Tribunal Judiciaire · Référé président — 10 octobre 2024

N° RG 24/00526 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M636

Minute N° 2024/ 




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Octobre 2024




-----------------------------------------

S.C.I. 37 L

C/

S.A.S. CAMIF HABITAT
[G], [Y], [F] [H]
[O], [Z] [S]


---------------------------------------




copie exécutoire délivrée le 10/10/2024 à :

Me Jules MARTINEZ - 2
copie certifiée conforme délivrée le 10/10/2024 à :

la SELARL CVS - 22B
Me Jules MARTINEZ - 2
la SELARL NATIVELLE AVOCAT - 290Me Alexandre GADOT (Paris)
dossier









MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)


_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_________________________________________



Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON


DÉBATS à l'audience publique du 19 Septembre 2024

PRONONCÉ fixé au 10 Octobre 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.C.I. 37 L (RCS NANTES 911 341 519), 
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES


DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. CAMIF HABITAT, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 6]
Rep/assistant : Maître Florence NATIVELLE de la SELARL NATIVELLE AVOCAT, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Me Alexandre GADOT, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [G], [Y], [F] [H], 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Jules MARTINEZ, avocat au barreau de NANTES

Madame [O], [Z] [S], 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Jules MARTINEZ, avocat au barreau de NANTES


DÉFENDEURS

D'AUTRE PART





PRESENTATION DU LITIGE

La S.C.I. 37 L est propriétaire d'une maison à usage professionnel située [Adresse 4] voisine de la maison d'habitation des époux [G] et [O] [H] au n° 35 sur laquelle ces derniers ont confié à la S.A.S. CAMIF HABITAT des travaux de surélévation.

Se plaignant de l'installation d'un échafaudage sur le toit de sa maison sans son accord et de l'empiétement de la nouvelle construction sur leur propriété, notamment au titre de l'épaisseur du bardage extérieur, de l'enduit et d'un débord de toit, la S.C.I. 37 L a fait assigner en référé les époux [G] et [O] [H] par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024 afin de solliciter leur condamnation solidaire à déposer l'ouvrage empiétant sur son fonds en ce compris l'isolation extérieure, l'enduit et le débord de toit sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 90 jours calendaires à compter de la signification de l'ordonnance et à lui payer une somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Les époux [G] et [O] [H] ont fait appeler en cause la S.A.S. CAMIF HABITAT par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024 en vue de réclamer sa garantie de toutes condamnations et, au cas où il serait fait droit aux demandes de la S.C.I. 37 L, la condamnation de la société CAMIF HABITAT à procéder à la dépose des ouvrages concernés, à la pose d'ouvrages en remplacement et en exécution du contrat, au paiement en outre à titre provisionnel d'une somme de 13 500 € en réparation de leur préjudice financier en lien avec l'absence de déclaration d'achèvement, de celle de 2 100 € en réparation du préjudice financier en lien avec le temps consacré au traitement de ces difficultés, de celle de 12 000 € au titre de leur préjudice moral, et à titre accessoire d'une somme de 4 840 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions, la S.C.I. 37 L maintient ses prétentions initiales, sauf à ajouter une demande en paiement d'une somme de 840 € à titre de provision sur le remboursement de la moitié des frais de bornage et à porter à 5 000 € la prétention fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, en faisant notamment valoir que :

- le trouble manifestement illicite est constitué au sens de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, en ce que l'empiétement reproché a été confirmé par un géomètre expert et que le plan annexé à son rapport ne laisse aucun doute sur l'existence de l'empiétement,
- en dépit de leur contestation, les époux [H] ont bien signé ce document comme elle, ce qui démontre leur accord sur les éléments relatés,
- les photographies confirment l'empiétement manifeste à l'avant et à l'arrière, ainsi que les observations complémentaires du procès-verbal de bornage,
- l'absence de signature des consorts [P]-[I] est inopérante,
- la gravité et l'étendue de l'empiétement importent peu, dès lors qu'il justifie la dépose de l'ouvrage selon la jurisprudence,
- elle n'a pas de remarques sur le recours des époux [H] contre CAMIF HABITAT.

Les époux [G] et [O] [H] concluent à titre principal au débouté des demandeurs et maintiennent à titre subsidiaire leurs prétentions formées contre la S.A.S. CAMIF HABITAT dans son appel en cause, sauf à porter à 12 408 € TTC la somme réclamée au titre des frais irrépétibles contre la société CAMIF HABITAT ou la S.C.I. 37 L selon le sens de la décision, en soutenant que :

- il est supposé que la demande est fondée sur l'article 545 du code civil,
- le procès-verbal de bornage n'a pas été signé par les propriétaires de la parcelle n° [Cadastre 8] alors qu'il était conditionné à cette signature et il n'est pas suffisant pour matérialiser un empiétement et plus particulièrement parce que celui-ci est minime et aérien,
- ceci est d'autant plus vrai qu'il ne figure que dans des observations complémentaires et sans précision sur la position et l'amplitude de l'empiétement, points qui ne pourront être tranchés que dans le cadre d'une expertise judiciaire,
- l'article 658 du code civil permet de pratiquer un exhaussement du mur sur toute sa largeur et il apparaît clairement sur le plan que l'isolation, l'enduit et le débord de toit ne dépassent pas la largeur du mur d'origine,
- la demanderesse n'est pas concernée par l'avant et l'arrière de la construction, qui appartiennent à Monsieur [P] et Madame [I],
- à titre subsidiaire, la révélation d'un empiétement en lien avec le contrat de louage d'ouvrage passé avec la société CAMIF HABITAT est un dommage de nature décennale, engageant de plein droit la responsabilité du constructeur sur le fondement de l'article 1792 du code civil,
- contrairement à ce qu'elle prétend, la société CAMIF HABITAT était chargée de la conception des plans et de l'obtention du permis de construire, de sorte qu'elle avait la charge des autorisations préalables,
- le constructeur a reconnu sa responsabilité dans le cadre des échanges amiables,
- la société CAMIF HABITAT a commis des fautes en raison de son inertie, sa légèreté, au cours de l'exécution du contrat à propos de l'obtention d'une DAACT, d'un désordre esthétique, d'infiltration, ce qui leur a causé des préjudices dont ils détaillent les aspects justifiant leur indemnisation.

La S.A.S. CAMIF HABITAT conclut au débouté de ses adversaires, à titre subsidiaire à la réduction des provisions et en tout état de cause à la condamnation des époux [H] à lui payer une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en objectant que :

- les deux procès-verbaux présentés au soutien de la demande n'en font qu'un qui est ou non signé et il ne lui est pas opposable,
- en tout état de cause, ce procès-verbal ne démontre pas l'empiétement allégué, l'observation complémentaire ne permettant pas de déterminer l'empiétement et dans quelles mesures,
- la recherche dans les archives a été infructueuse sur l'appartenance des murs et Monsieur [R], son responsable technique, a constaté que la nouvelle construction a été réalisée au droit de l'existante,
- le différend avec la S.C.I. 37 L remonte à juin 2022, de sorte qu'il n'y a pas urgence à examiner la demande de garantie,
- la demande se heurte aussi aux contestations sérieuses tenant à l'accord donné par l'ancien propriétaire pour les travaux et à la charge des démarches préalables nécessaires laissée aux époux [H],
- aucun document ne permet d'attester de son inertie prétendue et les époux [H] versent eux-même aux débats les réponses qu'elle a apportée aux problèmes évoqués,
- un bureau d'étude a été mandaté pour obtenir l'attestation RT 2012 nécessaire à l'obtention du DAACT,
- les désordres allégués ne sont pas justifiés,
- il n'y a pas d'urgence à examiner des préjudices qui ne sont d'ailleurs pas justifiés.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande au titre de l'empiétement :

La S.C.I. 37 L fonde sa demande principalement sur le procès-verbal de bornage signé les 16 et 21 mars 2023 par les époux [H] et le représentant légal de la S.C.I. 

Si ce document ne peut avoir valeur de procès-verbal de bornage tant qu'il n'est pas ratifié par les propriétaires de la troisième parcelle concernée, il vaut néanmoins reconnaissance de limite divisoire entre les propriétés des voisins qui l'ont signé.

La demanderesse soutient que le géomètre a constaté un empiétement de la construction nouvelle et que les parties en ont reconnu la réalité par la signature du document.

Or le géomètre a :

- consigné le dire de Monsieur [X] [R], salarié de CAMIF HABITAT, indiquant que la structure de la surélévation a été réalisée au droit de la maçonnerie du pignon existant et que le polystyrène de l'isolation extérieure et l'enduit le recouvrant ont été posés contre ce pignon et cette ossature en bois ; et celui des parties soulignant ne pas connaître le statut du mur les séparant,
- observé que la demande d'archives et les recherches ont été vaines pour déterminer le statut du mur,
- rappelé que le principe, en cas d'exhaussement de murs mitoyens, était qu'ils étaient privatifs,
- observé que l'isolation par l'extérieur, privative à la parcelle KX [Cadastre 2], a été posée au nu du mur séparant les bâtiments en surplomb de la parcelle KX [Cadastre 7],
- rappelé en observations complémentaires qu'il a été permis de constater que l'isolation extérieure et l'enduit réalisés dans le cadre des travaux de rénovation et de surélévation surplombent la parcelle [Cadastre 7], le débord de toit également.

Il ressort de ces éléments que l'empiétement allégué ressort d'observations et non de mesures. Les photographies produites viennent confirmer l'impression exposée par le géomètre d'un dépassement du toit voisin sur la propriété de la demanderesse.

Or le juge de référés ne peut prononcer une condamnation lourde de conséquences sans avoir la certitude scientifique que le dépassement est réel.


En effet, pour démontrer l'empiétement aérien, il est nécessaire de vérifier l'aplomb exact du mur dès lors qu'un mur légèrement penché peut générer un décalage de quelques centimètres en hauteur potentiellement en retrait par rapport à la limite, de sorte qu'un dépassement équivalent du mur pour son isolation ne viendrait pas empiéter sur la propriété voisine. 

Au surplus, la demanderesse tient pour acquis que le moindre dépassement impose la destruction de l'ouvrage illicite, alors que le caractère manifestement illicite du trouble ne peut résulter de la simple constatation d'un dépassement minime s'il ne cause aucune gêne, aucun préjudice, ce qui est la définition même du trouble, cas dans lequel seul le juge du fond serait en mesure d'apprécier si la mesure sollicitée est proportionnée à la situation.

En l'espèce, il est permis de s'interroger sur ces éléments à prendre en considération que la demanderesse n'a nullement cités au soutien de ses prétentions, se contentant de faire référence au principe de l'atteinte supposée à sa propriété à usage professionnel.

Il en résulte donc que non seulement que l'empiétement allégué n'est pas suffisamment démontré par les simples observations du géomètre mais qu'en outre le trouble allégué a une consistance incertaine, de sorte que la demande sera rejetée en l'état.

Sur la demande additionnelle de remboursement de frais de bornage :

Si par principe les frais de bornage sont partagés entre les parties qui y ont pris part, en l'espèce la demande de provision se heurte en l'état à une contestation sérieuse en ce que le procès-verbal n'est pas définitif faute de signature des autres voisins concernés et qu'au cas où ces derniers signeraient les frais seraient partagés à trois.

La demande sera donc également rejetée à ce sujet.

Sur les demandes des époux [H] contre la S.A.S. CAMIF HABITAT :

La demande de garantie formée contre la S.A.S. CAMIF HABITAT est sans objet, dès lors qu'aucune condamnation n'est prononcée contre les époux [H].

La demande de provisions sur des dommages et intérêts formée par les époux [H] au titre de fautes contractuelles de la S.A.S. CAMIF HABITAT se heurte à des contestations sérieuses en l'état des documents produits qui ne permettent pas de caractériser une inertie générale de l'entreprise, laquelle justifie avoir répondu aux demandes de ses clients par des diligences, dont seule la juridiction du fond sera en pouvoir d'apprécier si elles sont suffisantes et en temps utile, les autres préjudices étant indirects ou accessoires à cette appréciation. 

Il convient donc de rejeter les demandes des époux [H].

Sur les frais :

Etant la partie perdante, la S.C.I. 37 L devra supporter la charge des dépens. Il est équitable de fixer à 1 500 € l'indemnité qu'elle devra payer aux époux [H] en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Rien ne vient justifier de condamner les époux [H] au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles à la S.A.S. CAMIF HABITAT, en tous cas pas l'équité, étant observé qu'ils n'ont fait qu'exercer leur légitime recours en garantie contre le professionnel chargé des travaux, même s'ils en ont profité pour ajouter des doléances injustifiées en l'état.


DECISION


Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la S.C.I. 37 L de sa demande,

Condamnons la S.C.I. 37 L à payer aux époux [G] et [O] [H] une somme de 1 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,


Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.C.I. 37 L aux dépens.


 Le Greffier, Le Président,

 

 Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE