Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 10 octobre 2024

A.D

M-C P


LE 10 OCTOBRE 2024

Minute n°

N° RG 22/01252 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LNN6




S.C.I. DE NAZARE
[L] [U]


C/

[T] [S] [G] [O]
[X] [H] [Y] [K]







Le 1010/2024

copie exécutoire
et 
copie certifiée conforme
délivrée à Me VERDU - CP 78



copie certifiée conforme
délivrée à Me CHEVREUIL -CP 18



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
-----------------------------------------



PREMIERE CHAMBRE


Jugement du DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE



Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,
Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,
Assesseur : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,



GREFFIER : Caroline LAUNAY lors des débats
Audrey DELOURME lors du prononcé



Débats à l’audience publique du 04 JUIN 2024. 


Prononcé du jugement fixé au 03 OCTOBRE 2024 prorogé au 10 OCTOBRE 2024.


Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.


---------------



ENTRE :

S.C.I. DE NAZARE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Pierre-thomas CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Pierre-thomas CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES


DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [T] [S] [G] [O]
né le 12 Mars 1988 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Carole VERDU de la SELARL VERDU-GAREL, avocats au barreau de NANTES

Madame [X] [H] [Y] [K]
née le 06 Avril 1989 à [Localité 15], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Carole VERDU de la SELARL VERDU-GAREL, avocats au barreau de NANTES


DEFENDEURS.

D’AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 6 août 2019, Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] ont acquis un terrain à bâtir situé à [Localité 14] appartenant à la S.C.I DE NAZARE pour les parcelles cadastrées XK [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et à Monsieur [L] [U] pour les parcelles cadastrées XK [Cadastre 3] et [Cadastre 4], pour un montant de 42 000 euros. Un pacte de préférence a été inséré à l’acte authentique au profit de à la S.C.I DE NAZARE et à défaut à Monsieur [L] [U] pour une durée de 25 ans. 

Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] ont fait construire une maison d’habitation sur ce terrain. Ils ont signé une promesse de vente du bien à Monsieur [C] [V] et Madame [M] [N] le 27 septembre 2021 pour un prix net vendeur de 420 000 euros. 
Le compromis a été conclu sous réserve de l’absence d’exercice du droit de préférence précité.

La promesse de vente a été notifiée à la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] par acte d’huissier en date du 18 octobre 2021 aux fins de purge du droit de préférence. Une seconde notification de l’intégralité du compromis leur a été adressée suivant exploit d’huissier du 2 novembre 2021, aux fins de purge. 

Par un courrier officiel en date du 2 décembre 2021, le conseil de la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] a informé Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] de leur intention de se prévaloir du pacte de préférence. 

Maître [W], notaire en charge de la vente, a alors convoqué la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] à un rendez-vous de signature de l’acte de vente aux conditions du compromis, fixé le 16 décembre 2021. Par courrier du 15 décembre 2021, le conseil de la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] a fait savoir qu’ils n’entendaient pas s’y présenter. Le notaire en prenait acte par courrier du même jour, aux termes duquel il leur demandait de justifier de la disponibilité des fonds nécessaire à la régularisation de la vente. Il dressait un procès-verbal de carence le 16 décembre 2021.

La réitération de l’acte de vente entre Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] et Monsieur [C] [V] et Madame [M] [N] a eu lieu le 22 décembre 2021. 

Considérant que le pacte de préférence n’avait pas été respecté, par actes délivrés les 2 et 15 février 2022, la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] ont fait assigner Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] devant le tribunal judiciaire aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 juin 2023, la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] demandent au tribunal de : 
- Condamner Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] à payer à la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] la somme de 105 000 euros chacun au titre du préjudice subi du fait de la violation du pacte de préférence du 6 août 2019 ; 
- Débouter Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] aux dépens et à payer à la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] le somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande principale et au visa de l’article 1123 du code civil et 9 du code de procédure civile, la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] font valoir en substance qu’ils n’ont été informés du projet de vente que le 18 octobre 2021 après que le compromis de vente a été signé le 27 septembre 2021. Ils affirment que la seule signature d’une promesse de vente par le débiteur d’un pacte de préférence sans avoir prioritairement proposé la vente du bien au bénéficiaire du pacte constitue une violation de ce pacte, et que cette violation existe en dépit de l’insertion d’une condition suspensive de non levée du pacte.

En réponse aux demandes reconventionnelles des défendeurs, ils font valoir que la vente du bien par Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] était motivée par des seule considérations financières et non pas par des prétendus troubles de voisinage dont il n’existe aucune preuve en ce que les différents témoignages et attestations produites sont peu fiables et peu objectifs, soulignant qu’aucune plainte n’a été déposée par les différents témoins dont certains sont animés d’une intention de nuire à Monsieur [L] [U]. Ils ajoutent que le témoignage de Monsieur [E] [P], gendarme, est partial en ce qu’il entretient avec Monsieur [T] [O] des liens d’amitié. S’agissant du préjudice moral allégué par les défendeurs, la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] indiquent qu’il n’existe aucune preuve que Monsieur [L] [U] est à l’origine de l’état d’anxiété de Madame [X] [K] et de Monsieur [T] [O] et que si cet état est dû à des nuisances sonores, à des agressions et à un conflit de voisinage, il y est parfaitement étranger. Ils réfutent toute tentative de pression sur la tante de Madame [M] [N] épouse [V], qu’il ne peut pas être reproché à Monsieur [L] [U] d’avoir tenté de contacter les acquéreurs pour les informer du pacte de préférence, que le courrier envoyé au notaire des futurs acquéreurs avait pour seul but de les informer des vices affectant le bien, tandis que les courriers envoyés entre le 28 octobre et le 15 décembre 2021 avaient pour seul objectif de faire respecter le pacte de préférence aux défendeurs.

Ils expliquent par ailleurs, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, qu’il ne peut pas leur être reproché de faire valoir leurs droits. Monsieur [L] [U] ajoute qu’au demeurant il présente aussi un état d’anxiété réactionnelle ainsi qu’un syndrome anxiodépressif et des troubles du sommeil et du comportement alimentaire. 

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 février 2023, les défendeurs, sollicitent du tribunal de : 
- Débouter la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions
- A titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire,
- A titre reconventionnel : 
o Condamner solidairement la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] à leur payer la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêt délictuels,
o Condamner solidairement la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] à leur payer la somme de 10 000 euros chacun ; 
- En tout état de cause, condamner solidairement la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] aux dépens et au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande principale et au visa de l’article 1123 du code civil et L271-1 du code de la construction et de l’habitation, les défendeurs indiquent pour l’essentiel que la promesse de vente en date du 21 septembre 2021 donne expressément priorité aux bénéficiaires du pacte de préférence, que l’existence d’une promesse de vente est indispensable pour permettre de connaitre les « conditions, charges, modalités et prix proposés à l’acquéreur », tel que cela est exigé dans le pacte préférence de l’acte authentique initial et que la promesse de vente a été notifiée en intégralité aux bénéficiaires du pacte par acte d’huissier du 4 novembre 2021. Ils ajoutent que l’intégralité des pièces complémentaires nécessaires ont également été notifiées et qu’ils ont immédiatement attiré l’attention des notaires sur l’existence du pacte de préférence.
Au soutien de leurs demandes reconventionnelles, Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] invoquent un contexte délétère instauré par Monsieur [L] [U] dans le voisinage qui les a incités à vendre, que Monsieur [L] [U] aurait encouragé ses locataires, voisins des défendeurs, à causer des tapages nocturnes et diurnes, ce qui a duré plusieurs mois, Madame [I] [Z], une de leur voisine, ayant même été physiquement agressée. Ils ajoutent que les gendarmes ont dû intervenir auprès de Monsieur [L] [U] de tempérament particulièrement imprévisible et caractériel et que ce dernier a déposé une plainte infondée contre eux auprès de la mairie. Ils précisent que Monsieur [L] [U] est le seul responsable de ce contexte et que conscient de cela, il leur a indiqué qu’il ferait cesser ces troubles s’ils décidaient de ne pas vendre. En réponse aux moyens des demandeurs, ils expliquent que ce projet est leur premier projet de construction immobilière, que Monsieur [L] [U] ne démontre pas que la vente était motivée par une recherche du profit.

S’agissant de la fiabilité des témoignages qu’ils apportent, ils expliquent qu’il est normal que les différents témoins se connaissent en ce qu’ils résident tous sur le même lieu-dit depuis plusieurs années, que le fait que Monsieur [T] [O] soit ami sur Facebook avec Monsieur [P] ne signifie pas qu’ils ont une relation amicale particulière dans la mesure où Monsieur [T] [O] a plus de 2 000 contacts et qu’il utilise les réseaux sociaux pour développer sa clientèle. Ils indiquent par ailleurs que Monsieur [L] [U] a produit des attestations provenant de deux de ses locataires et que le fait que ces deux personnes soient nées en dehors du territoire métropolitain n’a rien à voir avec les reproches qu’ils ont pu leur formuler. Ils ajoutent que les autres attestations produites sont mensongères et n’ont pour but que de discréditer Madame [I] [Z] et Madame [F] [R] qui avaient précédemment témoigné en leur faveur.

Les défendeurs font également valoir que Monsieur [L] [U], conscient qu’il n’avait pas les fonds nécessaires pour acquérir le bien à un prix de 420 000 euros, a cherché à faire annuler la vente en tentant dans un premier temps de faire pression sur les futurs acquéreurs, contactant la tante de Madame [M] [N], âgée de 85 ans, pour les faire renoncer à la vente et en prenant attache avec leur notaire, pour lui signaler des désordres. A ce titre ils expliquent que les raccordements électriques sont conformes et que les acquéreurs avaient été informés de la nécessité d’obtenir un permis de construire pour le garage. Ils affirment que Monsieur [L] [U] a cherché à leur faire renoncer à la vente en promettant de faire cesser les nuisances sonores. 

Enfin, ils soutiennent que Monsieur [L] [U] a cherché à gagner du temps en contestant la première notification de la promesse de vente, puis la seconde, puis le point de départ du délai de purge, en cherchant à obtenir communication de la promesse de vente signée, en sollicitant un délai de 4 mois pour finaliser la vente, en refusant de se rendre chez le notaire pour signer la vente, et finalement en ne communiquant pas les informations nécessaires pour la vente et en ne formulant aucune proposition concrète attestant qu’il disposait des fonds suffisants.

Enfin, ils indiquent que Madame [X] [K] a subi une période d’arrêt maladie du fait de l’anxiété générée par le comportement de Monsieur [L] [U] et que Monsieur [T] [O], bien que n’ayant pas pu envisager un arrêt de travail en ce qu’il est auto-entrepreneur, souffre également d’anxiété. En réponse à Monsieur [L] [U] alléguant également des troubles psychiques en lien avec la procédure judiciaire, ils indiquent que ce dernier n’a produit ses certificats médicaux que le 22 décembre 2022 alors que ceux-ci sont datés du 15 novembre 2021 et 18 juin 2022 et que l’instance a été introduite par lui en février 2022 et que ces certificats médicaux mentionnent des pathologies chroniques donc sans rapport avec le litige. 

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 avril 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts résultant de la violation du pacte de préférence 
L’article 1123 du code civil dispose que le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.

L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation concerne tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un bien à usage d’habitation.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique en date du 6 août 2019 qu’un droit de préférence en cas d’aliénation à titre onéreux du bien immobilier a été reconnu à la S.C.I DE NAZARE et à Monsieur [L] [U] en cas de non-utilisation par la S.C.I DE NAZARE. La clause précise que doivent être communiqués par acte d’huissier les conditions, charges, modalités et prix auxquels la future vente doit intervenir, l’identité des acquéreurs, le projet de la vente, si celle-ci est un acte visé par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que tous les documents prescrits par la réglementation en vigueur. 

Le bien acquis était un terrain nu à bâtir et il n’est pas contesté que les défendeurs ont fait édifier une maison à usage d’habitation sur le terrain. Ces derniers ont signé par acte authentique en date du 21 septembre 2021 un compromis de vente dudit bien au profit Monsieur [V] [C] et Madame [M] [N]. L’acte a été conclu sous réserve de l’exercice par l’un des demandeurs de son droit de préférence. En effet, l’acte reprend les deux clauses de l’acte authentique initial prévoyant le droit de préférence dont la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] sont bénéficiaires et prévoit qu’en cas de réalisation de ce droit de préférence, par l’acceptation et la vente du bien, l’acte ne produira plus son effet entre les parties. Le compromis de vente en cause visant à l’acquisition d’un bien à usage d’habitation, le projet de vente devait être transmis aux bénéficiaires du droit de préférence. 

Par acte d’huissier en date du 18 octobre 2021, Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] ont notifié à la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] qu’ils entendaient vendre ledit bien à Monsieur [V] [C] et Madame [M] [N] à un prix de 420 000 euros, hors commission, payable le jour de la signature de l’acte authentique de vente et qu’en vertu de l’acte authentique du 6 août 2019, ils devaient leur faire savoir dans un délai de trente jours, s’ils souhaitaient acquérir l’immeuble au prix et aux conditions énoncées. 

Par acte authentique en date du 4 novembre 2021, les défendeurs ont fait signifier à la S.C.I DE NAZARE et à Monsieur [L] [U], outre les pièces justificatives et leur intention de vendre, l’intégralité du compromis de vente en date du 21 septembre 2021.

Force est de constater que si l’acte d’huissier en date du 18 octobre 2021 n’a pas fait courir le délai de purge du droit de préférence en ce que l’intégralité du compromis de vente n’avait pas été transmis à cette date, tel n’est pas le cas de l’exploit du 4 novembre 2021. A compter de cette date, les bénéficiaires du droit de préférence disposaient, des pièces prévues par le code de la construction et de l’habitation, de l’identité des futurs acquéreurs, des conditions, des charges, des modalités et du prix de la vente ainsi que du projet de vente. Le délai de trente jours offert aux bénéficiaires du droit de préférence a donc débuté le jour de la signification de cet acte, soit le 4 novembre 2021 et courait jusqu’au 4 décembre 2021. 

Contrairement à ce qui est affirmé par les demandeurs, la signature d’un compromis de vente ne viole pas par principe un pacte de préférence, l’existence d’un compromis de vente permettant de connaître les conditions, les charges, les modalités et le prix de vente de manière précise et objective, sans que cela ne soit laissé à l’arbitraire du vendeur. Il en résulte que la signature d’un tel acte ne viole un pacte de préférence que s’il est réitéré, sans option laissée aux bénéficiaires. La priorité visée par le texte précité doit s’entendre non pas d’une antériorité dans la proposition de vente mais de l’obligation pour le vendeur de mettre le bénéficiaire du pacte de préférence en mesure d’y répondre aux conditions envisagées, et que cette réponse prévale sur celle des bénéficiaires de la promesse. 

Ainsi, il résulte des développements précédents et du fait que le compromis de vente a été conclu à la condition que les bénéficiaires du droit de préférence n’exercent pas leurs droits, que la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] se sont bien vu proposer l’acquisition du bien aux mêmes conditions, charges, modalités et prix que Monsieur [C] [V] et Madame [M] [N], et ce de manière prioritaire. 

Par ailleurs, par courriers officiels des demandeurs en date des 12 novembre, 2 décembre et 15 décembre 2021 les demandeurs ont indiqué qu’ils souhaitaient se prévaloir de leur droit d’acquérir le bien préférentiellement, sollicitant toutefois un délai de quatre mois pour vendre un bien arguant que ce délai faisait partie des conditions offertes aux acquéreurs. Or force est de constater qu’un tel délai ne ressort pas du compromis de vente du 27 septembre 2021 et qu’aucun doute d’interprétation n’est possible dans la mesure où le compromis de vente du bien des acquéreurs a été conclu le 15 juin 2021.

Au terme de leurs courriers officiels les demandeurs ont sollicité la communication des copies des avant-contrats et de l’acte définitif de vente conclus par Monsieur [C] [V] et Madame [M] [N] et soutiennent que seule la réception de ces pièces peut faire courir le délai de purge du pacte de préférence. Ces éléments n’ont pourtant aucun rapport avec l’exercice par la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] de leur droit de préférence et ne leur permet pas de demander l’inscription dans leur promesse d’achat d’une clause suspensive de vente de leur bien immobilier. Cette insistance sur des pièces pourtant étrangères à l’objet du litige démontre la volonté dilatoire des demandeurs et a pu légitimement interroger les défendeurs sur leur volonté d’acquérir le bien. 
Dans le courrier officiel du 15 décembre 2021 les demandeurs indiquent qu’ils entendent voir respecter le pacte de préférence conclu à leur bénéfice, et qu’un tel pacte n’a pas pour objet d’accorder aux bénéficiaires un simple droit de substitution, s’agissant d’un droit autonome. 

A cet égard cependant, il est constant que l’acceptation d’une proposition de vente en vertu d’un pacte de préférence vaut vente et que le droit autonome dont bénéficient les bénéficiaires du pacte est celui de pouvoir opter prioritairement pour la vente, aux mêmes conditions que les éventuels acquéreurs, en connaissance de toutes les conditions de vente, tel que cela est prévu par l’acte authentique du 6 août 2019.

Or force est encore de constater que les bénéficiaires du pacte ne se sont pas présentés pour signer la promesse d’achat aux conditions consenties aux époux [V]/[N], ainsi que l’atteste le procès-verbal de carence dressé par le notaire, et ce alors que toutes les notifications préalables avaient été réalisées conformément à l’acte authentique du 6 août 2019, ce que les demandeurs ne peuvent d’ailleurs nier ayant manifesté plusieurs fois leur volonté d’acquérir le bien en vertu de ces notifications. Il en résulte que l’absence des demandeurs à la réunion de signature de la promesse d’achat, après que ceux-ci ont usé de nombreuses manœuvres dilatoires, s’interprète comme un renoncement de leur part à se prévaloir du pacte de préférence.

En conclusion, la vente intervenue entre Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] et Monsieur [C] [V] et Madame [M] [N] le 28 décembre 2021 n’a pas été conclue en violation du pacte de préférence dont les demandeurs étaient les bénéficiaires et la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] seront déboutés de leur demande d’indemnisation à ce titre. 

Sur les demandes en dommages et intérêts de Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O]

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la mauvaise foi contractuelle 

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, les défendeurs font état de la mauvaise foi de Monsieur [L] [U] dans l’exécution du pacte de préférence en ce qu’il aurait prétendu pouvoir acquérir le bien alors que ce n’était pas le cas, qu’il a usé de manœuvres dilatoires et tenté de dissuader Madame [M] [N] et Monsieur [C] [V] dans leur projet d’acquisition. 

A titre liminaire il convient de préciser que la disposition du code civil invoquée n’est en soi pas suffisante à permettre l’engagement de la responsabilité contractuelle. 

En tout état de cause, si les demandeurs et les défendeurs sont effectivement liés par les termes d’un avant-contrat devant être exécuté de bonne foi, il ressort des pièces et moyens des défendeurs que ces derniers ne justifient d’aucun préjudice subi sur le plan contractuel s’entendant d’une perte faite ou d’un gain manqué. En effet Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] ont notamment pu contracter avec les acquéreurs initiaux et ne produisent aucune pièce relative à des frais supplémentaires engagés du fait du délai jusqu’à la signature définitive de l’acte authentique le 28 décembre 2021.

Dès lors, il y a lieu de les débouter de leur demande de condamnation solidaire de la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1104 du code civil. 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral 

L’article 1240 du code civil, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

L’engagement de la responsabilité délictuelle d’une personne physique ou morale implique la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments. 

- Sur les fautes de Monsieur [L] [U] et la S.C.I DE NAZARE

En l’espèce, il résulte des pièces produites de part et d’autre que les relations de voisinage au lieu-dit [Adresse 13] étaient particulièrement tendues au cours de l’année 2021. 

Les défendeurs produisent des attestations de témoins de Madame [I] [Z], de Madame [B], de Madame [F] [R] et des époux [D], dont il ressort que Monsieur [L] [U] pouvait adopter un comportement particulièrement agressif et que ses locataires étaient à l’origine de nuisances sonores importantes. Madame [I] [Z] explique dans son attestation en date du 19 novembre 2021 que Monsieur [L] [U] est à l’origine de ces nuisances en ce qu’elle l’aurait entendu demander à ses locataires de : « faire la fête, mettre de la musique le plus proche possible de chez eux. » La capture d’écran d’un échange de messages entre elle et Monsieur [L] [U] fait également état de « musique », de « bruit » et « d’insultes reçues ». La réponse apportée par Monsieur [L] [U] laisse penser qu’il avait parfaitement conscience de l’attitude de ses locataires en ce qu’il indique « Je suis désolée mais j’ai dit de te laisser tranquille et m’ont promis qu’ils allaient arrêter… ». Par ailleurs, les défendeurs produisent une attestation d’un gendarme, Monsieur [E] [P], indiquant avoir dû intervenir plusieurs fois en sa qualité de gendarme pour le « tapage nocturne » dont les locataires de Monsieur [L] [U] seraient à l’origine. 

Néanmoins, la force probante de ces attestations est atténuée en ce qu’elles émanent d’individus manifestement en conflit avec Monsieur [L] [U] et entretenant des liens d’amitié avec Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O], notamment s’agissant de Monsieur [E] [P] tel qu’il résulte de leurs échanges publics sur les réseaux sociaux (pièce n°12 des demandeurs). En outre, les déclarations résultant de ces attestations ne sont corroborées par aucun élément objectif, les défendeurs ne produisant aucune des plaintes qui auraient été déposées ni aucune pièce justifiant effectivement de l’intervention des forces de l’ordre du fait de nuisances sonores, pour lesquelles, à supposer qu’elles soient caractérisées, les défendeurs ne démontrent pas que Monsieur [L] [U] en est l’origine. 
Il en résulte qu’aucune faute de Monsieur [L] [U], et a fortiori de la S.C.I DE NAZARE, ne peut être retenue sur ce fondement. 

S’agissant de la demande au titre de la procédure abusive, en application combinée des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

En l’espèce, si les défendeurs n’ont pas expressément invoqué l’article 32-1 du code de procédure civile au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils soutiennent que la procédure introduite par Monsieur [L] [U] est abusive et les demandeurs ont répondu à ce moyen dans leurs dernières conclusions. Dès lors, en vertu de l’article 12 du code de procédure civile qui dispose que le juge donne ou restitue leur exacte qualification aux faits, il y a lieu de requalifier le moyen soulevé par les défendeurs. 

Or, il ressort des développements précédents sur la violation du pacte de préférence que la S.C.I DE NAZARE, et à défaut Monsieur [L] [U] ont indiqué leur souhait de faire usage de ce droit de préférence, sans toutefois jamais justifier des fonds nécessaires pour faire l’acquisition du bien, que Monsieur [L] [U] que ce soit en qualité de gérant de la SCI ou à titre personnel n’a pas donné suite au rendez-vous fixé par le notaire des défendeurs aux fins de signature de l’acte d’achat, arguant d’arguments dilatoires pour le repousser, et enfin qu’il a tenté d’interférer dans la vente du bien par des courriers adressés au notaire des acquéreurs, en cherchant à prendre contact avec eux et ce alors même qu’il avait connaissance de la priorité dont il bénéficiait sur l’acquisition du bien. L’emploi de ces manœuvres par Monsieur [L] [U] démontre qu’il avait conscience que ni lui ni la S.C.I DE NAZARE ne pouvaient acquérir le bien faute de fonds suffisants. Il en découle que cette procédure engagée en raison de la violation du pacte de préférence est abusive. 

- Sur les préjudices subis par les défendeurs

Il résulte des pièces médicales produites que Madame [X] [K] a subi un arrêt de travail résultant d’une « anxiété réactionnelle » le 5 novembre 2021, que celui-ci a été renouvelé le 16 puis le 29 novembre 2021 pour un « état anxieux réactionnel », lié notamment au harcèlement de l’un de ses voisins, occasionnant une incapacité totale de travail de six jours. Monsieur [A] [J], associé de Monsieur [T] [O], atteste également de l’état d’épuisement de ce dernier. 
De plus, il n’est pas contestable que Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] ont dû subir une longue procédure en justice et tous les tracas inhérents à ce type de procédure. On ne peut que déduire de ces éléments l’existence d’un préjudice moral résultant directement de l’action en justice abusive. 

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [U] au paiement de la somme de 3 000 euros au total à Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] en réparation de leur préjudice moral. 

Dans la mesure où Monsieur [L] [U] est à l’origine à titre personnel de l’intégralité des faits évoqués, il y aura lieu de débouter Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] de leur demande à l’égard de la S.C.I DE NAZARE. 




Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

1) Sur les dépens : 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U], parties perdantes, sera condamnée aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles : 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U], parties condamnées aux dépens, seront condamnées à payer à Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. Elles seront par ailleurs déboutées de leur propre demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire : 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal, 

DEBOUTE la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] de leurs demandes ; 

DEBOUTE Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 1104 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] la somme de 3 000 euros au total en réparation de leur préjudice moral ; 

CONDAMNE la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] aux dépens ; 

CONDAMNE la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] à payer à Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] la somme de 3 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE les demandes de la S.C.I DE NAZARE et Monsieur [L] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 


DEBOUTE Madame [X] [K] et Monsieur [T] [O] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.



LE GREFFIER, LE PRESIDENT,



Audrey DELOURME Géraldine BERHAULT