Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 10 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 10/10/2024
à : Maitre Matthieu GUÉRIN
 Monsieur [A] [Y] expert
 Régisseur

Copie exécutoire délivrée 
le : 10/10/2024
à : Maître Bérengère MOULIN 

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 24/04562
N° Portalis 352J-W-B7I-C4X5K

N° MINUTE : 1/2024


ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 octobre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 5]
Madame [O] [J], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #B0156


DÉFENDEURS

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5], dont le siège social est sis Représenté par Monsieur [G] es qualité de syndicat - Chez LELIEVRE IMMOBILIER [Adresse 2]
Monsieur [K] [G] es qualité de mandataire de la succession de Monsieur [T] [L] (Fils de Monsieur [N] [L]), domicilié : chez AL CONSULTING, [Adresse 3]

représentés par Maitre Matthieu GUÉRIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0725


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 septembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 octobre 2024 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, greffière

Décision du 10 octobre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04562 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4X5K

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [J] et Madame [O] [J] sont locataire d’un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 7] en vertu d’un bail en date et à effet du 15 octobre 1976 soumis aux dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
Ledit bail était initialement conclu avec les époux [L] aux droits desquels était venu leur fils [T] lui-même décédé sans héritier le 5 octobre 2022 et instituant comme légataire universel son cousin, Monsieur [K] [G] lui-même syndic bénévole.
La gestion de l’appartement est confiée à l’agence LELIEVRE IMMOBILIER.
Par voie d’affichage, Monsieur [G], en sa qualité de syndic informait les résidents de l’immeuble du remplacement du réseau d’adduction d’eau potable, les travaux devant débuter le 8 juin 2023.
Par courriers recommandés en date des 12 et 14 mai 2023, Monsieur [I] [J] et Madame [O] [J] ont sollicité la mise aux normes de leur logement.
Le 14 novembre 2023, l’agence LELIEVRE confirmait le changement de la colonne de distribution d’eau de l’immeuble et informait les époux [J] de la visite d’un entrepreneur pour vérifier l’étanchéité de leur bac à douche et la mise en œuvre de diagnostics d’électricité.
Par courrier du 11 décembre 2023, l’agence LELIEVRE relevait les anomalies constatées sur les équipements électriques et de gaz et réévoquait les infiltrations d’eau provenant du logement et informait les locataires de la réalisation de travaux de mise aux normes le 18 décembre suivant.
Par lettre recommandée en date du 21 décembre 2023, Monsieur [G] mettait en demeure Monsieur et Madame [J] de permettre l’accès à leur logement aux fins de réaliser les travaux. 
Monsieur [I] [J] et Madame [O] [J] faisaient appel aux services de Monsieur [R] [W], expert judiciaire lequel dressait le 13 février 2024 un procès-verbal de constat de conformité concluant à l’absence de conformité de l’installation électrique et au non-respect des normes d’habitabilité.
C’est dans cet état que par actes de commissaire de justice en date des 8 et 11 avril 2024, Monsieur [I] [J] et Madame [O] [J] ont fait citer le SDC du [Adresse 5] et Monsieur [K] [G] es qualité de mandataire de la succession de Monsieur [T] [L] aux fins :
De voir ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic bénévole Monsieur [K] [G] et Monsieur [K] [G], es qualité de mandataire de la succession de Monsieur [T] [L] la mise en œuvre coordonnée et concomitante des travaux de mises aux normes :- Des installations électriques et de gaz,
- Des canalisations d’eau potable et d’eau vannes,
- Des systèmes de ventilation des pièces humides,
- Des fenêtres,
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- Des aménagements de la salle de bains et des WC de manière à permettre une utilisation décente de cette pièce et de pallier les défauts d’étanchéité,

D’ordonner le relogement de Monsieur [I] [J] et Madame [O] [J] pour le temps des travaux aux frais de la succession de Monsieur [T] [L],De condamner solidairement les défendeurs à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,De les condamner en tous les dépens incluant les frais de procès-verbal de conformité du 13 février 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2024, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 13 juin 2024 puis à l’audience du 10 septembre 2024, des pourparlers étant en cours entre les parties.
A cette audience, Monsieur [I] [J] et Madame [O] [J] sollicitent la réalisation d’une expertise judiciaire outre la condamnation solidaire des défendeurs à leur verser une provision de 2 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice outre une somme de 1 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux entiers dépens en ce compris les frais du procès-verbal de conformité du 13 février 2024.
Ils expliquent solliciter des travaux de mise en conformité de leur logement depuis de nombreuses années et à tout le moins depuis 2016. Ils contestent le défaut d’entretien de leur logement et ont précisé avoir déjà fait procédé à divers travaux : rénovation des parquets, plomberie etc…
Ils précisent s’opposer à l’intervention de la société ARRELANO, cette dernière pratiquant le mensonge en laissant croire qu’ils seraient responsables d’infiltration de leur bac à douche ce qui est inexact.
Ils ajoutent que depuis plus de 10 ans les désordres dont ils souffrent s’aggravent et présentent désormais un caractère de dangerosité, ces derniers ayant même été à l’origine d’une chute de Madame [J] au mois de juin dernier.
En réponse, le SDC du [Adresse 5] et Monsieur [K] [G] concluent au principal au débouté des demandeurs et à leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 800 euros à chacun des défendeurs en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, ils indiquent formuler les plus expresses protestations et réserves s’agissant de la demande d’expertise et souhaitent que les frais soient mis à la charge des demandeurs.
A titre reconventionnel, ils sollicitent qu’il soit ordonné à Monsieur et Madame [J] d’avoir à permettre l’accès immédiat et sans entrave au bien loué à l’entrepreneur désigné par Monsieur [K] [G] afin qu’il puisse y effectuer les travaux de mise aux normes des installations électriques et de gaz et ceux des canalisations d’eau potable et d’eau vannes, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir.
Décision du 10 octobre 2024
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Ils expliquent que la demande d’expertise ne repose sur aucun motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige puisqu’il ressort avec évidence des éléments versés aux débats que la plupart des désordres allégués sont dus à l’absence totale d’entretien de la chose louée par les époux [J], aucune réparation locative de quelque nature que ce soit, même menue, n’ayant été entreprises par ces derniers pendant plusieurs années afin de maintenir le bien loué en bon état, le laissant se détériorer par leur propre négligence.
Ils ajoutent qu’aucun motif légitime ne peut être démontré dès lors que le principe de la nécessité de travaux de mise aux normes des installations électriques et de gaz et des canalisations d’eau potable et d’eau vannes dans l’appartement des époux [J] est reconnu.
Ils précisent enfin que le refus des époux [J] de permettre l’accès de leur bien à l’entrepreneur du bailleur et du SDC afin qu’il y effectue les travaux nécessaires, met en évidence une stratégie déloyale destinée uniquement à les contraindre de faire des concessions injustifiées sur des travaux qui ne relèvent ni de l’urgence, ni de la mise aux normes.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 10 octobre 2024.

MOTIFS
Sur la demande d’expertise 
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Etablit l’existence d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

A l’appui de leur demande, ils versent aux débats :
Une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 mai 2023 adressé à l’agence LELIEVRE dans laquelle il mette cette dernière en demeure de « mettre en conformité leur logement indécent », font référence à une visite de leur appartement par la société ARELLANO mandatée par Monsieur [G], invoquent des problèmes d’infiltrations d’eau, la vétusté de l’installation électrique, l’absence de ventilation et l’exiguïté de la salle de bain, des photographies étant jointes au courrier,Un courrier de l’agence LELIEVRE en date du 14 novembre 2023 évoquant notamment le mandat donné par l’agence auprès de la société AM DIAG aux fins d’établir un diagnostic pour la mise aux normes de l’installation électrique,Le rapport de la société DIAG établi le 20 novembre 2023 et concluant s’agissant du gaz à l’existence d’anomalies de type A1, A2 devant être réparées dans les meilleurs délais et, s’agissant de l’installation électrique d’anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d’agi afin d’éliminer les dangers qu’elles représentent,Un courrier de Monsieur [G] en date du 21 décembre 2023 dans lequel ce dernier évoque des infiltrations d’eau provenant de la salle de bain des époux [J] et la nécessité de procéder de manière urgente aux travaux de remise aux normes électrique et de gaz, évoquant également le refus des locataires de laisser l’accès à leur appartement,Décision du 10 octobre 2024
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Le procès-verbal de constat de conformité établi le 13 février 2024 par Monsieur [R] [W], expert judiciaire honoraire lequel relève que l’installation électrique est ancienne, vétuste et non conforme de sécurité, que la cuisine ne possède pas de ventilation basse, alors qu’elle est alimentée en gaz, l’inexistence d’orifice d’évacuation d’air vicié dans la cuisine et la salle d’eau, la vétusté des deux fenêtres côté rue du living double, l’absence de fonctionnalité de la salle d’eau , l’absence de parfaite étanchéité des murs et sol des pièces humides, la vétusté des canalisations d’eau en plomb et de la canalisation en fonte du WC et la médiocrité de l’isolation thermique de l’appartement, l’expert concluant que compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’appartement présente un mauvais état général à la limite de la vétusté,Une facture de la société ALLO SANYRAPID en date du 10 janvier 2024 faisant état de l’absence d’humidité dans le mur de la chambre, de l’absence de fuite détectée sous le bac de douche ou dans son entourage et d’une origine de fuite se situant sur l’emboiture fonte de la colonne en plomb,Un bon d’intervention urgent d’Inter Mutuelle Habitat faisant état d’une intervention réalisée le 15 mai 2023 au cours de laquelle a été constatée une fuite sur le raccord joint à remplacer côté vanne d’arrivée eau froide dans l’appartement litigieux,Une facture de la société ALLO SANYRAPID en date du 16 juin 2024 faisant état des réparations faites dans la cuisine sur la vanne pour cause de fuite,Une facture de la société ALLO SANYRAPID en date du 27 juin 2024 faisant état d’une intervention suite à une fuite dans la salle d’eau provenant du robinet vétuste et non standard,Le Syndicat des copropriétaires et Monsieur [K] [G] ne contestent pas la nécessité de procéder à « des travaux urgents et obligatoires » afin de remettre aux normes les installations de gaz et d’électricité du logement mais indiquent s’opposer aux refus des locataires de laisser l’accès à leur logement ce que ces derniers expliquent par le souhait de voir solutionner l’ensemble des désordres relevés et pas seulement les travaux proposés par les défendeurs.
L’entreprise METRO DECORATION COMPAPNY explique, dans son courrier du 23 avril 2024 qu’au mois de novembre 2023, Madame [J] lui a demandé de se rapprocher de l’agence gestionnaire du bien pour convenir d’un rendez-vous afin de procéder à des travaux, que ce n’est qu’en janvier 2024 que cette dernière a pris attache avec l’agence et que malgré plusieurs demandes en ce sens auprès de cette dernière rien n’a été fait.
Il est donc inexact de dire que Monsieur et Madame [J] se sont refusés à permettre tout accès à leur appartement.
Il ressort également des pièces versées au dossier que les travaux à réaliser au sein de l’appartement donné à bail dépassent très largement « la seule » mise aux normes des installation de gaz et d’électricité et qu’une mesure expertale apparaît nécessaire aux fins de déterminer avec certitude l’ensemble des désordres, les travaux à effectuer pour y remédier et de faire jour sur un éventuel défaut d’entretien qui pourrait être reproché aux locataires.
Il sera donc fait droit à la demande d’expertise dans les formes et conditions prévues au présent dispositif.
S’agissant des frais d’expertise, compte tenu des éléments ci-dessus décrits, les frais d’expertise seront partagés par moitié.


Décision du 10 octobre 2024
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Sur la demande de provision
Monsieur [I] [J] et Madame [O] [J] sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs à leur verser une provision de 2 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice.
Compte tenu de l’état de l’appartement tel que ressortant des différentes pièces versées aux débats, de l’absence de mise aux normes depuis plusieurs années des installations essentielles que sont les installations de gaz et d’électricité, il sera fait droit à la demande des époux [J] et SDC du [Adresse 5] pris en la personne de son syndic coopératif en exercice Monsieur [K] [G] et Monsieur [K] [G] es qualité de mandataire de la succession de Monsieur [T] [L] seront condamnés in solidus à leur verser la somme de 2 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice.

Sur les frais du procès
Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
En revanche le SDC du [Adresse 5] pris en la personne de son syndic coopératif en exercice Monsieur [K] [G] et Monsieur [K] [G] es qualité de mandataire de la succession de Monsieur [T] [L] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [I] [J] et Madame [O] [J] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référés, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige, 

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d'expert :

[Y] [A]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Tél : [XXXXXXXX01]


Décision du 10 octobre 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04562 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4X5K

Avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

- Se rendre sur les lieux sis [Adresse 5] après y avoir convoqué les parties ;

- Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l'assignation et les conclusions de Monsieur et Madame [J] ; les décrire, en indiquer la nature, l'importance, l’étendue, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ; 

- Préciser pour chaque désordre ou malfaçon, non-conformité, inexécution ou inachèvement constaté, s’il provient d’un défaut de conception, de vices de matériaux, d’une non-conformité aux obligations du bailleur relativement à la délivrance d’un logement décent ou un défaut d’entretien à la charge des locataires et en cas de pluralité de causes, indiquer la part incombant à chaque cause ;

- Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ;

- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; 
 
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; 

- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions, 

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en double exemplaire au greffe du tribunal de grande instance de Paris, dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ; 

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 4000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par moitié par chacune des parties entre les mains de la RÉGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS-SERVICE DE LA RÉGIE ANNEXE, dans le délai maximum d’un mois à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération, 

Laissons à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés ;

Condamnons le SDC du [Adresse 5] pris en la personne de son syndic coopératif en exercice Monsieur [K] [G] et Monsieur [K] [G] es qualité de mandataire de la succession de Monsieur [T] [L] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [I] [J] et Madame [O] [J] une provision de 2 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice ;

Condamnons le SDC du [Adresse 5] pris en la personne de son syndic coopératif en exercice Monsieur [K] [G] et Monsieur [K] [G] es qualité de mandataire de la succession de Monsieur [T] [L] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [I] [J] et Madame [O] [J] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.


La Greffière La Juge des contentieux de la protection.