Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 8 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me François-Pascal GERY
Me Chreit MIHOUBI
Me François BLANGY

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Stéphane BRIZON 
Me Ariane SIC SIC

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond 
N° RG 23/04172 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AXJ

N° MINUTE : 1 JTJ





JUGEMENT 
rendu le mardi 08 octobre 2024

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [10] [Adresse 2] - [Adresse 8] ET [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet GERARD SAFAR - [Adresse 6]
représentée par Me Ariane SIC SIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1477


DÉFENDEURS
Monsieur [V] [P] [G], représenté par la SARL SOFINCAL CONSEIL - [Adresse 5]
représenté par Me François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0399

S.A.R.L. ROYAL LI, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Me Chreit MIHOUBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0905

Monsieur [V] [P] [G], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0399

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Stéphane BRIZON de l’AARPI AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D2066

Société LE JARDIN CELESTE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me François-Pascal GERY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0997

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 03 juillet 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 08 octobre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04172 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AXJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier en date du 3 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] située [Adresse 2] [Adresse 8] et [Adresse 7] a fait assigner la société ROYAL LI, Monsieur [V] [P] [G], la SARL Jardin Céleste, aux fins de condamnation in solidum à lui verser :
5 781, 48 euros au titre des frais engagés10 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise pour un montant de 20272, 68 euros.
Par acte d’huissier du 27 septembre 2023, Monsieur [V] [P] [G] a fait assigner en intervention forcée la société ALLIANZ IARD, aux fins de la condamner à relever et garantir de toute condamnation à son encontre, ainsi que tout succombant à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les deux dossiers ont fait l’objet d’une jonction. 

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] se prévaut de la persistance de traces de coulures et de salissures de graisse au plafond, aux murs et au sol, en provenance du restaurant situé juste au-dessus, Monsieur [V] [P] [G] étant copropriétaires des lots 1020 et 1512, locaux donnés à bail à la société ROYAL LI en octobre 2019 à la suite de la SARL Jardin Céleste. Il entend ainsi demander le remboursement des frais exposés pour mettre fin aux désordres de réfection de la cuisine, tel que l’expert judiciaire les a identifiés dans son rapport, déposé en juillet 2022, rappelant que la jurisprudence lui permet d’agir, à la fois, contre le locataire, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, et contre le propriétaire. 

A l'audience du 3 juillet 2024, après plusieurs renvois, le syndicat des copropriétaires maintient l’intégralité des demandes, sollicitant une condamnation in solidum, tant des frais engagés que de l’expertise judiciaire. 

Monsieur [V] [P] [G], représenté par son conseil, dépose des écritures, rappelant que le demandeur a sollicité une expertise judiciaire le 4 février 2020, que, par ordonnance de référé du 4 juin 2020, l’expertise judiciaire a été ordonnée, mettant en avant les responsabilités des dégâts constatés, à savoir, la société Jardin Céleste ( à hauteur de 40 %) manquant à ses obligations contractuelles de moyens et de résultats dans la vente d’un fonds de commerce à usage de restauration collective, la société ROYAL LI ( à hauteur de 40%) manquant à ses obligations contractuelles de moyens et de résultat dans l’exploitation d’un restaurant collectif et Monsieur [P] [G] (à hauteur de 20%) aux motifs qu’il a manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes aux dispositions au bail commercial. Il soutient que l’expert, dépassant en outre son office, a fait une analyse erronée des responsabilités et que la seule responsabilité, du fait du bail commercial, revient au preneur, et non au bailleur, le preneur étant tenu des travaux à effectuer dans le cadre de son activité commerciale. Il demande, à titre subsidiaire, que la société ROYAL LI, la société Jardin Céleste, une part importante des demandes résultant des travaux privatifs de plomberie réalisés par la société Jardin Céleste et la société ALLIANZ IARD, soient condamnés, in solidum, à relever et garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre. Il demande, en outre, la condamnation à la somme de 3000 euros au titre des frais iirrépétibles, dont distraction directe à Maître BLANGY. 

La société ALLIAZ IARD, représentée par son conseil, se prévaut des dispositions du contrat de bail pour indiquer que son assuré, bailleur, ne saurait être tenu responsable des préjudices. Elle demande le rejet des prétentions, et à titre subsidiaire, le rejet de la demande en garantie de Monsieur [P] [G], et la condamnation de la société ROYAL LI et de la société Jardin Céleste à relever et garantir de toute condamnation, se limiter aux termes de la police souscrite, et condamner toute partie succombante aux dépens et à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La société Jardin Céleste, représentée par son conseil, soutient qu’aucun élément ne permet d’affirmer que les fuites à l’origine des dégâts auraient été la cause d’un manquement de sa part lorsqu’elle était locataire, mais évoque le problème de la vétusté des canalisations, la responsabilité de la réparation liée à la vétusté des canalisations incombant, au visa de l’article 1755 du code civil, au bailleur. A titre subsidiaire, elle s’interroge sur les responsabilités du nouveau locataire, la société ROYAL LI, en particulier, en ce qui concerne les frais d’expertise, puisqu’elle précise que, n’étant plus locataire au moment de la mise en demeure du syndicat de remédier aux problèmes, elle ne peut pas être tenue pour responsable des délais de réaction. Elle demande, ainsi, à titre subsidiaire, à dire que sa responsabilité se limite aux coûts des travaux, et deux factures d’huissiers, qu’elle participe au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1000 euros, et sollicite le rejet des demandes de la société ROYAL LI et de Monsieur [P] [G]. 

La société ROYAL LI, représentée par son conseil, soutient que les désordres sont antérieurs à l’acquisition du fonds de commerce, le 3 octobre 2019, ces désordres ayant été, au surplus, masqués par la société Jardin Céleste lors de la transaction. Elle rappelle qu’elle n’a pu reprendre l’exploitation qu’à compter du mois d’octobre 2021, après le confinement du 17 mars 2020 et ne peut, de ce fait, être tenue responsable d’un défaut d’entretien. Elle demande que la société Jardin Céleste soit condamnée à relever et garantir la société ROYAL LI de toutes condamnations, et la condamnation du syndicat des copropriétaires ou tout succombant à la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

La responsabilité des dégâts : 

Il n’est pas contesté que l’acte de cession de vente de fonds de commerce entre la société Jardin Céleste et la société ROYAL LI date du 3 octobre 2019, le bail précisant que le vendeur a transmis l’ensemble des informations à l’acquéreur. L’article 6.4 de ce contrat détaille les conditions du bail en ce qui concerne l’état des installations qui sont réputées transmises en bon état de fonctionnement, le vendeur assurant également qu’il n’a reçu aucune demande émanant d’une administration ou d’un tiers lui enjoignant d’effectuer des travaux, de mettre des installations, agencement, ou appareils en état de conformité aux normes d’hygiène, de salubrité, de sécurité ou autres, qui n’auraient pas été satisfaites. L’article 8.1 mentionne qu’il n’existe aucune action en cours, ni civile, ni pénale, ni publique, ni privée, aucun contentieux ni aucune saisie. Par ailleurs, l’article 18.2.8 stipule que l’acquéreur fera son affaire des modifications à apporter dans la mesure où les déclarations faites par le vendeur ci-dessus se révèleront exactes et qu’en particulier, ce dernier n’a reçu aucune notification de travaux de services concernés avant le jour prévu de la date de prise de possession. L’article 18-2-2 précise que la société ROYAL LI s’engage à prendre le fonds de commerce avec les éléments dans l’état où ils se trouvent alors qu’il est ajouté à l’article 15 qu’elle devra assurer les travaux notifiés après la vente. Le bail précise également le nom du propriétaire ainsi que la nature, la date et la durée du droit de jouissance, le bail commercial du 29 juin 2011, signé entre la société New Dynastie, premier locataire, et le propriétaire étant versé aux débats. 

Le 11 juin 2018, la société Jardin Céleste a été informée et mise en demeure de réaliser des travaux faisant suite à un sinistre de dégâts des eaux, dans le parking, du fait d’un problème lié à l’évacuation privative des eaux du restaurant. Un second courrier a été envoyé le 16 juillet 2018, faute de réponse. 

Le 22 mars 2019, la société Jardin Céleste a réceptionné une mise en demeure par LRAR envoyée par le gestionnaire de la copropriété, non contestée, constatant de nouvelles infiltrations, caractérisées par des coulures de graisse provenant du restaurant, en sous-face du plafond du parking. 

Le 1er octobre 2019, un huissier de justice a constaté des traces de coulures et de salissures de graisse à l’entresol, entre le niveau -1 et -2, au plafond, aux murs et au sol, en provenance du restaurant situé juste au-dessus, sommation de faire procéder aux réparations ayant été transmise à Monsieur [P] [G] le 15 octobre 2019 et le 17 octobre 2019 au nouveau locataire des locaux, la société ROYAL LI, par LRAR. 

Le 4 juin 2020, une ordonnance ordonnant une expertise judiciaire est rendue, faisant suite à une assignation du 4 février 2020, afin de relever et décrire les désordres allégués dans l’assignation, d’en détailler les causes, origines et conséquences. 

Aux termes de l'ancien article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Il est rappelé qu’aucune clause contractuelle ne saurait décharger le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée elle-même, c'est-à-dire de la chose définie au bail et de ses accessoires indispensables à une utilisation normale et sans danger des lieux. Il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu de plein droit, s'exonérer, à l'occasion de conventions aménageant la répartition de la charge des réparations, de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. 

Le bailleur peut, néanmoins, mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, certains travaux d'entretien ou de réparation. Lorsque le bail commercial contient une clause de prise de possession des lieux en l'état, le preneur est tenu de tous travaux et réparations y compris les travaux dus à la vétusté et les travaux de mise aux normes, l'obligation de délivrance est limitée à la remise de la chose louée, sous condition que celle-ci soit en état d'être exploitée après les éventuels travaux et mises aux normes à la charge du preneur. 

La clause excluant toute réclamation relative à des problèmes d'humidité et d'infiltration, dérogeant ainsi à l'article 1720 du Code civil, et comprise dans le bail ainsi visé, est licite dès lors l’apparition ou la persistance des infiltrations n'est pas due à un manquement du bailleur, cet état de fait étant imputable à la seule carence du locataire. 

En l’espèce, il ressort des clauses du bail, en particulier, de l’article III, intitulé « entretien-travaux », ainsi que de l’acte de vente du 3 octobre 2019, et en particulier, des clauses relatives à l’absence d’action à l’encontre de la société Jardin Céleste, alors que cette dernière connaissait la persistance des troubles, dès le courrier du 22 mars 2019, que la responsabilité du sinistre et de sa détérioration est de la responsabilité de la société Jardin Céleste, tel que cela résulte des conclusions de l’expertise. Elle sera ainsi condamnée à payer la somme de 3026, 90 euros, correspondant aux frais engagés en 2018, les frais de constats d’huissiers constituant des frais irrépétibles au sens de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté, en revanche, de sa demande au titre du PV de constat du 6 juillet 2021, non versé dans les pièces fournis aux débats, bien qu’annoncé en pièce 7 du rapport d’expertise. 

Il sera fait droit à la demande au titre des frais du devis de l’entreprise BALAS, pour un montant de 1221, 98 euros, du par la société ROYAL LI, étant relevé, selon le rapport déposé que les désordres se sont accentués à compter de la transaction et jusqu’au confinement, les atermoiements de cette société étant également dénoncés par l’expert dans son rapport. 

Au regard des conclusions du rapport, l’origine du sinistre émane de la société Jardin Céleste alors que la société ROYAL LI l’a aggravé, pendant les quelques mois de fonctionnement, étant rappelé que lors du contrat signé entre les deux sociétés, la société Jardin Céleste n’a pas donné les informations réelles sur les désordres constatés, qui perduraient ce qu’elle ne pouvait ignorer, au vu des courriers successifs. Ainsi, la responsabilité sera partagée, la société Jardin Céleste en supportant 70%, la société ROYAL LI en supportant 30%. Il est rappelé que la responsabilité du bailleur n’est pas engagée au regard du contrat signé, et de l’exonération de responsabilité de l’article 1720 du code civil. 

Sur les demandes accessoires

La société Jardin Céleste et la société ROYAL LI, qui succombent, supporteront, les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, y compris les frais d’expertise, à hauteur de leur responsabilité.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2800 euros lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tenant compte des deux factures de Maître [H], des 19 juin 2018 et 15 octobre 2019, due par la SARL Jardin Céleste et la somme de 1500 euros due par la société ROYAL LI.

Il sera alloué à chacune des autres parties la somme de 800 euros. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

RAPPELLE que les dossiers numéro 23-4172 et numéro 23-7220 ont fait l’objet d’une jonction sous le numéro 23-4172

CONDAMNE la société Jardin Céleste à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] la somme de 3026, 90 euros au titre des travaux privatifs de plomberie 

CONDAMNE la société ROYAL LI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1221, 98 euros au titre des investigations de l’entreprise BALAS 

DIT que la responsabilité du sinistre est partagée entre ses deux parties, à hauteur de 70% pour la société Jardin Céleste et de 30 % pour la société ROYAL LI. 

DEBOUTE les parties de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [P] [G]

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la société Jardin Céleste à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] la somme de 2800 euros, comprenant les de constats d’huissiers, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ROYAL LI à payer la somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE in solidum la société Jardin Céleste et la société ROYAL LI à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
La demande de distraction sera toutefois rejetée s’agissant d’une instance pour laquelle la représentation par avocat n’es pas obligatoire

CONDAMNE la société Jardin Céleste et la société ROYAL LI à payer, in solidum, à la société ALLIANZ IARD la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

FAIS masse des dépens et CONDAMNE la société Jardin Céleste pour 70% des dépens et la société ROYAL LI pour 30% des dépens, y compris les frais de l’expertise. 


RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le Président





Décision du 08 octobre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04172 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AXJ







Fait et jugé à Paris le 08 octobre 2024

le greffier le Président