Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 9 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître SITBON



Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître LAERMANS
Maître SCHAEFFER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/03182 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWZ6Y

N° MINUTE : 
1 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 09 octobre 2024

DEMANDEURS
Madame [T] [J] épouse [N],
Monsieur [C] [N], 
demeurant [Adresse 5]
représentés par Maître SCHAEFFER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0615

DÉFENDEURS
Monsieur [L] [V], 
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [X] [V], 
demeurant [Adresse 4]
Madame [R] [Z], 
demeurant [Adresse 2]
tous représentés par Maître LAERMANS, avocat au barreau de Senlis
S.A.S. FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître SITBON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2472

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 juillet 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 09 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/03182 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWZ6Y

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2019 à effet au 1er mars 2019 M. [E] [V], représenté par son mandataire la société AXIUM CONSTANS, a consenti un bail d’habitation à M. [C] [N] et Mme [T] [J] épouse [N] (ci-après les époux [N]) sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2500 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

M. [L] [V], M. [X] [V] et Mme [R] [Z] (ci-après les consorts [V] – [Z]) sont par la suite venus aux droits de M. [E] [V]. 

La société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE est l’actuel gestionnaire du bien. 

Par actes de commissaire de justice des 24 et 25 février 2022, les époux [N] ont assigné les consorts [V] – [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
- Leur condamnation à leur payer la somme de 16956 euros, arrêtée au mois de février 2022 inclus, sauf à parfaire, 
- La fixation du loyer à la somme de 2029 euros hors charges, 
- La condamnation des consorts [V] – [Z] à procéder aux travaux de remise en état de l’appartement sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, 
- La condamnation des consorts [V] – [Z] à leur payer la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice subi du fait de l’absence de production de diagnostics techniques lors de l’entrée dans les lieux, des troubles subis dans la jouissance des lieux et de l’installation électrique vétuste et non conforme aux normes en vigueur, 
- La condamnation des consorts [V] – [Z] à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2023, les consorts [V] – [Z] ont assigné en intervention forcée la société PARIS FONCIA RIVE DROITE (ci-après la société FONCIA) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :
La jonction des deux instances, 
A titre principal : 
Dire les demandes des époux [N] irrecevables,
Les rejeter, 
A titre subsidiaire : la condamnation de la société FONCIA à garantir toutes les condamnations prononcées à leur égard, 
La condamnation des époux [N] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les deux instances ont été jointes à l’audience du 12 avril 2023. 

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 5 juillet 2024. 
Un calendrier de procédure a été établi dans les conditions de l’article 446-2 du code de procédure civile. 

À l'audience du 5 juillet 2024 les époux [N], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- La condamnation des consorts [V] – [Z] à leur rembourser la somme de 22608 euros, arrêtée au mois de février 2023 inclus, sauf à parfaire, 
- La condamnation des consorts [V] – [Z] à leur payer la somme de 20.000 euros arrêtée au mois de février 2023 en réparation de leur préjudice subi du fait de l’absence de production de diagnostics techniques lors de l’entrée dans les lieux, des troubles subis dans la jouissance des lieux notamment de l’installation électrique vétuste et non conforme aux normes en vigueur, 
- Avant dire droit : ordonner une expertise et nommer un expert avec pour mission de : se rendre sur place, se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, visiter les lieux, entendre tous sachants, examiner les désordres allégués dans l'assignation, rechercher l'origine, l'étendue et les causes des désordres, dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l'art, fournir tout élément technique et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties, donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et installations dont s'agit; les évaluer à l'aide de devis d'entreprise fournis par les parties ; en cas d'urgence, ou de péril en la demeure reconnus par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d'œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l'expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux , fixer la provision à consigner au Greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'expert dans tel délai de l' Ordonnance à intervenir, 
- En tout état de cause :
- Le rejet des demandes des consorts [V] – [Z], 
- Leurs condamnations à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur l’augmentation illégale du loyer et la demande de remboursement du trop-perçu ils soutiennent sur le fondement des articles 3 et 4 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 que le loyer ne pouvait excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire puisque le bailleur n’a fait aucuns travaux d’amélioration et ne démontre pas une sous-évaluation du loyer, que le précédent loyer comme les références de loyers pratiqués dans le voisinage ne figurent pas au contrat, que la commission de conciliation a préconisé par avis du 22 novembre 2021 une régularisation du loyer à hauteur de 471 euros par mois. Sur la fin de non-recevoir ils font valoir que seule la prescription triennale prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable. Ils soutiennent au visa de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 avoir subi un préjudice du fait de l’absence de diagnostic électrique puisque l’installation électrique est vétuste et défaillante et de l’absence de DPE en raison des dégradations résultant d’infiltrations et d’humidité. Sur la violation de l’obligation de délivrance ils soutiennent que l’appartement ne répond pas aux normes de décence prévues par le décret 2002-120 du 30 janvier 2022, que les bailleurs ne peuvent s’exonérer de leurs obligations en mettant en cause leur mandataire, que les désordres ont été constatés par procès-verbal de commissaire de justice qui fait preuve jusqu’à inscription de faux et par un expert. 

Les consorts [V] – [Z], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :
- A titre principal : 
- Dire les demandes des époux [N] irrecevables,
- Les rejeter, 
- A titre subsidiaire : la condamnation de la société FONCIA à garantir toutes les condamnations prononcées à leur égard, 
La condamnation des époux [N] au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur la demande relative au trop-perçu de loyer ils soutiennent sur le fondement de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que l’action est prescrite. Ils admettent qu’aucuns travaux d’amélioration n’ont été effectués mais que le montant du loyer était sous-évalué, que le présent loyer n’était pas soumis à l’encadrement des loyers alors suspendu. Sur la communication des diagnostics, ils arguent de ce que cette obligation incombait au mandataire, qu’en toute hypothèse ils ont été remis le 18 février 2022 aux locataires lesquels n’ont subi aucun préjudice. Ils réfutent l’existence d’un préjudice de jouissance et font valoir que l’avis amiable n’est pas contradictoire, que le commissaire de justice a établi ses constatations sur la base des déclarations de Mme [N], que les locataires sont responsables des défauts d’entretien du logement qui leur a été délivré en bon état. Sur l’appel en garantie ils soutiennent ne pas avoir été informés par la société FONCIA, gestionnaire, des réclamations des locataires et que des fautes de gestion ont été commises. 

La société FONCIA, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
Sur les demandes en remboursement du trop-perçu de loyer et de fixation d’un nouveau loyer :
- Prononcer à titre principal la prescription, 
- Débouter à titre subsidiaire les époux [N] de cette demande qui a été abandonnée aux termes des dernières conclusions,
Sur l’appel en garantie 
- Prononcer à titre principal l’irrecevabilité de l’action et des demandes des consorts [V] – [Z] en remboursement du trop-perçu de loyer et de fixation d’un nouveau loyer,
- A titre subsidiaire les rejeter, 
Sur les demandes des époux [N] en indemnisation de leur préjudice 
- A titre principal : rejeter les demandes, 
- Sur la demande en garantie : 
- Prononcer à titre principal l’irrecevabilité de l’action relatif à l’absence de diagnostics à la signature du bail
- A titre subsidiaire : rejeter les demandes des époux [N] ; 
Sur la demande en exécution de travaux de remise en état sous astreinte : à titre principal la rejeter, la demande ayant été abandonnée aux termes des dernières conclusions, à titre subsidiaire les rejeter
Sur la demande d’expertise judiciaire ; à titre principal rejeter la demande et à titre subsidiaire prononcer la mise hors de cause de l’expertise judiciaire de la société FONCIA, 
Dans tous les cas :
- Rejeter les autres demandes y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner tout succombant à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 
- Ecarter l’exécution provisoire, 
- Condamner tout succombant aux dépens. 

Sur la fin de non-recevoir, au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile, elle expose ne pas avoir été administrateur du bien au moment de la conclusion du bail, que si elle a acquis les parts de la société AXIUM CONSTANS le 31 mai 2019, la société AXIUM demeure responsables des fautes commises par la société AXIUM CONSTANS. Subsidiairement, elle soutient sur la demande relative au loyer que les consorts [V] – [Z] ne peuvent demander une garantie pour une somme illégale. Elle fait valoir ensuite que les époux [N] ne démontrent aucun préjudice, que les diagnostics ont été établis en février 2022, que le bien est en bon état et que les bailleurs n’entendent pas effectuer des travaux, qu’aucune trace d’humidité n’a été constatée, que les époux [N] ont fait le choix de rester dans les lieux, que les documents versés par les demandeurs sont de complaisance. 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé plus ample de leurs différents moyens. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat, dire et juger et donner acte ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le juge n’en étant pas saisi.

Aux termes de l’article 446-2 du code de procédure civile lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d'accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces. Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation (…). Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
En l’espèce, en application de ce texte il doit être considéré que les époux [N] ont abandonné leur demande relative à l’exécution de travaux et de remise aux normes ainsi que leur demande en fixation du loyer, lesquelles ne sont pas reprises au dispositif de leurs écritures. 

Sur la demande en remboursement au titre d’un-trop perçu de loyer

L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et son décret d’application n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 encadrent le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants tels que définis à l’article 2 dudit décret et des contrats renouvelés des logements situés en zone tendue. 
Sur la fin de non-recevoir fondée sur la prescription

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce, la demande n’ayant pas pour objet de faire porter au contrat de bail des mentions obligatoires manquantes et d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. 

L’action relève, comme le soulèvent les demandeurs, de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Le contrat de bail litigieux a été signé par les parties le 18 février 2019. Or les consorts [V] – [Z] ont été assignés par actes de commissaire de justice des 24 et 25 février 2022, soit plus de trois ans après la conclusion du contrat de bail. 

L’action est dès lors prescrite. 

La demande en remboursement du trop-perçu de loyer sera en conséquence déclarée irrecevable. 

Sur le préjudice résultant de l’absence de production du diagnostic électrique et du diagnostic de performance énergétique

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige définit le dossier technique fourni par le bailleur devant être annexé au contrat de bail, lors de sa signature ou son renouvellement, et devant comprendre notamment un diagnostic de performance énergétique (DPE) prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi qu’un état de l'installation intérieure d'électricité dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.
En l’espèce, il est établi que le dossier technique n’a pas été annexé au contrat de bail. 

Les époux [N] ne font pas la démonstration d’un lien de causalité entre le défaut de production du DPE et les problèmes d’infiltration. Ce préjudice sera en conséquence écarté. 

Le préjudice résultant du défaut de production du diagnostic de l’installation électrique s’analyse en une perte de chance pour les preneurs d’avoir connaissance d’anomalies, préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de 500 euros. Les consorts [V] – [Z] seront en conséquence condamnés à leur payer cette somme.
 
Sur le trouble de jouissance 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…).
Le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.
L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent. 

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations locatives.
En l’espèce, les époux [N] allèguent les préjudices suivants en se fondant sur le procès-verbal par commissaire de justice du 1er février 2022 : dans le hall d’entrée : condamnation d'une fenêtre, interrupteur à gauche de l'entrée en mauvais état, second interrupteur cassé, câble électrique apparent donnant sur un domino apparent, non relié à la terre, prise non reliée à la terre ; dans le couloir : tableau électrique trop élevé, inaccessible sans escabeau ou chaise, absence de différentiel et protection des circuits sur le tableau électrique dédié au salon, à l'entrée, et aux 3 chambres, interrupteur en mauvais état, condamnation d'une fenêtre ; dans la salle de bains : pas de VMC, présence de taches de couleur noire et de moisissure en coins de pièce au-dessus de la baignoire, dysfonctionnement d'un interrupteur ; dans la cuisine : dysfonctionnement d'un interrupteur, joints vétustes sur la fenêtre, caractérisant un défaut d'isolation, présence d’éclats de peinture ; dans la chambre 1 : dysfonctionnement de l’interrupteur et de la prise électrique ; dans la chambre 2 : dysfonctionnement de l’interrupteur et prise électrique mal fixée au mur ; dans la chambre /bureau 3 : dégradations et humidité du bois en partie basse du cadre des portes fenêtres, traces noires visibles semblant provenir d'une pluralité d'infiltrations d'eau, plafond en mauvais état, nombreux éclats de peinture, défauts de revêtement, fissures sur les moulures, deux prises non fixées correctement au mur, fils électriques apparents à l'extrémité d'une gaine, volets ne pouvant s’ouvrir et se fermer intégralement ; dans le salon : volets ne pouvant s’ouvrir et se fermer intégralement, absence de borne terre sur une prise, coffre de la prise de téléphone non fixé. Le parquet est en mauvais état dans le salon et dans l’entrée et l'ascenseur ne fonctionne pas.

Les défendeurs ne font pas la preuve d’une connivence entre le commissaire de justice et les époux [N]. En revanche le document établi par M. [G] produit par ces derniers est dénué de force probante dans la mesure où la spécialité de l’expert n’est pas précisée et que le document n’est pas signé. 

Il convient de comparer les constatations du commissaire de justice, qui ont uniquement force probante jusqu’à preuve contraire, avec l’état des lieux d’entrée afin d’évaluer l’existence d’une carence des locataires dans l’entretien du logement comme le soutiennent les défendeurs.

Or, il en ressort un certain nombre de points communs concernant l’entrée (condamnation d’une fenêtre, un interrupteur cassé, fils apparent au plafond, parquet abimé), la salle de bain (dysfonctionnement d'un interrupteur), la cuisine (dysfonctionnement d’un interrupteur, fenêtre très abimée), les chambres (interrupteurs en mauvais état ou cassés), le salon (volet bloqué au 1/5è, parquet abimé, lattes qui s’affaissent). S’agissant de la pièce utilisée par les locataires comme débarras : ni les pièces de la procédure ni les explications des époux [N] ne permettent d’isoler cette pièce dans l’état des lieux. Néanmoins dans l’une des chambres il est relevé dans l’état des lieux qu’un volet est bloqué au 1/5è, que le plafond est abimé, que la peinture est écaillée sur le mur, que les prises ou interrupteurs sont en mauvais état, qu’il existe des traces noires sous la fenêtre et que les plinthes sont gonflées. 
S’agissant de l’impossibilité d’ouvrir la fenêtre de la cuisine par temps de pluie, le commissaire de justice n’a fait que relater les déclarations de Mme [N] et cela ne ressort pas de l’état des lieux de sorte que ce défaut n’est pas prouvé. 
S’agissant des traces noires dans la salle de bain, les époux [N] ne font pas la preuve d’un défaut d’entretien par le bailleur d’autant que la pièce est équipée d’une fenêtre. 

Par ailleurs, il convient de relever que le diagnostic de l’installation électrique établi le 2 février 2022 à la demande des propriétaires mentionne plusieurs anomalies générant un risque de choc électrique et d’électrisation pouvant entraîner des brûlures voire l’électrocution. Il recommande au propriétaire de faire réaliser dans les meilleurs délais les travaux permettant de lever ces anomalies. 

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, et contrairement à ce qui est soutenu, que les époux [N] ont intégré un appartement qui était déjà dans un état d’usage voire très usagé sur les points évoqués ci-dessus. 
Il n’est pas rapporté la preuve d’un défaut d’entretien du logement par les locataires. 
Le propriétaire n’a pas fait procéder aux réparations nécessaires notamment s’agissant des volets et de l’ouverture de la fenêtre dans le couloir. 
Surtout, l’installation électrique apparait par ailleurs dangereuse, ce dont les consorts [V] – [Z] sont informés depuis a minima deux années sans qu’ils n’aient fait procéder aux travaux nécessaires afin de lever les anomalies constatées lors du diagnostic de l’installation, alors même qu’ils ne peuvent ignorer que le logement est occupé par une famille avec enfants dont la sécurité physique n’est pas assurée. 

Les consorts [V] – [Z] ont ainsi manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent et à leur obligation d’entretien du logement visées à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le fait que les locataires aient accepté ce logement n’exonère pas le bailleur de ses obligations légales. 
Les époux [N] ont subi un préjudice du fait de ces manquements qu’il convient d’indemniser à hauteur de 15% du loyer mensuel, préjudice arrêté au mois de février 2023 inclus selon leur demande, soit la somme totale de 18.000 euros que les consorts [V] – [Z] seront condamnés à leur verser. 

Sur la demande d’expertise

Les époux [N] étant réputés avoir abandonné leur demande aux fins de travaux et le diagnostic de l’installation électrique ayant été réalisé, la demande d’expertise sera rejetée. 

Sur l’appel en garantie de la société FONCIA

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
 
En application de l'article 31 du code de procédure civile l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
 
En outre l’article 32 dudit code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, M. [E] [V] et la société CONSTANS SGI n° RCS B351614433 ont conclu un mandat de gestion le 10 juillet 2017 portant sur l’immeuble objet du présent litige dont il ressort que cette dernière est notamment chargée de gérer le bien, le louer, signer les baux, faire dresser les états des lieux, d’assurer toutes réparations et reconstructions, passer les devis et marchés avec tous architectes, entrepreneurs et artisans, prendre toutes dispositions pour assurer la bonne marche et l'entretien des divers services de fonctionnement : eau, gaz, électricité, chauffage. 
La société FONCIA GROUPE a acquis le 31 mai 2019 100% des actions de la société AXIUM DEVELOPPEMENT ET PARTICIPATIONS laquelle détient 100% des actions de la société AXIUM SIAP laquelle détient 100% des parts sociales de la société AXIUM CONSTANS n° RCS B351614433 qui a été radiée par suite de transmission universelle de patrimoine le 12 juillet 2021. 

Il ressort des pièces produites que la société FONCIA est actuellement le gestionnaire de l’appartement (courrier du 5 août 2021 de la société FONCIA informant les propriétaires bailleurs du nom de la nouvelle chargée de gestion au sein de la société, comptes rendus de gestion des mois de juillet 2021 et février 2023), dans la continuité de la gestion assurée par la société CONSTANS et sans conclusion d’un nouveau contrat de mandat. 
Elle ne justifie pas, notamment en ne produisant pas le contrat de cession conclu, qu’il ne lui appartient pas de garantir les bailleurs. 
La fin de non-recevoir sera en conséquence écartée.

Sur le fond 

L'article 331 du code de procédure civile pose qu'un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.

Aux termes des article 1984, 1991, 1992 et 1993 du code civil le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société FONCIA sera condamnée à garantir les consorts [V] – [Z] des condamnations précédentes qui relèvent de fautes dans l’exécution du mandat de gestion. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les dépens seront partagés par moitié entre les consorts [V] – [Z] d’une part et la société FONCIA d’autre part en application l’article 696 du code de procédure civile.

Les consorts [V] – [Z] seront condamnés à payer aux époux [N] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes formées sur ce même fondement seront rejetées. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'ancienneté du préjudice, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RECOIT la fin de non-recevoir fondée sur la prescription ; 

DECLARE irrecevable la demande de M. [C] [N] et Mme [T] [J] [N] en remboursement du trop-perçu de loyer ; 

CONDAMNE M. [L] [V], M. [X] [V] et Mme [R] [Z] à payer à M. [C] [N] et Mme [T] [J] [N] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice résultant du défaut d’annexion au contrat de bail du diagnostic de l’installation électrique ; 

CONDAMNE M. [L] [V], M. [X] [V] et Mme [R] [Z] à payer à M. [C] [N] et Mme [T] [J] [N] la somme de 18.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance arrêté au mois de février 2023 inclus ; 

REJETTE la demande aux fins d’expertise ; 

ECARTE la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité à agir de la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE ; 

DECLARE recevables les demandes de M. [L] [V], M. [X] [V] et Mme [R] [Z] à l’égard de la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE ; 

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE à garantir M. [L] [V], M. [X] [V] et Mme [R] [Z] des condamnations susvisées ; 

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres demandes ; 

CONDAMNE par moitié M. [L] [V], M. [X] [V] et Mme [R] [Z] d’une part et la société FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE d’autre part aux dépens ; 

CONDAMNE M. [L] [V], M. [X] [V] et Mme [R] [Z] à payer à M. [C] [N] et Mme [T] [J] [N] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge