Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Frédérique ROUSSEL STHAL


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim BOUANANE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/10193 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UPV

N° MINUTE : 
8 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 08 octobre 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971


DÉFENDEUR
Monsieur [X] [D], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001488 du 22/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 juillet 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 08 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/10193 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UPV

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 29 octobre 2020, la SAS HÉNÉO a donné à bail à Monsieur [X] [D] un titre d’occupation temporaire en résidence universitaire situé au [Adresse 1].

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, d’une année, non renouvelable tacitement, et des conditions d’admission non remplies, à savoir la qualité de boursier, la SAS HÉNÉO a fait signifier au locataire par voie de commissaire de justice en date du 3 janvier 2023 le congé, rappelant que le contrat a pris fin le 28 octobre 2022, et donnant congé pour le 28 février 2023.

Par acte d'huissier en date du 27 septembre 2023, la SAS HÉNÉO a fait assigner Monsieur [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Valider le congé donné le 3 janvier 2023 à effet du 28 février 2023 du titre d’occupation précaire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail liant les parties,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin estordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Monsieur [X] [D] à lui payer la somme de 309, 43 euros au titre des arriérés de redevances et une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s'était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais du congé du 3 janvier 2023.
A l’audience du 3 juillet 2024, la SAS HÉNÉO, représentée par son conseil, expose que le défendeur ne présente plus les conditions pour être logé dans cette résidence, ce dernier ne justifiant pas de sa qualité de boursier, et demande ainsi la validation du congé à la date du 28 février 2023. En revanche, il n’y a pas de dette, car seul le loyer courant reste du. La société accepte néanmoins que Monsieur [D] se maintienne dans les lieux jusqu’au 13 octobre 2024, date de fin de son cursus universitaire. 

Monsieur [X] [D], représenté par son conseil, dépose des écritures. Il admet qu’il n’était pas boursier mais sollicite un délai pour finir sa formation. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [X] [D] est soumis à la législation des logements applicable au étudiants boursiers, soumis aux articles L353-20, L442-8-1 à L442-8-2 et L481-2 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution.

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 29 octobre 2020 prévoit qu’en cas de dépassement du délai maximum de séjour fixé au bail, soit une année, et d’absence de justification de la qualité de boursier, le bailleur peut donner congé.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à une année, l’obligation de justifier de la condition de boursier pour bénéficier d’un renouvellement de contrat, ainsi que le fait que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du titre d'occupation, a été régulièrement délivré à étude, le 3 janvier 2023, à effet du 28 février 2023, soit dans le délai d’un mois prévu au contrat lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement.

Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 28 février 2023.

Monsieur [X] [D] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être supérieure à une année.

En l'espèce, un accord est trouvé à l’audience pour permettre à Monsieur [X] [D] de finir sa formation. En conséquence, il sera accordé à Monsieur [X] [D] un délai, jusqu’au 13 octobre 2024, pour quitter les lieux. 

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [X] [D] sera donc condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 28 février 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. A ce jour, aucune dette n’est constatée. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de la délivrance du congé. 

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé transmis en date du 3 janvier 2023

CONSTATE que les effets du congé figurant au bail conclu le 29 octobre 2020 entre la SAS HÉNÉO et Monsieur [X] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 février 2023 ;

ACCORDE à Monsieur [X] [D] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 13 octobre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai ou à défaut de paiement d'une échéance de l'indemnité d'occupation, la SAS HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à verser à la SAS HÉNÉO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 février 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du congé ;

RAPPELLE que la décision est assortie de l'exécution provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.