Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
08 OCTOBRE 2024


N° RG 24/00621 - N° Portalis DB22-W-B7I-SAJM
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.C.I. S CCC C/ S.A.R.L. SARL DES PRES A L’ASSIETTE


DEMANDERESSE

La S.C.I. S CCC, 
Société civile immobilière, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 752 503 623, ayant son siège social [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,
représentée par Me Typhanie BOURDOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644


DEFENDERESSE

La Société DES PRES A L’ASSIETTE, 
Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 800 819 500, ayant son siège social à [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 617, Me Clotilde WAGNER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 440


Débats tenus à l'audience du : 10 Septembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 10 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 31 mars 2014, la SCI S CCC a donné à bail commercial à la SARL DES PRES A L’ASSIETTE les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] d’une superficie de 60 m² pour une activité de boucherie-traiteur. Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 31 mars 2023.

Selon acte sous seing privé du 8 février 2018, la SCI S CCC a donné à bail de courte durée à la SARL DES PRES A L’ASSIETTE des locaux si [Adresse 1] à [Localité 4] d’une superficie de 110 m². A l’expiration du bail de courte durée un bail commercial est né entre les parties.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 17 avril 2024, la SCI S CCC a fait assigner en référé la SARL DES PRES A L’ASSIETTE devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 31 mars 2014 portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], est acquise depuis le 28 décembre 2023, 
- constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 8 février 2018 portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], est acquise depuis le 28 décembre 2023, 
- juger que les deux baux sont résiliés à compter du 28 décembre 2023, 
- ordonner l’expulsion de la locataire, et de tout occupant de son chef des deux lieux loués, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, 
- ordonner la séquestration des meubles meublants et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira aux propriétaires de choisir et aux frais, risques et périls de la locataire, 
- fixer l’indemnité mensuelle d’occupation qui sera due à compter du 28 décembre 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieux et à la remise des clés quant au bail en date du 31 mars 2014 pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], à la somme de 1125 euros HT soit 1350 euros TTC et la condamner à payer ladite indemnité d’occupation, 
- juger que cette somme sera majorée de 10% et portera intérêt au taux légal en vigueur majorée de cinq points conformément à la clause du bail qui le prévoit, 
- fixer l’indemnité mensuelle d’occupation qui sera due à compter du 28 décembre 2023 et jusqu’à la libération définitive des lieux et à la remise des 10 clés quant au bail en date du 8 février 2018 portant sur des locaux sis 12 bis, rue du vivier à [Localité 4], à la somme de 1500 euros HT soit 1800 euros TTC et la condamner à payer ladite indemnité d’occupation,
- juger que cette somme portera intérêts au taux légal en vigueur, 
- condamner la locataire à lui payer la somme de 5400 euros TTC à titre de provision sur les loyers échus depuis le 27 novembre 2023 quant au bail commercial en date du 31 mars 2014 pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4],
- juger que cette somme portera intérêts au taux légal en vigueur, 
- condamner la locataire à lui payer la somme de 7200 euros TTC à titre de provision sur les loyers échus depuis le 27 novembre 2023 quant au bail commercial en date du 8 février 2018 portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4],
- juger que cette somme portera intérêts au taux légal en vigueur, 
- condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel la somme de 5946,64 euros au titre des charges et impôts de l’année 2019 à l’année 2023, 
- condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel la somme 191,57 euros au titre des factures d’eau, 
- condamner la locataire à lui payer la somme de 2880 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la locataire aux entiers dépens y incluant le coût du commandement de payer d’un montant de 171,43 euros.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse maintient ses demandes. Elle expose que la clause stipulant la compensation dont la défenderesse se prévaut n’est pas liée au bail du 8 février 2018 mais à un bail datant de 2016 qui n’existe pas. Elle indique que la bailleresse n’a jamais reçu le chèque de 20 000 euros représentant la créance dont la locataire se prévaut pour solliciter une compensation avec la dette locative. Elle soutient que la défenderesse n’apporte pas la preuve du versement du chèque litigieux et que le bail du 8 février 2018 ne fait aucunement mention de l’existence de ce versement et de ses modalités. Elle poursuit en indiquant que la locataire ne s’est jamais prévalue au cours du bail de cette créance de 20 000 euros, dont la bailleresse conteste l’existence, et que par conséquent la créance de la locataire est en tout état de cause prescrite. Elle ajoute que le bail de 2016 a été annulé par le bail du 8 février 2018 et que le bail de 2016 précise que le versement de la somme litigieuse s’est fait en dehors de la comptabilité du notaire. Elle indique à ce sujet que la somme de 20 000 euros a été versée directement dans les mains de l’ancienne gérante de la SCI S CCC et non dans les mains de la bailleresse, ce qui résulte des procès-verbaux de déclarations de la locataire elle-même dans le cadre de l’enquête pour abus de bien sociaux concernant l’ancienne gérante de la SCI S CCC. Dès lors elle soutient que la défenderesse fait montre de mauvaise foi en soulevant cette compensation seulement au stade de la présente instance puisqu’il n’appartiendrait pas à la bailleresse de payer une somme que la locataire s’est elle-même dispensée de solliciter en se constituant partie civile auprès du juge pénal lors du procès de l’ancienne gérante de la SCI S CCC pour abus de bien sociaux. Elle soutient que si la compensation devait être accueillie, elle ne devrait jouer que pour les sommes dues au titre du bail du 8 février 2018 étant donné que seul ce bail la prévoit. Par ailleurs, elle s’oppose également à la demande de délais de paiement de la locataire au motif que les arriérés locatifs datent de 2022 et qu’elle-même, la SCI S CCC, éprouve des difficultés financières. Elle indique se référer au métrage des locaux loués pour calculer les charges dues à savoir les impôts et l’eau.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :
- débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes,
- à titre reconventionnel, condamner la demanderesse à lui payer la somme de 4603,36 euros conformément au bail du 8 février 2018 et par suite de la compensation avec les sommes dues au titre de l’arriéré locatif, augmenté des intérêts au taux légal avec anatocisme à compter de la régularisation des présentes conclusions par RPVA,
- à titre subsidiaire, l’autoriser à régler les sommes dues en 24 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire,
- condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. 

Elle ne conteste pas les sommes dues au titre de l’arriéré locatif des baux du 8 février 2018 et du 31 mars 2014 mais allègue que ces sommes doivent se compenser avec une créance de 20 000 euros qu’elle détiendrait contre la bailleresse. Elle expose en effet que les parties ont conclu le 23 mars 2016 par acte authentique un bail sous conditions suspensives au titre duquel un pas de porte d’un montant de 20 000 euros a été versé par la locataire à la bailleresse devant notaire. Elle poursuit en précisant que les conditions suspensives du bail du 23 mars 2016 n’ayant pas été réalisées, les parties ont conclu le 8 février 2018 un nouveau bail de courte durée lequel prévoit une compensation entre le paiement des loyers et le remboursement de la somme de 20 000 euros versée. Elle indique que la bailleresse ne lui aurait jamais remboursé cette somme. Par conséquent, elle allègue que le commandement de payer se trouve dénué de cause en raison de cette compensation prévue au bail du 8 février 2018 et précise que cette compensation jouerait pour les loyers dus au titre du bail du 8 février 2018 et du bail du 31 mars 2014 puisque les parties n’ont pas précisé les loyers concernés dans la clause stipulant la compensation. Elle soutient également que les parties ont entendu déroger aux règles de droit commun de la prescription, de sorte que sa créance de 20 000 n’est pas prescrite. Par ailleurs, elle indique que la bailleresse fait preuve de mauvaise foi en alléguant n’avoir jamais reçu la somme litigieuse car le bail du 23 mars 2016 stipule que le versement de cette somme a eu lieu devant le notaire et directement entre les mains de la bailleresse, qui l’a reconnu et lui en a donné quittance de sorte qu’une constitution en tant que partie civile lors du procès pénal de l’ancienne gérante de la bailleresse, Mme [L], était inutile. Elle poursuit en alléguant que lors de la signature du bail du 23 mars 2016, M. [F], le gérant actuel de la bailleresse, était présent et ne s’est pas opposé au versement de la somme litigieuse dans les mains de Mme [L]. Elle précise qu’il résulte du jugement correctionnel que M. [F] a repris la gérance de la bailleresse à compter du 1er mars 2017 soit antérieurement à la signature du bail du 8 février 2018 et qu’il a donc pris l’engagement de cette compensation en connaissance de cause. Elle souligne qu’un règlement hors comptabilité du notaire signifie seulement que l’argent versé n’a pas transité par le compte de l’étude. Elle ajoute que si la demanderesse souhaite remettre en cause la véracité des constatations de l’acte notarié, il lui appartient d’engager une procédure en inscription de faux et que si le bail du 8 février 2018 était un faux, il devrait être considéré nul et le commandement de payer du 27 décembre 2023 tomberait lui aussi subséquemment. Elle s’oppose à la demande de provision de la bailleresse au titre des charges et de l’impôt foncier puisqu’elle ne lui aurait jamais réclamé lesdites sommes et n’aurait pas procédé aux régularisations des charges depuis cinq ans. Elle indique que les charges n’étaient ni visées dans la mise en demeure du 23 octobre 2023 ni dans le commandement de payer du 27 décembre 2023. Elle indique que le bail est muet quant au mode de répartition des charges sans préciser de quel bail elle traite à ce titre. Elle se prévaut en outre de la compensation pour ces sommes également. Quant à la demande de provision au titre des consommations d’eau, elle indique qu’aucune consommation d’eau n’est due au titre du bail du 31 mars 2014 conformément aux termes du bail et elle expose qu’en présence d’un bail silencieux sur le mode de calcul des consommations d’eau et à défaut de communication des index, des consommations d’eau non individualisées ne peuvent lui être réclamées au titre du bail du 8 février 2018. 

La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024. 


MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail du 31 mars 2014 stipule en son article « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu’à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, charges ou impôts à son échéance le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire contenant déclaration du bailleur d’user du bénéfice de la clause résolutoire et demeuré infructueux.

Le bail du 8 février 2018 prévoit en son article 14 « CLAUSE RESOLUTOIRE », qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyers, ou charges, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire contenant déclaration du bailleur d’user du bénéfice de la clause résolutoire et demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 27 novembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 27 novembre 2023 est demeuré infructueux.

Toutefois l’article 1347 du Code civil dispose : « La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies».

En l’espèce, le préambule du bail du 8 février 2018 stipule que : « Le Bailleur est propriétaire, [Adresse 1], d’un ensemble immobilier constitué d’un corps de bâtiment composé de trois emplacements commerciaux donnant sur un espace de stationnement automobile goudronné de neuf (9) emplacements délimités. 

Le Preneur et le Bailleur ont par ailleurs conclu le 31 mars 2014 devant Me [D] [J] notaire à [Localité 6] (Eure-et-Loir), un premier bail commercial soumis au statut des baux commerciaux prenant effet au 1er avril 2014, pour un local commercial d’une surface d’environ 60 m² tel qu’identifié en surlignement bleu sur le plan ci-annexé. 

Le Preneur et le Bailleur ont par ailleurs conclu le 23 mars 2016 devant Me [U] [O] notaire à [Localité 5], un bail commercial sous conditions suspensives, portant sur un local d’une surface de 110 m² jouxtant le local objet du bail commercial conclu le 31 mars 2014.

Bien que le Preneur, au bénéfice duquel les conditions suspensives aient été formulées ne se soit pas prévalu de la non-réalisation des conditions suspensives, n’ait pu prendre possession des lieux, il est acquis des Parties que le Preneur, en exécution dudit bail, a versé au Bailleur la somme de vingt mille euros (20 000 €) à titre de « pas de porte », ce que le Bailleur reconnait. 

Face à cette situation et devant les difficultés financières rencontrées par le Bailleur, une discussion s’est instaurée entre les Parties tendant à ce que le Preneur se porte acquéreur des locaux objet du bail du 31 mars 2014 et de ceux du bail du 23 mars 2016.

Dans l’attente qu’un accord intervienne entre les Parties, ces dernières ont décidé, après en avoir discuté, de conclure le présent bail de courte durée (bail dérogatoire au statut des baux commerciaux en application de l’article L.145-5 du code de commerce).

Dans tous les cas où le présent bail ou la cession de locaux ne se réaliserait pas, le Bailleur remboursera au Preneur par tout moyen, y compris par compensation avec toute sommes que le Preneur pourrait lui devoir à quelque titre que ce soit, la somme de 20 000 € objet du versement réalisé au titre de « pas de porte », tel que mentionné ci-dessus. »

Le bail du 8 février 2018 prévoit également dans son article 4 « DUREE » in fine que « Il est expressément prévu des Parties que le paiement des loyers pourra alors se faire par compensation avec le remboursement de la somme de 20.000 euros versée initialement à la conclusion du bail commercial du 23 mars 2016 et ce, jusqu’à compensation intégrale ». 

Par ailleurs il résulte du bail du 23 mars 2016 rédigé en la forme authentique que « cette somme a été versée par le "Preneur" à concurrence de VINGT MILLE EUROS (20.000,00 euros), à l’instant même, en dehors de la comptabilité de l’office notarial dénommé en tête des présentes, directement au "Bailleur" qui le reconnaît et lui en donne bonne et valable quittance ». 




De plus il ressort de la copie du chèque versée aux débats par la demanderesse que le chèque a été adressé à Mme [L] [X], ancienne gérante de la SCI S CCC le 23 mars 2016.

L’ensemble de ces éléments concourent à s’interroger sur l’existence même de la créance locative sur laquelle se fonde le commandement de payer litigieux. Or il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter un ou plusieurs contrats pour déterminer l’existence et l’assiette d’une compensation éventuelle, voire sa prescription. Dès lors, les demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 31 mars 2014 et du bail du 8 février 2018, tout comme la demande reconventionnelle, se heurtent à une contestation sérieuse, tout comme . 

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes ainsi que sur la demande reconventionnelle.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il convient de condamner la demanderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, statuant en qualité de Juge des référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire au titre du bail du 31 mars 2014 et du bail du 8 février 2018 et sur les demandes subséquentes,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle, 

Condamnons la SCI S CCC à payer à la SARL DES PRES A L’ASSIETEE la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI S CCC au paiement des dépens.


Prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY