Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 10 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
10 OCTOBRE 2024





N° RG 24/00904 - N° Portalis DB22-W-B7I-SDZO Code NAC : 30B
AFFAIRE : SNC LOCUS [Adresse 6] C/ S.E.L.A.S. SELAS [Adresse 1]



DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ SNC LOCUS [Adresse 6]
société en nom collectif immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n° 834 882 706 dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 5], représentée par la SAS LOCUS INVESTISSEMENTS

ayant pour mandataire : la société WHITE STONE PROPERTY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le n° 824 609 366, dont le siège social est : [Adresse 2] - [Localité 4]

représentée par Me Mathilde CAUSSADE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 168, Me Marina EDERY, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDERESSE

SELAS [Adresse 1]
société d’exercice libéral par actions simplifiée au capital de 1 000,00 €, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le N° 852 391 994, dont le siège social est [Adresse 1] - [Adresse 6] - [Localité 7], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour conseil Me Marion CORDIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 189









Débats tenus à l'audience du : 05 Septembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière pour les plaidoiries et d’Ingrid RESZKA, Greffière, pour le prononcé

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 05 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :


EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 28 avril 2016, la société ALTAREA a donné à bail commercial à monsieur et madame [W], agissant au nom et pour le compte de la SELARL en formation dénommée SATORYPHARMA, des locaux situés au sein du [Adresse 6] à [Localité 7] destinés à l’usage de pharmacie pour une durée de dix années à compter du 30 septembre 2016 et moyennent un loyer en principal annuel hors taxes et hors charges de 22.000,00 euros, payable trimestriellement et d’avance. 

Suivant acte authentique notarié du 02 mars 2018, la société ALTAREA a cédé la SNC [Adresse 6], devenue SNC LOCUS [Adresse 6] par modification statutaire du 18 janvier 2022 l’ensemble des droits et obligations, pour le temps restant à courir à compter du 02 mars 2018, du bail emphytéotique portant sur le terrain [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi que la pleine propriété des constructions édifiées sur ledit terrain. 

Enfin, par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2019, la SELARL SATORYPHARMA a cédé son fonds de commerce d’officine de pharmacie à la SELAS [Adresse 1]. 

Le 25 octobre 2023, la SNC LOCUS [Adresse 6] a fait signifier à la SELAS [Adresse 1] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 27.480,22 euros portant sur les loyers et charges impayés pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023.
 
Par exploit de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, la société SNC LOCUS [Adresse 6] a fait assigner en référé la SELAS [Adresse 1] afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et rappelée dans le commandement de payer en date du 25 octobre 2023, 
- constater que la société SELAS [Adresse 1] et tous occupants de son chef sont occupants sans droit ni titre ,
- en tant que de besoin, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la société à ses obligations, 
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,


- ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble en garantie des indemnités d’occupation et de réparation qui pourraient être dues, 
- condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel les sommes de :
48.140,34 euros correpondant à l’arriéré des loyers et charges dus selon décompte au 22 mai 2024 avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement du 25 octobre 2023 et capitalisation s’il y a lieu à compter de la date d’assignation, le montant des loyers et charges postérieurs au 22 mai 2024 qui pourraient être impayés au jour de l’ordonnance à intervenir, une indemnité d’occupation égale au dernier loyer facturé majoré de 100%, charges et taxes en sus, et ce de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération définitive des lieux,une indemnité conventionnelle destinée à couvrir le temps de la relocation des locaux et correspondant à six mois du dernier loyer facturé, à compter de la reprise des lieux par la société bailleresse,- condamner la société à lui payer la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens. 

À l’audience du 05 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société SNC LOCUS [Adresse 6], représentée par son conseil, développe oralement les termes de son assignation tout en actualisant sa demande en paiement à la somme de 57.271,31 euros au titre des loyers impayés. 

La SELAS [Adresse 1], qui avait constitué avocat le 14 août 2024 et fait sommation de communiquer les pièces au soutien de l’assignation, n’est pas représentée. 

La décision est mise en délibéré au 10 octobre 2024 par mise à disposition au greffe, le demandeur étant invité à adresser au greffe les justificatifs de l’envoi de ses pièces au conseil de la partie adverse. 

Après l’appel des causes, le conseil de la société SELAS [Adresse 1] s’est présenté en indiquant qu’il entendait s’en rapporter à justice. 

Par message RPVA du 05 septembre 2024, il a été justifié par le conseil du demandeur de l’envoi des pièces 1 à 12 par lien de téléchargement en date du 19 août 2024 puis de l’envoi de la pièce 13 par message du 04 septembre 2024. 


MOTIFS 

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion:

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article 23 qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse, la société SNC LOCUS [Adresse 6], justifie par la production du commandement de payer du 25 octobre 2023 que la locataire, la SELAS [Adresse 1], a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 25 octobre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation:

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit en pièce 13 et communiqué à la partie adverse la veille de l’audience. 

Il y a lieu donc lieu de condamner la SELAS [Adresse 1] à payer à la SNC LOCUS [Adresse 6] la somme provisionnelle de 57.271,31 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 04 septembre 2024 (échéance trimestrielle du troisième trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

Par ailleurs, il convient de condamner la SELAS [Adresse 1] à payer à la SNC LOCUS [Adresse 6] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués. 

Sur les autres demandes :

Les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation et d’indemnité conventionnelle correspondant à six mois du dernier loyer facturé, à compter de la reprise des lieux par la société bailleresse, s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale. 

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. 

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de condamner la SELAS [Adresse 1], partie succombante, à payer à la SNC LOCUS [Adresse 6] la somme de 1.500,00 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SELAS [Adresse 1], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code civil, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS


Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe 


Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 28 avril 2016 cédé le 31 juillet 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 26 novembre 2023 ;


Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SELAS [Adresse 1] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 1], [Adresse 6] - [Localité 7] ; 


Ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;


Condamnons la SELAS [Adresse 1] à payer à la SNC LOCUS [Adresse 6] la somme provisionnelle de 57.271,31 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 04 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;


Disons n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;


Condamnons la SELAS [Adresse 1] à payer à la SNC LOCUS [Adresse 6] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués ;


Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à l’indemnité conventionnelle ; 


Condamnons la SELAS [Adresse 1] à payer à la SNC LOCUS [Adresse 6] la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





Condamnons la SELAS [Adresse 1] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Ingrid RESZKA Béatrice LE BIDEAU