Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 10 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 10 OCTOBRE 2024

mm

N° 2024/ 318









Rôle N° RG 21/04358 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHFGD





Société SMA SA





C/



SA MA SANTE FACILE

S.C.I. [Adresse 10]

Syndic. de copro. [Adresse 1]

S.C.I. U PRINCIPIU

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE DU MIDI











Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



SELARL LX [Localité 8]



Me Pascale BARTON-SMITH



SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON



Me Brice COMBE



SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN



 l'ASSOCIATION WILSON/DAUMAS





Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 12 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/14317.





APPELANTE ET INTIMEE



Société SMA SA (venant aux lieu et place de la SMABTP) dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice



représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marine CHARPENTIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEES ET APPELANTE



S.C.I. [Adresse 10], dont le siège social est [Adresse 2], représenté par sa gérante en exercice



représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE



SA MA SANTE FACILE , dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Laurence KORST de la SELASU CODIM, avocat au barreau de PARIS



INTIMES 



Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la SAS DEVICTOR, Administrateur de Biens, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son Président en exercice



représenté par Me Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE



S.C.I. U PRINCIPIU ,dont le siège social est [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Cyril MELLOUL, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE









S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son directeur général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Jean-Mathieu LASALARIE de l'ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laura CABANAS, avocat au barreau de MARSEILLE



S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE DU MIDI dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Assignation portant signification de la déclaration d'appel et des conclusions remise remise le 17.06.2021 à personne habilités



défaillante







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 11 Juin 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024.





ARRÊT



Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024,



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***



EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :



Aux termes d'un acte sous seing privé du 30 mars 2012, la SCI [Adresse 10] a donné à bail, pour une durée de neuf années, à la SA MA SANTE FACILE(MSF) des locaux situés au rez-de- chaussée et à l'entresol d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 9] (13001).

 

Courant 2012 et 2013, ces locaux ont subi deux dégâts des eaux, constatés par huissier les 8 août 2012 et 25 novembre 2013.



Par courrier en date du 25 novembre 2013, la SA MA SANTE FACILE a mis en demeure son bailleur de faire cesser ces troubles de jouissance, en application de l'article 1719 du code civil.



Par assignation du 27 décembre 2013, la SCI [Adresse 10] a sollicité la désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 28 février 2014, un expert a été désigné par le président du tribunal de Grande Instance de Marseille avec notamment pour mission de déterminer les causes de ces désordres et les moyens propres à y remédier, et en cas de nécessité de travaux de reprise, les décrire, les chiffrer, en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur réalisation.



Le rapport d'expertise a été déposé le 30 août 2016, puis un nouvel accédit a été effectué, à la demande de la société U PRINCIPIU, copropriétaire d'un lot situé au 5ème étage de l'immeuble, désigné par l'expert comme étant l'appartement d'où proviendrait certaines des causes des sinistres.



La société U PRINCIPIU a mis en cause la société Gestion Immobilière du Midi (GIM). Aux termes du rapport d'expertise rendu le 30 août 2016, les préjudices subis par la société MA SANTE FACILE étaient chiffrés à la somme arrondie de 31 600 euros TTC. Un rapport définitif a été déposé le 17 octobre 2017.









Pour ce qui est des causes du sinistre et des responsabilités encourues, l'expert a considéré que les dégâts des eaux avaient pour origine quasi-exclusive les écoulements en provenance de l'appartement de la SCI U PRINCIPIU. Il concluait à un partage de responsabilité entre celle-ci et le syndicat des copropriétaires à hauteur respectivement de 28 600 € et 3000€. 

Par acte du 24 novembre 2016, la SA MA SANTE FACILE a assigné la SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] et son assureur, la SA SMABTP, la SCI U PRINCIPIU et son assureur, la société AXA, devant le Tribunal de grande instance de Marseille.



Par acte du 2 janvier 2018, la SCI U PRINCIPIU, a assigné en intervention forcée la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI (GIM) à qui elle avait confié un mandat de gestion de son appartement.



Les deux affaires ont été jointes.



La SCI MA SANTE FACILE a demandé au tribunal de :



Condamner à titre principal solidairement la société SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] et la SCI U PRINCIPIU, ainsi que les assureurs AXA et SMABTP à lui régler la somme de 65 959 euros à titre de dommages-intérêts, assortis des intérêts de retard au taux légal sur les sommes qui lui seront allouées, ces intérêts courant à compter du 23 novembre 2016, date de délivrance de la dernière des assignations ;

 

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à justifier de la réalisation des travaux de réfection des colonnes des eaux usées et des eaux vannes de l'immeuble tels que votés lors de l'assemblée générale du 13 février 2017;

 

Subsidiairement, au cas où le Tribunal déciderait de l'absence de solidarité entre les défendeurs ;

 

Condamner d'une part le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] et d'autre part la SCI U PRINCIPIU à régler à la société Ma Santé facile, la somme de 65 959 euros à titre de dommages-intérêts, ladite somme étant répartie entre elles proportionnellement au partage de responsabilités préconisé par l'expert judiciaire dans son rapport du 17 octobre 2017;

 

Condamner la société U PRINCIPIU à lui régler la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts;

 

En tout état de cause,

Condamner solidairement les parties défenderesses à régler à la société MA SANTE FACILE la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile;

 

Ordonner l'exécution provisoire compte tenu de la nature de l'affaire ;

 

Condamner solidairement les parties défenderesses en tous les dépens de première instance dont distraction au profit de Maître Laurence KORST (B0807), conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



A l'appui de ses demandes, la société MA SANTE FACILE a fait valoir les moyens et arguments suivants:



' Même si le bailleur peut prévoir une clause d'exonération sur les travaux d'entretien et de réparation dans le bail, celle-ci ne l'exonère pas des travaux rendus nécessaires à cause du vice de l'immeuble (article 1719 et suivants du code civil) ;

' Il se doit d'entretenir les parties communes de l'immeuble, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisqu'il faut prévoir le remplacement pur et simple des colonnes d'évacuation de l'immeuble ;

' Cette clause ne vise que l'hypothèse où des dommages seraient causés aux lieux loués et non pas celle où tout ou partie des lieux seraient rendus totalement indisponibles comme en l'espèce ;



' Elle a effectué beaucoup de travaux lors de son entrée dans les lieux, leur coût s'élevant à 194 161,75 euros, augmenté d'un montant de 19 532,52 euros par le fait qu'un dégât des eaux s'est produit pendant ces travaux ; elle a dû prendre en charge la mise en place d'un réceptacle afin d'éviter des écoulements trop importants ;

' Elle a été victime d'autres dégâts des eaux pendant l'expertise, à savoir le 11 août 2014 et le 4 octobre 2014, ayant fait l'objet de réparations par le plombier du syndic de l'immeuble hors la présence des parties et de l'expert ;

' De nouveaux écoulements, les 1er et 8 décembre 2014 puis les 7 mars et 11 mai 2015, ont donné lieu à une indemnisation par l'assureur de MA SANTE FACILE à hauteur de 5548,54 euros ;

' Un nouveau sinistre a eu lieu le 13 novembre 2015 qui a été pris en charge par le plombier du syndic de copropriété;

' Elle a perdu la jouissance des surfaces sinistrées, soit 28 % des surfaces louées, de sorte qu'elle doit bénéficier d'une remise sur les loyers de 5,9 % soient 9927 € pour la période courant jusqu'en avril 2015 ainsi qu'un préjudice esthétique subsistant pour la période postérieure d'un montant de 2000 € ;

' La boutique ayant été fermée durant la durée des travaux, du 20 juin au 5 juillet 2016, une indemnisation égale à 100 % des loyers versés sur cette période doit être accordée soit 2368 €;

' Elle a subi un préjudice moral qui doit être indemnisé à hauteur de 5000 €, les salariés ayant été perturbés depuis 2012 dans leur travail et les travaux de remise en état n'ayant pu être autorisés qu'en avril 2016 ;

' Les frais divers devront être pris en charge tels que les constats d' huissier pour 952 €, la location de salon d'hôtel pour 3175 €, le coût du réceptacle pour 1273 €, les factures de nettoyage pour un total de 1050 €.

' Sur les responsabilités : elle considère que l'ensemble des défendeurs doivent être condamnés solidairement à rembourser la totalité du préjudice subi afin d'éviter à la victime une division des poursuites étant donné que les auteurs du dommage ont été réunis dans la commission de la même faute, soit la vétusté et le défaut d'entretien des canalisations de l'immeuble, telle que retenue par l'expert judiciaire ;

' Les travaux de réfection des colonnes des eaux usées et des eaux vannes ayant été votés suivant assemblée générale du 13 février 2007, la société [Adresse 10] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ainsi que la SCI doivent justifier de la réalisation des travaux de réparation votés.



La SCI [Adresse 10] a demandé au tribunal, à titre principal, qu'il déboute la société MA SANTE FACILE de toutes ses demandes fins et conclusions à son encontre et, subsidiairement, qu'il condamne solidairement la SCI U PRINCIPIU et son assureur AXA, et le syndicat des copropriétaires et son assureur SMABTP( actuellement SMA SA) à relever et garantir la SCI [Adresse 10] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et lui alloue la somme de 5000 € en compensation des frais irrépétibles exposés; outre la condamnation des succombants aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire exposés par la SCI [Adresse 10] , avec exécution provisoire du jugement.



À l'appui de ses prétentions la SCI [Adresse 10] a invoqué une clause spécifique du bail commercial prévoyant que le preneur devra se faire assurer contre tout dommage résultant notamment des dégâts des eaux et qu'il renonçait à tout recours en responsabilité contre le bailleur, en cas de dégâts des eaux causés aux lieux loués et objets mobiliers, matériels et marchandises s'y trouvant par suite de fuites, infiltrations, humidité' Elle estimait s' être montrée extrêmement diligente en répondant immédiatement à la mise en demeure du 13 décembre 2013 et en sollicitant une expertise judiciaire.



La société U PRINCIPIU a demandé au tribunal de :

Juger qu'elle n'a commis aucune faute ; que la société Gestion Immobilière du Midi (GIM) a failli à ses obligations professionnelles à son égard ; que les désordres allégués proviennent de la vétusté de l'immeuble conjuguée à un manque d'entretien ; que les désordres sont imputables à la SCI [Adresse 10] et au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble ;

que la solidarité ne se présume pas ; et, en conséquence, de débouter la société MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation solidaire dirigée à son encontre ;





A titre subsidiaire, de :

Juger que les compagnies d'assurances AXA et SMA, cette dernière venant aux droits de la SMABTP, ne justifient pas ne pas couvrir le sinistre ;



En conséquence,

Condamner in solidum la SCI [Adresse 10], LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE, LES COMPAGNIES AXA ET SMA à la relever et garantir intégralement, en principal, accessoires, intérêts et frais, sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle;

Constater que la société GIM a manqué à ses obligations notamment de conseil et d'information;

Juger que la société GIM n'a pas été diligente et a commis une faute dans le cadre du contrat de mandat ;

Juger que le comportement fautif de la société GIM génère directement, pour la concluante, un préjudice certain et actuel;

Dire que la société GIM ne justifie pas avoir été diligente dans la gestion du litige avec la société MA SANTE FACILE ;

Juger que la société GIM engage sa responsabilité contractuelle à l'encontre de la SCI U PRINCIPIU.

En conséquence,

Juger recevable et bien-fondée la SCI U PRINCIPIU en son appel en garantie à l'encontre de la société GIM ;

Condamner la société GIM à relever et garantir intégralement la SCI U PRINCIPIU de toutes condamnations qui pourraient être prises à son encontre en principal, intérêts, frais, et accessoires, sur le fondement de la responsabilité contractuelle;

Condamner les mêmes, in solidum, à la relever et garantir intégralement en principal, accessoires, intérêts et frais, sur le fondement, d'une part, de la responsabilité quasi délictuelle pour la SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et les compagnies AXA et SMA, et, d'autre part, de la responsabilité contractuelle pour la société GIM ;

En tout état de cause, prononcer d'éventuelles condamnations hors-taxe, la société MA SANTE FACILE étant une société anonyme assujettie à la TVA ;

Réduire à de plus justes proportions les demandes de condamnation financière dirigées à son encontre.



La SCI U PRINCIPIU a exposé, en substance, avoir donné mandat à la société Gestion Immobilière du Midi (GIM), par contrat du 6 février 2012, de faire exécuter tous travaux nécessaires à la conservation ou à l'entretien des biens gérés, et que celle-ci a manqué à ses obligations contractuelles.

Elle ajoute que les désordres proviennent de la vétusté de l'immeuble conjuguée au non entretien. Elle rejette toute éventuelle condamnation solidaire, les conditions posées par l'article 1202 ancien du code civil n'étant pas réunies.

Enfin, en cas de condamnation, elle demande à être relevée et garantie par les compagnies AXA et SMABTP et la SARL GIM.



La société AXA, assureur de la SCI U PRINCIPIU a demandé au Tribunal qu'il déboute la société MA SANTE FACILE des demandes dirigées contre son assurée , celle-ci n'ayant commis aucune faute.

A titre subsidiaire, elle a conclu à la limitation du préjudice à la somme de 28 600€ et au rejet de la demande de condamnation solidaire.

A titre infiniment subsidiaire, elle a demandé au tribunal de déclarer le syndicat des copropriétaires et la société GIM responsables du préjudice causé à la société MA SANTE FACILE et de les condamner solidairement à le réparer.

En tout état de cause, elle a sollicité la condamnation de la partie succombant à lui verser la somme de 3000€ en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens distraits au profit de maître LASALARIE.



A l'appui de ses prétentions, elle a fait valoir que l'origine des désordres provenant de l'escalier ne peut être considérée comme déterminée, puisque l'expert a lui-même admis que des réparations effectuées dans l'appartement de monsieur [M] auraient permis de les résoudre, sans que cette intervention ne soit contradictoire ; que concernant les désordres relevés au rez de chaussée, l'expert a dit qu'ils proviennent d'un acte malveillant.

Ainsi, les désordres étant d'origine multiples, elle considère que la somme mis à la charge de la SCI U PRINCIPIU est disproportionnée, d'autant que l'expert conclut que « tous ses désordres proviennent de la vétusté de l'immeuble conjuguée à un manque d'entretien »; que la somme de 19 532,52€ relative aux dépenses consécutives au sinistre de 2012, ne doit pas être prise en compte, car elle est consécutive aux dégâts des eaux survenus les 21 et 22 juillet 2015, non compris dans la mission de l'expert; que s'agissant du chiffrage des travaux de reprise des embellissement, le devis proposé par la société COMEODE est injustifié par rapport à celui de la société RENOV MAN; que s'agissant du préjudice moral, l'expert n'a fait que reprendre la demande de la société MA SANTE FACILE sans la justifier et que le fait d'être obligé de louer des salles extérieures a déjà été pris en compte par l'expert; qu' en application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas; qu' en cas de condamnation de la société U PRINCIPIU et de la concluante, la société GIM, et le syndicat des copropriétaires et son assureur, SMA SA, devront être condamnés à les garantir, elle et la société U PRINCIPIU, de toutes les condamnations qui pourront être prononcées à leur encontre.



Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] a demandé au Tribunal de débouter la SA MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation à son encontre;

A titre subsidiaire, de rejeter la demande de condamnation solidaire, de décider que l'exception de garantie soulevée par la SMA SA est inopérante et que le montant du prétendu préjudice provenant des parties communes s'élève à 3000€, et enfin, de condamner la SMA SA, assureur du syndicat des copropriétaires à le relever et garantir ;

A tire infiniment subsidiaire, de limiter la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3000€ en réparation du prétendu préjudice ;

Dans tous les cas, de débouter la société MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à rénover les parties communes et condamner la société MA SANTE FACILE à lui payer la somme de 6000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir ; qu' il s'est montré diligent en sollicitant, dès juin 2013, un rapport d'expertise pour déterminer l'origine des désordres et en demandant au copropriétaire responsable de se positionner sur le devis établi par l'entreprise mandatée par la copropriété concernant les travaux à effectuer dans son appartement ; que l'ensemble des dégradations provient de parties privatives exonérant le syndicat de toute responsabilité et ne peut être considéré comme provenant des parties communes ; que la solidarité est conventionnelle ou légale et ne se présume pas, de sorte qu'elle doit être écartée (article 1310 du code civil) ; qu'en cas de condamnation, la SMA SA, son assureur, ne peut invoquer la clause d'exclusion de garanties, suite à la vétusté, sans quoi aucun immeuble ancien ne pourrait être garanti ; qu'enfin, la société MA SANTE FACILE, ne peut, en sa qualité de locataire, solliciter du Tribunal la condamnation du syndicat à rénover les évacuations communes.



La SMA SA, se substituant à la SMABTP, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires, a demandé au Tribunal de:

-juger que les sinistres ayant affecté le local commercial donné à bail à la société MA SANTE FACILE résultent de la vétusté et du manque d'entretien des canalisations privatives et communes ;

-juger que les garanties souscrites auprès de la SMA SA n'ont pas vocation à être mobilisées du fait de l'exclusion de garantie contractuelle figurant aux conditions particulières du contrat ;

-condamner tout succombant à lui payer une somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

A titre subsidiaire,

-limiter le préjudice de la société MA SANTE FACILE à la somme de 31 600 € conformément aux sommes retenues par l'expert judiciaire ;

-débouter la société MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation solidaire, et limiter la condamnation de la SMA SA à la somme de 3000 € retenue par l'expert judiciaire ;

-débouter la SCI [Adresse 10] et la SCI U PRINCIPIU de leur demande tendant à la condamnation de la SMA SA à les garantir;

-déclarer la SA SMA bien fondée à opposer sa franchise contractuelle fixée à 30% du montant du sinistre à régler avec un minimum de 0,75 fois l'indice FFB et un maximum 7,50 fois l'indice FFB;

-rejeter toutes demandes formulées à l'encontre de la SMA SA au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens;



A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation solidaire,

-condamner solidairement la SCI U PRINCIPIU et son assureur AXA à relever et garantir la SMA SA de toute condamnation mise à sa charge, tant en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens, à hauteur de 90,5 % des sommes retenues ;

-Déclarer la SMA SA bien-fondée à opposer sa franchise contractuelle fixée à 30 % du montant du sinistre à régler avec un minimum de 0,75 fois l'indice FFB est un maximum de 7. 50 fois l'indice FFB.



A l'appui de ses demandes, la société SMA SA a fait valoir que sa garantie est exclue si le dégât des eaux provient de la vétusté ou d' un défaut d'entretien de l'immeuble, ce qui est retenu dans le rapport d'expertise, et que le syndicat des copropriétaires n'est même pas en mesure de verser aux débats des factures d'entretien des canalisations d'eau. Elle ajoute que la clause d'exclusion de garantie est suffisamment précise. Elle rappelle que l'expert s'est cantonné aux dégâts des eaux survenus en 2013 et 2014 et que les frais réclamés pour d'autres dégâts ont été logiquement exclus par l'expert et ne doivent donc pas être pris en charge.



De la même façon, les frais de reprise des embellissements pris en compte par l'expert ont été évalués par la société RENOV MAN et ne doivent pas être surévalués. Sur le préjudice moral, elle considère que la société MA SANTE FACILE ne démontre pas de difficultés d'exploitation qui ne soient pas déjà prises en compte. Enfin, elle sollicite le rejet de la condamnation solidaire, les parties défenderesses n'ayant pas concouru ensemble à un dommage unique subi par MA SANTE FACILE.



Par jugement réputé contradictoire du 12 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :



Condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SCI U PRINCIPIU à payer à la SA MA SANTE FACILE la somme de 31 675€ en réparation de son préjudice avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2016, jour de l'assignation;



Condamné la compagnie AXA FRANCE IARD et la société Gestion Immobilière du Midi à relever et garantir la SCI U PRINCIPIU de toutes les condamnations prononcées à son encontre;



Condamné la compagnie SMA SA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de toutes les condamnations prononcées à son encontre;



Rejeté la demande de la SA MA SANTE FACILE de justifier de la réalisation des travaux de réparation et ou de remplacement des canalisations défectueuses de l'immeuble;



Condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires et la SCI U PRINCIPIU à payer la somme de 3.000 € à la « SCI [Adresse 10] »(SIC) en application de l'article 700 du code de procédure civile;



Condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires et la SCI U PRINCIPIU aux dépens de la présente instance ;



DIT que les avocats en la cause pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile;



Rejeté le surplus des demandes;

Ordonné l'exécution provisoire.













Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment retenu la responsabilité contractuelle du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance de la chose louée, aux motifs que selon le rapport d'expertise, le preneur a subi un préjudice de jouissance du fait de l'indisponibilité de certains des locaux suite aux dégâts des eaux débutés quatre mois après la signature du bail ; que la clause du bail exonératoire de la responsabilité du bailleur, en cas de dégâts des eaux, ne peut opérer lorsque les locaux loués sont rendus indisponibles, en tout ou en partie, du fait de désordres qui trouvent leur origine dans la vétusté de l'immeuble ou un défaut d'entretien qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire.



Le tribunal a ensuite retenu la responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires, pour défaut d'entretien conjugué à la vétusté de l'immeuble, au motif notamment que les désordres au dessus de l'escalier ont cessé à la suite de l'intervention du plombier mandaté par le syndic de l'immeuble, hors la présence de l'expert ; qu'il est possible d'en déduire que les travaux effectués à la demande du syndic sur les parties communes de l'immeuble ont permis de résorber « une partie du préjudice », ce qui confirme que la vétusté de ces parties est également à l'origine des dégâts des eaux et que le syndicat a été défaillant dans la gestion de l'entretien des parties communes, ce qui constitue une faute.



Sur la responsabilité de la SCI U PRINCIPIU, le tribunal a également jugé que cette société avait commis une faute en n'entretenant pas ses parties privatives correctement, aux motifs que, selon le rapport d'expertise du 30 août 2016, « la première cause à l'origine des dégâts principaux est une dégradation de la tuyauterie d'évacuation de la douche de l'appartement du cinquième étage appartenant à la SCI U PRINCIPIU ' la connexion de cette tuyauterie avec la colonne de descente étant devenue défaillante, la majeure partie de l'eau de la douche s'écoulait à l'extérieur de la colonne de descente et ruisselait à l'extérieur de la colonne sur quatre étages, jusqu'à son pied situé dans le faux plafond de la salle de réunion de la société MA SANTE FACILE » ; que l'expert « ne peux que constater que les écoulements provenaient de canalisations situées en parties communes, même s'ils étaient dus, selon ce plombier, à des désordres en amont situés dans des parties privatives » ; qu'il résulte de ces seules constatations, que la SCI U PRINCIPIU a commis une faute en n'entretenant pas ses parties privatives correctement.



Par déclaration du 23 mars 2021, la société SMA SA a relevé appel de cette décision. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/04358.



La SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, assignée par acte remis à personne morale le 17 juin 2021, contenant signification de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelant, n'a pas constitué avocat. La SCI U PRINCIPIU lui a signifié ses conclusions par acte remis à personne morale le 8 septembre 2021.



Par requête en date du 2 décembre 2020, la société MA SANTE FACILE a saisi le tribunal judiciaire de Marseille d'une requête en rectification d'erreur matérielle concernant la condamnation des parties succombantes au paiement d'une somme de 3000,00 euros au titre des frais irrépétibles.



Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal s'est déclaré incompétent au profit de la cour d'appel, saisie du litige par l'effet dévolutif de l'appel. Cette procédure transmise à la cour, a été enregistrée sous le numéro RG 21/08210.



Par requête en date du 26 novembre 2020, la SCI [Adresse 10] a saisi le tribunal judiciaire de Marseille d'une omission de statuer sur les appels en garantie formulés par la requérante à l'encontre de la SCI U PRINCIPIU et de son assureur, et contre le syndicat des copropriétaires et son assureur.



Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire s'est déclaré incompétent au bénéfice de la cour d'appel, pour statuer sur cette requête. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/08211.



Par ordonnance du 5 avril 2022, le magistrat de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l' appel de la société SMA SA, formée par la société MA SANTE FACILE, en application de l'article 524 du code de procédure civile.



Une ordonnance de clôture a été rendue dans chaque procédure le 28 mai 2024, les trois affaires étant fixées au 11 juin 2024.



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:



Vu les conclusions notifiées le 18 octobre 2021 par la SA SMA Assureur tendant à :



Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

Vu les articles L112-6 et L113-1 du Code des assurances,

Vu les articles 1240 et 1242 du Code civil,

Vu l'article 1310 du Code civil

 

Réformer partiellement le jugement déféré rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 12 novembre 2020 et ainsi statuant de nouveau :

 

A TITRE PRINCIPAL

 

Juger que les sinistres ayant affecté le local commercial donné à bail à la société MA SANTE FACILE résultent de la vétusté et du manque d'entretien des canalisations privatives et communes.

 

Juger qu'en l'état de l'origine des sinistres les garanties souscrites auprès de la SMA SA n'ont pas vocation à être mobilisées du fait de l'exclusion de garantie contractuelle figurant aux conditions particulières du contrat.

 

Rejeter toutes demandes formulées contre la SMA SA.

 

Condamner tout succombant au paiement d'une somme de 3 000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

 

A TITRE SUBSIDIAIRE

 

Juger n'y avoir lieu à condamnation solidaire.

 

Ainsi, limiter la condamnation de la SMA SA à la somme de 3 000 Euros retenue par l'expert judiciaire 

 

Déclarer la SMA SA bien fondée à opposer sa franchise contractuelle fixée à 30 % du montant du sinistre à régler avec un minimum de 0.75 fois l'indice FFB et un maximum de 7.50 fois l'indice FFB.

 

Rejeter toutes demandes formulées à l'encontre de la SMA SA au titre de l'article 700 du CPC et des dépens d'instance dont distraction au profit de Maître Françoise BOULAN, membre de la SELARL LEXAVOUE [Localité 8]

 

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

 

En cas de condamnation solidaire, condamner solidairement la SCI U PRINCIPIU et son assureur AXA à relever et garantir la SMA SA de toutes condamnations mises à sa charge tant en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens, à hauteur de 90.5% des sommes retenues.

Déclarer la SMA SA bien fondée à opposer sa franchise contractuelle fixée à 30 % du montant du sinistre à régler avec un minimum de 0.75 fois l'indice FFB et un maximum de 7.50 fois l'indice FFB.

 



Rejeter toutes demandes formulées à l'encontre de la SMA SA au titre de l'article 700 du CPC et des dépens d'instance

 

EN TOUT ETAT DE CAUSE

 

Confirmer partiellement la décision entreprise en ce qu'elle a évalué le préjudice de la société MA SANTE FACILE à la somme totale de 31 675 € se décomposant comme suit :

 

- Travaux de remise en état : 11 500 €

- Préjudice de jouissance : 14 295 €

- Frais divers : 5 880 €

 

Débouter la SCI U PRINCIPIU, AXA France IARD, la SCI [Adresse 10] et la société MA SANTE FACILE de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SMA dans le cadre de leurs appels incidents respectifs.

 

Vu les conclusions notifiées par la SCI U PRINCIPIU en date du 27 mai 2024 tendant à :



Vu l'article 1315 du code civil,

Vu l'article 1719 du code civil,

Vu les articles 1984 et suivants du code civil,

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

Vu l'article 1382 du code civil,

Vu l'article 1202 du code civil,

Vu les pièces communiquées, 

Vu la jurisprudence constante,

 

REFORMER le jugement querellé en ce qu'il a retenu le principe d'une condamnation solidaire et a :



condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SCI U PRINCIPIU à payer à la SA MA SANTE FACILE la somme de 31 675€ en réparation de son préjudice avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2016, jour de l'assignation;



condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires et la SCI U PRINCIPIU à payer la somme de 3.000 € à la « SCI [Adresse 10] »(SIC) en application de l'article 700 du code de procédure civile;

 

ET STATUANT DE NOUVEAU :

 

A titre principal,

 

JUGER qu'aucune prétendue faute de la SCI U PRINCIPIU n'est démontrée.

 

JUGER que l'expert judiciaire ne tire pas les conséquences de ses constatations et des éléments communiqués par la SCI U PRINCIPIU.

 

JUGER que la société Gestion Immobilière du Midi a manqué à ses obligations professionnelles vis-à-vis de la SCI U PRINCIPIU, 

 

JUGER que les désordres allégués proviennent de la vétusté de l'immeuble conjuguée à un manque d'entretien,

 

JUGER que les désordres sont imputables à la SCI [Adresse 10] au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 9].

 

JUGER que la SCI U PRINCIPIU n'est pas responsable des désordres causés à la société MA SANTE FACILE,

 



JUGER que les demandes de condamnations financières dirigées à l'encontre de la concluante sont injustifiées et infondées.

 

JUGER que la solidarité ne se présume pas.

 

En conséquence,

 

DEBOUTER la société MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation solidaire dirigée à l'encontre notamment de la SCI U PRINCIPIU.

 

A titre subsidiaire, si par impossible la Cour ne retenait pas une telle argumentation,

 

D'une part,

 

JUGER que les compagnies AXA et SMA venant aux droits de la SMABTP ne justifient pas ne pas couvrir le sinistre.

 

En conséquence,

 

CONDAMNER in solidum la SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], les compagnies AXA et SMA à la relever et garantir intégralement en principal, accessoires, intérêts et frais sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle.

 

D'autre part,

 

CONSTATER que la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI a manqué à ses obligations notamment de conseil et d'information.

 

JUGER que la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI n'a pas été diligente et a commis une faute dans le cadre du contrat de mandat.

 

JUGER que le comportement fautif de la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI génère directement un préjudice certain, direct et actuel à la requérante.

 

JUGER que la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI ne justifie pas avoir été diligente dans la gestion du litige avec la société MA SANTE FACILE.

 

JUGER que la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI engage sa responsabilité contractuelle à l'encontre de la SCI U PRINCIPIU.

 

En conséquence,

 

JUGER recevable et bien fondée la SCI U PRINCIPIU en son appel en garantie à l'encontre de la Société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI 

 

CONDAMNER la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI à relever et garantir intégralement la SCI U PRINCIPIU de toute condamnation qui pourrait être prise à son encontre, en principal, intérêts, frais, et accessoire, sur le fondement la responsabilité contractuelle.

 

Et encore

 

CONDAMNER in solidum à la relever et garantir intégralement en principal, accessoires, intérêts et frais sur le fondement, d'une part, de la responsabilité quasi délictuelle, par la SCI [Adresse 10], LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 9], LES COMPAGNIES AXA ET SMA et, d'autre part, de la responsabilité contractuelle par la société GESTION IMMOBILIERE DU MIDI.

 

En tout état de cause,

 

PRONONCER d'éventuelles condamnations hors taxe, la société MA SANTE FACILE étant une société anonyme assujettie à la TVA.

 

REDUIRE à de plus justes proportions les demandes de condamnations financières dirigées à l'encontre de la SCI U PRINCIPIU.

 

DEBOUTER tout concluant de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SCI U PRINCIPIU.

 

En outre,

 

CONDAMNER la Société MA SANTE FACILE à payer à la S.C.I U PRINCIPIU la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

CONDAMNER la société MA SANTE FACILE aux dépens de l'instance distraits au profit de Maître Joseph MAGNAN qui affirme en avoir pourvu.



Vu les conclusions notifiées le 20 octobre 2021 par la SA MA SANTÉ FACILE tendant à :



Vu le bail du 30 août 2012,

Vu le rapport d'expertise du 17 octobre 2017,

Vu les articles 1719 et suivants du code civil

Vu les articles 1382 et suivants du code civil

Vu l'ensemble du dossier



DEBOUTER la société SMA de toutes ses demandes, fins et conclusions



RECEVOIR la société MA SANTÉ FACILE en toutes ses demandes, fins et conclusions,



La déclarer bien fondée



En conséquence,

REFORMER partiellement le jugement déféré rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 12 novembre 2020 et statuant à nouveau :



A TITRE PRINCIPAL:



CONDAMNER solidairement la société SCI [Adresse 10], LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 9] et la SCI U PRINCIPIU ainsi que les assureurs AXA et SMA à régler à la société MA SANTÉ FACILE, la somme de 65 959 euros à titre de dommages- intérêts,



CONDAMNER solidairement la société SCI [Adresse 10], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 9] et la SCI U PRINCIPIU, ainsi que les assureurs AXA et SMA, à lui régler des intérêts de retard aux taux légal sur les sommes qui lui seront allouées, ces intérêts courant à compter du 23 novembre 2016, date de délivrance de la dernière des assignations,



A TITRE SUBSIDIAIRE, au cas où la Cour d'appel déciderait de l'absence de solidarité entre les défendeurs :



CONDAMNER d'une part le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 9] et d'autre part la SCI U PRINCIPIU ainsi que leurs assureurs à régler à la société MA SANTÉ FACILE, la somme de 65 959 euros à titre de dommages-intérêts, ladite somme étant répartie entre elles proportionnellement au partage de responsabilités préconisé par l'expert judiciaire dans son rapport du 17 octobre 2017,



EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER solidairement la société SCI [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] et la SCI U PRINCIPIU, ainsi que les assureurs AXA et SMA à régler à la société Ma Santé Facile la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement les parties défenderesses en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Laurence KORST (B0807), conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Vu les conclusions notifiées le 16 juillet 2021 par la SCI [Adresse 10] tendant à :



Vu le bail commercial 30 mars 2012,

Vu les articles 1147, 1719, 1720 et l'article 1240 du code civil,



DEBOUTER la SMA de son appel et CONFIRMER le jugement rendu le 12 novembre 2020 en ce qu' il a condamné la SMA à relever et garantir le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de toute condamnation prononcée à son encontre,

INFIRMER le jugement rendu en ce qu' il a condamné la SCI [Adresse 10], in solidum avec le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SCI U PRINCIPU à payer à MA SANTE FACILE 31.675 €, en réparation de son préjudice, 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,



Subsidiairement,

CONDAMNER solidairement la SCI U PRINCIPIU et son assureur AXA, LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et son assureur SMA à relever et garantir la SCI [Adresse 10] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,



CONDAMNER solidairement la SCI U PRINCIPIU et son assureur AXA, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et son assureur SMA à verser 5000,00 € à la SCI [Adresse 10] en compensation des frais irrépétibles exposés,



CONDAMNER solidairement la SCI U PRINCIPIU et son assureur AXA, le syndicat des copropriétaires et son assureur SMA aux entiers dépens incluant les frais d' expertise judiciaire exposés par la SCI [Adresse 10] à laquelle ils devront être remboursés.



Vu les conclusions notifiées le 6 août 2021 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] tendant à :



I Sur la condamnation du Syndicat des copropriétaires :

 

A titre principal,

 

RECEVOIR son appel incident,

 

INFIRMER le jugement du 12 novembre 2020, en ce qu'il a condamné solidairement le Syndicat à payer solidairement la somme de 31.675 € au titre de la réparation du préjudice subi par la Société MA SANTE FACILE,

 

Statuant à nouveau,

 

DEBOUTER la société MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation à l'égard du syndicat des copropriétaires,

 

A titre subsidiaire,

 

Si par impossible, la Cour confirmait la condamnation du Syndicat,

 

RECEVOIR son appel incident,

 

INFIRMER le jugement du 12 novembre 2020 en ce qu'il a condamné le Syndicat à payer in solidum la somme de 31.675,00 € au titre de la réparation du préjudice subi par la Société MA SANTE FACILE,

 

Statuant à nouveau,

 



DEBOUTER la société MA SANTE FACILE de sa demande de condamnation solidaire ou in solidum qui ne pourra pas être prononcée, 

 

LIMITER le montant du prétendu préjudice provenant des parties communes à la somme de 3000,00 €, conformément au rapport d'expertise,



CONFIRMER le jugement du 12 novembre 2020 en ce qu'il a condamné la compagnie SMA SA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires. 

 

II Sur la condamnation de la compagnie SMA SA à relever et garantir :

 

Si par impossible, la Cour d'appel d'Aix en Provence confirmait le jugement sur la condamnation du Syndicat,

 

CONFIRMER le jugement du 12 novembre 2020 en ce qu'il a condamné la compagnie SMA SA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires, 

 

En tout état de cause, 

 

CONDAMNER la société SMA SA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000,00 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens. 

Vu les conclusions notifiées par AXA France IARD le 23 juillet 2021 tendant à :



REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 12 novembre 2020 en ce qu'il a :



Condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SCI U PRINCIPIU à payer à la SA MA SANTE FACILE la somme de 31. 675, 00 € en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2016, jour de l 'assignation,



Condamné la compagnie AXA France IARD et la société Gestion Immobilière du Midi à relever et garantir la SCI U PRINCIPIU de toutes les condamnations prononcées à son encontre,



Condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SCI U PRINCIPIU à payer la somme de 3.000, 00 € à la SCI [Adresse 10] en application de l 'article 700 du Code de procédure civile,



Condamné in solidum la SCI [Adresse 10], le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SCI U PRINCIPIU aux dépens de la présente instance,



REJETÉ le surplus des demandes,



ORDONNÉ l'exécution provisoire de la présente décision,



STATUANT A NOUVEAU,



A TITRE PRINCIPAL,



JUGER que les désordres ayant affecté les locaux de la SCI [Adresse 10], donnés à bail à la SA MA SANTE FACILE, proviennent de la vétusté et du défaut d'entretien de l'immeuble,



JUGER que l'expert n'a pas tiré les conséquences de ses constatations à l'égard de la SCI U PRINCIPIU,



JUGER qu'aucune faute n'a été commise par la SCI U PRINCIPIU,



REJETER toute demande formulée à l'encontre de la SCI U PRINCIPIU,



A TITRE SUBSIDIAIRE,

LIMITER le préjudice de la SA MA SANTE FACILE à la somme de 31 .675,00 €,



JUGER n'y avoir lieu à solidarité,



LIMITER le montant des condamnations mises à la charge de la SCI U PRINCIPIU à

la somme de 28.600,00 € retenue par l'expert judiciaire,





JUGER que les désordres allégués par la société MA SANTE FACILE proviennent de la vétusté et du défaut d'entretien de l'immeuble,



JUGER que le Syndicat des copropriétaires a manqué aux obligations lui Incombant en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

JUGER que la société GIM a manqué aux obligations lui Incombant en vertu du mandat de gestion conclu avec la SCI U PRINCIPIU,



JUGER que la défaillance dont elle a fait preuve est à l'origine, ou à tout le moins, a contribué à l'aggravation du préjudice allégué par la SA MA SANTE FACILE,



CONDAMNER solidairement la Société GIM, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] et son assureur, la SMA SA, à relever et garantir la Compagnie AXA de toutes les éventuelles condamnations prononcées à son encontre en sa qualité d'assureur de la SCI U PRINCIPIU,



EN TOUT ETAT DE CAUSE,



CONDAMNER tout succombant à verser à la compagnie AXA la somme de 3.500,00€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, distraits au profit de Me Jean-Mathieu LASALARIE, Avocat sur son affirmation de droit.

 

MOTIVATION :



Sur la jonction des procédures :



La cour étant saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel principal de la société SMA SA et des appels incidents formés notamment par la SA MA SANTE FACILE et la SCI [Adresse 10], les requêtes en rectification d'erreur matérielle et en omission de statuer formées par ces dernières n'ont pas lieu d'être examinées séparément. Il convient dès lors, dans un souci de bonne administration de la justice, de joindre les procédures ouvertes sous les numéros RG 21/ 04358, 21/ 08210 et 21/ 08211, sous le numéro RG 21/ 04358 et de statuer par un même arrêt.



Sur la nature de l'arrêt:



La SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, assignée par acte remis à personne morale le 17 juin 2021, contenant signification de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelant, n'a pas constitué avocat. En application de l'article 473 du code de procédure civile, l'arrêt sera réputé contradictoire . 



Sur la saisine de la cour:



A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.









Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ou même « juger »lorsqu'elles s'analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.



Au fond :



La SA MA SANTE FACILE recherche la responsabilité contractuelle de son bailleur, la SCI [Adresse 10], sur le fondement des articles 1719 et suivants du code civil, pour manquement à son obligation de délivrance et de garantir la jouissance paisible des lieux loués. Elle recherche également la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la SCI U PRINCIPIU sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance 2016 -131 du 10 février 2016, en soulignant , d'une part, l'état de vétusté avancé des canalisations communes , constaté par l'expert, et l'inertie de la SCI U PRINCIPIU qui a attendu plusieurs mois avant de faire réparer la fuite d'eau provenant de la canalisation de son appartement.



La SCI [Adresse 10] , bailleresse de la société MA SANTE FACILE, sollicite la confirmation du jugement sur la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et la garantie due par son assureur SMA SA, en ce que des infiltrations, selon le rapport d'expertise, trouvent leur origine dans des canalisations qui sont des parties communes. En revanche, elle conclut à son infirmation en ce qu'il a retenu sa responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance ou d'assurer la jouissance paisible des lieux loués, malgré la clause du contrat de bail qui prévoit que le preneur, tenu de s'assurer contre tout dommage résultant notamment des dégâts des eaux, renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur « d) en cas de dégâts des eaux causés aux lieux loués et aux objets mobiliers, matériels et march