Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/00418 
N° Portalis 352J-W-B7I-C3XQI



N° MINUTE : 3

Assignation du :
04 Janvier 2024


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [V] [S][2]

[2] 
[Adresse 5]
[Localité 6]





JUGEMENT 
rendu le 10 Octobre 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. MARIGIL
[Adresse 8]
[Localité 9]

représentée par Maître Serge COHEN-SALMON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1870



DEFENDERESSE

S.A.R.L. EURO FLANDRE
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Maître Gérard KRIEF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0237



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 06 Septembre 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2013, la société SCI MARIGIL a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société EURO FLANDRE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er février 2012 au 31 janvier 2021, l'exercice de l'activité de « LIBRAIRIE-PAPETERIE-MAROQUINERIE-PHOTOS-JOUETS-ARTICLES DE PARIS-MATERIEL DE BUREAU-BAZAR » et un loyer annuel de 19.490 euros hors taxes et hors charges. 

Selon avenant en date du 11 mai 2020, les parties ont décidé d'étendre la destination du bail à la « vente de produits d'alimentation générale et bio ».

Par acte d'huissier de justice signifié le 11 août 2021, la société EURO FLANDRE a sollicité de la société SCI MARIGIL le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, pour une durée de neuf années. 

Par acte d'huissier de justice signifié le 8 novembre 2021, la société SCI MARIGIL a informé la société EURO FLANDRE qu'elle acceptait le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 pour une durée de neuf années et sollicitait la fixation du loyer à la somme de 30.000 euros.

Le 17 juillet 2023, par lettre recommandée avec avis de réception, la société SCI MARIGIL a notifié à la société EURO FLANDRE un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 30.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 4 janvier 2024, la société SCI MARIGIL a assigné la société EURO FLANDRE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 6 septembre 2024 à laquelle la société SCI MARIGIL et la société EURO FLANDRE étaient représentées par leur avocat.
 
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI MARIGIL demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,
- déclarer la société EURO FLANDRE irrecevable au titre de sa demande de prescription ;
- débouter la société EURO FLANDRE de ses demandes ;
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 à la somme en principal de 30.000 euros par an hors taxes, frais et charges ;
- condamner la société EURO FLANDRE au paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter du 1er octobre 2021, étant précisé que des intérêts seront capitalisés conformément à l'article 1342-2 du code civil pour ceux correspondant à la créance de loyers dues depuis plus d'un an ;

A titre subsidiaire,
- ordonner une mesure d'expertise et fixer le loyer prévisionnel pendant la durée de l'instance à la somme de 25.000 euros par an hors taxes, frais et charges en principal à compter du 1er mai 2023 ;

En tout état de cause,
- condamner la société EURO FLANDRE à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris les frais d'expertise s'il y avait lieu.


La société SCI MARIGIL expose que contrairement à ce que soutient la société EURO FLANDRE, l'action en fixation du loyer n'est pas prescrite car le mémoire introductif d'instance a été notifié à cette dernière le 17 juillet 2023, à l'intérieur des délais fixant la prescription, alors que la prescription court à compter de la date d'acceptation du principe du renouvellement, soit le 8 novembre 2021, et alors que la notification du mémoire préalable interrompt la prescription.

En ce qui concerne la fixation du loyer du bail renvouvelé, la société SCI MARIGIL prétend que le loyer doit être fixé à la valeur locative compte tenu d'une modification notable de ses obligations. Elle invoque que la despécialisation qu'elle a accordée à la société EURO FLANDRE ainsi que la prise en charge de la réparation des désordres strictement locatifs doivent nécessairement trouver leur contrepartie dans la valeur locative nouvelle, ce qui permettra de rétablir un équilibre entre les obligations respectives des parties. 

S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, la société SCI MARIGIL explique que les locaux loués sont situés au pied d'un immeuble parfaitement entretenu, sans amiante, et qu'ils disposent d'une façade vitrée sur rue avec droit d'exposer les marchandises destinées à la vente sur la voie publique. Elle prétend que l'emplacement bénéficie d'une commercialité extrêmement favorable au commerce exercé. Elle souligne que la totalité de la surface louée, soit 135 m², étant affectée à la vente, il n'y a pas lieu à pondération, sauf peut-être pour les caves en sous-sol. Elle considère qu'au regard des éléments de comparaison qu'elle produit, la valeur locative unitaire peut être fixée à 222 euros/m², soit une loyer de 30.000 euros, hors taxes et hors charges.



Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société EURO FLANDRE demande au juge des loyers commerciaux de :

- dire et juger prescrites les demandes de la société SCI MARIGIL ;
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme annuelle en principal de 19.490 euros hors taxes et hors charges ;
- débouter la société SCI MARIGIL de ses demandes ;

A titre subsidiaire, si le juge des loyers commerciaux devait néanmoins considérer que le loyer de renouvellement devait être fixé selon la valeur locative,

- faire droit à la demande subsidiaire de la société SCI MARIGIL de désignation d'un expert ;
- fixer en ce cas le loyer provisionnel durant l'instance au montant du loyer actuel ;
- condamner la société SCI MARIGIL au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens y compris ceux de l'expertise éventuelle.


La société EURO FLANDRE soutient que l'action de la société SCI MARIGIL en fixation du loyer est prescrite. Elle explique qu'en effet le bail ayant expiré le 1er octobre 2021, avant l'acceptation par le bailleur le 8 novembre 2021 du principe du renouvellement, le délai de prescription de deux ans doit courir à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'au 1er octobre 2023. En conséquence, l'action engagée par assignation du 04 janvier 2024 est prescrite.

En ce qui concerne la fixation du loyer, sur le fondement des articles L.145-88 et L. 245-34 du code de commerce, la société SCI MARIGIL prétend que la société EURO FLANDRE n'ayant pas usé de son droit à déplafonnement du loyer lors de la déspécialisation partielle selon avenant du 11 mai 2020, elle ne peut solliciter aujourd'hui le déplafonnement du loyer.

Subsidiairement, la société EURO FLANDRE soutient que la société SCI MARIGIL ne rapporte pas la preuve de la surface utile des locaux et qu'elle n'a procédé à aucune pondération en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Elle évalue la surface utile à 151,10 m² et la surface pondérée à 85 m². Elle fait état d'un important resserrement des locaux sur les cinq premiers mètres et d'une très faible largeur sur près de la moitié des locaux.

La société EURO FLANDRE ajoute que les élements de comparaison produits par la société SCI MARIGIL ne sont pas tous fiables car certains ne concernent pas le quartier des locaux et d'autres concernent une autre destination. Elle souligne qu'il existe deux conduits en amiante ciment à l'intérieur des locaux et qu'elle subit de nombreux désagréments en raison de l'état de la verrière de sorte qu'à la date du renouvellement une partie des locaux était inutilisable en raison de dégâts des eaux et l'installation électrique était hors d'usage. 


L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.






MOTIFS DE LA DECISION


1- Sur la recevabilité des demandes

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, selon l'article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

En application de l' article 2224 du code civil , le délai de prescription court du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Enfin, il ressort de l'article 33 alinéa 2 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, que la notification du mémoire interrompt la prescription. 

Selon l'article L. 145-10 du code de commerce, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. 

Il est acquis que si la date d'échéance du délai de trois mois imparti par l'article L. 145-10 du code de commerce , ou la réponse du bailleur à la demande , sont antérieures à la date de la prise d'effet du bail renouvelé, c'est la date de prise d'effet du nouveau bail qui marque le point de départ du délai de prescription. En revanche, si le délai de trois mois n'expire que postérieurement à la prise d'effet du nouveau bail , comme dans le cas où la réponse du bailleur est faite à une date ultérieure à cette prise d'effet, c'est la date d'acceptation, implicite ou explicite, du bailleur qui marque le point de départ de la prescription biennale.

En l'espèce, le bail renouvelé a pris effet le 1er octobre 2021 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société EURO FLANDRE à la société SCI MARIGIL le 11 août 2021.

La société EURO FLANDRE ayant accepté le renouvellement du bail par acte d'huissier de justice signifié postérieurement le 8 novembre 2021, c'est à compter de cette date que doit courir le délai de prescription biennale et au 8 novembre 2023 qu'il expire.

Il s'avère toutefois que ce délai a été interrompu par le mémoire notifié par la société SCI MARIGIL à la société EURO FLANDRE par lettre recommandée avec avis de réception expédiée le 17 juillet 2023.

Un nouveau délai de prescription de deux ans a donc commencé à courir à compter de cette date pour expirer le 17 juillet 2025.

Ainsi, en faisant signifier son assignation introductive d'instance le 04 janvier 2024, la société SCI MARIGIL a agi alors que la prescription n'était pas encore acquise.

Par conséquent, ses demandes seront déclarées recevables.


2- Sur le principe du renouvellement du bail

Le principe du renouvellement du bail liant la société SCI MARIGIL et la société EURO FLANDRE est acquis à compter du 1er octobre 2021 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société EURO FLANDRE à la société MARIGIL le 11 août 2021 et l'acceptation de la société SCI MARIGIL signifiée à la société EURO FLANDRE le 8 novembre 2021.

Les parties s'accordent à ce sujet.

Cela sera constaté.


3- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis qu' une modification des obligations respectives des parties peut constituer un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé si elle est notable et survenue au cours du bail expiré.

En l'espèce les parties s'opposent tant sur le déplafonnement du loyer que sur l'évaluation de la valeur locative.

En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés dela société SCI MARIGIL qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif. 

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société EURO FLANDRES pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Déclare recevables les demandes de la société SCI MARIGIL;

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCI MARIGIL et la société EURO FLANDRE, et portant sur les locaux sis à [Adresse 3], à compter du 1er octobre 2021 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder :

Mme [V] [S]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 10]

expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 7], [Adresse 3], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- donner son avis sur la modification des obligations respectives des parties,
- rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er octobre 2021 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 octobre 2025 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SCI MARIGIL, à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 12]) au plus tard le 13 décembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 07 février 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [Y] [D]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 11]


Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; 

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 10 octobre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER