Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
08 OCTOBRE 2024


N° RG 24/00437 - N° Portalis DB22-W-B7I-R4SF
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.C.I. du [Adresse 1] C/ S.A.S. PASTRY NASS


DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE du [Adresse 1], 
Société civile au capital de 3.048,98 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 300 170 878, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Madame [M] [T], sa gérante en exercice domiciliée en cette qualité audit siège,
représentée par Me André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 428, Me Chantal DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334


DEFENDERESSE

La Société PASTRY NASS, 
Société par action simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 911 348 803, ayant son siège social sis [Adresse 1], représentée par Monsieur [X] [O] domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Sandrine MADANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 991, Me Mathias CASTERA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 185


Débats tenus à l'audience du : 10 Septembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 septembre 2022, la SCI DU [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société PASTRY NASS les locaux sis [Adresse 1].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 5 mars 2024, la SCI DU [Adresse 1] a fait assigner en référé la société PASTRY NASS devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 7 janvier 2024,
- ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, jusqu' à la complète libération des locaux,
- dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. 

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse maintient ses demandes et conclut au débouté des demandes de la société PASTRY NASS.

Elle relève que les obligations contractuelles, dont la réalisation a été sollicitée par la défenderesse dans la sommation, relève des obligations générales ou d’entretien du locataire.

S’agissant de la communication du Consuel électrique, elle indique qu’il n’est pas contestable que la société locataire a réalisé des travaux d’installation dans les lieux loués, puisque ces derniers étaient prévus dans le bail (article II des conditions générales). Elle conteste que depuis la loi Pinel, les conséquences de la vétusté du local ou de ses mises aux normes ne peuvent plus être mises à la charge du locataire, et rappelle que le bail met valablement à la charge du locataire la vétusté et les mises aux normes et qu’en tout état de cause, la définition du Consuel est l’attestation de conformité d’une installation électrique, précisant que la locataire ayant réalisé des travaux d’installation, au vu de ses obligations contractuelles, doit obtenir une attestation de conformité de son installation électrique aux normes en vigueur ; la locataire ayant failli à la fournir dans le délai et à ce jour, la clause résolutoire du bail est acquise. 
 
S’agissant du bac à graisse, la locataire prétend qu’elle exploite son local au mépris de toutes les normes pour ses équipements et que le bailleur devrait faire installer et nettoyer son bac à graisse, alors que le bac à graisse est un élément d’équipement courant, petit appareil utilisé dans le cas d’une activité de petite restauration installé sous l’évier qui sépare les graisses des eaux pour éviter le déversement dans les canalisations ; la locataire prétend que cet équipement relèverait de l’obligation de délivrance du bailleur, alors qu’il a été jugé que le bail peut mettre à la charge du locataire d’assurer l’entretien des canalisations intérieures équipant le local loué, comme en l’espèce selon les articles II et V du bail ; la locataire ayant failli à fournir une telle attestation concernant son bac à graisse, dans le délai de la sommation, la clause résolutoire du bail est acquise. 
 
S’agissant de l’attestation d’assurance, elle indique que la locataire verse aux débats une attestation d’assurance pour 2023 et 2024, en prétendant avoir adressé l’attestation 2023 au gestionnaire du bailleur, sans justifier d’un tel envoi ; la locataire ayant failli à fournir une attestation d’assurance dans le délai de la sommation, la clause résolutoire du bail est acquise. 
 
S’agissant de la mise aux normes incendie, elle indique que l’attestation de vérification des extincteurs ne prouve en rien que le local est aux normes coupe feu, conformément aux dispositions des article II et V du bail ; la locataire ayant failli à fournir une telle attestation dans le délai de la sommation, la clause résolutoire du bail est acquise. 

S’agissant de la réalisation de travaux, elle indique que, par lettres recommandées avec demandes d’avis de réception des 31 juillet 2023 et 4 septembre 2023, elle a informé la société PASTRY NASS de ce que l’immeuble où se situent les locaux loués faisait l’objet d’infiltration et sollicitait l’accès à ses locaux, sans réponse à ces courriers, et que le rapport de recherche de fuites de la société MAINTENANCE FRANCILIENNE du 9 octobre 2023, préconise concernant les installations de la société PASTRY NASS de « Revoir l’étanchéité du raccordement encastré du lave-mains des toilettes sur la colonne descendante des EU, EV. Procéder à la mise en conformité de l’évacuation fixe du lave-vaisselle. » ; la locataire n’a pas déféré à la sommation du 6 décembre 2023 lui enjoignant d’effectuer ces travaux, qui relèvent incontestablement de l’obligation d’entretien du local, qui concerne d’ailleurs les équipements que la locataire a elle-même installés, en application de l’article II/ du bail ; la locataire prétend avoir fait réaliser les travaux en produisant une attestation de la société TMT du 4 décembre 2023, sans devis ni facture permettant de déterminer la nature des travaux. 
 
Elle conteste la mauvaise foi alléguée du bailleur, remarquant qu’aucune pièce ne fait état d’une quelconque difficulté d’exploitation en général ou due au bailleur en particulier, et s’oppose à la demande reconventionnelle de travaux relevant que que la locataire ne précise pas en quoi elle serait fondée à solliciter la réalisation de ces travaux.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :
- débouter la SCI [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, et juger que la SCI [Adresse 1] a manqué à son obligation de délivrance et a délivré la sommation du 6 décembre 2023 de parfaite mauvaise foi, et par conséquent, la déclarer nulle, 
- condamner la SCI [Adresse 1] à procéder, sous astreinte journalière de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, aux travaux préconisés par la société Maintenance Francilienne et à en justifier auprès du preneur, à savoir : « Revoir l’étanchéité de la partie basse encastrée de l’ancienne colonne descendante des EU, EV située dans le local de la cuve à fioul afin de supprimer un refoulement à ce niveau lorsque le réseau d’évacuation est saturé. Revoir le scellement du raccordement de l’évacuation coudée situé dans le regard des EU, EV (possiblement EP). Faire procéder à un curage des EU, EV et du sous sol et passage caméra fibre optique le même jour afin de s’assurer de la non présence d’affaissement susceptible de favoriser les bouchons. »,



- condamner la SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
 
Elle soutient que la SCI 58 NATIONALE fait preuve d’une parfaite mauvaise foi en tentant d’obtenir la réalisation du bail pour des motifs totalement fallacieux, et relève que les obligations de produire les documents ou de réaliser les travaux tels que visés dans la sommation visant la clause résolutoire sont en l’espèce sérieusement contestées, la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de cette clause résolutoire étant manifeste. 

Elle fait valoir par ailleurs que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, tentant de la contourner en sollicitant la résiliation du bail.

S’agissant du justificatif du consuel électrique de son installation, elle indique la mise aux normes du compteur d’électricité relève de l’obligation de délivrance du bailleur, en application des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur étant notamment tenu à une obligation générale de sécurité, comprenant la sécurité électrique ; deepuis la loi Pinel, les dispositions du bail commercial ne peuvent pas imposer que les dépenses des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué soient imputés au locataire ; la justification de l’obligation de mise aux normes du système électrique incombe au bailleur sans dérogation possible. 
 
S’agissant du justificatif du bac à graisse, elle indique ne disposer d’aucun bac à graisse, bénéficiant d’une franchise DREAM DONUTS et ne fabriquant pas ses pâtisseries que son franchiseur lui adresse, devant seulement les assembler ; elle n’a aucune activité de restauration ou de fabrication alimentaire. 
 
S’agissant de l’attestation d’assurance, elle indique que l’attestation d’assurance pour l’année civile 2023 a été adressé à l’agence gestionnaire, éditée le 23 mars 2023, date à laquelle il a été demandé au preneur d’en justifier ; il est ainsi produit le mail d’envoi de l’attestation 2022 au gestionnaire. 
 
S’agissant du justificatif de la mise aux normes des coupe-feu de son installation, elle indique qu’elle dispose d’une facture du contrat de maintenance souscrit annuellement pour les extincteurs, laquelle a été produite au gestionnaire en date du 27 janvier 2024. 
 
S’agissant des travaux, elle indique que l’immeuble, qui appartient entièrement à la bailleresse, subit des infiltrations d’eau répétitives, et que cette dernière semble faire fi de l’entretien de l’immeuble, tentant de justifier ces infiltrations par les installations prétendument non conformes de la société preneuse, en faisant une lecture partiale du rapport de recherche de fuites de la société MAINTENANCE FRANCILIENNE du 9 octobre 2023, dont elle sollicite reconventionnellement la réalisation des travaux préconisés par cette dernière par la bailleresse, alléguant que les désordres importants constatés sont à la charge du bailleur, le preneur n’étant absolument pas à l’origine des gros désordres ; aucune infraction grave aux obligations du bail ne justifie en l’espèce la demande de résiliation du bail par la voie de la clause résolutoire.
 
La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024. 


MOTIFS
 
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Il est établi que le bénéfice d’une clause résolutoire n’est acquis de plein droit qu’en l’absence de toute contestation sur la nature et l’étendue de l’obligation en cause. 

Il sera rappelé qu’il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, notamment en portant une appréciation sur la nature et l’étendue d’une clause contractuelle nécessitant son interprétation. Il est constant qu'une contestation serieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

En l’espèce, par acte de Commissaire de justice du 6 décembre 2023, la SCI DU [Adresse 1] a fait délivrer à la société PASTRY NASS une sommation visant la clause résolutoire, lui faisant commandement, en visant expréssement les articles II et VII du bail :
- de transmettre les justificatifs du respect des clauses et conditions du bail, et notamment :
- le consensuel électrique de son installation, 
- le justificatif de la mise aux normes de l’évacuation des bacs à graisse et de son entretien, 
- l’attestation d’assurance des lieux loués conforme à la clause d’assurance du bail, 
- le justificatif de la mise aux normes des coupe-feu de son installation ;
- de revoir l’étanchéité du raccordement encastré du lave-mains des toilettes de la colonne descendante des EU, EV et procéder à la mise en conformité de l’évacuation fixe du lave-vaisselle, conformément au rapport de recherches de fuites de la société MAINTENANCE FRANCILIENNE du 9 octobre 2023. 

Le présent bail prévoit une CLAUSE RESOLUTOIRE 
A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’inexécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. Et dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal de grande instance de Versailles et exécutoire par provision.

Les clauses du bail visées à la sommation susvisée fondant la demande d’acquisition de la clause résolutoire stipulent :
II/ Entretien -Réparation
Le preneur aura la charge des réparations locatives et d'entretien et ne pourra exiger du bailleur aucune mise en état ou réparation, de quelque nature ou de quelque importance que ce soit ; toutefois, le bailleur sera tenu à l'exécution des grosses réparations, telles que définies à l'article 606 du code civil. 
Le preneur effectuera notamment, toute réparation aux systèmes de canalisation et de distribution de l'eau, du gaz, de la force électrique à l'installation téléphonique et autres, il remplacera, à ses frais, tous éléments défectueux ou qui le deviendraient, soit par suite d'usure, vétusté, force majeure ou dont le remplacement serait imposé ou recommandé par mesure administrative. 
 Il supportera toute réparation qui serait rendue nécessaire par suite du défaut d'exécution des opérations de réparations locatives ou de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle, ses fournisseurs ou son personnel. 
A la fin du bail, il rendra le tout en bon état de réparation, d’entretien et de fonctionnement.

VII/ Assurances
 Le preneur devra faire assurer auprès de compagnies d'assurances notoirement solvables, contre l'incendie, les risques professionnels de son commerce, ses objets mobiliers, matériel et marchandises, les risques locatifs, recours des voisins, dégâts des eaux, explosion du gaz, bris de glaces et généralement tous autres risques ; il devra maintenir et renouveler ces assurances pendant toute la durée du bail, acquitter régulièrement les primes et cotisations et justifier du tout à toute réquisition des propriétaires. 

L’inexécution des obligations visées au commandement, à savoir la transmission des justificatifs du consensuel électrique de l’installation, de la mise aux normes de l’évacuation des bacs à graisse et de son entretien, de la mise aux normes des coupe-feu de l’installation et l’exécution des travaux d’étanchéité du raccordement encastré du lave-mains des toilettes de la colonne descendante des EU, EV et de mise en conformité de l’évacuation fixe du lave-vaisselle, n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

L’appréciation desdites obligations, dont le non respect est allégué par la bailleresse, implique un examen approfondi et une interprétation de la nature et de l’étendue desdites obligations au regard de la détermination combinée de la notion de “réparations locatives et d'entretien” incombant au preneur, prévue à l’article II susvisé, et de la notion d’obligation de délivrance prévue aux 1719 et 1720 du Code civil incombant au bailleur.

Il existe dès lors une contestation sérieuse qui excède la compétence du juge des référés et relève de celle du juge du fond, tant sur la demande principale que sur la demande reconventionnelle aux fins de réalisation des travaux litigieux. 

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur l’inexécution des obligations susvisées, et de ses demandes subséquentes, et sur la demande reconventionnelle aux fins de réalisation de travaux. 

Concernant l’obligation d’assurance des lieux loués, il est produit une attestation d’assurance établie le 23 mars 2023 par la la société BPCE IARD, soit antérieurement à la sommation du 6 décembre 2023, valable pour la période du 01/01/2023 au 31/12/2023, attestant que la société PASTRY NASS est assurée aux termes du contrat MULTIRISQUE PROFESSIONNEL n°178342908 D - MCE - 001, pour le local situé [Adresse 1], au titre de l’activitéprofessionnelle suivante : METIERS DE LA RESTAURATION - RESTAURATION RAPIDE, le contrat garantissant notamment : les dommages aux locaux et à leur contenu dont il est détenteur, les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile en raison des dommages matériels causés aux voisins et aux tiers, à la suite d’incendie et événements assimilés, dégâts des eaux, dommages électriques. 

Il est également produit la même attestation pour l’année 2024, établie le 19 juin 2024 par BPCE IARD. 



Il apparaît qu’à la date de la sommation du 6 décembre 2023, la locataire était assurée. L’obligation contractuelle est respectée. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande d’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement. 


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il convient de condamner la demanderesse, partie succombante, à payer à la défenderesse la somme de 2500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, statuant en qualité de Juge des référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur l’absence de justicatifs de consensuel électrique de l’installation, de la mise aux normes de l’évacuation des bacs à graisse et de son entretien, de la mise aux normes des coupe-feu de son installation, et d’inexécution des travaux d’étanchéité du raccordement encastré du lave-mains des toilettes de la colonne descendante des EU, EV et de mise en conformité de l’évacuation fixe du lave-vaisselle, et de ses demandes subséquentes,

Rejetons la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur l’absence de justificatif d’assurance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle aux fins de réalisation de travaux, 

Condamnons la SCI DU [Adresse 1] à payer à la société PASTRY NASS la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI DU [Adresse 1] au paiement des dépens. 
Prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY