Tribunal Judiciaire · Référé président — 10 octobre 2024

N° RG 24/00624 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NBCR

Minute N° 2024/ 




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Octobre 2024




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S.C.I. PHILPRO.COM

C/

S.A.R.L. SUPPLI FACTORY


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copie exécutoire délivrée le 10/10/2024 à :

Me Antoine FEREZOU - 298
copie certifiée conforme délivrée le 10/10/2024 à :

Me Antoine FEREZOU - 298
Me Gaëlle VIZIOZ - 353
dossier






MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)


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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON


DÉBATS à l'audience publique du 19 Septembre 2024

PRONONCÉ fixé au 10 Octobre 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.C.I. PHILIPRO.COM (RCS NANTES 434 111 027), 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Antoine FEREZOU, avocat au barreau de NANTES


DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. SUPPLI FACTORY ,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Gaëlle VIZIOZ, avocat au barreau de NANTES


DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

















PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 octobre 2006, la S.C.I. PHILIPRO.COM a donné à bail commercial à la S.A.R.L. HH CONCEPT des locaux au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2006 à destination de l'activité de création, d'exportation importation et vente en ligne de vêtements et accessoires de mode moyennant un loyer annuel de 13 200,00 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance.

Le droit au bail a été successivement cédé le 19 mars 2008 à la S.A.R.L. LA TIENDA avec modification de l'activité autorisée par le bailleur, le 15 juin 2009 à Monsieur [D] [U] avec nouvelle modification de l'activité autorisée par le bailleur qui est devenue restauration rapide sur place ou à emporter, épicerie, traiteur, le 21 mai 2012 à la S.A.R.L. L'ENVIE DE CHANGER dans le cadre d'une cession du fonds et le 2 septembre 2014 à la S.A.R.L. SUPPLI FACTORY dans le cadre d'une cession du fonds.

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 février 2024, la S.C.I. PHILIPRO.COM a fait assigner en référé la S.A.R.L. SUPPLI FACTORY suivant acte de commissaire de justice du 5 juin 2024 pour solliciter :
- le constat de la résiliation du bail,
- l’expulsion de la S.A.R.L. SUPPLI FACTORY et de tous occupants de son chef à défaut de restitution volontaire dans le délai d'un mois et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,
- le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation de 65 € hors taxes par jour TVA en sus du 15 mars 2024 jusqu'à libération effective des lieux avec intérêts de retard au taux légal,
- le paiement provisionnel de la somme de 24 779,37 € au titre des loyers et charges et intérêts impayés avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement,
- l'imputation par priorité des sommes dues sur le dépôt de garantie de 4 388,13 € puis sur les dettes les plus anciennes,
- le paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais d'huissier,
- la condamnation de la défenderesse à suporter le montant des sommes retenues par l'huissier en application des articles 10 et 12 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers.

La S.A.R.L. SUPPLI FACTORY conclut au renvoi des parties à se pourvoir au fond, à titre subsidiaire à la déduction du dépôt de garantie des sommes dues, à l'octroi de délais sur 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire et en toutes hypothèses à la condamnation de son adversaire aux dépens et à payer une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en objectant que :
- les demandes se heurtent à des contestations sérieuses,
- le bail a été renouvelé à compter du 1er novembre 2015, ainsi qu'il résulte sa demande de signature d'un nouveau bail répondant aux dispositions d'ordre public de la loi Pinel et de la reconnaissance du renouvellement opéré,
- le contrat ne comporte ni inventaire des charges récupérables ni clé de répartition et le décompte figurant au commandement fait référence à une clause de charges forfaitaires de 7 % réputée non écrite depuis le 1er novembre 2015,
- elle est fondée à réclamer la restitution des charges forfaitaires depuis cette date, ce qui fait obstacle à la réclamation de la somme de 24 779,37 €,
- la demanderesse, qui se prévaut elle-même du renouvellement du bail dans le commandement de payer est mal fondée à prétendre que le renouvellement serait nul,
- les locaux n'étaient pas équipés d'un conduit d'extraction de fumée conforme à la date de la cession du fonds en dépit de l'activité autorisée, ce qui ne permet pas de cuisiner dans les locaux et l'a contrainte à installer un laboratoire dans un autre local,
- le bailleur a manqué à son obligation de délivrance résultant de l'article 1719 du code civil, ce qui l'autorise à se prévaloir d'une exception de non-exécution au titre de l'article 1219 du même code,
- l'information relative à la non conformité est récente et les échanges habituels avec le bailleur sont oraux,
- elle rencontre des difficultés financières liées la crise immobilière qui touche le secteur de la restauration,
- face à une forte baisse de son chiffre d'affaires, elle a engagé une restructuration qui la conduit à quitter les lieux en réclamant des délais de paiement.




La S.C.I. PHILIPRO.COM maintient ses prétentions initiales portant la demande d'indemnité provisionnelle d'occupation à 93 € HT par jour outre la TVA soit 111,60 € TTC, celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile à 3 000 €, actualisant la demande de provision sur les impayés à 41 709,54 €, en faisant valoir notamment que :
- les loyers sont restés impayés, ce qui l'a obligée à faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire qui n'a pas été suivi d'un règlement des sommes dues,
- le bail n'a pas pu être renouvelé sur simple demande exprimée par lettre, alors qu'elle doit l'être par acte extrajudiciaire comme l'impose l'article L 145-10 du code de commerce,
- le bail a fait l'objet d'une simple tacite prolongation, de sorte que la loi Pinel ne peut s'appliquer,
- les mails et le commandement sont insuffisants à démontrer un quelconque renouvellement du bail de la part d'un bailleur qui n'est pas juriste,
- le système d'extraction des fumées n'a jamais fait l'objet de réclamation depuis que l'activité de restauration a été autorisée et il n'est pas démontré d'impossibilité d'exploiter les lieux loués,
- les éléments produits permettent au contraire de constater que l'établissement fonctionne,
- la question de la non conformité de l'extraction des fumées n'autorise pas le preneur à s'exonérer du paiement des loyers,
- des délais de paiement ne peuvent pas être accordés sans production d'éléments comptables alors que la locataire dispose de plusieurs établissements, n'est pas concernée par les secteurs actuellement en difficulté et a déjà bénéficié de fait de délais depuis 2020.


MOTIFS DE LA DECISION


L’acte de bail du 30 octobre 2006 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 13 200,00 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. PHILIPRO.COM a fait délivrer un commandement de payer le 14 février 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 19 912,21 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Il résulte d'un état récapitulatif des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce qu'il y avait des créanciers inscrits au 17 mai 2024 auxquels la procédure a été dénoncée le 7 juin 2024 à la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, le 11 juin 2024 au CREDIT LYONNAIS, le 10 juin 2024 à la S.A. LIXXBAIL et le 7 juin 2024 à l'URSSAF DES PAYS DE LA LOIRE.

Le seul fait que le bail ait été renouvelé par les parties à compter du 1er novembre 2015, ce que la S.C.I. PHILIPRO.COM peut difficilement contester puisqu'elle s'en prévaut expressément dans son commandement de payer visant la clause résolutoire délivré avec l'assistance d'un commissaire de justice, n'autorise que la contestation du montant de la somme réclamée dans la limite des sommes échues depuis le 1er novembre 2015 au titre des charges forfaitaires laissant pour le surplus une somme restant à déterminer qui demeure cependant un arriéré important de loyer.

Le preneur ne saurait se prévaloir d'une exception de non exécution relative à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, alors que la non conformité du conduit d'extraction de fumées n'a été révélée que par courrier des services municipaux du 28 février 2024 imposant des travaux sous deux mois, sans même justifier avoir fait une réclamation au bailleur à ce sujet et alors que les loyers sont partiellement impayés depuis 2020. 

Dès lors, il n'y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu'il pourrait être constatée, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique.

L'indemnité provisionnelle d'occupation peut être fixée au montant contractuellement prévu de 65 € par jour avec la même indexation que le loyer, soit 93 €, étant souligné que le montant n'étant pas stipulé expressément hors taxes, il ne peut y être ajouté la TVA qui est présumée incluse. 






Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 21 112,67 € d'impayés sur les années 2020 à 2023 et 12 216,70 € de loyers et charges impayés jusqu'au 30 septembre 2024, déduction faite des acomptes versés, dont 4 810,20 € HT au titre des charges de 2020 à 2023 et 992,97 € HT au même titre pour 9 mois de 2024, soit 6 963,80 € à déduire, de sorte que la somme de 26 365,57 € n'est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 19 912,21 €, de l'assignation sur la différence jusqu'à 24 779,37 € et des conclusions du 18 septembre 2024 sur le surplus, étant observé que pour le reste, le preneur n'a pas réclamé de montant précis à lui rembourser au titre des charges indues.

Le dépôt de garantie est affecté par priorité au paiement des sommes dont le preneur est redevable en fin de bail conformément à l'article 8 du contrat, de sorte que son imputation sur les sommes restant due sera autorisée.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d'accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l'article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.R.L. SUPPLI FACTORY, présumée de bonne foi, explique subir les difficultés connues dans le secteur de la restauration depuis la crise du COVID qui l'ont obligée à se restructurer. Il ne faudrait pas avoir mis les pieds dans [Localité 4] depuis 4 ans pour contester l'importance du nombre d'établissements ayant fermé, puis rouvert ou non sous d'autres enseignes. Nonobstant l'absence de communication de documents comptables qui n'est pas le seul mode de preuve admissible des difficultés, il y a lieu de reconnaître à la locataire le bénéfice de délais pour lui permettre de régler le solde dû.

En revanche, rien ne justifie la poursuite du contrat au-delà de la présente décision, du fait que la défenderesse a admis à demi-mot qu'elle envisageait de quitter les lieux et que compte tenu de la gestion déficitaire du site, il est nécessaire de stopper l'accroissement de la dette.

Un délai de six mois sera donc octroyé pour le paiement du solde et la suspension de la clause résolutoire sera accordée jusqu'à la présente décision.
 
Il est équitable de fixer à 1 200 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. SUPPLI FACTORY devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l'absence de texte spécial, rien ne justifie de déroger aux dispositions d'ordre public portant tarif des huissiers et opérant répartition entre créancier et débiteur des frais mis à leur charge.


DECISION


Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.A.R.L. SUPPLI FACTORY à payer à la S.C.I. PHILIPRO.COM :
- une provision de 26 365,57 € n'est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024 sur la somme de 19 912,21 €, du 5 juin 2024 sur la différence jusqu'à 24 779,37 € et des conclusions du 18 septembre 2024 sur le surplus,
- une somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- une indemnité provisionnelle d'occupation de 93 € par jour à compter de la présente décision et jusqu'à libération complète des lieux,

Autorisons la S.C.I. PHILIPRO.COM à imputer le montant du dépôt de garantie de 4 388,13 € sur les sommes dues,

Autorisons la S.A.R.L. SUPPLI FACTORY à s'acquitter de l'ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme de cinq versements mensuels de 3 800,00 €, le premier devant intervenir dans le mois de la présente décision, et un sixième versement du solde de la dette dans le mois suivant le cinquième versement,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à la présente décision et des voies d'exécution pendant les délais, 

Constatons la résiliation du bail à effet de la présente décision,

Ordonnons l’expulsion de la S.A.R.L. SUPPLI FACTORY et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d'un serrurier dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance,

Rejetons le surplus de la demande,

Condamnons la S.A.R.L. SUPPLI FACTORY aux dépens, y compris le coût du commandement du 14 février 2024.


 Le Greffier, Le Président,

 

 Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE