Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/12413
N° Portalis 352J-W-B7H-C245V



N° MINUTE : 2

Assignation du :
28 Septembre 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [X] [T][2]

[2] 
[Adresse 4]
[Localité 6]





JUGEMENT 
rendu le 10 Octobre 2024
DEMANDERESSE

S.A.S. ASTORIA 2
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0962



DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE 
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Maître Aurélie POULIGUEN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J026



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 06 Septembre 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2013, Messieurs [J] et [O] [V], aux droits desquels se trouve la société ASTORIA 2, ont donné à bail commercial, en renouvellement, à M. [C] [I] et Mme [F] [I], aux droits desquels se trouve la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 12], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2011 au 30 juin 2020, l'exercice de l'activité de « BOUCHERIE, TRIPERIE, VOLAILLE, VENTE DE PORC FRAIS » et un loyer annuel de 30.000 euros hors charges et hors taxes. 

Selon acte d'huissier de justice signifié le 31 mars 2021, la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE a sollicité le renouvellement du bail aux charges et conditions initiales.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 02 juin 2021, la société ASTORIA 2 a informé la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE qu'elle acceptait le principe du renouvellement du bail mais entendait voir fixer le loyer annuel à la somme de 43.300 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 mars 2023, la société ASTORIA 2 a signifié à la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme de 62.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 28 septembre 2023, la société ASTORIA 2 a assigné la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 6 septembre 2024 à laquelle la société ASTORIA 2 et la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société ASTORIA 2 demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 à la somme annuelle en principal de 62.000 euros hors charges et hors taxes ;
- condamner la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE, à compter de la date de délivrance de l'assignation, à régler les intérêts aux taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- juger qu'à défaut d'exercice par l'une des parties de son droit d'option, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire ;

A titre subsidiaire,
- désigner un expert en lui attribuant la mission qu'elle indique ;
- fixer le montant du loyer provisionnel, à compter du 1er avril 2021, à la somme annuelle de 45.000 euros hors charges et hors taxes ;

Dans tous les cas,
- débouter la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE de ses demandes ;
- rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;
- condamner la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE aux dépens ainqi qu'à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur le fondement de l'article L.145-34 du code de commerce, la société ASTORIA 2 expose que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où, au cours du bail expiré, il est intervenu une modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi qu'une modification des caractéristiques des locaux. Elle considère qu'en effet l'environnement économique immédiat des locaux a été profondément modifié par la rénovation de la Halle Secrétan et l'installation en son sein de nombreuses nouvelles enseignes qui ont entraîné une augmentation du flux des chalands et contribué à la création d'une dynamique commerciale qui ont eu une influence sur le commerce exercé par la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE. Elle souligne également que la catégorie de population CSP +, qui dispose d'un pouvoir d'achat élevé et privilégie les commerces de proximité, a augmenté, et ce au bénéfice de la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE. Elle ajoute que les caractéristiques des locaux ont été modifiées puisqu'il a été inclus trois nouvelles pièces, d'une surface totale de 37m2, au deuxième étage. 

En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative, la société ASTORIA 2 indique que les locaux loués sont situés dans une avenue très commerçante, qu'ils sont parfaitement adaptés à l'activité exercée et bénéficient d'un logement. Elle fixe la surface pondérée des locaux commerciaux à 54,54 m² et la surface de l'appartement et de la réserve à 83,80 m² qu'elle arrondit à 84 m². Compte tenu des loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, elle fixe la valeur locative de la partie commerciale à 750 euros/m²P, soit une valeur locative totale de 40.905 euros, et la valeur locative du logement à 20,40 euros/m², soit une valeur locative totale de 21.000 euros, et la valeur locative de la totalité des locaux à 62.000 euros.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE demande au juge des loyers commerciaux de :


A titre principal, 
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme annuelle de 33.516,98 euros hors taxes et hors charges ;
- débouter la société ASTORIA 2 de ses demandes ;

A titre subsidiaire,
- désigner un expert en lui attribuant la mission qu'elle indique ;
- fixer le loyer provionnel, à compter du 1er septembre 2021, au montant du loyer en cours au 31 mars 2021 ;
- mettre la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert à la charge de la société ASTORIA 2.

La société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE soutient que le loyer du bail renouvelé doit être plafonné en application de l'article L. 145-34 du code de commerce dans la mesure où aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ni de la consistance des locaux n'est intervenue au cour du bail expiré. Elle expose que la rénovation de la [Adresse 11] n'a ni amélioré ni modifié la commercialité du quartier puisque de nombreux commerces étaient déjà présents dans le secteur. Elle ajoute que le quartier présente depuis 2011 de nombreux locaux vacants et en mauvais état apparent ainsi qu'un fort roulement, ce qui met en évidence la faiblesse des chiffres d'affaires. S'agissant de la modification des caractéristiques des locaux, elle considère que l'assiette des locaux n'a pas évolué et que le lot n°7 et le lot n°8, par lequel se fait l'accès au lot n°7, ont toujours fait partie de l'assiette du bail. Elle évalue le loyer plafonné à 33.516,98 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Le principe du renouvellement du bail liant la société ASTORIA 2 et la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE est acquis à compter du 1er avril 2021 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE à la société ASTORIA 2 le 31 mars 2021 et l'acceptation de la société ASTORIA 2 notifiée à la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE le 02 juin 2021.

Les parties s'accordent sur ce point.

Cela sera constaté.


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il ressort de ces dispositions qu'une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d'un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.

De même, une modification des caractéristiques du local loué peut constituer un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé si elle est notable et survenue au cours du bail expiré.

En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer tant sur la modification des caratéristiques des locaux, la modification des facteurs locaux de commercialité que sur la valeur locative. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés dela société ASTORIA 2 qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif. 

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.






PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société ASTORIA 2 et la société LE 19 BOUCHERIE PARISIENNE, et portant sur les locaux sis à à [Adresse 12], à compter du 1er avril 2021 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder :


Mme [X] [P]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 10]



avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 7], [Adresse 3], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- donner son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité mentionnés au 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce et définis par l'article R.145-6 du code de commerce,
- donner son avis sur une éventuelle modification notable des caractéristiques du local loué mentionnées au 1° de l'article L. 145-33 du code de commerce et définies par les articles R.145-3 et R.145-4 du code de commerce,
- rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er avril 2021 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 octobre 2025 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société ASTORIA 2, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 13 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 07 février 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Mme [S] [W]
[Adresse 8]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 9]


Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; 

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.


Fait et jugé à PARIS, le 10 octobre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER