Tribunal Judiciaire · Référé président — 10 octobre 2024

N° RG 24/00605 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NAU3

Minute N° 2024/885 




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Octobre 2024




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S.C. SOFIPIERRE

C/

Société MAMA


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copie exécutoire délivrée le 10/10/2024 à :

Me Anne-Sophie BARDIN LAHAILLE (Paris)
copie certifiée conforme délivrée le 10/10/2024 à :

Me Charlène CUISINIER - 341Me Anne-Sophie BARDIN LAHAILLE (Paris)
Me Marie-emmanuelle LEFEUVRE - 58
dossier






MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)


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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON


DÉBATS à l'audience publique du 19 Septembre 2024

PRONONCÉ fixé au 10 Octobre 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.C. SOFIPIERRE (RCS D’Evry N°351552609), 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 7]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Anne-Sophie BARDIN LAHAILLE, avocat au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Charlène CUISINIER, avocat au barreau de NANTES


DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Société MAMA, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Marie-emmanuelle LEFEUVRE, avocat au barreau de NANTES


DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART













PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 11 juin 2021, la S.C.P.I. SOFIPIERRE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. MAMA un local commercial correspondant au lot n°120 d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 8] situé entre la [Adresse 11], le [Adresse 5] et le [Adresse 6] à [Localité 9] pour une durée de 9 ans à compter du 21 juin 2021, à destination de traiteur (vente à emporter de plats préparés à consommer en dehors du local), vente à emporter de vins, épicerie fine (préparation et consommations des plats strictement interdites au sein du local) moyennant un loyer annuel de 13 300 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance.

Suivant courrier recommandé du 15 janvier 2024, la S.A.R.L. MAMA a donné son congé pour le 20 juin 2024.

Soutenant que le délai de préavis du congé n'a pas été respecté et se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 février et 6 mars 2024, la S.C.P.I. SOFIPIERRE a fait assigner en référé la S.A.R.L. MAMA suivant acte de commissaire de justice du 3 juin 2024 pour solliciter :
- le constat de la résiliation du bail,
- l’expulsion de la S.A.R.L. MAMA et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et séquestration des meubles aux frais et périls de la défenderesse en garde-meubles à désigner par le juge,
- le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de 50 % outre taxes et charges jusqu'à état des lieux et remise des clés,
- le paiement provisionnel de la somme de 13 470,74 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux de base bancaire augmenté de quatre points et de la somme de 2 694,14 € en application de l'article 21.2 du contrat,
- le paiement de la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement de payer.

La S.A.R.L. MAMA explique qu'elle a regroupé ses activités sur un seul site et n'exploite plus les lieux depuis juin 2023, qu'elle a vainement tenté de présenter un candidat à la reprise du bail, qu'après libération de la caution bancaire du CREDIT MUTUEL, la dette sera réduite à 8 150,74 €, que son expert-comptable atteste de ses difficultés financières, que son bailleur dispose de nombreux biens, qu'elle a perdu une chance de céder le bail au prix de 15 000 € par la faute du bailleur. Elle conclut à la résiliation du bail, à la libération de la caution bancaire, à l'autorisation de s'acquitter de sa dette sur 12 mois, à la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée sur son compte ouvert au CREDIT MUTUEL de [Localité 10], au rejet de la demande en paiement de la somme de 2 694,14 € et à la condamnation reconventionnelle de son adversaire au paiement de la somme de 15 000 € par provision au titre de la perte de chance de céder le bail, et de celle de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La S.C.P.I. SOFIPIERRE réplique qu'elle a fait pratiquer une saisie conservatoire le 21 juin 2024 qui s'est révélée fructueuse à hauteur de 14 072,67 €, que rien ne s'oppose à la résiliation du bail, que la demande de libération de la caution est sans objet, puisque la défenderesse est seule à pouvoir le faire, que les documents comptables ne confirment pas la présentation faite de la situation de la débitrice, qu'elle s'oppose aux délais, que la dette a augmenté, que sa demande d'indemnité contractuelle de 20 % est d'autant plus justifiée que la locataire a abandonné les lieux pour se concentrer sur l'ouverture de deux nouveaux centres, que compte tenu des conditions suspensives assorties à la promesse de cession de bail, il n'y avait aucune certitude que la cession intervienne. Elle conclut en maintenant ses prétentions initiales, portant la demande de provision sur les loyers et charges impayés à 18 630 € en principal et celle au titre de l'indemnité contractuelle à 3 726 € avec rejet de celles adverses.


MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 11 juin 2021 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 13 300 € hors taxes hors charges payable trimestriellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.P.I. SOFIPIERRE a fait délivrer un commandement de payer le 26 février et 6 mars 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 8 785,00 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Le site infogreffe ne mentionne aucune inscription sur le fonds au 17 mai 2024.

La dette n'ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti, ce qui n'est pas contesté, le preneur encourt la résiliation du bail.

Il n'y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu'il conviendra de constater, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique.

Il n'y a pas lieu de prendre de dispositions particulières concernant les meubles dont le sort est régi de plein droit par le code des procédures civiles d'exécution.

L'indemnité provisionnelle d'occupation sera fixée sur la base du dernier loyer majoré de 50 % conformément à l'article 4.10 du bail qui ne prévoit pas que ce montant est augmenté des charges. 

Le décompte des loyers et accessoires au 13 septembre 2024 permet de constater qu’il est dû 18 630 € jusqu'au 30 septembre, de sorte que cette somme n'est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision, avec intérêts au taux contractuel égal au taux de base bancaire majoré de 4 points selon l'article 4.6 du contrat.

L'article 21.2 du contrat stipule en cas de mise en jeu de la clause résolutoire une indemnité forfaitaire de 20 %. 

Cependant cette indemnité, pour être due, suppose que le bailleur soit de bonne foi dans la mise en jeu de la clause. Or les demandes répétées du preneur depuis le 14 décembre 2023 tendant à l'examen d'un projet de cession du bail sont restées sans la moindre réponse, puis le bailleur a fait échec le 29 mai au congé donné par le locataire avec quelques jours de décalage le 15 janvier et réclamé le bénéfice d'un commandement visant la clause résolutoire, sachant pertinemment que les lieux n'étaient plus occupés. La demande de provision sera donc rejetée en l'état comme sérieusement contestable.

La demande reconventionnelle de libération de la caution bancaire sera prise en considération dans le cadre de l'examen de la demande de délais de paiement, dès lors que le débiteur peut donner son accord sans autorisation du juge.

La défenderesse réclame une provision sur l'indemnisation d'une perte de chance de céder son bail. L'obligation d'indemniser cette perte de chance est sérieusement contestable, dès lors que même s'il n'est pas contesté que le bailleur n'a apporté aucune réponse aux éléments transmis par le preneur dans le cadre de son projet de cession, comportement susceptible d'être considéré comme déloyal, la preuve n'est pas rapportée que les autres conditions suspensives auraient été levées, si bien que l'évaluation de la perte de chance, voire son existence même, est sérieusement contestée.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d'accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l'article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.R.L. MAMA, présumée de bonne foi, démontre, chiffres de son bilan certifiés par l'expert comptable à l'appui, qu'en dépit d'un chiffre d'affaires en croissance rapide, son résultat a été négatif en 2022 et 2023 et qu'elle est en cours de réorganisation de son activité sur d'autres sites compte tenu de son développement.

Pour sa part, la S.C.P.I. SOFIPIERRE société à capital variable ne précise pas les éléments de patrimoine qu'elle détient et ses résultats, ni donc d'une urgence particulière à recouvrer les fonds pour son équilibre financier. 
Eu égard à l'importance de la dette accumulée, l'étalement sur un délai de douze mois pour solder la dette est raisonnable après versement de la somme correspondant à la caution bancaire, et sera accordé.

Il sera fait droit à la demande de mainlevée de saisie conservatoire dans le cadre de la suspension des voies d'exécution et en l'absence de demande de validation de ses effets par la créancière.

Il est équitable de fixer à 1 200 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. MAMA devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.



DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail,

Ordonnons l’expulsion de la S.A.R.L. MAMA et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique à compter de la signification de l'ordonnance,

Condamnons la S.A.R.L. MAMA à payer à la S.C.P.I. SOFIPIERRE :
- une provision de 18 630,00 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu'au 30/09/24 avec intérêts au taux égal au taux de base bancaire majoré de 4 points,
- une indemnité provisionnelle d'occupation fixée sur la base du dernier loyer majoré de 50 % à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à libération complète des lieux,
- une somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorisons la S.A.R.L. MAMA à s'acquitter de l'ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme d'un versement de 5 320 € le cas échéant par libération de la caution bancaire dans le mois de la présente décision, dix versements mensuels de 1 300,00 €, le premier devant intervenir dans les deux mois de la présente décision, et un dernier versement du solde de la dette dans le mois suivant le onzième versement,

Ordonnons la suspension des voies d'exécution et la mainlevée de la saisie conservatoire du 19 juin 2024 entre les mains du CREDIT MUTUEL de [Localité 10], 

Disons qu'en cas de non paiement d'un seul des versements prévus, la déchéance du terme sera automatiquement prononcée et qu'en ce cas le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d'exécution pourront être reprises,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.R.L. MAMA aux dépens, y compris le coût du commandement du 26 février et 6 mars 2024.



 Le Greffier, Le Président,

 

 Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE