Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 9 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée 
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître PANDELON
Maître CHAUMANET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/03209 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4MIM

N° MINUTE : 
7 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 09 octobre 2024

DEMANDEURS
Madame [Z] [V] épouse [X],
Monsieur [T] [X], 
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître PANDELON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0367


DÉFENDERESSE
S.C.I. J&J, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R101


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 juillet 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 09 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03209 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4MIM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2017 à effet au 15 novembre 2017, la SCI J&J a consenti un bail d’habitation à M. [T] [X] et Mme [Z] [V] ep. [X] (ci-après les époux [X]) sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2040 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Les époux [X] ont délivré congé le 9 février 2022. Un état des lieux de sortie, avec remise des clés, a été effectué le 2 mars 2022. 

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, les époux [X] ont assigné la SCI J&J devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
4184 euros au titre du dépôt de garantie,1238,33 en raison des manquements du bailleur à ses obligations légales,26010 euros à titre de dommages-intérêts,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me PANDELON, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
L’affaire, appelée initialement à l’audience du 7 septembre 2023 a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 5 juillet 2024. 

À l'audience du 5 juillet 2024, les époux [X] représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent la condamnation de la SCI J&J à lui payer les sommes suivantes :
6208 euros au titre du dépôt de garantie,1378,33 euros en raison des manquements du bailleur à ses obligations légales,26010 euros à titre de dommages-intérêts,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me PANDELON, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
La SCI J&J, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, sollicite le rejet des demandes des époux [X] et leur condamnation in solidum à lui payer les sommes suivantes :
30944,05 euros TTC au titre des réparations locatives, 5000 euros à titre de dommages-intérêts, 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat, dire et juger et donner acte ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le juge n’en étant pas saisi.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. 
En l’espèce, le dépôt de garantie d’un montant de 2040 euros n’a pas été restitué à M. [T] [X] et Mme [Z] [V] ep. [X] alors qu’ils ont libéré les lieux avec remise des clés lors de l’état des lieux de sortie, la SCI J&J arguant de ce que l’appartement présentait de nombreux désordres, dégradations et défaut d’entretien. 

Il convient dès lors d’examiner la demande de la bailleresse au titre des réparations locatives. 

Sur les dégradations locatives

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 
Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations incombant au locataire et notamment s’agissant des parties intérieures : plafonds, murs intérieurs et cloisons : maintien en état de propreté ; rebouchage des trous ; parquets : remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, notamment en cas de taches et de trous ; installations de plomberie/canalisations d'eau : dégorgement ; équipements d'installations d'électricité: remplacement des interrupteurs, prises de courant, réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
Aux termes de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 la commission départementale de conciliation rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s'efforce de concilier les parties. Sa compétence porte notamment les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations.

Il résulte de ce texte que l’avis de cette commission n’est que consultatif et ne lie aucunement le juge.

En l’espèce, pour chaque poste de dégradation allégué par la bailleresse, il convient de comparer l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée.



































Décision du 09 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03209 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4MIM

Il n’est pas contesté par les époux [X] que les photos versées aux débats par la SCI J&J ont été prises au moment de la libération des lieux. 

Les états des lieux sont très peu détaillés de sorte qu’il s’avère impossible de déterminer si certaines dégradations contestées par les époux [X] sont distinctes de celles qui avaient déjà été constatées à l’entrée dans les lieux: usure et rayures sur le parquet du séjour, peinture écaillée dans la salle de douche, traces sur les murs de la chambre 1, état d’usage du parquet et salissures sur les murs de la chambre 2. 

Les photos ne sont pas concluantes. 

Or il appartient au bailleur de rapporter la preuve des dégradations locatives. 

S’agissant des traces d’humidité dans la salle de douche (gonflement de peinture et taches noires sur le plafond au vu des photos), l’état des lieux d’entrée, qui mentionne la présence dans la pièce d’un système de ventilation, n’en fait pas état. Néanmoins il ressort du courriel de M. [T] [X] du 16 juin 2021 que celui-ci avait signalé la présence de moisissures dans la salle de douche et que le gérant de la SCI J&J lui répondait « J’en ai parlé à M. [D] et lui ai demandé de faire le nécessaire, pouvez-vous le relancer de ma part ». Il s’en déduit que la bailleresse avait considéré que ce problème relevait de ses obligations en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le bailleur est tenu d'entretenir les locaux et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 
Les traces d’humidité ne peuvent en conséquence être imputées aux locataires. 

Dès lors ne peuvent être retenues comme dégradations imputables aux locataires et relevant des réparations locatives les trous de chevilles non rebouchés, les cache-prises manquants, les traces de plâtres dans la cuisine - les époux [X] échouant à rapporter la preuve de leur présence à l’entrée dans les lieux – les salissures sur les murs de la salle de bain, les rayures sur le parquet de la chambre 2. 

Le devis produit par la SCI J&J porte sur une rénovation totale de l’appartement et ne permet pas d’isoler ces postes de dégradations et de réparations. Il convient de les évaluer, en tenant compte de la facture du 4 juin 2022 correspondant au ponçage du parquet pour l’ensemble de l’appartement à la somme totale de 1000 euros qui sera déduite du montant du dépôt de garantie devant être restitué aux époux [X]. 

L’état des lieux d’entrée n’étant pas conforme à l’état des lieux de sortie, le dépôt de garantie devait leur être restitué dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés soit le 2 mai 2022 au plus tard. 

Ainsi, outre le montant du dépôt de garantie de 1040 euros devant être restitué, la SCI J&J est redevable d’une indemnité de 3016 euros (10% du montant du loyer de 1040 euros soit 104 euros x 29 mois), somme arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus, soit la somme totale de 4056 euros. 

Sur les préjudices de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).
Le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.
L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure.

En application de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Sur les problèmes de canalisation et la présence de rongeurs

En l’espèce, contrairement à ce qu’ils allèguent, les époux [X] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un défaut de conception des canalisations ou de l’inefficacité du système de plomberie. Au contraire, il ressort des trois factures des 19 septembre 2020, 31 octobre 2020 et 6 novembre 2020 de l’entreprise intervenue pour déboucher lesdites canalisations qu’il s’agit de problèmes de bouchons et d’engorgement, ce qui relèvent des réparations locatives en applications des dispositions susvisées. 

De même, la présence de rongeur n’est pas démontrée par M. [T] [X] et Mme [Z] [V] ep. [X]. 

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande en paiement de la somme de 1378,33 euros. 

Sur la somme de 26010 euros

Les demandeurs ne font pas la preuve d’une tentative d’intimidation de la part de la bailleresse ou d’une malhonnêteté de sa part ni de leur détresse psychologique . 
Comme vu ci-dessus, il n’est pas démontré que la SCI J&J n’ait pas entretenu le logement dans des « conditions salubres ». Néanmoins la bailleresse n’a pas traité les taches d’humidité dans la salle d’eau alors qu’elle avait indiqué aux locataires s’en charger. 
Il y a lieu en conséquence d’accorder aux demandeurs la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice. 

Sur la demande de la SCI J&J en réparation de son préjudice

La SCI J&J demande la réparation de son préjudice pour ne pas avoir pu relouer son bien pendant plusieurs mois en raison des dégradations commises par les locataires et des travaux qu’elle a dû effectuer pour y remédier. 

Or il est de sa seule responsabilité d’avoir voulu initier une rénovation totale de son bien laquelle n’était aucunement indispensable à la relocation après la période d’occupation par M. [T] [X] et Mme [Z] [V] ep. [X]. 

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI J&J, qui succombe partiellement à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. La demande formée au titre de l'article 699 du code de procédure civile applicable aux seules procédures avec ministère d'avocat obligatoire sera écartée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit intégralement à la demande de M. [T] [X] et Mme [Z] [V] ép. [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [X] et Mme [Z] [V] ep. [X] à payer à la SCI J&J la somme de 1000 euros au titre des réparations locatives afférentes aux locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4],

DIT que cette somme est à déduire du montant du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE en conséquence la SCI J&J à payer à M. [T] [X] et Mme [Z] [V] ep. [X] la somme de 1040 euros en restitution du dépôt de garantie ainsi que la somme de 3016 euros à titre d’indemnité pour restitution tardive, somme arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus ; 

CONDAMNE la SCI J&J à payer à M. [T] [X] et Mme [Z] [V] ép. [X] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ; 
 
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; 

CONDAMNE la SCI J&J aux dépens et rejette la demande au titre de l’article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI J&J à payer à M. [T] [X] et Mme [Z] [V] ep. [X] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge