Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 9 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître HERRY


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître PONTE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06046 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NRB

N° MINUTE : 
2 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 09 octobre 2024

DEMANDEURS
Monsieur [K] [W],
Madame [M] [W], 
demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître PONTE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1214

DÉFENDEURS
Monsieur [Y] [G],
demeurant [Adresse 2]
assisté par Maître HERRY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B921
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023017571 du 28/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [E] [O] épouse [G], 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître HERRY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B921

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 juillet 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier



Décision du 09 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06046 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NRB

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] a consenti un bail d’habitation régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 à M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] sur des locaux situés au [Adresse 2]. 

M. [K] [W] et Mme [M] [W] ont acquis ce bien le 13 août 2018. 

Par décision de référé du 21 avril 2022 le juge des contentieux de la protection a ordonné une expertise avec pour mission confiée à l’expert de notamment dresser un état descriptif du bien, déterminer la surface corrigée du logement ainsi qu'un décompte de surface corrigée, de dire si les améliorations dans l'immeuble mis en avant par les bailleurs ont une incidence sur l'évolution de la qualité des conditions d'habitabilité, de confort et ont entraîné une modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, donner son avis quant au montant du loyer révisé. 

Le rapport d’expertise a été déposé le 21 décembre 2022. 

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023 M. [K] [W] et Mme [M] [W] ont notifié à M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] le nouveau montant du loyer.

Par actes de commissaire de justice du 29 juin 2023, M. [K] [W] et Mme [M] [W] ont assigné M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :
La fixation de la nouvelle valeur locative du bien selon les modalités suivantes : local ressortant de la catégorie 2C, surface corrigée de 85m², loyer mensuel en principal de 340,15 euros, avec évolution mensuelle en fonction des décrets applicables ressortant des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, La condamnation de M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] aux dépens en ce compris les frais d’expertise et au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 5 juillet 2024. 

À l'audience, M. [K] [W] et Mme [M] [W], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demandent : 
La fixation du montant du loyer mensuel à la somme de 340,15 euros pour un logement de catégorie 2C et une surface corrigée de 85m², Dire que M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] sont déchus de tout droit au maintien dans les lieux et ordonner leur expulsion à défaut de libération volontaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec séquestration des meubles restés dans les lieux, La condamnation de M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] au paiement des sommes suivantes :2695,90 euros au titre de l’arriéré locatif, mois de juillet 2024 inclus, Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au montant de la valeur locative de 340,15 euros par mois jusqu’à complète libération des lieux, 3088,27 euros au titre des charges locatives arrêtées au 31 décembre 2022, Le rejet de la demande de délais de paiement, 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont les frais d’expertise judiciaire. 
M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :
A titre principal : La fixation de la nouvelle valeur locative à la somme de 300,22 euros à compter du loyer du mois de juin 2023, Le rejet de la demande relative à l’arriéré locatif, À titre subsidiaire :La fixation de la nouvelle valeur locative à la somme de 340,15 euros à compter du jugement à intervenir, La fixation de l’arriéré locatif à la somme de 1539,99 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse, L’octroi des plus larges délais de paiement, En tout état de cause : Déclarer M. [K] [W] et Mme [M] [W] irrecevables ou mal fondés en leur demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux, Le rejet des demandes d’expulsion et de paiement au titre des charges locatives, Le rejet de demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, A titre infiniment subsidiaire : l’octroi des plus larges délais pour libérer les lieux. 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur le loyer
Sur la forclusion
Aux termes de l’article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties. Le demandeur doit faire connaître à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire les nouveaux éléments proposés.(…) En cas de désaccord sur les nouveaux éléments proposés par le demandeur, l'autre partie doit, à peine de forclusion, aviser, dans les deux mois, le demandeur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, du loyer qu'il propose lui-même, en précisant les éléments sur lesquels porte ce désaccord. La notification par le demandeur devra à peine de nullité, indiquer que faute par l'autre partie d'avoir contesté le loyer dans le délai de deux mois, il sera forclos à expiration de ce délai et que ce loyer s'imposera comme un nouveau prix. 
En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023 M. [K] [W] et Mme [M] [W] ont notifié à M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] le rapport d’expertise ainsi que la nouvelle valeur locative établie, sur la base de l’expertise, comme suit : logement de catégorie 2C, surface corrigée de 85m², valeur locative applicable à compter de la notification : 340,15 euros. 

Si M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] produisent un courrier par lequel ils contestent ces éléments, daté du 26 avril 2023, ils n’en justifient pas l’envoi en recommandé avec avis de réception de sorte qu’ils ne démontrent pas avoir agi dans le délai de deux mois susvisé. Leur demande est dès lors atteinte par la forclusion. 

Il sera en conséquence fait droit à la demande de M. [K] [W] et Mme [M] [W] aux fins de fixation à compter du 6 mai 2023 du loyer au montant de 340,15 euros par mois pour un logement de catégorie 2C et une surface corrigée de 85m². 

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Aux termes de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires qui exécutent leurs obligations. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.
En l’espèce, M. [K] [W] et Mme [M] [W] fondent leur demande aux fins de déchéance du droit au maintient dans les lieux sur l’article 4 susvisé en considérant que M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] ne sont pas de bonne foi puisqu’ils ne règlent pas leur loyer. 
Or ils ne rapportent pas la preuve que ces derniers soient devenus des occupants légaux bénéficiant du droit au maintien dans les lieux par l’effet de la délivrance du congé visé au même article. 
Leur demande, mal fondée, sera dès lors rejetée de même que par voie de conséquence leur demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette de loyer et de charges

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur l’arriéré de loyer

Il convient de relever que M. [K] [W] et Mme [M] [W] ne produisent aucun décompte locatif extérieur à leurs écritures au sein desquelles est inséré un tableau mentionnant un solde débiteur de 2695,90 euros pour la période du 30 mai 2023 au mois de juillet 2024 inclus tenant compte du nouveau montant du loyer. Il convient de relever que le loyer du mois de novembre est fixé dans ce tableau à une somme inférieure de sorte que le solde est en réalité de 2669,90 euros. 

Les relevés d’historique de compte produits par M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] (pièce 6) ne sont pas nominatifs de sorte qu’ils ne peuvent valoir de preuve des paiements. Il en est de même des envois en recommandé dont le contenu est inconnu. 

L’arriéré de loyer est ainsi établi à la somme de 2669,90 euros arrêtée au mois de juillet 2024 inclus. M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] seront en conséquence condamnés à payer cette somme à M. [K] [W] et Mme [M] [W]. 

Sur l’arriéré de charges locatives

Sur la prescription 

Aux termes de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 les locataires ou occupants sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement des charges locatives définies à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les conditions prévues à cet article.
L'action en recouvrement des charges est soumise à la prescription quinquennale de droit commun.
La demande de M. [K] [W] et Mme [M] [W] est en conséquence recevable.
Contrairement à ce que soutiennent M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G], les bailleurs produisent un décompte de charges individuel relatif au logement établissant la quote-part par poste de dépense (charges communes générales, location compteur, eau froide) dont la part relevant des charges locatives pour les années 2020 à 2022. 
M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] ne contestent pas ne jamais avoir réglé de charges. Ils ne contestent pas davantage les pièces justificatives des charges de copropriété versés aux débats par les bailleurs (procès-verbaux d’assemblée générale). 
Le caractère tardif de la demande en paiement des charges est sans incidence sur la somme due. 
M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] seront en conséquence condamnés à verser la somme de 3088,27 euros aux bailleurs en paiement des charges locatives dues au titre des années 2020, 2021 et 2022. 
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, compte tenu de l’augmentation conséquente du loyer et de la régularisation tardive des charges, ce qui place les locataires dans une situation financière difficile, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement, pour la somme totale due de 5758,17 euros, à hauteur de 23 mensualités de 100 euros, la 24è correspondant au solde de la dette, selon les modalités précisées au présent dispositif. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [W] et Mme [M] [W], qui succombent partiellement, seront condamnés aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que la demande en contestation de la nouvelle valeur locative est forclose ; 

FIXE le montant du loyer à la somme de 340,15 euros par mois pour un logement de catégorie 2C et une surface corrigée de 85m², et ce à compter du 6 mai 2023 ; 
DEBOUTE M. [K] [W] et Mme [M] [W] de leurs demandes aux fins de déchéance du droit au maintien dans les lieux, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ; 

ECARTE la fin de non-recevoir fondée sur la prescription et déclare recevables les demandes de M. [K] [W] et Mme [M] [W] en paiement de l’arriéré de loyer et de charges ;

CONDAMNE M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] à payer à M. [K] [W] et Mme [M] [W] la somme de 2669,90 euros au titre de l’arriéré locatif, somme arrêtée au mois de juillet 2024 inclus ; 

CONDAMNE M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] à payer à M. [K] [W] et Mme [M] [W] la somme de 3088,27 euros au titre des charges locatives dues pour les années 2020, 2021 et 2022 ; 

DIT que M. [Y] [G] et Mme [E] [O] ép. [G] pourront s’acquitter de la totalité de la somme due soit 5758,17 euros en 23 mensualités de 100 euros et une 24è mensualité correspondant au solde de la dette, en plus du loyer courant ; 

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres demandes ; 

CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [M] [W] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les déboute de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge