Tribunal Judiciaire · Référés — 10 octobre 2024

LE 10 OCTOBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS
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N° RG 24/492 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HTXN
N° de minute : 24/412

O R D O N N A N C E 
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Le DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :


DEMANDERESSE :

S.C.I. SOCIETE ANGEVINE CIVILE IMMOBILIERE DU POITOU, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 322 866 344, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, Avocat au barreau D’ANGERS


DÉFENDERESSES :

S.A.S. ELABULUT TRELAZE, inscrite au RCS D’ANGERS sous le n° 920 141 314, venant aux droits de la société à responsabilité limitée ELAPRO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 4]
Non comparante, ni représentée,

S.A.R.L. ELAPRO, immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 884 521 337, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, ès qualité de caution solidaire de la société ELABULUT TRELAZE.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Non comparante, ni représentée,

*************

Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 24 et 25 Juillet 2024; les débats ayant eu lieu à l’audience du 12 Septembre 2024 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;
 

C.EXE : Maître Patrice HUGEL
C.C : 
1 Copie défaillants (2) par LS
Copie Dossier 
le





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 02 février 2022, la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou a consenti un bail commercial à la société Elapro, portant sur des locaux situés [Adresse 7] à Trélazé, d’une durée de neuf ans et à effet du 1er avril 2022, moyennant un loyer mensuel de 600 euros hors taxe, outre le paiement d’une provision sur charges et taxes de 75 euros, ajustable chaque année. 

Par un avenant en date du 29 septembre 2022, la société Elabulut [Localité 4] s’est substituée dans les droits et obligations du bail en lieu et place de la société Elapro à compter de ce jour. 

La société Elapro s’est portée caution solidaire de la société Elabulut [Localité 4] pour garantir au bailleur le paiement des loyers. 

La société Elabulut Trélazé ayant laissé des loyers impayés, la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou lui a fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 mars 2023, pour un montant de 882 euros au principal, outre la somme 80,84 euros au titre du coût de l’acte. 

Les causes de ce premier commandement ont été réglé dans les délais, à l’exception du coût de l’acte. 

La société Elabulut Trélazé ayant de nouveau été défaillante dans le paiement des loyers, la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou lui a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire, le 19 mars 2024, pour un montant total de 2.058,15 euros, correspondant aux loyers des mois de janvier et février 2024, ainsi qu’au coût des deux commandements. 

*

Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou a, par actes de commissaire de justice des 24 et 25 juillet 2024, fait assigner la société Elabulut Trélazé, venant aux droits de la société Elapro, ainsi que la société Elapro, ès-qualités de caution solidaire de la société Elabulut Trélazé, devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, sur le fondement des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce et 1103 du code civil, aux fins de voir : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ; 
- ordonner l’expulsion de la société Elabulut [Localité 4] et de tous ses occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ; 
- condamner solidairement “la société EM Auto Loc” (en réalité, la Société Elabulut [Localité 4], suite à une erreur matérielle) et la société Elapro à lui payer : 
* la somme de 4.061,24 euros au titre des dettes locatives à la date du 19 juin 2024 (terme de juin 2024 inclus), outre des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification du commandement de payer ; 
* la somme de 1.386,81 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés du local à la propriétaire ; 
* la somme de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours à la suite de la signification de l’ordonnance à intervenir, au titre d’une astreinte, faute pour l’occupante de ne pas avoir volontairement restitué les lieux ; 
* la somme de 2.300 euros au titre d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
* les entiers dépens, comprenant les frais de commissaire de justice et les frais de greffe relatifs à l’état des créances. 

*

A l’audience du 12 septembre 2024, la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou a réitéré ses demandes introductives d’instance, tandis que les sociétés Elabulut Trélazé et Elapro, parties défenderesses régulièrement assignées, n’ont pas comparu ni constitué avocat. 

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, notamment au regard des dispositions d’ordre public régissant la matière. 

I.Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. 

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse. 

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance. 

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En l’espèce, la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance d’un des termes de loyer et un mois après un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur, le bail sera résilié de plein droit. 

Par un commandement de payer du 19 mars 2024, visant la clause résolutoire, la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou a réclamé à la société Elabulut Trélazé le paiement de la somme de 2.058,15 euros au titre des loyers des mois de janvier et février 2024, ainsi qu’au titre du coût des deux commandements, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat se trouverait résilié de plein droit.

La régularité de ce commandement de payer, en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent, est établie. 

De surcroît, il ressort des décomptes produits par la demanderesse que les sommes réclamées par ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans les délais impartis, les règlements partiels ou avant assignation étant inopérants pour faire cesser les effets de la clause résolutoire. 
 
La société Elabulut [Localité 4] n’a pas comparu et n’a apporté aucun élément à l’appui de sa défense.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 20 avril 2024, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent. 

II.Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

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En l’espèce, le bail se trouvant résilié de plein droit à compter du 20 avril 2024, la société Elabulut [Localité 4] est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre. 

En conséquence, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 4]. 

Il n’y a pas lieu d’ordonner cette expulsion sous astreinte, une telle mesure étant assortie du concours de la force publique et d’un serrurier. 

III.Sur les demandes de provisions

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier. 

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. 

Par ailleurs, il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux. 

A défaut d’indication dans le contrat de bail du montant de l’indemnité d’occupation à fixer, celui-ci sera équivalent au montant du loyer mensuel, charges incluses. 

1-Sur la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation 

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le loyer, charges incluses, est porté à la somme mensuelle de 924,54 euros. 

En outre, la clause résolutoire inséré au bail prévoit qu’à défaut d’évacuer les lieux, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50%.

Ainsi, il y a lieu de fixer à hauteur de 1.386,81 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Elabulut Trélazé à la SCI Angevine Civile Immobilier du Poitou, à compter du 20 avril 2024, date à partir de laquelle la société Elabulut Trélazé est occupante sans droit ni titre des locaux loués, et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés. 

Les sociétés Elabulut Trélazé et Elapro, et non la Société EM Auto Loc comme indiqué par erreur dans le dispositif des conclusions de la société demanderesse, ainsi qu’à une reprise dans sa motivation, seront ainsi condamnées solidairement à payer à la SCI Angevine Civile Immobilier du Poitou cette indemnité d’occupation à compter du 20 avril 2024.

2-Sur la provision à valoir sur l’arriéré de loyers

En l’état des pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que l’arriéré de loyers, charges et factures d’entretien dû au 19 avril 2024, s’élève à la somme de 2.212,16 euros. Il sera rappelé que les sommes dus à compter du 20 avril 2024 ne correspondent plus à des loyers mais à des indemnités d’occupation qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation dans le paragraphe précédent.

Les sociétés Elabulut [Localité 4] et Elapro seront en conséquence condamnées solidairement au paiement de cette somme, outre les intérêts de retard sur la somme de 2.058,15 euros à compter du 19 mars 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision. 

La SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou sera déboutée du surplus de sa demande à ce titre.

IV.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, les sociétés Elabulut [Localité 4] et Elapro, qui succombent, seront solidairement condamnées aux dépens, lesquels comprendront les frais de commissaire de justice ainsi que les frais de greffe relatifs à l’état des créances. 

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. 

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou les sommes engagées par elle pour faire valoir ses droits. Par conséquent, les sociétés Elabulut [Localité 4] et Elapro seront solidairement condamnées à lui payer une somme de 2.300 euros au titre des frais irrépétibles. 









PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d'Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;
Vu le contrat de bail commercial liant les parties ;

Constatons la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 20 avril 2024 du bail consenti par la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou à la société Elabulut Trélazé suivant actes des 02 février 2022 et 29 septembre 2022 ; 

Constatons que la société Elabulut [Localité 4] est sans droit ni titre depuis le 20 avril 2024 ; 

Ordonnons, en conséquence, l’expulsion de la société Elabulut [Localité 4] et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 4] (49), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Déboutons la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou de sa demande d’astreinte; 

Condamnons solidairement la société Elabulut Trélazé et la société Elapro, ès-qualités de caution solidaire de la société Elabulut Trélazé, à payer à la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou une somme mensuelle de 1.386,81 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation et ce, à compter du 20 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

Condamnons solidairement la société Elabulut Trélazé et la société Elapro, ès-qualités de caution solidaire de la société Elabulut Trélazé, à payer à la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou la somme de 2.212,16 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et les factures d’entretien dus au 19 avril 2024, avec intérêts de retard au taux légal sur la somme de 2.058,15 euros à compter du 19 mars 2024, et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ; 

Déboutons la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou du surplus de sa demande de provision ;

Condamnons solidairement la société Elabulut [Localité 4] et la société Elapro, ès-qualités de caution solidaire de la société Elabulut [Localité 4], aux dépens, qui comprendront les frais de commissaire de justice et les frais de greffe relatifs à l’état des créances ; 

Condamnons solidairement la société Elabulut Trélazé et la société Elapro, ès-qualités de caution solidaire de la société Elabulut Trélazé, à payer à la SCI Société Angevine Civile Immobilière du Poitou la somme de 2.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

 

 Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,