Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 2 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [B] [S],


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/03274 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M5I

N° MINUTE : 2







JUGEMENT 
rendu le 02 octobre 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516

DÉFENDEUR
Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 juin 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, greffier








Décision du 02 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03274 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M5I




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 7 avril 2022, M. [X] [T] [M] a consenti un bail d’habitation à M. [B] [S] et M. [H] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 740 euros.

Le paiement du loyer a été garanti par la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans le cadre du dispositif VISALE.

M. [H] [Y] a délivré congé le 22 juin 2022. 

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [B] [S] un commandement de payer la somme principale de 3957,45 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [S] le 20 septembre 2023.

Par assignation du 8 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal ou voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, à lui payer dès quittance subrogative,
- 7261,01 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3957,45 euros et de l’assignation pour le surplus,
- 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes elle soutient en application de l’article 2306 du code civil être subrogée dans les droits du bailleur. Elle fait valoir que le commandement de payer est resté infructueux, que la clause résolutoire est acquise, que subsidiairement M. [B] [S] a manqué à son obligation principale de régler le loyer. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 27 juin 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [B] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a justifié en cours de délibéré sur demande du tribunal du congé donné par M. [Y].

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3957,45 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs.

Sur la dette 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

1L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant que la dette locative était au mois de mai 2024 inclus de 11045,42 euros. 

M. [B] [S], non comparant, n’a apporté aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative établie le 7 mai 2024 par la société IMMOTOP, gestionnaire du bien, la subrogeant dans ses droits contre le locataire à hauteur de 11217,42 euros. 

M. [B] [S] sera en conséquence condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 11045,42 euros au titre de l’arriéré de loyer et de l’indemnité d’occupation, mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023 sur la somme de 3957,45 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
En revanche la créance étant incertaine il n’y a pas lieu d’autoriser la demanderesse à percevoir les indemnités d’occupation à venir.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 avril 2022 entre M. [X] [T] [M], d’une part, et M. [B] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 20 novembre 2023,

ORDONNE à M. [B] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [B] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de M. [X] [T] [M] la somme de 11045,42 euros au titre de l’arriéré de loyer et de l’indemnité d’occupation, mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023 sur la somme de 3957,45 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, 

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE M. [B] [S] aux dépens ;
 
CONDAMNE M. [B] [S] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge