Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Karim BOUANANE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Valérie COTTO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09829 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SQB

N° MINUTE : 
3 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 08 octobre 2024


DEMANDERESSE
Société [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971


DÉFENDEURS
Madame [L] [S], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Valérie COTTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1520

Monsieur [Z] [J], demeurant chez Mme [L] [S] - [Adresse 1]
représenté par Me Valérie COTTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1520


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 juillet 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 08 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09829 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SQB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2014, l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [L] [S] un appartement à usage d'habitation [Adresse 1]. 

Par acte d'huissier en date du 18 octobre 2023, l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [L] [S] et Monsieur [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire ;
- expulsion de Madame [L] [S] des lieux et tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [Z] [J], et ce, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique ;
- supprimer le bénéfice le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution 
- ordonner le transport et la séquestration des meubles
- condamnation in solidum des défendeurs au paiement d’indemnités d’occupation correspondants aux loyers actualisés, augmentés des charges, majorés de 30% jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
- condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat et de la sommation interpellative.

A l'audience du 3 juillet 2024, l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, s'en est remis oralement aux termes de son assignation. Au soutien de ses prétentions, l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH se fonde sur les articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que Madame [L] [S] est absente de son logement qu’elle n’occupe pas, absence confirmée par la sommation interpellative du 14 juin 2023 et le PV de constat du 12 septembre 2023, et que le logement est occupé par son fils Monsieur [Z] [J], rappelant que la cession du logement est illicite. A titre subsidiaire, l’EPIC [Localité 3] HABITAT met en avant l’absence de jouissance paisible. 

Madame [L] [S] et Monsieur [Z] [J], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont sollicité le rejet de l'intégralité des demandes et la condamnation du bailleur à lui verser 1000 euros au titre du préjudice moral et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles outre sa condamnation aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [L] [S] et Monsieur [Z] [J] indiquent que Madame [S] occupe l’appartement effectivement, qu’elle a créé une entreprise pour faire du commerce de tissus et de vêtements africains, ce qui la conduit à voyager souvent, présentant son propre constat d’huissier, des factures de téléphones et d’électricité, ainsi que les impôts et taxes. Ils affirment que le bailleur n’apporte pas la démonstration de l’inoccupation des lieux. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Il a toutefois été jugé que la clause du bail imposant une occupation à caractère strictement personnel, ne saurait avoir pour effet de priver le locataire du droit d'héberger les personnes de son choix découlant de son droit à une vie privée et familiale et qu'une telle clause prohibe seulement, conformément au droit commun, toute cession de bail et toute sous-location (Ccass Civ.3ème 5 mai 1993 n° 91-14.650 ; ,Civ.3ème 6 mars 1996 n° 93-11.113 ). Il en va, en revanche, différemment lorsque les personnes hébergées sont des tiers à la famille et que leur hébergement dure depuis plusieurs années (Ccass Civ.3ème 28 juin 1989, n° 88-10255).

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. C'est, dès lors, le bailleur qui doit établir que le mode d'occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen, par exemple par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier.

En l'espèce, au soutien de la présence de tiers résidant dans le logement et d’absence d’occupation par la locataire, le bailleur produit une sommation interpellative, soulignant qu’une voisine a spécifié que la locataire a quitté son appartement depuis deux années, laissant un jeune homme et ses amis dans le logement. Il verse également un constat d’huissier du 12 septembre 2023 qui fait état de la présence de Monsieur [J] [Z], sans que sa pièce d’identité ne soit demandée ou présentée et évoque les points suivants : « Les chambres sont en réalité simplement agrémentées de vieux matelas souillés, sans drap posés a même le sol. Il n’y a aucune affaire justifiant d’occupation autre que celle de M. [J] ou d’éventuels squatteurs vu l’état de l’appartement. Il n’y a aucun vêtement féminin, maquillage, effet de toilette de femmes. Il n’y a aucun papier ou documents ou nom de sa mère et ses sœurs ». 

Toutefois, aucune photographie de l’appartement n’est apportée à l’appui de ses constatations, aucune description précise n’est réalisée de l’appartement ou des pièces visitées. Le commissaire de justice ne dit pas quelles sont les pièces visitées, dans quelle mesure les placards ont été effectivement ouverts, de combien de chambres, de salles de bain, l’appartement dispose. 

Madame [S], en revanche, présente un constat d’huissier du 25 janvier 2024 avec des clichés photographiques décrivant les pièces du logement et laissant apparaître de nombreuses affaires féminines, une lettre du bailleur du 12 octobre 2022, lui demandant de s’expliquer sur l’occupation du logement, lettre à laquelle elle a apporté une réponse le 27 octobre 2022, sa déclaration de l’INSEE pour la création de son entreprise, datée du 24 mars 2022, plusieurs factures EDF, d’opérateurs de téléphones, pour les mois d’août et décembre 2023, le numéro de téléphone correspondant à celui fourni sur la lettre au bailleur du 27 octobre 2022, ou attestations d’assurance de l’appartement et du véhicule, ainsi que ses avis d’imposition. 

Si les éléments présentés et non contestés à l’audience attestent de ce que la preneuse héberge chez elle son fils, le seul hébergement de la famille n'est pas interdit hors le cas d'une cession de bail. Madame [L] [S] verse plusieurs documents administratifs justifiant de sa résidence principale dans les lieux et fournit un PV de constat daté de janvier 2024. Il sera rappelé que la charge de la preuve ne lui incombe pas. 

Si un doute peut subsister sur la présence effective de Madame [S] pendant toute l’année 2023, force est de constater que le bailleur n'apporte pas d'éléments suffisants à rapporter la preuve formelle, au vu des conséquences, de ce que la preneuse a cessé d’habiter sur place, et a opéré une cession du bail, le constat d’huissier n’étant ni précis, ni étayé. 

Par ailleurs, les nuisances relevées ne sont corroborées par aucun autre élément. 

Il conviendra en conséquence de débouter la bailleresse de sa demande de résiliation du bail aux torts de la locataire. Les demandes subséquentes d'expulsion et indemnité d'occupation deviennent sans objet.

Il ne sera pas fait droit à la demande des défendeurs au titre du préjudice moral, aucun document n’en attestant. 

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Les demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées en ce que l'équité ne commande pas d'y faire droit.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH de l'ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [S] et Monsieur [J] de leurs demandes au titre du préjudice moral

CONDAMNE l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH aux dépens de l'instance ;

REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection