Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 1 — 10 octobre 2024

AS/CT


Jugement N°
du 10 OCTOBRE 2024

AFFAIRE N° :
N° RG 23/03753 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JHKL / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL






[P] [R]


Contre :

[D] [S]








Grosse : le

Me Isabelle CONSTANT
Me François-Xavier DOS SANTOS




Copies électroniques :
 
Me Isabelle CONSTANT
Me François-Xavier DOS SANTOS




Copie dossier

Me Isabelle CONSTANT
Me François xavier DOS SANTOS





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, 

dans le litige opposant :

Madame [P] [R]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représentée par Me François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


DEMANDERESSE 

ET :

Madame [D] [S]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Représentée par Me Isabelle CONSTANT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE 


LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Amandine SCHUBERT, Juge,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 20 Juin 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu le 12 septembre 2024 puis prorogé à ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :








Faits et procédure

Selon acte sous seing privé du 14 mars 2022, madame [P] [R] a consenti à madame [D] [S] un bail commercial pour un local situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de 9 ans, à compter du 1er avril 2022.

Le loyer mensuel était de 500 euros TTC, outre 50 euros de provision sur charges, payables trimestriellement et d’avance entre les mains du bailleur. Le versement d’un dépôt de garantie de 1 000 euros était en outre exigé lors de l’entrée dans les lieux.

Suivant acte du 14 décembre 2022, madame [R] a fait délivrer à madame [S] un commandement pour obtenir le paiement du loyer et des charges du 4ème trimestre 2022.
L’acte mentionnait notamment le délai d’un mois prévu à l’article L.143.2 du code de commerce pour régulariser l’arriéré.

*

A défaut de règlement dans le délai imparti, par acte du 4 octobre 2023, remis à personne, madame [R] a assigné madame [S] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail commercial.

Madame [S] a quitté les lieux le 8 janvier 2024 en restituant les clés à madame [R].


*

Par ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er avril 2024, madame [S] demande de :
- Enjoindre à madame [R] de justifier des charges locatives sur la période du 1er avril 2022 au 8 janvier 2024,
- la débouter de sa demande au titre de la conservation du dépôt de garantie,
- dire que la dette de madame [S] après imputation du dépôt de garantie et sous réserve du décompte définitif de charges ne peut excéder 2300 euros,
- condamner madame [R] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

*

Une première ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2024, qui a été révoquée par ordonnance du 8 avril 2024.


*

Par ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mai 2024, madame [R] demande de :
- condamner madame [S] à lui payer la somme de 4 550 euros à titre d’arriéré locatif sur toute la période du 1er avril 2022 au 8 janvier 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure,
- dire que le dépôt de garantie de 1000 euros restera acquis au bailleur à titre de clause pénale, sans être déduit du décompte précédent,
- condamner madame [S] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 14 décembre 2022.

*

La clôture de la procédure est intervenue à l’audience du 20 juin 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue et mise en délibéré au 12 septembre 2024, délibéré prorogé au 10 octobre 2024.

MOTIFS

I- Sur l’arriéré locatif et sur le dépôt de garantie

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article L.145-17 du code de commerce dispose par ailleurs que : « I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20. »

En l’espèce, la demande principale de résiliation du bail et d’expulsion de la locataire est devenue sans objet avec le départ volontaire du 8 janvier 2024, qui est intervenu après le commandement de payer et l’assignation devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand face à l’inertie de la défenderesse.

Demeurent les comptes à faire entre les parties.

Au regard des dispositions du bail commercial signé le 14 mars 2022, 22 mois de loyer sont dus par madame [S] sur la période du 1er avril 2022 au 8 janvier 2024, à raison d’un loyer mensuel de 500 euros TTC, outre 50 euros de provisions sur charge.

La défenderesse conteste toutefois les retards de paiement et les relances amiables que madame [R] soutient lui avoir adressées. Or il ressort des pièces versées à la procédure que madame [S] ne respectait pas le paiement d’avance au premier jour de chaque trimestre, tel que prévu aux conditions financières du bail.

Elle justifie par ailleurs s’être acquittée de la somme totale de 7 550 euros du 8 mars 2022 au 27 juillet 2023 – date à laquelle elle a cessé, aux termes de ses dernières écritures, de s’acquitter de ses obligations contractuelles.

S’agissant plus spécifiquement des charges locatives, fixée à 50 euros par mois, soit 1 100 euros sur l’ensemble de la période, cette somme est inférieure au montant de la taxe foncière, mise à la charge du locataire selon le contrat de bail, en ce que pour 2023, la taxe foncière est de 684 euros et de 450 euros au prorata de 9/12ème pour l’année 2022, soit une somme globale de 1134 euros. Les provisions pour charges locatives sont donc justifiées en l’espèce.

Compte tenu de ce qui précède, la créance locative de madame [S] s’établit donc à la somme de 12 100 euros – 7550 euros = 4 550 euros.

Madame [S] sera donc condamnée à payer à madame [R] la somme de 4 550 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure.
La demanderesse sera en outre autorisée à conserver le dépôt de garantie de 1000 euros à titre de clause pénale.

Surabondamment, s’agissant des frais engagés par madame [S] au titre des travaux d’embellissement effectués dans les locaux loués, il sera relevé que le bail prévoit expressément que lesdits travaux resteront la propriété du bailleur en fin de bail et ce sans obligation de versement d’une quelconque indemnité.
Madame [S] ne peut donc se prévaloir de frais de rénovation engagés pour diminuer le montant des sommes dues au titre des arriérés locatifs.

II- Sur les demandes accessoires

Madame [S], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 décembre 2022 et à payer à madame [P] [R] une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’instruction de l’affaire n°RG 23/3753 close au 20 juin 2024 ;

Condamne madame [D] [S] à payer à madame [P] [R] la somme de 4 550 euros à titre d’arriéré locatif sur la période du 1er avril 2022 au 8 janvier 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Dit que le dépôt de garantie de 1000 euros restera acquis au bailleur à titre de clause pénale ;

Condamne madame [D] [S] à payer à madame [P] [R] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;





Condamne madame [D] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 14 décembre 2022 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le Greffier Le Président