Tribunal Judiciaire · PPROX_REFERES — 10 octobre 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français
ORDONNANCE DE REFERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DU 10 Octobre 2024
MINUTE N° : 24/01478
Références : R.G N° N° RG 24/00160 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QH7M




DEMANDEURS:

Monsieur [H] [K]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Madame [Y] [P] épouse [K]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentés par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS




DEFENDERESSE:

Madame [B] [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Alexia CHABALGOITY, Juge placée
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 10 Septembre 2024


ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 10 Octobre 2024, par Alexia CHABALGOITY, Juge placée, assistée de Odile GUIDAT, Greffier 





Copie exécutoire délivrée le : 
À : Me HUGUES + CCC
CCC défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 28 mars 2023, Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] ont donné en location à Monsieur [B] [V] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel actualisé de 698,14 €, provision sur charges comprises.

Le 2 mai 2023, Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] ont fait délivrer à Monsieur [B] [V] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 259,06 € selon décompte arrêté au 1er mai 2024.

Par voie électronique le 7 mai 2024, Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 9 juillet 2024, Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] ont attrait Monsieur [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de leur acte introductif d'instance, Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] sollicitent :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ;d'ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [B] [V] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire, et avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, si besoin est ;dire qu’il sera procédé à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués et appartenant à Monsieur [B] [V] afin de libérer ceux-ci et à leur dépôt dans un garde-meubles aux frais, risques et périls de cette dernière, sous réserve du respect des dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 ;de condamner Monsieur [B] [V] au paiement des sommes suivantes :3 129,25 € par provision, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 avec intérêts de droit à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers augmentés des charges jusqu’à expulsion et remise des clés,1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement.
Le 9 juillet 2024, Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] ont notifié leur acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L'audience s'est tenue le 10 septembre 2024. Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 septembre 2024 (échéance du mois de septembre incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 756,03 €. Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris, aucun règlement n’ayant été effectué depuis mars 2024. Elle s’oppose à tout délai.


Monsieur [B] [V] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette. Il indique avoir contracté plusieurs crédits à la consommation suite à une séparation et ne pas avoir de dossier de surendettement pour l’instant. Il travaille dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et perçoit à ce titre un revenu brut de 2 100€. Des démarches pour un relogement sont en cours.

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] versent aux débats un décompte arrêté au 4 septembre 2024 (échéance du mois de septembre incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 756,03 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 269,73 €, soit une somme totale de 5 486,30 € hors dépens.

En l'absence d'une stipulation contractuelle, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire des frais en cas de rejet du paiement du locataire. En l'espèce, le bail conclu entre les parties ne prévoit aucune disposition prévoyant la facturation des frais de rejet. En conséquence, il convient de retrancher ces sommes appelées dans le décompte au titre de l'arriéré locatif, d'un montant total de 120,00 €, soit une somme totale de 5 366,30 € hors frais de rejet.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] n'est pas sérieusement contestable, tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement et des frais de rejet.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [B] [V] à verser à Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] la somme provisionnelle de 5 366,30 € actualisée au 4 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens.

Sur la résiliation et l'expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 7 mai 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (VIII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le délai de deux mois stipulé au bail d’habitation, plus favorable au locataire que le délai de six semaines dont dispose la loi, sera appliqué.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [B] [V] le 2 mai 2024, pour un montant principal de 2 259,96 €. En outre, il n'est pas sérieusement contestable que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai contractuel de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date 2 juillet 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion
Monsieur [B] [V] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il résulte de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois le juge n'applique pas ce délai lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou qu'il constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire.

En l'espèce, Monsieur [B] [V] est entré dans les lieux en exécution d'un contrat de bail. Il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Monsieur [B] [V] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [V] au paiement par provision de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [V] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, Monsieur [B] [V] sera condamné à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à verser à Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] la somme provisionnelle de 5 366,30 € (cinq mille trois cent soixante-six euros et trente centimes) actualisée au 4 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 incluse ;

CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] ;

CONSTATONS que le contrat signé le 28 mars 2023 entre Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] et Monsieur [B] [V] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 2 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [B] [V] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [B] [V] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à verser à titre provisionnel à Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’août 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mai 2024 ;



CONDAMNONS Monsieur [B] [V] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [Y] [P] épouse [K] la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LA PRÉSENTE ORDONNANCE A ÉTÉ SIGNÉE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ.

LE GREFFIER LE JUGE