Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 10 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 10 OCTOBRE 2024



N° 2024/573 









Rôle N° RG 23/15965 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMLCN







S.C.I. [N]-BEAUDUSSEL





C/



S.A.R.L. ETABLISSEMENTS [C] PERE ET FILS

S.A.R.L. ETABLISSEMENTS [M] [C] ET SES FILS





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ



Me Elie MUSACCHIA





Me Françoise BOULAN de la SELARL LX 





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de NICE en date du 07 décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00336.





APPELANTE



S.C.I. [N]-BEAUDUSSEL 

dont le siège social est situé [Adresse 3]



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE, plaidant



INTIMEES



S.A.R.L. ETABLISSEMENTS [C] PERE ET FILS

dont le siège social est situé [Adresse 7]



représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Denis DEUR de l'ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR, avocat au barreau de GRASSE, plaidant



S.A.R.L. ETABLISSEMENTS [M] [C] ET SES FILS

dont le siège social est situé [Adresse 4]



représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Marc PHILIPS de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocat au barreau de GRASSE







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 03 septembre 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, M. PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE



La famille [C] exerce depuis trois générations une activité de plomberie au [Adresse 7], à [Localité 6], par l'intermédiaire de la société à responsabilité limités (SARL) Etablissement [M] [C] et ses Fils et de la SARL Etablissement [C] et Fils. 



La SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils a acheté à M. [Z] [E] l'immeuble, siège de son activité, actuellement cadastré section KT n° [Cadastre 1]. L'acte authentique de vente, en date du 14 février 1949, précisait notamment que la société acquéreuse (aurait) le droit, conformément aux prescriptions du cahier des charges de division du tènement immobilier du vendeur, rédigé le 23 décembre précédent, de couvrir ... la partie de cour ... fermée par un portail ... se trouvant au Nord de l'immeuble A ... pour la transformer en local, entrepôt ou tous autres usages' à condition d'obtenir les autorisations nécessaires notamment celles des propriétaires voisins, M. [E] déclarant à cet effet déléguer tous ses droits, tels qu'ils résultent des droits et conventions antérieurs, sans prendre de responsabilité personnelle à ce sujet. 



Ladite partie de cour a ainsi été transformée en hangar. 



Le 6 février 1986, SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils a consenti un bail commercial à la SARL Etablissement [C] et Fils, nouvellement constituée (le même mois), pour poursuivre l'activité familiale de plomberie. Ce contrat de location, renouvelé les 24 octobre 1995 et 30 avril 1998, porte notamment sur deux locaux à usage d'atelier ainsi qu'un bureau d'accueil et comptabilité dans la cour à droite et un grand entrepôt au fond de la cour en ¿ sous-sol, dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 7]. 



Par acte authentique en date du 3 septembre 2003 la SCI [N]-Beaudussel a acquis la parcelle limitrophe cadastrée KT [Cadastre 2], bâtie d'un immeuble sur lequel est adossé le hangar précité ainsi que d'une maison. L'entrée de ce bien est situé [Adresse 5] à [Localité 6]. 



Souhaitant faire procéder au ravalement de la façade de son immeuble, elle a, par lettre recommandée en date du 2 janvier 2023 mis en demeure la SARL Etablissement [C] et Fils de procéder à la démolition du hangar, qualifié d'illicite, puis l'a fait assigner, le 10 février suivant, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux mêmes fins. 



La SARL Etablissement [C] et Fils a elle-même fait assigner la SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils aux fins de la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre. 



Par ordonnance contradictoire en date du 7 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

- ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 23/1368 et 23/336 ; 

- rejeté les demandes de la SCI [N]-Beaudussel ;

- condamné la SCI [N]-Beaudussel à payer à la SARL Etablissement [C] et Fils et la SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Il a notamment considéré que la preuve d'une possession trentenaire continue, paisible, publique et non équivoque était rapportée par les défenderesses. 

 

Selon déclaration reçue au greffe le 28 décembre 2023, la SCI [N]-Beaudussel a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

 

Par dernières conclusions transmises le 24 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau : 

- déboute la SARL Etablissement [C] et Fils et la SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils de toutes leurs demandes ; 

- condamne in solidum la SARL Etablissement [C] et Fils et la SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils à supprimer le hangar prenant appui sur la façade de sa maison située [Adresse 5], à [Localité 6], au vu du constat d'huissier rédigé le 19 mai 2022, à leurs frais exclusifs, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard dans l'exécution, passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- condamne in solidum la SARL Etablissement [C] et Fils et la SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils à lui payer la somme de 5 000 euros sur la base de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj sur son offre de droit. 



Par dernières conclusions transmises le 31 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Etablissement [C] et Fils sollicite de la cour : 

- à titre principal, qu'elle confirme l'ordonnance entreprise et condamne la SCI [N]-Beaudussel aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de la mise en cause de la SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils, ainsi qu'au paiement à son profit d'une indemnité de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- subsidiairement, qu'elle condamne la SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils à la relever et garantir de toutes condamnations, y compris de faire, susceptibles d'être prononcées à son encontre et à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par dernières conclusions transmises le 22 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise et condamne la SCI [N]-Beaudussel au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Maître Françoise Boulan, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 25 juin 2024. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de démolition du hangar



Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.



L'acte authentique de vente du 14 février 1949, constituant le titre de propriété de la SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils, stipulait que la société acquéreuse (aurait) le droit, conformément aux prescriptions du cahier des charges de division du tènement immobilier du vendeur, rédigé le 23 décembre précédent, de couvrir ... la partie de cour ... fermée par un portail ... se trouvant au Nord de l'immeuble A ... pour la transformer en local, entrepôt ou tous autres usages' à condition d'obtenir les autorisations nécessaires notamment celles des propriétaires voisins, M. [E] déclarant à cet effet déléguer tous ses droits, tels qu'ils résultent des droits et conventions antérieurs, sans prendre de responsabilité personnelle à ce sujet. 



Il s'évince des attestations versées aux débats que cette opération de couverture, a été réalisée, par la société précitée, dans les suites immédiates de cette acquisation puisque madame [G] [K] précise que le hangar litigieux, ainsi créé, existait déjà en 1959 lors de (son) installation alors que madame [I] [O], dont il n'est pas contesté que la famille a toujours résidé au [Adresse 7], indique que le passage Ouest a toujours existé tel (qu'il est) aujourd'hui, la famille [C] l'utilisant comme entrepôt et atelier et ce, même avant la fermeture du passage commun rejoignant le [Adresse 8]. 







Ledit hangar existait donc depuis plus de 60 ans avant que la SCI [N]-Beaudussel n'en sollicite la démolition, par le truchement de son conseil, le 2 janvier 2023, en sorte que les intimés sont bien fondés à se prévaloir de l'accord, à tout le moins tacite, de madame [L], auteur des consorts [N], laquelle ne s'est jamais plainte de sa présence avant de céder son immeuble le 20 janvier 1987. Il convient incidemment de souligner que les consorts [N] ne s'en sont pas davantage offusqués avant d'apporter leur immeuble à la SCI [N]-Beaudussel le 3 septembre 2003 et que cette dernière s'en est accomodée durant plus de 19 ans. 



La vraisemblance d'un accord, à tout le moins tacite, donné par Mme [L] permet donc de considérer que l'illicéité du trouble allégué n'est pas établie avec l'évidence requise en référé. 



Il en est incidemment de même du trouble allégué puisque l'appelante le caractérise comme l'impossibilité de rénover et ravaler la façade Sud de son immeuble, opération pour laquelle elle bénéficie d'une subvention de 34 779 euros de la part de la Région, la Métropole [Localité 6] Côte d'Azur et l'Anah. Or l'attestation d'impossibilité technique, du 20 février 2024 de M. [S] [Y] [X], qu'elle verse aux débats, est contredite par celle établie le 9 avril suivant par M. [J] qui propose deux solutions permettant la pose d'un échaffaudage sans démolition de la toiture. 



Ce deuxième avis technique est par ailleurs conforté par le fait que la façade Nord de l'immeuble sis [Adresse 7] (parcelle KT n° [Cadastre 1]), située en vis-à-vis de celle de l'appelante et sur laquelle est également appuyé le toit en tuile litigieux, a été ravalée dans les années 1990, sans démonter le hangar, comme en attestent l'attestation rédigée par Mme [R] [D], ancienne responsable du conseil syndical de la Cité Mari, résidant dans les lieux, mais aussi les photographies jointes aux deux procès-verbaux de constat, établis les 19 mai 2022 et 28 février 2023, par maîtres [V] [T] et [W] [A], commissaires de justice. 



L'ordonnance entreprise sera dès lors confirmée, par substitution de motifs, en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de démolition de la SCI [N]-Beaudussel.

 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la SCI [N]-Beaudussel aux dépens et à payer à la SARL Etablissement [C] et Fils et la SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SCI [N]-Beaudussel, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. 



Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimée les frais non compris dans les dépens, qu'elles ont exposés pour leur défense. Il lui sera donc alloué, à chacune, une somme de 2 500 euros en cause d'appel.



La SCI [N]-Beaudussel supportera en outre les dépens de la procédure d'appel distraits au profit de Maître Françoise Boulan, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocats associés, sur son affirmation de droit. 

 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Condamne la SCI [N]-Beaudussel à payer à la SARL Etablissement [M] [C] et ses Fils la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI [N]-Beaudussel à payer à la SARL Etablissement [C] et Fils la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la SCI [N]-Beaudussel de sa demande sur ce même fondement ; 



Condamne la SCI [N]-Beaudussel aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



 La greffière Le président