Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 10 octobre 2024

A.D

F.C


LE 10 OCTOBRE 2024

Minute n°

N° RG 21/04966 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LI7H




[VF] [O]
[G] [PC]


C/

S.C.P. THOMAS HOUIS GIRARD DURAND VILLATTE & BREMENT
[NZ] [J] [JI] [TJ]
[V] [MV] [VM] [U] [P]
[PV] [S] [SM] [I] [E]
[F] [YI] [SY] [H]
[AT] [A] [JM] [PJ] [E]
[T] [NG] [L] [GA] [PJ] [KS] [H]
[NG] [JM] [T] [F] [H]
[IO] [BK] [W] [GA] [PJ] [H]
[BI] [PJ] [S] [SR] [E]
[YB] [MZ] [X] [B] [H]
[HR] [ID]
[N] [ID]
[FG] [ID]
[IW] [H]
[D] [H]
[M] [H]
[XP] [YI] [TF] [H]

Le 10/10/2024 

copie exécutoire
et copie certifiée conforme
délivrée à MeRAITIF CP 163 et Me BARDOUL CP08

copie certifiée conforme
délivrée à Me CHUPIN et Me PLATEAUX CP181




TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
-----------------------------------------



PREMIERE CHAMBRE


Jugement du DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE



Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,
Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,
Assesseur : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,



GREFFIER : Caroline LAUNAY lors des débats 
Audrey DELOURME lors du prononcé



Débats à l’audience publique du 04 JUIN 2024. 


Prononcé du jugement fixé au 03 OCTOBRE 2024 prorogé au 10 OCTOBRE 2024.


Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.


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ENTRE :

Monsieur [VF] [O]
né le 13 Février 1990 à , demeurant [Adresse 22]
Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES

Madame [G] [PC]
née le 26 Août 1991 à , demeurant [Adresse 22]
Rep/assistant : Maître Antoine PLATEAUX de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES


DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.C.P. THOMAS HOUIS GIRARD DURAND VILLATTE & BREMENT, dont le siège social est sis [Adresse 13]
Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [NZ] [J] [JI] [TJ]
né le 15 Novembre 1934 à [Localité 27], demeurant [Adresse 9]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Madame [V] [MV] [VM] [U] [P]
née le 08 Juillet 1937 à [Localité 27], demeurant [Adresse 9]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Madame [PV] [S] [SM] [I] [E]
née le 21 Octobre 1937 à INDRE, demeurant [Adresse 19]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Madame [F] [YI] [SY] [H]
née le 23 Mai 1939 à [Localité 28], demeurant [Adresse 11]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [AT] [A] [JM] [PJ] [E]
né le 19 Février 1942 à [Localité 26] (LOIRE ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 24]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [T] [NG] [L] [GA] [PJ] [KS] [H]
né le 13 Mars 1942 à [Localité 28], demeurant [Adresse 20]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [NG] [JM] [T] [F] [H]
né le 30 Novembre 1944 à [Localité 28], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [IO] [BK] [W] [GA] [PJ] [H]
né le 16 Janvier 1946 à [Localité 28], demeurant [Adresse 6]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Madame [BI] [PJ] [S] [SR] [E]
née le 21 Octobre 1948 à [Localité 26], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Madame [YB] [MZ] [X] [B] [H]
née le 28 Novembre 1948 à [Localité 28], demeurant [Adresse 8]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Madame [HR] [ID]
née le 10 Septembre 1956 à [Localité 25], demeurant [Adresse 12]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Madame [N] [ID]
née le 12 Avril 1959 à [Localité 25] (LOIRE ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 7]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [FG] [ID]
né le 23 Octobre 1962 à [Localité 25] (LOIRE ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 18]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [IW] [H]
né le 17 Septembre 1959 à [Localité 25] (LOIRE ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 5]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES



Madame [D] [H]
née le 29 Mars 1966 à [Localité 25] (LOIRE ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Madame [M] [H]
née le 13 Avril 1970 à [Localité 25] (LOIRE ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Madame [XP] [YI] [TF] [H]
née le 29 Avril 1934 à [Localité 28], demeurant [Adresse 10]
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES


DEFENDEURS.

D’AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique, reçu par Maître [VY] [Y]-[K], notaire au sein de la SCP « Delormeau, Thomas, Houis, Girard, Durand », devenue la SELARL « Thomas, Houis, Girard, Durand, Villatte, Brément, Baud-millet, Rico-Cario », avec la participation de Maître [R], notaire à [Localité 23], assistant les vendeurs, le 4 avril 2017, Madame [I] [TJ], Monsieur [GA] [H], Madame [XP] [H], Monsieur [NZ] [TJ] et son épouse, madame [V] [P], Madame [PV] [E], madame [F] [H], Monsieur [AT] [E], Monsieur [T] [H], Monsieur [NG] [H], Monsieur [IO] [H], Madame [BI] [E] et Madame [YB] [H], ont vendu à Monsieur [VF] [O] et Madame [G] [PC] « un ancien bâtiment en mauvais état comprenant une maison à usage d’habitation, une ancienne forge et un garage, un terrain avec puits », sis [Adresse 21] à [Localité 23] (Loire-Atlantique), cadastré section ZE, numéros [Cadastre 16] et [Cadastre 17], moyennant le prix de 95 000 euros.
Etait notamment annexé à l’acte le constat des raccordements et installations intérieures réalisé par [Localité 25] Métropole le 2 août 2016.

Peu après la vente, les acquéreurs ont découvert qu’une canalisation en tréfonds desservant leur propriété passait sur les parcelles voisines ZE [Cadastre 14] et ZE [Cadastre 15], appartenant à leurs vendeurs. Ces deux parcelles faisaient alors l’objet d’une promesse de vente. 



Faute de parvenir à une règlement amiable du litige, par actes des 27 octobre, 15, 17 et 18 novembre 2021, M. [O] et Mme [PC] ont dès lors assigné devant le tribunal judiciaire de Nantes Mme [HR] [ID], en sa qualité d’ayant-droit de [I] [TJ], Mme [N] [ID], en sa qualité d’ayant-droit de [I] [TJ], M. [FG] [ID], en sa qualité d’ayant-droit de [I] [TJ], M. [IW] [H], en sa qualité d’ayant-droit de [GA] [H], Mme [D] [H], en sa qualité d’ayant-droit de [GA] [H], Mme [M] [H], en sa qualité d’ayant-droit de [GA] [H], Mme [XP] [H], M. [NZ] [TJ], Mme [V] [P], Mme [PV] [E], Mme [F] [H], M. [AT] [E], M. [T] [H], M. [T] [H], M. [NG] [H], M. [IO] [H], Mme [BI] [E], Mme [YB] [H] (ci-après « les consorts [H], [E], [ID] »), ainsi que la SCP « Delormeau, Thomas, Houis, Girard, Durand », devenue la SELARL « Thomas, Houis, Girard, Durand, Villatte, Brément, Baud-Millet, Rico-Cario », en paiement de la somme de 13 910,12 euros en réparation de leurs préjudices.

Dans le dernier état de leurs conclusions communiquées par la voie électronique le 4 avril 2024, M. [O] et Mme [PC] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1, 1112-1, 1604, 1611, 1240, 1602 du code civil, 
Condamner avec exécution provisoire de droit in solidum ou les uns à défaut des autres Mme [HR] [ID], en sa qualité d’ayant-droit de [I] [TJ], Mme [N] [ID], en sa qualité d’ayant-droit de [I] [TJ], M. [FG] [ID], en sa qualité d’ayant-droit de [I] [TJ], M. [IW] [H], en sa qualité d’ayant-droit de [GA] [H], Mme [D] [H], en sa qualité d’ayant-droit de [GA] [H], Mme [M] [H], en sa qualité d’ayant-droit de [GA] [H], Mme [XP] [H], M. [NZ] [TJ], Mme [V] [P], Mme [PV] [E], Mme [F] [H], M. [AT] [E], M. [T] [H], M. [T] [H], M. [NG] [H], M. [IO] [H], Mme [BI] [E], Mme [YB] [H] à leur payer :La somme de 17 511,59 euros en réparation du préjudice qu’ils subissent,La somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,Aux entiers dépens de l’instance ;
Débouter les consorts [H], [E], [ID] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires.
Ils soutiennent en premier lieu que les consorts [H], [E], [ID] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information. Ils exposent qu’au moment de la vente, ils n’ont reçu qu’un plan très partiel du réseau d’assainissement de leur bien, laissant penser que l’immeuble vendu était directement raccordé à la voie publique, que les vendeurs ayant commencé à leur donner des informations sur la configuration de ce réseau, ils avaient l’obligation de s’informer davantage et qu’il est indéniable que les investigations ne furent pas suffisamment approfondies. Ils en concluent que les consorts [H], [E], [ID] ont manqué à leur devoir de connaissance et partant, à leur obligation d’information. Ils assurent que s’ils avaient été informés de la situation à temps, ils auraient refusé de consentir la vente dans ces conditions, au regard du surcoût généré par les travaux nécessaires pour raccorder la totalité du réseau directement à la voie publique. Selon eux, cette information était donc bien déterminante de leur consentement. 

En réponse aux moyens développés par les consorts [H], [E], [ID], ils rappellent que l’étude réalisée en 2016 se contente d’indiquer que les eaux pluviales ne sont pas raccordées au réseau séparatif d’évacuation des eaux usées et n’a donc rien à voir avec l’objet du présent litige qui porte sur la partie cachée du réseau d’assainissement. 

Ils invoquent en second lieu un manquement des consorts [H], [E], [ID] à leur obligation de délivrance conforme, en ce que le réseau d’assainissement de l’immeuble acheté n’est pas conforme à ce qui est indiqué à l’acte de vente et ses annexes.

Ils allèguent en troisième lieu un manquement des consorts [H], [E], [ID] à leur obligation contractuelle d’information. Ils font valoir qu’au regard de l’acte de vente et de ses annexes, ils pouvaient légitimement croire que l’intégralité du réseau d’assainissement était raccordée à la voie publique et ne traversait pas pour partie la parcelle voisine. Ils estiment que les vendeurs n’ont pas défini avec suffisamment de précision la portée de leur engagement.

Pour voir engager la responsabilité de l’étude notariale, ils considèrent qu’elle a manqué à son devoir de conseil, en n’effectuant pas les démarches nécessaires pour s’assurer de l’étendue du tracé du réseau d’assainissement préalablement à la vente. Elle estime que si le bien vendu est issu d’une division, comme le prétendent les consorts [H], [E], [ID], l’étude notariale aurait dû les alerter sur un risque de passage des canalisations enterrées sur la parcelle voisine, les servitudes en résultant, ainsi que le coût et obligations en découlant.

Ils s’opposent aux demandes reconventionnelles des consorts [H], [E], [ID]. 

Sur la demande de remise en état du terrain, ils font valoir que le terrain n’étant pas borné, il n’est pas démontré que les tranchées soient réalisées sur la parcelle voisine, que « les travaux sauvages » qu’ils auraient effectués ne sont pas précisés et que les procès-verbaux produits sont illisibles et dataient de plus de quatre ans au jour de la demande. Ils estiment que les photographies actualisées versées attestent de l’absence de chantier/tas de terre/engin/tranchée/remorque et autre matériel sur les parcelles ZE [Cadastre 14] et [Cadastre 15].

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel, ils rappellent que seule une perte de chance peut être indemnisée à ce titre. Ils soulignent que les motifs pour lesquels la vente ne s’est pas réalisée ne sont pas connus, que la servitude, pour laquelle un accord était intervenu, ne semble pas en cause. Ils contestent la demande pour perte de valeur des parcelles, dès lors que les servitudes de tréfonds étaient préexistantes à la vente des terrains, qu’aucun PLU n’est versé et que la perte de valeur du bien n’est pas quantifiée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, ils rappellent que les servitudes de tréfonds étaient préexistantes à la vente, que le raccordement des eaux usées de leur maison était déjà effectif sur la parcelle ZE [Cadastre 15], avant toute acquisition, que si les consorts [H], [E], [ID] leur avait accordé une servitude de tréfonds, aucune difficulté ne serait survenue.

*
* *

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 9 avril 2024, les consorts [H], [E], [ID] sollicitent de voir, au visa des articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789, des articles 1112-1, 1133 et 1602, 544, 545 et 555 du code civil :
- Les recevoir en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

En conséquence, 

- Débouter M. [VF] [O] et Mme [G] [PC] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

- Condamner in solidum M. [VF] [O] et Mme [G] [PC] à procéder à la dépose des installations sauvages ainsi qu’à la remise en état des parcelles ZE [Cadastre 14] et ZE [Cadastre 15], et ce, dans les règles de l’art, à leurs frais exclusifs, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la présente décision à intervenir ;

- Condamner in solidum M. [VF] [O] et Mme [G] [PC] à leur payer la somme de 97 000 euros au titre de leur préjudice matériel à la suite de l’absence de signature de l’acte définitif de vente pour les parcelles ZE [Cadastre 14] et ZE [Cadastre 15] en raison de la présence des canalisations sauvages sur la parcelle ZE [Cadastre 15] ;

- Condamner in solidum M. [VF] [O] et Mme [G] [PC] à leur payer la perte de valeur des terrains ZE [Cadastre 14] et ZE [Cadastre 15], ces derniers ne pouvant être vendus en l’état, eu égard à la présence de canalisations sauvages qui empêchent toute construction ;

- Condamner in solidum M. [VF] [O] et Mme [G] [PC] à payer à chacun des indivisaires la somme de 5 000 euros pour le préjudice moral subi ;

En tout état de cause,
- Condamner in solidum M. [VF] [O] et Mme [G] [PC] à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner in solidum M. [VF] [O] et Mme [G] [PC] aux entiers dépens.

Les consorts [H], [E], [ID] exposent que l’acquisition en cause a été faite dans le cadre d’un projet de rénovation et de construction pour lequel il devait être effectué une installation neuve de canalisations et un raccordement direct à la voie publique. Elle rappelle qu’il est précisé dans l’acte de vente du 4 avril 2017 que « les frais de raccordement aux réseaux de distribution notamment d’eau s’il existe, et d’électricité de la construction à édifier par l’ACQUEREUR dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour, seront intégralement supportés par ce dernier, et à défaut de réseau d’assainissement collectif ce seront les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel qui seront à supporter par lui, et également le ou les taxes afférentes ». 

Ils contestent tout d’abord tout manquement à leur obligation précontractuelle d’information, dès lors qu’il ne saurait leur être reproché de ne pas avoir communiqué une information dont ils ne disposaient pas. Ils estiment au contraire avoir été diligents, dans la mesure où ils ont fait réaliser, préalablement à la signature de l’acte authentique de vente, un contrôle de l’installation d’assainissement par les services compétents de [Localité 25] Métropole. Ils en concluent qu’ils ont communiqué à leurs acquéreurs l’ensemble des informations dont ils bénéficiaient au jour de la vente. Ils ajoutent que si le plan du réseau d’assainissement était une condition essentielle du consentement des acquéreurs, ceux-ci devaient veiller à se renseigner davantage. Ils font observer que le constat annexé à l’acte de vente indique « partiellement raccordé ». Ils considèrent donc que M. [O] et Mme [PC] ne pouvaient légitimement ignorer l’information dont ils se prévalent. Enfin, ils estiment que les demandeurs ne démontrent pas avoir porté à leur connaissance une condition particulière quant à l’emplacement des réseaux d’assainissement et qu’au contraire, ils n’ont sollicité aucune information supplémentaire malgré un plan supposé. Ils rappellent que l’état du bien acquis nécessitait une rénovation complète et qu’il était prévu la création d’un nouveau logement, ce dont tenait compte le prix de vente. Ils soulignent par ailleurs que le règlement d’assainissement collectif de [Localité 25] Métropole proscrit les servitudes pour raccordement et ils assurent qu’ils n’ont jamais accepté la moindre servitude passage de canalisations des eaux usées.

Les consorts [H], [E], [ID] contestent en outre tout manquement à l’obligation de délivrance conforme. Ils rappellent que M. [O] et Mme [PC] étaient parfaitement informés de la teneur des parcelles acquises ainsi que le fait que les réseaux n’étaient pas précisément identifiés et qu’ils n’ont jamais fait état de ce que le plan exact des réseaux d’assainissement était une condition particulière de leur consentement. Ils estiment que M. [O] et Mme [PC] se sont vus remettre un bien conforme aux stipulations contractuelles qui leurs précisaient : l’existence d’un raccordement partiel avec un tracé supposé, l’obligation de procéder à un nouveau raccordement dans le cadre d’une nouvelle construction, l’obligation de séparer les eaux pluviales des eaux usées en effectuant ces travaux sur leur propre terrain. Ils en concluent que les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’un quelconque manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Ils assurent enfin qu’ils n’ont commis aucun manquement à leur obligation contractuelle d’information, dans la mesure où ils ont communiqué les informations dont ils disposaient dans les termes qu’ils les ont reçus des entités compétentes et où les acquéreurs avaient connaissance de l’ensemble des informations relatives aux réseaux d’assainissement et notamment à la nécessité de prévoir un raccordement neuf, eu égard à ce qui leur était indiqué dans leur permis de construire. 

Ils rappellent par ailleurs que l’acte de vente signé par les acquéreurs contenait une clause exonératoire de responsabilité qui trouve à s’appliquer, dès lors qu’elle est claire, précise, dépourvue d’ambiguïté et qu’elle a été acceptée par les acquéreurs. 



A l’appui de leur demande reconventionnelle de remise en état du terrain, les consorts [H], [E], [ID] font valoir que les demandeurs ont violé leur droit de propriété en toute connaissance de cause, en supprimant la chaîne posée à l’entrée de son terrain, ainsi que le panneau « propriété privée » pour creuser une tranchée faisant toute la largeur de l’accès au terrain en herbe, soit la parcelle ZE [Cadastre 15], puis en creusant une autre tranchée au droit de la façade arrière de la maison sur la parcelle ZE [Cadastre 15]. Ils estiment les photographies produites sans valeur ou force probante.

A l’appui de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour préjudice matériel, ils soutiennent que les acquéreurs des parcelles ZE [Cadastre 14] et ZE [Cadastre 15] ont préféré renoncer à leur achat, compte tenu des travaux sauvages réalisés par M. [O] et Mme [PC] et que cette renonciation leur a fait perdre la somme de 97 000 euros. Ils soulignent que la difficulté liée à l’existence d’une servitude de passage des canalisations du réseau d’assainissement a donné lieu à une prorogation de la promesse. Ils ajoutent qu’à la suite de la modification du PLUm de [Localité 25] Métropole, en vigueur depuis le 24 avril 2019, la parcelle ZE [Cadastre 15] n’est désormais constructible qu’en premier rideau, de sorte que la future construction doit être à 5 mètres de la rue et que le raccordement sauvage effectué par M. [O] et Mme [PC] rend impossible la vente des deux parcelles, la future construction devant nécessairement être édifiée sur la zone où passent les canalisations. Ils en concluent que les travaux réalisés sans autorisation rendent les parcelles ZE [Cadastre 14] et ZE356 non commercialisables en terrain constructible et que M. [O] et Mme [PC] doivent être condamnés à leur payer la perte de valeur des deux terrains. Ils assurent qu’il ressort des procès-verbaux versés à la procédure que les raccordements de la maison de M. [O] et Mme [PC] sur la parcelle ZE [Cadastre 15] ont été réalisés par ces derniers.

A l’appui de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour préjudice moral, ils exposent qu’ils sont majoritairement sont âgés, qu’ils ont engagé des démarches actives pour la vente de la parcelle et que l’absence de vente a été source d’angoisse et de forte contrariété. Ils rappellent que nul ne peut être contraint d’accorder une servitude.

*
* *

Au terme de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 1er avril 2022, la SCP Thomas, Houis, Girard, Durand, Villatte, Brément conclut au débouté de M. [O] et de Mme [PC] et à leur condamnation ou tout autre succombant à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle sollicite qu’il soit dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Elle indique s’en rapporter sur les demandes formées par M. [O] et Mme [PC] à l’encontre des consorts [H], [E], [ID].

Elle conteste tout manquement à son devoir de conseil, dès lors qu’aucun élément ne lui permettait de soupçonner que les réseaux de canalisation de la maison passaient sur les parcelles voisines et qu’au contraire, les vendeurs ont déclaré que l’immeuble vendu était raccordé au réseau d’assainissement et qu’aucune difficulté n’avait été rencontrée par eux. Elle rappelle qu’elle a pris le soin avant la réitération de la vente de se faire communiquer et d’annexer à l’acte le contrôle de conformité réalisés par les services compétents de la métropole de [Localité 25] le 2 août 2016. Elle souligne que ce rapport comprenait un schéma du raccordement laissant apparaître que l’immeuble vendu était directement raccordé à la voie publique. 

Elle estime qu’en tout état de cause, à supposer qu’une faute de sa part soit caractérisée, les préjudices invoqués n’en découlent pas directement. D’une part, le notaire rédacteur n’était pas responsable du passage des canalisations sur les parcelles voisines. Elle rappelle que le seul préjudice découlant d’un manquement au devoir de conseil est celui de perte de chance de ne pas acquérir ou d’acquérir à moindre coût. D’autre part, la demande au titre du coût des travaux devra nécessairement être réduite, dès lors que les acquéreurs étaient parfaitement informés que des travaux étaient à prévoir pour que l’immeuble soit totalement raccordé. Enfin, elle estime que si la difficulté avait été connue avant la vente, il est certain que les vendeurs auraient réalisés les travaux ou que le prix aurait été réduit en conséquence.

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* *

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières écritures susvisées.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 avril 2024.

 
MOTIFS


Sur le manquement des vendeurs à leur obligation d’information précontractuelle

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. 
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. 
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. 
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. 
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. 
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
L’obligation précontractuelle d’information a cependant des limites, en ce que le créancier de l’obligation n’est pas dispensé d’un devoir de prudence et de diligence.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 4 avril 2017 indique, sous le paragraphe assainissement, que :
« le vendeur déclare : que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement, ainsi constaté par une lettre délivrée le 16 septembre 2016 par le service d’assainissement communal, dont l’original est annexé. […] Le raccordement à l’installation d’assainissement a fait l’objet d’un contrôle par le service compétent le 2 août 2016 dont le rapport est annexé. Ce contrôle a établi le raccordement partiel. Ledit rapport indique notamment ce qui suit : « Conclusion : partiellement raccordé. Proposition : séparer les EP des EU, les raccorder au réseau EP ou les envoyer vers le milieu naturel. » L’acquéreur déclare prendre acte des conclusions de ce contrôle. […]
Il est ici précisé et compte tenu des termes de la promesse ledit contrôle a été notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 octobre 2016 offrant à l’acquéreur un nouveau délai de rétractation. Aucune rétractation n’est intervenue de la part de l’acquéreur dans le délai légal. 
L’acquéreur, dûment informé de l’obligation faite à tout propriétaire de maintenir en bon état de fonctionnement les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement, déclare être averti que la Commune peut contrôler la qualité de l’exécution de ces ouvrages et vérifier leur maintien en bon état de fonctionnement. Faute de respecter les obligations édictées ci-dessus, la Commune peut, après mise en demeure, procéder d’office et aux frais de l’intéressé aux travaux indispensables.
Il est, en outre, précisé que le système d’écoulement des eaux pluviales doit être distinct de l’installation d’évacuation des eaux usées, étant précisé que le régime d’évacuation des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental. 
L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie publique. »
Il est stipulé à l’acte que « l’acquéreur déclare vouloir réaliser les travaux ci-après : rénovation d’une maison individuelle, création d’un nouveau logement » et que :
« les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d’eau s’il existe, et d’électricité de la construction à édifier par l’acquéreur, dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour, seront intégralement supportés par ce dernier, et à défaut de réseau d’assainissement collectif ce seront les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel qui seront à supporter par lui, et également le ou les taxes afférentes. »
Il peut être rappelé que la promesse unilatérale de vente rédigée par Me [VY] [Y]-[K], avec la participation de Maître [VU] [R], régularisée le 12 août 2016, avait stipulé une condition suspensive relative à l’assainissement ainsi libellée : 
« les présentes sont conclues sous la condition suspensive de la production par le promettant au bénéficiaire d’une attestation de raccordement à l’assainissement du bien objet des présentes ne faisant pas apparaître de proposition de mise en conformité..A ce titre, il est expressément convenu que cette attestation sera transmise après obtention par les soins du notaire rédacteur au bénéficiaire. 
En cas de non raccordement et/ou de proposition de mise en conformité, cette attestation lui sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en mains propres contre décharge. Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation, de la lettre de notification ou du lendemain de la remise en mains propres, le bénéficiaire pourra exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception, avec application des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation. »

Il ressort du constat des raccordements et installations intérieurs réalisé par [Localité 25] métropole le 2 août 2016 que :
« conclusion : partiellement raccordé
[…] Le croquis représente le trajet et la position supposés des canalisations d’assainissement. »
[…]
PROPOSITION : séparer les EP des EU, les raccorder au réseau EP ou les envoyer vers le milieu naturel ». 
Il est constant que postérieurement à la vente, M. [O] et Mme [PC] ont découvert qu’une canalisation d’assainissement de leur maison passait par la parcelle ZE [Cadastre 15].
Dans un message électronique du 12 septembre 2017, Me [VY] [K] indique ainsi à M. [O] :
« Je viens d’avoir téléphoniquement Monsieur [FG] [ID] concernant la découverte d’une canalisation en tréfonds desservant votre propriété et passant sur le terrain attenant propriété de vos vendeurs.
Ces derniers n’avaient pas connaissance de cette situation, le bien ayant été accueilli par eux dans le cadre d’une succession. 
Au vu de vos indications, cette canalisation semble passer dans l’emprise de la parcelle ZE [Cadastre 15].
Je vous précise que cette parcelle, ainsi que la ZE [Cadastre 14], sont actuellement sous promesse de vente et que bien entendu, il n’a pas été précisé aux futurs acquéreurs un passage en tréfonds, vos vendeurs n’en ayant pas connaissance. »

Force est ainsi de constater qu’il n’est pas établi que les vendeurs connaissaient le tracé exact du réseau d’assainissement de la maison vendue, et notamment qu’une canalisation en tréfonds passait par les parcelles voisines. M. [O] et Mme [PC] ne sauraient sérieusement leur reprocher de ne pas avoir mené des investigations plus approfondies, dès lors qu’ils se sont rapprochés des services de [Localité 25] Métropole, compétents en la matière. 

Au surplus, M. [O] et Mme [PC] ne démontrent pas que le tracé exact des canalisations d’assainissement constituait une information déterminante de leur consentement, dès lors qu’ils n’ont fait aucune observation sur le rapport de [Localité 25] Métropole du 2 août 2016 et ont, au contraire, poursuivi la vente, à laquelle ils auraient pu renoncer, la conformité du raccordement à l’assainissement ayant été érigée en condition suspensive. 

Par conséquent, M. [O] et Mme [PC] échouent à démontrer que leurs vendeurs ont méconnu leur obligation précontractuelle d’information. 

Sur le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme

Les articles 1603 et 1604 du code civil mettent à la charge du vendeur l'obligation de délivrer la chose vendue conformément aux spécifications contractuelles.
Il incombe à l'acheteur de prouver cette non-conformité contractuelle. 

En l’espèce, les consorts [H], [E], [ID] ont vendu un bien partiellement raccordé au réseau public d’assainissement et dont le trajet des canalisations n’était pas connu avec exactitude. Le fait que M. [O] et Mme [PC] aient acquis un bien dont une partie du réseau d’assainissement passe par les parcelles voisines ne permet pas de considérer que le bien vendu n’est pas conforme aux spécifications contractuelles. Il n’est nullement démontré par les demandeurs que le bien qu’ils ont acquis n’est pas du tout raccordé au réseau public d’assainissement. 

Aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme n’est ainsi caractérisé. M. [O] et Mme [PC] seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

Sur le manquement des vendeurs à leur obligation d’information

Selon l’article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

M. [O] et Mme [PC] ne peuvent sérieusement reprocher à leurs vendeurs de ne pas leur avoir délivré une information claire, alors qu’ils ont donné les informations dont ils disposaient, qu’il était expressément indiqué dans le rapport de [Localité 25] Métropole que le schéma transcrit ne représentait qu’un trajet et une position « supposés » des canalisations d’assainissement et qu’aucune observation ou demande d’investigation supplémentaire n’a été formée par les acquéreurs. Ils ne sont donc pas fondés à invoquer un manquement des vendeurs à leur obligation d’information et seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte authentique de vente

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire, tenu de s'assurer en sa qualité de rédacteur de l'acte, de son efficacité, doit vérifier la situation de l'immeuble vendu au regard des exigences administratives, de sa consistance et de ses caractéristiques.

Il appartient au demandeur à l’action en responsabilité du notaire de démontrer que le notaire possédait les moyens de connaître ou de prévenir la difficulté en cause et que les diligences normales lui incombant auraient permis de la déceler. Il s’agit ainsi pour lui d’établir une défaillance du notaire dans les investigations et contrôles que ce devoir d’efficacité impose nécessairement. Ce n’est que lorsque le notaire a omis de procéder aux recherches suffisantes ou lorsqu’il n’a aucunement tenu compte des indices sérieux lui permettant de suspecter l’insuffisance des investigations effectuées qu’une faute peut lui être imputée. 

En l’espèce, le notaire a érigé en condition suspensive la conformité du raccordement du réseau d’assainissement et il a annexé à l’acte authentique de vente le rapport de [Localité 25] Métropole du 2 août 2016, dont il a repris les énonciations principales dans l’acte lui-même. Si ce rapport fait état du tracé et de la position « supposés » des canalisations d’assainissement, les demandeurs ne précisent pas les investigations supplémentaires que le notaire aurait dû ordonner pour connaître le tracé exact du réseau d’assainissement, et ce, alors que ce schéma établi par le service compétent en la matière laissait penser que l’immeuble vendu était directement raccordé à la voie publique.

Aucune faute ne peut ainsi être imputée à l’étude notariale chargée de la rédaction de l’acte authentique de vente. M. [O] et Mme [PC] seront ainsi déboutés de leurs demandes à son encontre.

Sur la demande reconventionnelle de remise en état et de « dépose des installations sauvages »

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il est unanimement admis que l’empiètement peut intervenir en sol, en sous-sol ou en surplomb.

Le procès-verbal de constat dressé le 7 novembre 2017 fait état d’une « tranchée avec un tuyau plastique. La tranchée est de biais et part de la boîte aux lettres de la maison voisine n° 78 vers la construction en parpaings. Cette tranchée fait toute la largeur de l’accès au terrain en herbe. »

Le procès-verbal de constat dressé le 22 juin 2018 fait état de la maison d’habitation construite à gauche de l’allée en terre et de la présence « au droit de la façade de cette maison, d’une tranchée », de la présence de terres et de gravillons sur l’allée et d’une remorque sur le terrain appartement aux consorts [H], [E], [ID]. 






Dans sa plainte déposée le 5 octobre 2018 devant la compagnie de gendarmerie départementale de [Localité 25], Mme [HR] [ID] déplore que M. [O] et Mme [PC] « ont commencé à occuper les parcelles ZE [Cadastre 14] et [Cadastre 15] pour entreposer des engins de chantiers et autres matériaux sur ces parcelles durant les travaux. Dans le même temps, ils n’avaient de cesse que de passer par nos terrains pour accéder à leur chantier alors qu’ils pouvaient très bien faire cela depuis leur terrain. […] Le plus grave, c’est que deux tranchées ont été faites par ces gens sur la parcelle ZE [Cadastre 15] afin de se raccorder au collecteur d’eau usée pour la première et d’eau pluviale pour la deuxième. Ces tranchées ont été faites sans notre autorisation. De plus, ils se sont branchés à des collecteurs qui étaient destinés aux futurs acquéreurs des parcelles ZE [Cadastre 15] et ZE [Cadastre 14]. Je ne sais pas si [Localité 25] Métropole a accepté ce raccordement mais ils n’avaient pas l’air très à l’aise lorsque j’ai posé la question. A cause de cela, un compromis de vente qui devait être réalisé en février 2018 a été annulé. En effet, les futurs acquéreurs ont préféré se désister aux vues du comportement de ces voisins alors que leur projet avait été accepté en mairie et le permis de construire affiché. 
Nous avons fait constater ces faits par huissier en date du 7 novembre 2017 et le 22 juin 2018. Il a pu constater à cette occasion la création des deux tranchées sur notre terrain et l’occupation du terrain par leur matériel et engins qu’ils ont fini par enlever récemment car je me suis fâchée. »

La SCP « Delormeau, Thomas, Houis, Girard, Durand », devenue la SELARL « Thomas, Houis, Girard, Durand, Villatte, Brément, Baud-Millet, Rico-Cario », verse par ailleurs à la procédure un courrier que lui ont adressés M. [O] et Mme [PC] reçu le 20 septembre 2017, par lequel ils indiquent avoir décidé de refaire tout le raccordement, « seulement une partie des canalisations en tréfonds desservant notre propriété passe sur la parcelle voisine ZE [Cadastre 15]. Donc, la restauration du raccordement nécessite de creuser une tranchée sur cette parcelle. Nous rappelons que les travaux dureront maximum une journée, que la demande d’accès est éphémère et que tout sera remis en l’état après action ». 

Ces éléments démontrent que M. [O] et Mme [PC] ont entendu creuser des tranchées dans la parcelle voisine et qu’ils y ont procédé sans avoir obtenu l’autorisation des propriétaires, ce qu’ils ne pouvaient évidemment pas faire. Ils ne l’ignoraient pas, puisqu’ils ont tenté d’obtenir l’accord des consorts [H], [E], [ID], par l’intermédiaire de leur notaire. 

Cependant, il résulte des propres déclarations de Mme [ID] que l’occupation par M. [O] et Mme [PC] des parcelles ZE [Cadastre 15] et [Cadastre 14] par le dépôt de matériel et engins de chantier, a cessé. Les photographies produites par ces derniers tendent par ailleurs à démontrer que les tranchées ont été rebouchées, ce que l’ancienneté des procès-verbaux de constat ne permet pas de contester. 

Au regard de ces éléments, et alors que la canalisation d’assainissement passant sur la parcelle ZE [Cadastre 15] était antérieure à la vente à M. [O] et Mme [PC], de sorte que son existence ne leur est pas imputable, et que les consorts [H], [E], [ID] ne précisent pas ce qu’ils entendent par « installations sauvages » qu’ils souhaitent voir déposer, ils ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de remise en état d’un terrain dont ils ne prouvent pas la dégradation actuelle.


Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour préjudice matériel

Il est constant que les parcelles ZE [Cadastre 14] et [Cadastre 15] ont l’objet d’une promesse de vente régularisée le 11 juillet 2017 qui a été annulée le 22 juin 2018.


Il ressort de la convention d’annulation de cette promesse du 22 juin 2018 que :
« Aux termes de promesse susvisée, les acquéreurs n’avaient pas été informés de l’existence d’une canalisation au profit des parcelles cadastrées ZE [Cadastre 16] et [Cadastre 17] appartenant à M. [O] et Mme [PC].
Maître [VB], notaire de M. [C] et Mme [Z] entendent renoncer à leur acquisition du fait de l’existence de la servitude existante rendant leur projet non réalisable. »

Force est ainsi de constater que ce qui a conduit les bénéficiaires de la promesse de vente des parcelles ZE [Cadastre 14] et [Cadastre 15] à renoncer à leur projet d’achat résulte non, ainsi que le prétendent les consorts [H], [E], [ID], du comportement de M. [O] et de Mme [PC] et de la construction par ceux-ci de tranchées sur ces parcelles, mais de la situation du terrain vendu, à savoir la présence d’une canalisation de la maison de M. [O] et de Mme [PC], qui pré-existait à leur achat et qui ne leur est donc pas imputable.

Quant à la perte de valeur alléguée des deux parcelles, les consorts [H], [E], [ID] produisent une estimation du 21 mai 2021 retenant une valeur de 150 000 euros net « après examen de tous les éléments qui caractérisent votre bien », accompagnée d’un message électronique de ce même agent immobilier du 15 octobre 2019 : « Ces 2 clients me relancent afin de se positionner sur ce bien, ils ont tous 2 rencontré des constructeurs et avancent sur leur projet respectif. Compte-tenu de l’implantation des canalisations en tréfonds faite par la maison voisine, je ne peux malheureusement pas les engager à ce stade ». (souligné par nos soins)

Néanmoins, à supposer que la perte de valeur est justifiée alors que la promesse de vente du 11 juillet 2017 avait été consentie moyennant le prix de 97 000 euros, celle-ci résulterait de la canalisation d’assainissement qui préexistait à l’achat de leur maison par M. [O] et Mme [PC], étant rappelé qu’il n’est nullement établi que ces derniers auraient construit des canalisations sur la parcelle voisine. 

Par conséquent, les consorts [H], [E], [ID] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour préjudice moral

Il résulte des développements précédents que l’échec de la vente et l’impossibilité alléguée par les consorts [H], [E], [ID] de vendre les parcelles ZE [Cadastre 14] et [Cadastre 15] n’est pas imputable à M. [O] et Mme [PC] mais à la présence d’une canalisation d’assainissement. Les consorts [H], [E], [ID] ne sont donc pas fondés à invoquer un préjudice moral et à réclamer à ce titre des dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Succombant, M. [O] et Mme [PC], d’une part, et les consorts [H], [E], [ID], d’autre part seront condamnés aux dépens de la présente instance qui seront partagés par moitié entre eux. Ils ne peuvent dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable que M. [O] et Mme [PC] soient condamnés à prendre en charge les frais que la SCP « Delormeau, Thomas, Houis, Girard, Durand », devenue la SELARL « Thomas, Houis, Girard, Durand, Villatte, Brément, Baud-Millet, Rico-Cario » a dû engager pour se défendre, évalués à la somme demandée de 2 500 euros.

Compte tenu de la nature financière du litige, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent litige.



PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

REJETTE l’intégralité des demandes formées par Monsieur [EV] [O] et Madame [G] [O], y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes reconventionnelles formées par Madame [HR] [ID], en sa qualité d’ayant-droit de [I] [TJ], Madame [N] [ID], en sa qualité d’ayant-droit de [I] [TJ], Monsieur [FG] [ID], en sa qualité d’ayant-droit de [I] [TJ], Monsieur [IW] [H], en sa qualité d’ayant-droit de [GA] [H], Madame [D] [H], en sa qualité d’ayant-droit de [GA] [H], Madame [M] [H], en sa qualité d’ayant-droit de [GA] [H], Madame [XP] [H], Monsieur [NZ] [TJ], Mme [V] [P], Madame [PV] [E], Madame [F] [H], Monsieur [AT] [E], Monsieur [T] [H], Monsieur [T] [H], Monsieur [NG] [H], Monsieur [IO] [H], Madame [BI] [E], Madame [YB] [H], y compris leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [VF] [O] et Madame [G] [PC] à verser à la la SCP « Delormeau, Thomas, Houis, Girard, Durand », devenue la SELARL « Thomas, Houis, Girard, Durand, Villatte, Brément, Baud-Millet, Rico-Cario » la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;







CONDAMNE Monsieur [VF] [O] et Madame [G] [PC], d’une part, et Madame [HR] [ID], en sa qualité d’ayant-droit de [I] [TJ], Madame [N] [ID], en sa qualité d’ayant-droit de [I] [TJ], Monsieur [FG] [ID], en sa qualité d’ayant-droit de [I] [TJ], Monsieur [IW] [H], en sa qualité d’ayant-droit de [GA] [H], Madame [D] [H], en sa qualité d’ayant-droit de [GA] [H], Madame [M] [H], en sa qualité d’ayant-droit de [GA] [H], Madame [XP] [H], Monsieur [NZ] [TJ], Madame [V] [P], Mme [PV] [E], Madame [F] [H], Monsieur [AT] [E], Monsieur [T] [H], Monsieur [T] [H], Monsieur [NG] [H], Monsieur [IO] [H], Madame [BI] [E], Madame [YB] [H] d’autre part, aux dépens de la présente instance, qui seront partagés par moitié entre eux ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
 




LE GREFFIER, LE PRESIDENT,



Audrey DELOURME Géraldine BERHAULT