Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 1 — 10 octobre 2024

AS/CT


Jugement N°
du 10 OCTOBRE 2024

AFFAIRE N° :
N° RG 23/01510 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-I72V / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL






S.C.I. WYLLEM


Contre :

[Z] [Y]
[X] [P] 








Grosse : le

la SCP BERRAGUAS-TESSIER DOS SANTOS-MAISONNEUVE
Me Estelle MAYET
Me Patrick THEROND-LAPEYRE




Copies électroniques :
 
la SCP BERRAGUAS-TESSIER DOS SANTOS-MAISONNEUVE
Me Estelle MAYET
Me Patrick THEROND-LAPEYRE




Copie dossier

la SCP BERRAGUAS-TESSIER DOS SANTOS-MAISONNEUVE
Me Estelle MAYET
Me Patrick THEROND-LAPEYRE





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, 

dans le litige opposant :

S.C.I. WYLLEM
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentée par Me Marie-Brigitte BERRAGUAS TESSIER de la SCP BERRAGUAS-TESSIER DOS SANTOS-MAISONNEUVE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


DEMANDERESSE 

ET :

Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Représenté par Me Patrick THEROND-LAPEYRE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [X] [P] représentée par son père Monsieur [O] [P]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Me Estelle MAYET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDEURS 
















LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Amandine SCHUBERT, Juge,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 20 Juin 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu le 12 septembre 2024 puis prorogé à ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE
 
Par acte notarié du 24 octobre 2017, la SCI WYLLEM a consenti à monsieur [Z] [Y] un bail commercial pour des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] (63), moyennant un loyer de 500 euros hors taxe par mois et pour 9 années.
 
Madame [E] [H], épouse de monsieur [Y], s’était portée caution pour celui-ci.
Mme [H] est aujourd’hui décédée et a pour seule héritière sa fille unique [X] [P], mineure représentée par son père. 

Le 1er mars 2022, monsieur [Y] a donné congé pour le 1er septembre 2022.

Par acte du 6 avril 2023, la SCI WYLLEM a assigné monsieur [Y] ainsi que madame [P] en sa qualité d’héritière de madame [H], caution, devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de contester le congé de bail délivré par monsieur [Y].

*

Par ses dernières conclusions signifiées le 6 mars 2024, la SCI WYLLEM demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

 
 - condamner solidairement les défendeurs au versement d’une somme de 700 € par mois au titre des loyers et provisions sur charge pour un total de 9 800 €, outre 102,81 € au titre du solde des charges pour la période du 30 Août 2021 au 31 Août 2022, 147,69 euros au titre du solde des charges pour la période du 1er septembre 2022 au 30 septembre 2023, 936 € pour des travaux de réfection de façades et grilles du local commercial ainsi que 770,40 euros pour les réparations locatives à la suite de la reprise des lieux le 1er octobre 2023,
 
 - condamner les mêmes solidairement à lui verser une somme de 10 000 € en réparation dupréjudice moral et matériel subi du fait des inexécutions par le locataire de ses obligations,
 
 - condamner les mêmes solidairement à lui payer 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et tous les dépens, avec distraction au profit de l’avocat de la cause.
 
 *

Par ses dernières conclusions signifiées le 20 novembre 2023, monsieur [Y] demande de :
- débouter la SCI WYLLEM de l’ensemble de ses demandes,
- dire que la somme de 900 euros initialement versée devra lui être restituée,
- condamner la SCI WYLLEM à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

*

Par ses dernières conclusions signifiées le 26 février 2024, madame [P], représentée par son père monsieur [O] [P], demande de :
- débouter la SCI WYLLEM de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,
- subsidiairement, prononcer la déchéance de tous les accessoires de la dette et dire qu’elle ne saurait y être tenue,
- en tout état de cause, condamner la SCI WYLLEM à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2024.

L’affaire, retenue à l’audience du 20 juin 2024, a été mise en délibéré le 12 septembre 2024, délibéré prorogé au 10 octobre 2024.

MOTIFS

I- Sur la délivrance prématurée du congé 

L’article A L145-4 du code de commerce dispose que : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. 

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires
. 
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. 

Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur. 

Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. »

Il résulte de ces dispositions que seules les personnes admises au bénéfice d’une pension d’invalidité durant le contrat de bail sont concernées par la dérogation posée au quatrième alinéa. 
En d’autres termes, cette dérogation n’inclut pas les personnes bénéficiant antérieurement au contrat de bail d’une pension d’invalidité, comme c’est le cas en l’espèce de monsieur [Y], bénéficiaire d’une telle pension depuis 2008.

Or monsieur [Y] a donné congé pour les locaux loués, par acte du 1er mars 2022, pour le 1er septembre 2002, soit de manière prématurée, au regard du contrat de bail conclu entre les parties, puisque la période triennale courante prenait fin le 30 septembre 2023. Le défendeur invoque par ailleurs avoir subi diverses hospitalisations - dont il sera relevé qu’il n’en justifie aucunement – alors que ce motif n’est pas visé aux dispositions précédentes comme pouvant justifier un délai de préavis abrégé.

Compte tenu de ces éléments, le congé ne pouvait en l’espère prendre effet qu’à compter du 1 octobre 2023.

Il ressort des pièces versées à la procédure que le loyer charges comprises s’élève actuellement à 700 euros TTC par mois (soit 628 euros TTC + 72 euros de provision sur charges). Sont donc dus, pour la période allant du mois d’août 2022 au 30 septembre 2023 la somme de 9 800 euros en derniers ou quittance.

Par ailleurs, la SCI WYLLEM a dû s’acquitter de frais de commissaire de justice pour contester le congé délivré et justifie à cet égard d’une somme totale de 356,34 euros.

En outre, cette dernière justifie d’un solde de charges de 102,81 euros pour la période du 31 août 2021 au 31 août 2022, ainsi que d’un solde de 147,69 euros de charges pour la période du 1er septembre 2022 au 30 septembre 2023.

De plus, elle rapporte la preuve, aux termes d’un devis de remise en état de l’entreprise Atelier du Paysage, de la réalisation de travaux de réfections à hauteur de 770,40 euros, à la suite du départ des lieux de monsieur [Y].

Enfin, des travaux de réfection des façades et grilles du local loué doivent être entrepris, ce que ne conteste par monsieur [Y] dans son principe – ce dernier ayant déjà procédé au versement d’un acompte de 900 euros entre les mains de la SCI WYLLEM, laquelle justifie d’un devis de réparation, émanant de l’entreprise « l’Atelier de Sophie », pour un montant de 1836 euros.

Soit un montant global de 12 113,24 euros.

II- Sur les dommages et intérêts sollicités par la SCI

La SCI WYLLEM soutient également avoir subi un préjudice découlant de l’inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles, en ce que l’absence d’exploitation optimale du local a fortement diminué sa valeur et que les locaux ne sont pas équipés de manière satisfaisante, monsieur [Y] ayant indument emporté du matériel appartenant au bailleur (un bac de plonge). Elle justifie par en outre avoir dû annuler un compromis d’achat immobilier du fait des difficultés liées au non-paiement des sommes dues par monsieur [Y].

Le tribunal dispose donc des éléments d’appréciation nécessaires pour fixer les dommages et intérêts dus en réparation du préjudice moral et matériel de la demanderesse à 2000 euros.

III- Sur la caution de madame [X] [P]

La SCI WYLLEM demande en l’espèce la condamnation solidaire de monsieur [Y] et de madame [X] [P], fille unique de madame [E] [H] qui s’était portée caution et qui est décédée le 31 mars 2021.

Madame [P], représentée par son père, invoque l’article 2317 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance du 15 septembre 2021, pour faire valoir l’extinction du cautionnement. Cet article dispose que « les héritiers de la caution ne sont tenus que des dettes nées avant le décès. Toute clause contraire est réputée non écrite ».

Toutefois, ces dispositions, issues de l’ordonnance du 15 septembre 2021, ne sont entrées en vigueur que le 1er janvier 2022 et ne s’appliquent qu’aux contrats de cautionnement conclus après cette date, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

L’engagement de la caution a donc été transmis à madame [X] [P].

Subsidiairement, madame [P] fait valoir que l’article 2293 du code civil, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail, prévoit une obligation pour le créancier d’informer au moins annuellement soit à la date convenue entre les parties, soit à la date anniversaire du contrat de cautionnement, la personne qui s’est portée caution de l’évolution du montant de la créance garantie et de ses accessoires, sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités.

Or il est exact que la SCI ne justifie pas de l’information annuelle de la caution, de sorte qu’il y a lieu de prononcer la déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités. 

La SCI WYLLEM sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de madame [P].

*

Compte tenu des éléments ci-dessus exposés, seul monsieur [Y] sera condamné à payer à la SCI WYLLEM les sommes sollicitées.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens et à payer à la SCI WYLLEM la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI WYLLEM sera par ailleurs condamnée à payer à madame [X] [P], représentée par son père, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne monsieur [Z] [Y] à payer à la SCI WYLLEM les sommes suivantes : 

- 9800 euros au titre des loyers et provisions sur charge,
- 356,34 euros de frais d’huissier-commissaire de justice,
- 102,81 € au titre du solde des charges pour la période du 30 Août 2021 au 31 Août 2022,
- 147,69 euros au titre du solde des charges pour la période du 1er septembre 2022 au 30 septembre 2023, 
- 936 € au titre du solde dû pour des travaux de réfection de façades et grilles du local commercial,
 - 770,40 euros pour les réparations locatives à la suite de la reprise des lieux le 1er octobre 2023,
- 2000 euros au titre des dommages et intérêts,
- 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
 
Condamne la SCI WYLLEM à payer à madame [X] [P] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [Z] [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’avocat de la cause ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.


Le Greffier Le Président