Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
10 OCTOBRE 2024





N° RG 24/00776 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDE4
Code NAC : 70B 
AFFAIRE : S.D.C. DU [Adresse 3] C/ [O] [W] [I] [X], [K], [E] [X]-[G]


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice, CABINET ATHENA (CABINET ATHENA, BAUER & ASSOCIES), Société par Actions Simplifiée au capital de 20.000 €, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n° 750 157 869, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Me Pascal KOERFER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 31, Me Virginie KOERFER BOULAN, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEURS

Monsieur [O] [W] [I] [X]
né le 18 octobre 1969 à [Localité 8], de nationalité française, exerçant la profession de professeur, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629, Me Vincent NEVEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [K], [E] [X]-[G]
née le 1er octobre 1969 à [Localité 8], de nationalité française, exerçant la profession d’assistante de direction, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629, Me Vincent NEVEUX, avocat au barreau de BORDEAUX


Débats tenus à l'audience du : 05 Septembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, pour les plaidoiries et de Ingrid RESZKA, Greffière, pour le prononcé

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 05 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :


EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte notarié du 15 juin 2006, monsieur [O] [X] et madame [K] [G] épouse [X] ont acquis des consorts [Z] dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], les lots n°1, 66, 71 et 106 constitués d’un box, de deux caves et d’un appartement situé au rez-de-chaussée, avec jouissance exclusive et privative d’un jardin privatif, le tout pour 327/1000e de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] estimant, au regard des documents dont il dispose, que le jardin privatif est d’une surface de 158 m², et que, par l’installation d’une clôture empiétant sur les parties communes du bien immobilier, les époux [X] se sont octroyés la jouissance d’un jardin privatif d’une superficie de 243 m², une assemblée générale extraordinaire a été réunie le 28 novembre 2023 ayant notamment pour objet de sonner mandat au syndic afin de contraindre y compris par voie judiciaire monsieur et madame [X] à rétablir les limites de propriété de leur jardin. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, monsieur [O] [X] et madame [K] [G] épouse [X] ont fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir annuler la résolution n°4 de cette assemblée générale extraordinaire. 

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] a fait assigner monsieur [O] [X] et madame [K] [X]-[G] en référé aux fins de voir ordonner une expertise à confier à un géomètre expert pour, en substance, fournir tous les éléments permettant à la juridiction de déterminer la surface précise du jardin, partie commune à jouissance privative, octroyé à l’appartement propriété des époux [X]. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 septembre 2024.





Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] (ci après le SDC), représenté par conseil, développe ses conclusions en réponse demandant au président du tribunal de :

In limite litis, 
- Débouter M. et Mme [X] de leur demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires à leur encontre, 
- Déclarer le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] recevable et bien fondé en sa demande d’expertise judiciaire, 
En conséquence, 
- Désigner tel Expert judiciaire (Expert géomètre judiciaire) qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de désigner, avec pour mission de : 
se rendre sur place [Adresse 4] et, plus particulièrement, procéder à une visite de l’appartement et du jardin, propriétés des époux [X], acquis par acte notarié du 15 juin 2006, se faire remettre toutes pièces et tous documents contractuels utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment : • le permis de construire, 
• le plan de masse initial, 
• le plan de masse BIS, 
• le règlement de copropriété, 
• les plans établis en avril 1987 par Messieurs [M] et [B], 
déterminer le tracé du jardin privatif des actuels propriétaires, examiner les thèses en présence, examiner les analyses par l’Architecte de la copropriété en 2016 et le cabinet de géomètre expert en 2020,examiner les plans du mois de mars 1975 annexés au permis de construire, la notice de vente établie par la société PROMEX, le plan du mois d’avril 1987 établi par Monsieur [M],fournir tous les éléments permettant à la Juridiction de déterminer la surface précise du jardin, partie commune à jouissance privative, octroyé à l’appartement, propriété des époux [X], fournir tous les éléments permettant à la Juridiction de déterminer s’il y a eu empiètement ou non et, notamment, si cet empiètement se fait au détriment des places de parkings délimitées sur les plans annexés au permis de construire, dire si cette annexion se fait au détriment de la notion de sécurité établie par les sapeurs-pompiers,dire si cet empiètement vient diminuer les parties communes générales et, définir clairement, par le biais de graphiques, plans et schémas, la situation telle qu’elle est évaluée par l’Expert désigné, dresser la chronologie du jardin privatif, initialement propriété des époux [Z] puis des époux [X]. En tout hypothèse, 
- Débouter M. et Mme [X] de de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Réserver les dépens. 

Sur l’irrecevabilité soulevée en défense, le SDC fait valoir non seulement que la mesure d’expertise n’a aucun lien direct avec les deux motifs de nullité invoqués par les époux [X] au soutien de leur demande d’annulation de la résolution votée lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2023 mais surtout que l’instance engagée par les époux [X] pour voir annuler cette résolution a été vidée de son objet par la tenue d’une nouvelle assemblée générale le 30 mai 2024 aux mêmes fins. 
 
Monsieur [O] [X] et madame [K] [X]-[G], représentés par leur conseil, ont signifié des conclusions par RPVA le 26 juillet 2024 dans lesquelles ils demandent :
- A titre principal, de déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] irrecevable en sa demande de désignation d’un expert ; 
- A titre subsidiaire, de prendre acte des protestations et réserves formulées par les époux [X] sur la mesure d’expertise sollicitée ; 
- En toute hypothèse, de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à verser la somme de 1.500 euros aux époux [X] en application de l’article 700 du code de procédure civile et mettre à sa charge les entiers dépens d’instance. 

Ils soutiennent que le juge du fond était déjà saisi du même litige lorsque le SDC les a fait assigner en référé et ils font valoir que la nouvelle résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas le même libellé, de sorte qu’elle n’annule pas la précédente résolution qu’ils restent fondés à contester. 

La décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en référé :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : “S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”

L’absence d’instance au fond constitue une condition de recevabilité de la demande et doit s’apprécier à la date de saisine du juge. 

En l’espèce, lorsque le SDC a fait assigner les époux [X] en référé aux fins de voir ordonner une expertise à confier à un géomètre, il avait déjà été assigné par les époux [X] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir annuler la résolution votée par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 23 novembre 2023. 

Cette résolution était rédigée ainsi : “l’Assemblée générale demande à monsieur et madame [X], propriétaires du lot n°106 de bien vouloir :



- retirer les aménagements installés sans accord préalable de l’assemblée générale,
- rétablir les limites de jouissance de leur jardin privatif telles que présentées sur les plans annexés à la présente convocation. 
L’Assemblée générale donne parallèlement mandat au syndic pour engager après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 1 mois et après accord du conseil syndical, toutes actions et instances tant en référé qu’au fond à l’encontre des propriétaires des lots concernés en vue d’obtenir la dépose et le retrait des dits aménagements ainsi que le rétablissement des limites de propriété et ce si nécessaire sous astreinte. (...)” 
 
Si l’objet du litige semble le même, à savoir la délimitation du jardin privatif dont les époux [X] ont la jouissance, il s’avère que les prétentions des parties sont distinctes et indépendantes. 

L’action initiée par les époux [X] a pour objet de faire échec aux demandes du SDC en obtenant l’annulation de la résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 28 novembre 2023.

Toutefois, une autre résolution a été votée par assemblée générale extraordinaire le 30 mai 2024 et il en résulte que l’assemblée générale donne mandat au syndic d’engager toutes actions et instances, tant en référé qu’au fond, à l’encontre de Monsieur et Madame [X], propriétaires des lots concernés, dans l’objectif d’obtenir la dépose et le retrait desdits aménagements ainsi que le rétablissement des limites de propriété et si nécessaire, sous astreinte. 

L’objectif est donc le même et cette résolution n’a pas fait l’objet d’une nouvelle procédure en annulation de la part des époux [X], de sorte que si la résolution votée le 23 novembre 2023 devait être annulée, subsisterait celle qui a été votée le 30 mai 2024. 

En tout état de cause, les époux [X] ne soutiennent pas que le SDC n’est pas recevable à agir pour n’avoir pas été dûment mandaté au terme d’une résolution régulièrement votée par l’assemblée générale des copropriétaires mais parce que le juge du fond serait déjà saisi du litige. 

En réalité, l’action menée par les époux [X] a pour objet d’annuler une délibération qui vise à les contraindre à rétablir les limites de leur jardin privatif et, à défaut d’exécution, qui vise à permettre au SDC d’agir en en justice pour faire valoir les droits de la copropriété. 

À la date de l’assignation en référé, aucune action en justice n’a encore été engagée par le SDC pour obtenir la dépose et le retrait des aménagements opérés par les époux [X] ainsi que le rétablissement des limites de propriété. Aucune demande reconventionnelle n’a non plus été formulée par le SDC à l’occasion de l’action engagée par les époux [X] à son encontre.




La demande d’expertise formée en référé par le SDC a pour objet d’apporter un éclairage sur les thèses en présence et celle à retenir. Le litige, qui porte sur l’étendue du jardin privatif dont les époux [X] ont la jouissance depuis leur acquisition du bien immobilier en 2006, n’est pas encore porté devant la juridiction. 

Dès lors, la demande en référé est recevable. 

Sur la demande d'expertise

L'article 143 du code de procédure civile dispose que “Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.”

L'article 232 du code de procédure civile ajoute que “Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d'un technicien.”

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : “S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”

Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. 

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui ; elle doit être pertinente et utile. 

Si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l'existence des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée. 

Il sera rappelé que le demandeur à l’expertise judiciaire n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

En l'espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention du demandeur n'est pas manifestement vouée à l'échec ; le demandeur, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifie, notamment par les documents préalables à la construction et à la vente des lots de l’immeuble, les plans de masse, le rapport du cabinet de géomètres-experts BURTIN & ASSOCIES et le procès-verbal de constat du 07 décembre 2023, du caractère légitime de sa demande.
En conséquence, il sera fait droit à la demande d’expertise dans les conditions détaillées au dispositif.


Sur les frais irrépétibles et les dépens 

Au stade de l'expertise, aucune des parties n'est considérée comme succombante, il n'y a donc pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge du SDC, demandeur.


PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Disons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] recevable à agir en référé ; 

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder 

[P] [Y]
[Adresse 5] 
[Localité 6]
Mèl : [Courriel 7] 

Expert, inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et en faire la description,

* dresser la chronologie du jardin privatif, initialement propriété des époux [Z] puis des époux [X], déterminer le tracé du jardin privatif des actuels propriétaires, 

* fournir tous les éléments permettant à la Juridiction de déterminer la surface précise du jardin, partie commune à jouissance privative, octroyé à l’appartement, propriété des époux [X], 

* fournir tous les éléments permettant à la Juridiction de déterminer s’il y a eu empiètement ou non et, notamment, si cet empiètement se fait au détriment des places de parkings délimitées sur les plans annexés au permis de construire, 

* dire si cette annexion se fait au détriment de la notion de sécurité établie par les sapeurs-pompiers,

* dire si cet empiètement vient diminuer les parties communes générales et, définir clairement, par le biais de graphiques, plans et schémas, la situation telle qu’elle est évaluée par l’Expert désigné, 

* rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d'expertise, par le dépôt d'un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu'il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d'expertise,

Fixons à 3.000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui sera versée par le demandeur, au plus tard le 15 décembre 2024, entre les mains du régisseur d'avance de recettes de cette juridiction, 

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, service du contrôle des expertises, dans un délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle,

Disons que l’expert devra procéder personnellement à ses opérations mais qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien d’une spécialité distincte de la sienne,

Disons qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération, 

Disons n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,




Disons que les dépens seront à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3],

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Ingrid RESZKA Béatrice LE BIDEAU