Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
10 OCTOBRE 2024





N° RG 24/00883 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDCZ Code NAC : 30B 
AFFAIRE : [S] [A] [X] veuve [H] (en réalité [S] [A] [H] veuve [X]), [M] [O] [X] épouse [C], [B] [X] [C], [Z] [X] [C] C/ S.A.R.L. MANGATEK

DEMANDEURS

Madame [S] [A] [X] veuve [H]

née le 23 Janvier 1993 à [Localité 7], de nationalité française, retraitée, 
demeurant [Adresse 3] - usufruitière

L’identité exacte étant : Madame [S] [A] [H] veuve [X]

représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, Me Maude MASCART, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 329

Madame [M] [O] [X] épouse [C]

née le 17 mars 1967 à [Localité 6], de nationalité française, pharmacienne, demeurant [Adresse 1] - ESPAGNE - nue-propriétaire

représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, Me Maude MASCART, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 329

Madame [B] [X] [C]

née le 30 Mai 1999 à [Localité 5] (ESPAGNE), de nationalité française, web content specialist, demeurant [Adresse 1] - ESPAGNE nue-propriétaire

représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, Me Maude MASCART, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 329
Monsieur [Z] [X] [C]

né le 01 Décembre 2001 à [Localité 5] (ESPAGNE), de nationalité française, mécanicien spécialiste automobile compétition et nautique, demeurant [Adresse 2] ESPAGNE - nu-propriétaire

représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, Me Maude MASCART, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 329


DÉFENDERESSE

SOCIÉTÉ MANGATEK

S.A.R.L unipersonnelle, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le n° 793 628 116 dont le siège social est situé [Adresse 4], représentée par son gérant, Monsieur [U] [G]

n’ayant pas constitué avocat 


Débats tenus à l'audience du : 05 Septembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, pour les plaidoiries et de Ingrid RESZKA, Greffière, pour le prononcé 


Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 05 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :


EXPOSÉ DU LITIGE


Selon acte sous seing privé du 30 mai 2006, Mme [S] [H] épouse [X] a donné à bail commercial à la SAS CATIMINI des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7].

Par cession de droit au bail promis le 07 mars 2013, M. [U] [G], gérant de la SARL MANGATEK, est venu aux droits de la SARL LES DEUX FRERES, qui venait elle-même aux droits de la SAS CATIMINI suite à une cession de fonds de commerce du 01 août 2006.





Par acte authentique du 04 novembre 2023, Mme [S] [H] veuve [X] a donné la nue-propriété du local commercial à sa fille Mme [M] [X] épouse [C], et à ses deux petits-enfants Mme [B] [X] [C] et M. [Z] [X] [C] (ci-après ensemble désignés les consorts [H]-[X]), n’en conservant que l’usufruit.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, Mme [S] [X] veuve [H] (en réalité [H] veuve [X]), Mme [M] [X] épouse [C], Mme [B] [X] [C] et M. [Z] [X] [C] (ci-après ensemble désignés les consorts [X]), ont fait assigner en référé la SARL MANGATEK devant le tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 29 mai 2024,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner la locataire à leur payer à titre de provision une indemnité d’occupation journalière de 1.000 euros, à compter du 30 mai 2024 et jusqu'à la restitution des locaux libres,
- condamner la locataire à leur payer la somme provisionnelle de 5.500 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation comptées en l’état sur la base du loyer conventionnel, arrêtée au 1er juin 2024, avec intérêts de droit à compter du 29 avril 2024 pour la somme de 2.500 euros et des présentes pour le surplus,
- déclarer l’ordonnance à venir opposable aux créanciers inscrits et nantis qui se seraient révélés et auxquels la présente procédure est dénoncée,
- condamner la locataire à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens avec distraction au profit de Maitre Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAU. 

A l’audience du 05 septembre 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Mme [S] [X] veuve [H] (en réalité [H] veuve [X]), Mme [M] [X] épouse [C], Mme [B] [X] [C] et M. [Z] [X] [C], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à l’étude, la société SARL MANGATEK n’est pas représentée. 

La décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2024. 








MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule en son paragraphe intitulé LOYER en page 7 qu’à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Le bailleur justifie par la production du commandement de payer du 29 avril 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 29 avril 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.





Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit, annexé au commandement de payer, étant souligné qu'il comporte manifestement des erreurs matérielles pour les années indiquées (2022 et 2023) alors que les échéances sont très certainement celles du 1er trimestre 2022 au 4e trimestre 2024 (les trois dernières échéances trimestrielles de l'année 2024 n'étant pas incluses dans le décompte et dans la somme réclamée de 2.500 euros). 

Il y a donc lieu de condamner la SARL MANGATEK à payer aux consorts [X] la somme provisionnelle de 2.500 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du commandement de payer (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Aucun décompte actualisé n'étant communiqué, la pièce n°8 étant en réalité un état d'endettement de la société MANGATEK dont il résulte une absence d'inscription de sûreté, de privilège ou de gage, il ne peut être fait droit à la demande en paiement de la somme provisionnelle de 5.500 euros.

La demande au titre de l’indemnité d’occupation journalière de 1.000 euros à compter du 30 mai 2024 s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale. S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et qu'elle est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse. 

Il convient cependant de condamner la SARL MANGATEK à payer aux consorts [H]-[X] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 30 mai 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués.


Sur les autres demandes

Les consorts [H]-[X] demandent à voir déclarer l’ordonnance à venir opposable aux créanciers inscrits et nantis qui se seraient révélés et auxquels la présente procédure serait dénoncée. 

Non seulement, la preuve n'est pas rapportée de cette dénonciation mais il résulte de la pièce 8 qu'il n'y a aucun créancier inscrit. La demande sera donc rejetée. 

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens. 

La demande de distraction des dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAU, avocat plaidant au Barreau de Paris, ne pourra qu'être rejetée dès lors que cette distraction ne peut être prononcée qu'au profit de l'avocat postulant. 


PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à effet du 15 mars 2006 et la résiliation de ce bail à la date du 29 mai 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 4] à [Localité 7] consistant en une boutique sur rue et réserve en rez-de-chaussée à gauche du couloir commun à l’entrée des locataires de l’immeuble correspondant au lot n°1 du règlement de copropriété ;

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par les bailleurs aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la SARL MANGATEK à payer à Mme [S] [H] veuve [X], Mme [M] [X] épouse [C], Mme [B] [X] [C] et M. [Z] [X] [C] la somme provisionnelle de 2.500 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du commandement de payer, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;


Condamnons la SARL MANGATEK à payer à Mme [S] [H] veuve [X], Mme [M] [X] épouse [C], Mme [B] [X] [C] et M. [Z] [X] [C] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel, charges et taxes en sus, à compter du 30 mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité d’occupation journalière de 1.000 euros ;

Rejette la demande visant à rendre opposable la présente ordonnance aux créanciers inscrits et nantis qui se seraient révélés depuis l'assignation ;

Condamnons la SARL MANGATEK à payer à Mme [S] [H] veuve [X], Mme [M] [X] épouse [C], Mme [B] [X] [C] et M. [Z] [X] [C] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL MANGATEK au paiement des dépens en ce compris le commandement de payer ; 

Disons n'y avoir lieu à ordonner la distraction des dépens au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAU, avocat plaidant au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Ingrid RESZKA Béatrice LE BIDEAU