Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 9 octobre 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■

2ème chambre 

 
N° RG 23/03031 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZDA6

N° MINUTE : 


Assignation du :
22 Février 2023













ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 09 Octobre 2024






DEMANDERESSE 

La société BERTIE ALBRECHT
[Adresse 5]
[Localité 6]

Représentée par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0164


DEFENDERESSE 

La société CAP 310 IMMO FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 7]

Représentée par Maître Antoine MARY de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI,avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0003




* * * 

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistée de Adélie LERESTIF, greffière. 


DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 09 Octobre 2024.


ORDONNANCE

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire et en premier ressort

* * * 

EXPOSE DU LITIGE


Par acte authentique du 19 octobre 2021, la société CAP 310 IMMO FRANCE, ayant pour société de gestion la société AEW, a consenti au bénéfice de la société BERTIE ALBRECHT une promesse unilatérale de vente portant sur la vente d’un immeuble de commerce et bureaux sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 9] composé d’un sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de cinq étages, cadastré section AJ n°[Cadastre 8]. 

Par acte authentique du 22 décembre 2021, la vente a été réitérée. 

L’acte authentique de vente comprenait un article 18.4 intitulé « Déclarations sur la situation locative », aux termes duquel la venderesse a déclaré qu’elle n’avait reçu du locataire « aucun congé ni demande de renouvellement, aucune réclamation ni contestation actuellement en cours quant au montant des loyers et/ou charges, aucun acte introductif d’instance, aucune demande d’allègement ou de renégociation des loyers et/ou charges ». 

Par courrier du 23 février 2022, la société GRAND VISION France, occupant des locaux au sein de l’immeuble vendu au titre d’un bail commercial d’une durée de neuf ans ayant pris effet le 29 décembre 2015 et moyennant un loyer annuel initial de 171 840 euros hors taxes et hors charges, a sollicité auprès du nouveau propriétaire de l’immeuble, la société BERTIE ALBRECHT, la fixation du loyer du bail à la somme annuelle de 122 500 euros sur le fondement de l’article L.145-38 du code de commerce.

Par courrier recommandé valant mise en demeure du 5 janvier 2023 adressé à la société AEW, la société BERTIE ALBRECHT a reproché à sa venderesse de lui avoir sciemment caché lors de la signature de l’acte de vente les multiples demandes de baisse du loyer de son locataire et a sollicité la somme de 250 000 euros à titre de dédommagement, précisant avoir été contraint de consentir une réduction du loyer annuel à la somme de 150 000 euros hors taxes à compter du 1er janvier 2023. 


En réponse, par courrier recommandé du 11 janvier 2023, la société AEW a fait part de son étonnement et sollicité de la part de l’acquéreur la communication de l’ensemble des documents justifiant sa demande de dédommagement. 

En l’absence de règlement amiable du litige, la société BERTIE ALBRECHT a, par exploit d’huissier du 22 février 2023, fait assigner la société CAP 310 IMMO FRANCE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamnation à lui verser des dommages et intérêts sur le fondement des articles 1112-1 et suivants du code civil, relatifs à l’obligation précontractuelle d’information. 

Par conclusions d’incident, signifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, la société BERTIE ALBRECHT demande au juge de la mise en état, au visa des articles 11 et 138 du code de procédure civile, de : 

DECLARER la société BERTIE ALBRECHT recevable et bien fondée à solliciter la production forcée des courriels/correspondances adressés par la société GRAND VISION à la société CAP 310 IMMO FRANCE, ou à la société AEW qui en est la société de gestion, et échangés avec la société GRAND VISION : Ayant pour objet le montant du loyer et toute demande portant sur la baisse ponctuelle ou pérenne du loyer annuel portant sur les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à [Localité 9] [Adresse 2] et [Adresse 3],Sur la période comprise entre le 1er janvier 2020 et la date de la vente de l’immeuble à la concluante, soit jusqu’au 22 décembre 2021,
DIRE en conséquence, que la société GRAND VISION France, SASU au capital de 1 003 297,32 €, immatriculée au RCS de Versailles sous le n°°492 787 957 et prise en son établissement situé à [Localité 9] [Adresse 2] et [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal et la société AEW, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n°°329 255 046 et dont le siège se trouve [Adresse 1] [Localité 6] prise en la personne de son représentant légal seront tenues de déposer au greffe de la 2ème Chambre-2ème section du Tribunal Judiciaire de PARIS tous les courriels/correspondances adressés par la société GRAND VISION à la société CAP 310 IMMO FRANCE, ou à la société AEW qui en est la société de gestion, et échangés avec la société GRAND VISION : Ayant pour objet le montant du loyer et toute demande portant sur la baisse ponctuelle ou pérenne du loyer annuel portant sur les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à [Localité 9] [Adresse 2] et [Adresse 3],
Sur la période comprise entre le 1er janvier 2020 et la date de la vente de l’immeuble à la concluante, soit jusqu’au 22 décembre 2021,et ce sous une astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de huit jours suivant la signification qui lui sera faite de la décision à intervenir,
DEBOUTER la société AEW de toutes ses demandes de communication de pièces, telles que visées dans sa demande reconventionnelle. 

Par conclusions en réplique sur incident, signifiées par voie électronique le 26 août 2024, la société CAP 310 IMMO FRANCE demande au juge de la mise en état de : 
CONSTATER que les documents dont la communication est demandée ne constitue pour le demandeur l'unique moyen d'obtenir lesdits documents,CONSTATER que les documents dont la communication est demandée ne sont aucunement nécessaires à la solution du litige opposant les parties,CONSTATER que les documents dont la communication est demandée ne sont pas suffisamment déterminés ni précisément et limitativement désignés,En conséquence,
DEBOUTER la société BERTIE ALBRECHT de ses demandes de communication des documents visés par ses conclusions d'incident,A titre reconventionnel,
ORDONNER à la société BERTIE ALBRECHT de communiquer, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard, l'avenant au Bail conclu entre la société BERTIE ALBRECHET et la société GRAND VISION, portant notamment sur la fixation du loyer à 150.000 euros hors taxes à compter du 1er janvier 2023, mentionné dans l'assignation de la demanderesse,
En tout état de cause,
CONDAMNER la société BERTIE ALBRECHT à payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER la société BERTIE ALBRECHT aux entiers dépens,DEBOUTER la société BERTIE ALBRECHT de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

A l’issue de l’audience de plaidoirie sur incident du 18 septembre 2024, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. 


Sur les demandes en communication de pièces

La société BERTIE ALBRECHT demande au juge de la mise en état, au visa des articles 11, 138 et 142 du code de procédure civile, d’ordonner à la société AEW et à la société GRAND VISION de produire tous les courriels et correspondances adressés par la société GRAND VISION à la société CAP 310 IMMO FRANCE ou à la société AEW qui en est la société de gestion, et échanges avec la société GRAND VISION ayant pour objet le montant du loyer et toute demande portant sur la baisse ponctuelle ou pérenne du loyer annuel portant sur les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à [Localité 9] [Adresse 2] et [Adresse 3], ce sur la période comprise entre le 1er janvier 2020 et la date de la vente de l’immeuble à la concluante, soit jusqu’au 22 décembre 2021. Elle estime que la production de ces documents est nécessaire à la résolution du litige, outre qu’aucun empêchement légitime ne saurait justifier un éventuel refus de ces deux sociétés. 

La société CAP 310 IMMO FRANCE sollicite le rejet de cette demande, exposant qu’elle ne constitue pas l’unique moyen pour la société BERTIE ALBRECHT d’obtenir les pièces litigieuses et qu’elle est bien trop large et imprécise pour satisfaire à l’impératif d’exhaustivité imposé par la jurisprudence. Elle fait enfin observer que la communication des pièces litigieuses n’est pas indispensable à l’issue du litige dans la mesure où le preneur pouvait user de la faculté de demander une réduction de loyer sur le fondement de l’article L.145-38 du code du commerce indépendamment de ses éventuels échanges avec le vendeur en sa qualité de bailleur avant la conclusion de l’acte de vente. Elle estime en effet que la réduction de loyer litigieuse, si elle était établie, ne trouve pas sa cause dans un éventuel manquement du vendeur à son obligation d’information mais découle d’une faculté légale permettant à tout preneur d’obtenir la révision de son loyer dès lors qu’il a été fixé il y a plus de 3 ans, ce qui est le cas d’espèce. 

A titre reconventionnel, la société CAP IMMO FRANCE sollicite la communication par son contradicteur de l’avenant au bail conclu le 1er janvier 2023 évoqué dans ses écritures. Elle expose que cet élément est indispensable à la manifestation de la vérité dès lors que la société BERTIE ALBRECHT prétend qu’elle a dû baisser le loyer du preneur, ce qui lui aurait causé un préjudice. Elle ajoute que cette demande de communication de pièce constitue pour elle l’unique moyen d’obtenir cette pièce s’agissant d’un contrat conclu entre la société CP 310 IMMO FRANCE et un tiers. 

Sur ce,

Selon les termes de l’article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

Selon les termes des articles 138 et suivants du code de procédure civile, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte. 

Les articles 11 et 142 du code de procédure civile permettent à une partie de demander au juge de la mise en état la communication de pièces détenues par une autre partie lorsqu’elles constituent des éléments de preuve nécessaires à la résolution du litige, sous réserve que leur existence soit acquise de même que leur détention par la partie à laquelle on les demande et que la demande de communication de pièces n’ait pas pour effet d’inverser la charge de la preuve. 

L’article 146 du code de procédure civile vient préciser qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. 

En l’espèce, la société BERTIE ALBRECHT sollicite la communication par la société CAP 310 IMMO FRANCE, par sa société de gestion la société AEW et par la société GRAND VISION de l’ensemble des courriels et correspondances échangées entre la société GRAND VISION, locataire, et son ancien bailleur, la société CAP 310 IMMO FRANCE, entre le 1er janvier 2020 et la date de vente de l’immeuble, le 22 décembre 2021, ayant pour objet le montant du loyer et toute demande de baisse ponctuelle ou pérenne du loyer annuel des locaux commerciaux qu’elle a acquis le 22 décembre 2021, pièces qu’elle estime nécessaires à la résolution d’un litige dans le cadre duquel elle sollicite des dommages et intérêts auprès de son vendeur pour lui avoir sciemment caché lors de la signature de l’acte de vente les multiples demandes de baisse de loyer de son preneur. 

Or d’une part, elle ne démontre pas que ces pièces existent, ne versant aux débats aucun courrier de la société GRAND VISION qui mentionne des demandes de baisse de loyer auprès de l’ancien bailleur antérieurement à la vente du 22 décembre 2021. 

En effet, dans son courrier du 23 février 2022 produit en demande, la société GRAND VISION sollicite la révision de son loyer par application des dispositions de l’article L.145-38 alinéa 3 du code de commerce, lesquelles permettent au preneur de solliciter une révision de loyer dès lors qu’il a été fixé plus de trois ans auparavant, et n’évoque aucunement des précédents échanges avec son ancien bailleur à ce sujet. 

D’autre part, la société BERTIE ALBRECHT ne produit aucun commencement de preuve des faits qu’elle allègue, de sorte que sa demande de communication de pièces a pour objet de renverser la charge de la preuve. 

Le mesure d’instruction ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve, il convient de rejeter sa demande de communication de pièces. 

Enfin, s’agissant de la demande de communication de pièces de la société CAP 310 IMMO FRANCE, elle n’apparaît pas nécessaire à la résolution du litige dès lors qu’il appartiendra à la société BERTIE ALBRECHT, demanderesse, de démontrer le préjudice qu’elle allègue, à savoir, la baisse de loyer qu’elle a dû effectivement consentir à son preneur à compter du 1er janvier 2023, et au tribunal, de tirer toute conséquence au fond de la justification ou de l’absence de justification par la société BERTIE ALBRECHT de son préjudice, sous réserve que la réticence dolosive soit caractérisée. 

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle de communication de pièces sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de réserver les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles. 


PAR CES MOTIFS

Nous Sarah Klinowski, juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours, 

REJETONS la demande en communication de pièces de la société BERTIE ALBRECHT,

REJETONS la demande en communication de pièces de la société CAP 310 IMMO FRANCE,

RENVOYONS l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 4 décembre 2024 à 13h30 pour clôture et fixation et dernières conclusions en défense avant le 30 novembre 2025,

REJETONS toute autre demande,

RÉSERVONS les dépens, 

RÉSERVONS les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 


Faite et rendue à Paris le 09 Octobre 2024



La Greffière Le Juge de la mise en état
Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI