Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Valérie COTTO
Monsieur [A] [G] [O] [N]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/10189 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UPQ

N° MINUTE : 
7 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 08 octobre 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096


DÉFENDEURS
Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Valérie COTTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1520

Monsieur [A] [G] [O] [N], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 juillet 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2017, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [P] [W] et Madame [U] [V] un appartement à usage d'habitation [Adresse 2], le loyer s’élève à la somme de 542, 08 euros par mois. Madame [U] [V] a donné congé du bail le 1er octobre 2010. 

Par actes de commissaire de justice en date du 5 septembre 2023, la société Régie Immobilière de la Ville de Paris ( (RIVP) a fait assigner Monsieur [P] [W] et Monsieur [A] [G] [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
- prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire ;
- expulsion de Monsieur [P] [W] des lieux et tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [A] [G] [O] [N] , et ce, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, se réserver la liquidation, liquider après 3 mois et prononcer à nouveau ;
- supprimer le bénéfice le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution 
- dire que le sort des meubles est régi par le code des procédures d’exécution
- condamnation de Monsieur [W] à payer la somme de 2540, 90 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation
- capitalisation des intérêts 
- condamnation in solidum des défendeurs au paiement d’indemnités d’occupation correspondants aux loyers actualisés, augmentés des charges, majorés de 30% jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
- condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat et de la sommation interpellative.

A l'audience du 3 juillet 2024, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP), représentée par son conseil, a déposé des écritures en réponse aux écritures de Monsieur [W]. Au soutien de ses prétentions, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) se fonde sur les articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant, d’une part, que Monsieur [P] [W] est absent de son logement qu’il n’occupe pas, absence confirmée par les sommations interpellatives des 23 juin 2021 et 22 mars 2023, le PV de constat du 5 septembre 2023, une consommation d’eau nulle entre le 1er mai et le 31 octobre 2022, l’absence des enfants dans le logement pourtant déclarés au bailleur, le profil linkedin domiciliant Monsieur [W], directeur général de sa société, en côte d’Ivoire, à Abidjan et, d’autre part, que le logement est occupé par un tiers, Monsieur [A] [G] [O] [N] , rappelant que la cession du logement est illicite. Le bailleur actualise la dette à la somme de 456, 18 euros dues le 30 juin 2024. 

Monsieur [P] [W], représenté, dépose des écritures et explique que Monsieur [A] [G] [O] [N] est venu en vacances chez lui, qu’il n’a plus la garde des enfants, depuis 2022, Il affirme que son activité le conduit à voyager à [Localité 3] mais qu’il vit en France, sa fille s’occupant de l’entreprise à [Localité 3] et la gère. Il explique qu’il est au chômage et qu’il travaille dans la restauration. Il fournit plusieurs documents administratifs sur sa situation. Il sollicite le rejet de l'intégralité des demandes et la condamnation du bailleur à lui verser 1000 euros au titre du préjudice moral et 1500 euros au titre des frais irrépétibles outre sa condamnation aux dépens.

Monsieur [A] [G] [O] [N] , présent, explique vivre en Afrique et être de passage à [Localité 4] pour des vacances. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. C'est, dès lors, le bailleur qui doit établir que le mode d'occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen, par exemple par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier.

En l'espèce, au soutien de la présence de tiers résidant dans le logement et d’absence d’occupation par la locataire, le bailleur produit deux sommations interpellatives, le 23 juin 2021 et le 22 mars 2023, date à laquelle la gardienne de l’immeuble explique que le locataire ne vit plus dans les lieux : « la concierge rencontrée déclare que Monsieur [W] n’habite pas le logement. Elle déclare que désormais c’est un Monsieur qui habite le logement depuis environ 6 mois ». 
Décision du 08 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/10189 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UPQ


Le bailleur verse également un document détaillant la consommation d’eau du domicile litigieux et présentant un solde nul pendant 6 mois en 2022, un constat d’huissier daté du 27 juillet 2023, l’huissier constatant la présence de Monsieur [A] [G] [O] [N] [A] qui, justifiant de son identité, lui indique être hébergé, à titre gratuit et temporaire, par Monsieur [W], parti en congés, l’huissier constatant que le logement ne présente qu’une seule chambre avec un unique lit à deux places, un profil linkedin sur lequel Monsieur [W] situe son adresse en Côte d’Ivoire, un mail daté du 26 juillet 2023 et envoyé par Monsieur [W] dans lequel il se présente comme directeur général de l’entreprise situé à Abidjan avec une adresse à [Localité 3], les divers courriers ( 6) et transmission de commandement de payer ou assignation (4), retournés, systématiquement, soit en « pli avisé mais non réclamé », soit par les modalités de l’article 658 du code de procédure civile 

Monsieur [W], en réponse à ces éléments, présente un constat d’huissier du 21 mars 2024 avec des clichés photographiques décrivant les pièces du logement, démontrant la présence d’un homme dans le logement, avec un unique lit. Il verse également des pièces d’identité, des billets d’avion, l’un au nom de Monsieur [W] pour un voyage à l’été 2023 et un autre au nom de Monsieur [O] [G], sans précision sur l’identité de cette personne, ni sur le lien avec Monsieur [A] [G] [O] [N] [A], son avis d’imposition pour 2022 et des relevés bancaires à son nom pour l’année 2023, y compris des retrait DAB, des dépôts agence, des achats chez ALDI ou AUCHAN, effectués en France, entre le 20 juillet 2023 et le 13 septembre 2023, dates auxquelles il indique être en Afrique. 

L’ensemble des éléments versés attestent de ce que le preneur héberge chez lui Monsieur [A] [G] [O] [N] , sans que la durée de séjour de ce dernier ne soit précisée, ce dernier, après avoir présenté sa carte d’identité, évoque, tel que le transcrit le commissaire de justice, un hébergement temporaire, à titre gratuit, sans mentionner qu’il est en vacances, les billets d’avion présentés par le défendeur étant au nom de Monsieur [A] [G] [O] [N] [G]. Monsieur [P] [W] n’apporte pas d’éléments justifiant de sa résidence principale dans les lieux et fournit un PV de constat daté de mars 2024, permettant de corroborer le fait qu’il n’y a effectivement qu’un seul lit dans l’appartement. Il ne répond, depuis l’année 2022, à aucun courrier, distribué systématiquement « par pli avisé et non réclamé », les envois par huissiers étant également toujours signifiés selon les modalités de l’article 658 du CPC. Il se présente, lui-même, dans un mail, non contesté, comme directeur général d’une société basée à Abidjan, l’adresse y étant ajoutée. Il n’explique ni les incohérences de son compteur d’eau, ni les incohérences de ses relevés bancaires, qu’il a lui-même fournis. 

Si aucun des éléments fournis par le bailleur n'est suffisant en soit à justifier d'un défaut d'occupation, leur cumul fait toutefois présumer cet état de fait, aucune réaction du locataire n'étant observée avant l’envoi de l’assignation, le 5 septembre 2023. Force est de constater que le bailleur apporte suffisamment d'éléments suffisants à rapporter la preuve formelle de ce que le preneur a cessé d’habiter sur place. 

Monsieur [P] [W] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Selon l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, mais le juge peut réduire ou supprimer ce délai. En l'espèce, le défaut d'occupation du bien à titre de résidence principale justifie que le délai légal soit supprimé afin que le logement social puisse être récupérer au plus vite par le bailleur afin qu'il puisse être réattribué à une personne répondant aux conditions sociales requises et le nécessitant plus que le locataire actuel.

Il n’y a pas lieu de fixer une astreinte dès lors qu’une indemnité d’occupation sera prononcée. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [W] [P] sera dès lors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, aucun élément ne justifiant une majoration.

Il résulte également du décompte produit que Monsieur [W] est redevable de la somme de 456, 18 euros au 30 juin 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts. 

Monsieur [W] est débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral. 

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Les demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées en ce que l'équité ne commande pas d'y faire droit.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] aux torts du locataire;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, la RIVP pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

ORDONNE la suppression du délai de deux mois du code des procédures civiles d’exécution

DEBOUTE la RIVP de sa demande d’astreinte 

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [W] à verser à la RIVP la somme de 456, 18 euros due à la date du 30 juin 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et ordonne la capitalisation des intérêts. 

DEBOUTE Monsieur [W] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral 

CONDAMNE Monsieur [P] [W] à verser à LA RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE LA RIVP de sa demande de majoration des indemnités d'occupation

DEBOUTE LA RIVP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [W] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de l'exécution provisoire.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection






Décision du 08 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/10189 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UPQ