Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 10 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 10 OCTOBRE 2024



N°2024/191













Rôle N° RG 20/11431 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGROB







[I] [U]

[F] [Z]

S.A.R.L. LES THES [U]





C/



S.A.R.L. TAMBOURIN SOLEIL



[V] [K] [P]



































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Romain CHERFILS 







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Commerce de CANNES en date du 24 Septembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 2019F00049.





APPELANTS



Monsieur [F] [Z] pris en sa qualité d'héritier de feue Madame [I] [U], et de représentant légal de sa fille mineure, [G] [Z], née le 04/01/2007 à [Localité 4], elle-même prise en sa qualité d'héritière de feue Madame [I] [U]

né le 03 Janvier 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE



Madame [I] [U], demeurant [Adresse 3] 

décédée le 25 juillet 2020





Société LES THES [U] S.A.R.L. prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



Société TAMBOURIN SOLEIL S.A.R.L. représentée par Monsieur [P] [V]-[K] en sa qualité de liquidateur amiable

dont le siège social est sis1 [Adresse 8]

défaillante





PARTIE INTERVENANTE



Monsieur [V] [K] [P], ès qualités de liquidateur de la SARL TAMBOURIN SOLEIL, intervenant forcé

demeurant [Adresse 2].

défaillant









*-*-*-*-*











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juillet 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur, 

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024.







ARRÊT



Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024.



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2017, une cession de droit à bail sous conditions suspensives, a été conclue entre d'une part, la SARL Tambourin Soleil, cédant, et, d'autre part, Mme [I] [U] ainsi que la SARL les Thés [U], cessionnaires.



L'objet de la cession portait sur un bail consenti le 1er juillet 2014 à la SARL Tambourin Soleil par la SCI du [Adresse 8] portant sur des locaux sis [Adresse 8] à [Localité 4].



Le prix de la cession a été fixé à 265.000 € et une indemnité d'immobilisation de 20.000 € a été versée par les cessionnaires entre les mains de Maître [O], séquestre. 



Parmi les conditions suspensives, figuraient, entre autres, l'obtention par le cessionnaire d'un prêt d'un montant maximal de 250.000 € remboursable sur une durée maximum de 7 ans, au taux d'intérêt maximum de 1,95 % ( hors assurances) l'an destiné à financer l'acquisition du droit au bail.



Par mail du 7 février 2018 auquel était joint un courrier du Crédit Agricole du 19 janvier 2018, Mme [U] indiquait ne pas avoir obtenu le prêt nécessaire.



Le 23 mars 2018, elle a sollicité de Me [O] la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 20.000 €, mais s'est heurtée au refus de la SARL Tambourin Soleil.



Par acte du 5 février 2019, Mme [I] [U] et la SARL les Thés [U] ont fait assigner la SARL Tambourin Soleil devant le tribunal de commerce de Cannes.



Par jugement contradictoire en date du 24 septembre 2020, le Tribunal de Commerce de Cannes a :


dit que les demandes additionnelles du Crédit Agricole à l'attention de la SARL les Thés [U] et Mme [I] [U] ne sont pas opposables à la SARL Tambourin Soleil ; 

débouté la SARL les Thés [U] et Mme [I] [U] de l'ensemble de leurs demandes 

dit la présente décision opposable à Me [O] en sa qualité de séquestre ; 

ordonné à Me [O] en sa qualité de séquestre de remettre à la SARL Tambourin Soleil la somme de 20.000 € versée initialement à titre d'indemnité d'immobilisation par la SARL les Thés [U] et Mme [I] [U]; 

débouté la SARL Tambourin Soleil de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive; 

condamné solidairement la SARL les Thés [U] et Mme [I] [U] à payer à la SARL Tambourin Soleil la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

condamné solidairement la SARL les Thés [U] et Mme [I] [U] aux dépens 

ordonné l'exécution provisoire.




Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que: 




Par courrier du 19 janvier 2018, le Crédit Agricole a donné son accord à la demande de prêt formalisé Mme [U] et les conditions suspensives posées par la banque ne sont pas opposables à la Sarl Tambourin soleil dans le cadre du contrat de cession de droit au bail, le contrat signé entre les parties ne prévoyant pas de possibilité de renonciation de la part des cessionnaires en cas de demandes supplémentaires de l'établissement de crédit ;

La SARL les Thés [U] et Mme [U] ont renoncé au prêt de leur propre initiative alors qu'un accord de financement conforme aux conditions de l'acte de cession de droit au bail avait été obtenu et la SARL Tambourin Soleil n'a pas à subir les conséquences de cette décision unilatérale.




Par déclaration en date du 23 novembre 2020, la SARL les Thés [U] et M. [F] [Z], pris en sa qualité d'héritier de feue [I] [U] et de représentant légale de sa fille mineure, [G] [Z], elle-même prise en sa qualité d'héritière de feue [I] [U], décédée le 25 juillet 2020, ont interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions déposées le 22 février 2021, signifiées 22 mars 2021, ils demandent à la cour de :



Vu les articles 1103 et 1304 nouveaux du code civil,


Rejetant toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires comme étant tant irrecevables que mal fondées, 

Dire et juger Mme [I] [U], la SARL les Thés [U] et M. [F] [Z] pris en sa qualité d'héritier de [I] [U] et de représentant légal de sa fille mineure [G] [Z], elle-même prise en sa qualité d'héritière de feue [I] [U] recevables et bien fondées en leur appel, et y faire droit, 

Infirmer/ annuler le jugement du tribunal de commerce de Cannes du 24 septembre2020 en ses dispositions qui ont : 


* Dit que les demandes additionnelles du Crédit Agricole à l'attention de la SARL les Thés [U] et Mme [I] [U] ne sont pas opposables à la SARL Tambourin Soleil, 

* Débouté la SARL les Thés [U] et Mme [I] [U] de l'ensemble de leur demandes

* Dit la présente décision opposable à Me [O] en sa qualité de séquestre, 

*Ordonné à Me [O] en sa qualité de séquestre de remettre à la SARL Tambourin Soleil la somme de 20 000 € versée initialement à titre d'indemnité d'immobilisation par la SARL les Thés [U] et Mme [U],



* Condamné solidairement la SARL les Thés [U] et Mme [I] [U] à payer à la SARL Tambourin Soleil la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* Condamné solidairement la SARL les Thés [U] et Mme [I] [U] aux dépens 

* Ordonné l'exécution provisoire,

- Confirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a débouté la SARL Tambourin Soleil de sa demande au titre de la résistance abusive 

Statuant à nouveau,


Constater le non-accomplissement de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt,

Dire et juger caduque et non avenue la cession de droit au bail sous conditions suspensives du 18 décembre 2017, constater que les parties se trouvent déliées de toute obligation au titre de cet acte, et dire et juger que la somme de 20.000 € remise par la société les Thés [U] à Me [O] en qualité de séquestre à titre d'indemnité d'immobilisation doit lui être restituée,


A titre infiniment subsidiaire, vu l'article 1231-5 nouveau du code civil, vu le caractère manifestement excessif de la pénalité convenue, en réduire le montant à néant.

En toutes hypothèses, 


Déclarer la SARL Tambourin Soleil irrecevable, en tout cas mal-fondée, en toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraire aux présentes, et l'en débouter,

Dire et juger que sur simple présentation de la décision à intervenir la société les Thés [U] pourra se faire remettre par Me [O], séquestre qui sera libérée de sa mission, la somme de 20.000 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation,

condamner la société Tambourin Soleil à payer à Mme [U], à la SARL les Thés [U] et à M. [F] [Z] ès qualités les sommes de : 

* 5.750 € chacun à titre de dommages intérêts pour résistance abusive 


* 5.000 € au total par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de la SELARL Lexavoue Aix-en- Provence, avocats associés aux offres de droit.



La société Tambourin Soleil n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée par acte du 25 février 2021, remis à l'étude et les conclusions d'appelants lui ont été notifiées par acte du 22 mars 2021, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile. Il sera statué par défaut.



L'instruction du dossier a été clôturée par une ordonnance du 11 juin 2024.



MOTIFS



Au soutien de leurs prétentions, les appelants exposent que les cessionnaires ont justifié, par la production d'un courrier du Crédit Agricole du 19 janvier 2018, de l'absence d'obtention du prêt destiné à financer l'acquisition du droit au bail, qu'en effet si la banque a donné son accord de principe, celui-ci était assorti d'un certain nombre de conditions que Mme [U] n'était pas contrainte d'accepter et surtout qu'elle ne pouvait objectivement pas fournir. Ils considèrent que la condition suspensive n'a pas pu être réalisée pour des raisons totalement indépendantes de la volonté de Mme [U] qui n'était pas en mesure de satisfaire aux exigences du Crédit Agricole.



L'article 1304 du code civil précise que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.



En vertu de l'article 1304-3, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



La cession de droit au bail conclue entre d'une part, la SARL Tambourin Soleil et, d'autre part, Mme [I] [U] et la société les Thés [U] comporte un article 5 ' Conditions suspensives' stipulant que ' Les parties subordonnent formellement la perfection de la cession et le transfert de jouissance du bail cédé à la réalisation des conditions suspensives suivantes, conditions essentielles et déterminantes sans lesquelles elles n'auraient point contracté:

- obtention par le cessionnaire d'un prêt d'un montant maximum de 250.000 € remboursable sur une durée maximum de 7 ans, au taux d'intérêt maximum de 1,95 % ( hors assurances) l'an destiné à financer l'acquisition du droit au bail (...)'



Il était, par ailleurs, convenu que les conditions suspensives devaient être réalisées au plus tard le 31 janvier 2018.



Par courrier du 19 janvier 2018 adressé à Mme [U], le Crédit Agricole de [Localité 6] lui indiquait que ' Vous avez déposé récemment une demande de prêt auprès de notre agence pour l'acquisition du droit au bail situé [Adresse 8] à [Localité 4] pour un montant emprunté de:

* 2500 000 euros sur une durée de 84 mois.

Nous avons le plaisir de vous faire savoir que nous donnons un accord à votre demande de prêt.

Cet accord est donné sous les conditions suspensives de vérification et de la réalisation effective des garanties exigées en contrepartie des concours susvisés:

* nantissement des fonds de commerce de 1er rang de la [Adresse 7] et [Adresse 8], appartenant à la SARL Les Thés [U],

* la convention de divorce,

* caution solidaire de Mme [U] (...)' 



Dans un second courrier du 31 janvier 2018, le Crédit Agricole écrivait à Mme [U] en ces termes ' Nous accusons réception de votre courrier du 25 janvier 2018. Dans cette lettre et en réponse à notre accord de crédit sous conditions suspensives, vous nous indiquez que vous ne souhaitez ' pas apporter en garantie le nantissement du fonds de commerce' , que ' la convention de divorce n'est toujours pas prononcée' et que vous ne voulez 'pas apporter ma caution personnelle seule'. 

Compte tenu des éléments cités ci-dessus, constitués (sic) les conditions suspensives de notre financement du droit au bail situé [Adresse 8] à [Localité 4], nous avons le regret de vous informer que nous ne pourrons être en mesure de mettre en place le crédit sollicité'



A la lecture de la première lettre du 19 janvier 2018, la banque a donné son accord sur la demande de prêt effectuée par Mme [U], le document produit comportant manifestement une erreur matérielle quant au montant ( 2500 000 au lieu de 250 000 €) mais porte bien sur l'acquisition du droit au bail concerné par l'acte du 18 décembre 2017 et sur une durée conforme à celle qui est stipulée ( 84 mois, à savoir 7 ans).



S'agissant des conditions imposées par la banque, il convient d'observer que:



- il n'est nullement prévu dans le contrat de cession de bail, au titre de la condition suspensive d'obtention du prêt, une quelconque possibilité de renonciation des cessionnaires en cas de demandes supplémentaires formées par l'établissement bancaire, 

- de telles conditions sont parfaitement classiques en matière de cession de droit au bail et ne présentent aucun caractère exorbitant.



Mme [U] et la SARL les Thés [U] ont, de leur propre initiative, fait le choix de renoncer à contracter ce prêt en ne fournissant pas les éléments réclamés par la banque, laquelle avait donné un accord de financement conforme aux conditions de l'acte de cession de droit au bail régularisé entre les parties. Les cessionnaires sont donc seules responsables du refus opposé par le Crédit Agricole le 31 janvier 2018 et la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt est réputée accomplie conformément à l'article 1304-3 du code civil.



L'article 5 de l'acte de cession intitulé ' indemnité d'immobilisation' mentionne que ' Le cessionnaire verse ce jour au cédant (...) la somme de 20.000 € sur le compte CARPA du séquestre de l'indemnité d'immobilisation, Me [D] [O] (...)

En cas de non réalisation du fait du cessionnaire, notamment si celui-ci se refusait à signer l'acte constant la réalisation des conditions suspensives et la cession définitive alors que les conditions suspensives stipulée à son profit étaient levées, cette somme restera définitivement acquise au cédant pour couvrir le préjudice qu'il éprouverait par suite de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un acquéreur (...)'



Au regard des développements qui précèdent, l'indemnité d'immobilisation versée par les cessionnaires est définitivement acquise à la société Tambourin Soleil. A titre subsidiaire, les appelants sollicitent sa réduction, au visa de l'article 1231-5 du code civil, à ' néant' .



Toutefois, cette indemnité, dont le montant est inférieur à 10% du prix de cession, ne présente aucun caractère excessif au regard du préjudice subi par la société Tambourin Soleil, alors qu'il n'est pas contesté que celle-ci, qui avait de son côté fait le nécessaire pour obtenir la levée des conditions suspensives souscrites à son profit tenant notamment à l'accord du bailleur pour cette cession, a été contrainte de faire de nouvelles démarches pour rechercher un nouvel acquéreur, retardant de plusieurs semaines l'opération projetée.



Il n'y a donc pas lieu de réduire le montant de l'indemnité d'immobilisation alloué au cédant.



Le jugement entrepris sera, en définitive, confirmé en toutes ses dispositions.



Au regard de la solution apportée au présent litige, les appelants ne peuvent qu'être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et au titre des frais irrépétibles qu'ils ont engagés.



Vu l'article 696 du code de procédure civile; 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par défaut,



Déboute la SARL les Thés [U] et M. [F] [Z] pris en sa qualité d'héritier de feue [I] [U] et de représentant légal de sa fille mineure [G] [Z], elle-même prise en sa qualité d'héritière de feue [I] [U] des fins de leur recours et confirme le jugement du tribunal de commerce de Cannes déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Déboute la SARL les Thés [U] et M. [F] [Z] pris en sa qualité d'héritier de feue [I] [U] et de représentant légal de sa fille mineure [G] [Z], elle-même prise en sa qualité d'héritière de feue [I] [U] de leur demande de dommages et intérêts,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 















Condamne la SARL les Thés [U] et M. [F] [Z] pris en sa qualité d'héritier de feue [I] [U] et de représentant légal de sa fille mineure [G] [Z], elle-même prise en sa qualité d'héritière de feue [I] [U] aux dépens de la procédure d'appel.





LE GREFFIER LE PRESIDENT