Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 10 octobre 2024

ARRET 

N°





SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5]





C/



[U]













CJ/SGS/VB/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DIX OCTOBRE 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/00140 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I6VK 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS





PARTIES EN CAUSE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] représenté par son syndic la SARL I-MOBILIA, dont l'établissement principal est situé [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Lucie GOMES de la SELARL LEXJURISMO, avocat au barreau de SENLIS





APPELANT



ET



Madame [I] [U]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Assignée à domicile le 23/02/2024





INTIMEE





DEBATS :



A l'audience publique du 13 juin 2024, l'affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière assistée de M. [L] [T], greffier stagiaire.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 10 octobre 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





*

* *



DECISION :



Mme [I] [U] est propriétaire d'un bien immobilier au sein de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1] à [Localité 3] (60), cadastré section AB numéro [Cadastre 2], composé d'un lot numéro 1027 correspondant à un appartement de type F4, et d'un lot numéro1039, correspondant à une cave. 



Se prévalant de divers impayés, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sise [Adresse 1] à [Localité 3] (60), représenté par son syndic, la SARL I-Mobilia, a fait assigner Mme [U] par exploit de commissaire de justice délivré le 13 juin 2023, devant le président du tribunal judiciaire de Senlis, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de la voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété. 



Par jugement réputé contradictoire du 13 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Senlis statuant selon la procédure accélérée au fond a condamné Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 3 338,99 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, à valoir à titre provisionnel sur l'arriéré de charges de copropriété et fonds de travaux pour la période du ler trimestre 2022 au deuxième trimestre 2023, celle de 1 195,36 euros s'agissant des provisions pour charges et fonds de travaux pour les deux derniers trimestres de l'année 2023 outre 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 



Suivant déclaration du 29 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a interjeté appel de la décision entreprise. 



Par ses dernières conclusions signifiées le 22 février 2024, il demande à la cour 



- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires la seule somme de 3 338,99 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, à valoir à titre provisionnel sur l'arriéré de charges de copropriété et fonds de travaux pour la période du 1er trimestre 2022 au deuxième trimestre 2023, la somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. 

- de confirmer ledit jugement en ce qu'il a condamné Mme [U] à régler la somme de 1 195,36 euros au titre des appels de fonds et fonds de travaux à échoir pour les deux derniers trimestres 2023. 

- statuant à nouveau, condamner Mme [U] à lui payer la somme de 5 366,09 euros au titre du solde des charges de copropriété, comprenant le décompte de charges 2019, 2020, 2021 et 2022 échues, avec intérêt légal à compter du 17 février 2021 sur la somme de 3 276,42 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus, la somme de 2 002,78 euros pour les sommes dues au titre du fonds de travaux (provisions échues), 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont distraction en vertu de l'article 699 du code de procédure civile. 



Il expose que le président du tribunal a estimé qu'il ne lui était pas justifié de l'entièreté de la créance car le décompte qui avait été actualisé au 1er avril 2023 et produit aux débats présentait une reprise de solde au 1er janvier 2022 non expliquée. Il indique qu'il produit les appels de fonds, décomptes définitifs (décomptes charges réelles) et procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes ou les budgets démontrant le bien-fondé de sa demande. 



Sur les provisions échues pour fonds de travaux qui ont été réclamées par le syndicat des copropriétaires, il expose que le tribunal a limité les condamnations à la somme de 3 338,99 euros alors qu'il disposait de l'ensembles des procès-verbaux d'assemblée générale et des appels de fonds. Il soutient que le tribunal a omis de vérifier qu'il avait été produit au débat les décomptes de charges réelles. Il indique produire la copie des grands livres des années 2019 à 2022.



Mme [U], régulièrement citée à domicile le 23 février 2024, n'a pas constitué avocat. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



La clôture de la procédure est intervenue le 30 mai 2024 et l'affaire a été fixée pour être plaidée le 13 juin 2024. 



MOTIFS



Aux termes des dispositions del'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



A titre liminaire, il convient par ailleurs de relever que seuls le quantum de la condamnation au paiement de l'arriéré de charges de copropriété et fonds de travaux pour la période du 1er trimestre 2022 au deuxième trimestre 2023 et celui de la condamnation au titre des frais irrépétibles sont critiqués. Il sera donc statué sur ces deux chefs de demande. 



1. Sur l'arriéré de charges de copropriété et fonds de travaux



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.



Par ailleurs, en application de l'article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.



Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.



A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- l'avis de mutation justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [U] ;

- les procès verbaux des assemblées générales des :

* 27 juin 2019 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2018, actualisant le budget pour 2019, votant le budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, fixant le montant annuel de la cotisation au fonds de travaux et validant divers travaux,

* 29 janvier 2021 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2019, votant le budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021et fixant le montant annuel de la cotisation au fonds de travaux,

* 20 octobre 2021 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2020, votant le budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et fixant le montant annuel de la cotisation au fonds de travaux,

* 22 juin 2022 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2021, votant le budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et fixant le montant annuel de la cotisation au fonds de travaux,

- les appels trimestriels de fonds du 1er trimestre 2020 au 2ème trimestre 2023 ;

- le justificatif de la notification de la répartition des charges à Mme [U] aux 31 décembre 2019, 31 décembre 2020, 31 décembre 2021 et 31 décembre 2022 ;

- l'extrait du Grand Livre du cabinet I-Mobilia au 31 décembre 2023 justifiant la reprise de solde de 5230,23 euros au 1er janvier 2023 et attestant de l'existence d'un solde débiteur de 8125,39 euros au 31 décembre 2023 ;



- le règlement de copropriété, les mises en demeure reçues par Mme [U] le 19 février et le 26 octobre 2021 et le décompte des sommes dues. 



Il résulte de ces pièces que Mme [U] était débitrice de la somme de 5 366,09 euros au titre des charges de copropriété échues au deuxième trimestre 2023 inclus, correspondant à une reprise de solde de 3 297,04 euros au 1er janvier 2022, aux impayés du 1er trimestre 2022 au 2ème trimestre 2023 inclus soit 5 435,65, déduction faite de provisions sur charges à hauteur de 2 412,32 euros et d'une reprise de solde de 954,28 euros au crédit du compte au 1er janvier 2022.



Le bien-fondé de la créance au titre de la reprise de solde au 1er janvier 2022 est établi tant par la production des procès-verbaux d'assemblée général de 2019 à 2022 et des appels de fonds que par l'extrait du Grand Livre du cabinet I-Mobilia. 



Par ailleurs, il résulte des pièces produites que Mme [U] est également redevable de 2 002,78 euros au titre du fonds de travaux, somme arrêtée au 1er avril 2023, la reprise de solde étant bien fondée pour les mêmes motifs. 



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3] la seule somme de 3 338,99 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, à valoir à titre provisionnel sur l'arriéré de charges de copropriété et fonds de travaux pour la période du ler trimestre 2022 au deuxième trimestre 2023. 



Mme [U] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 

- 5 366,09 euros au titre du solde des charges de copropriété arrêté au deuxième trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2021 sur la somme de 3 276,42 euros et à compter de la signification de l'arrêt pour le surplus, 

- 2 002,78 euros au titre des charges du fonds de travaux arrêtées au deuxième trimestre 2023. 



2. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le premier juge a réalisé une application équitable des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en condamnant Mme [U] à verser 800 euros au syndicat des copropriétaires à ce titre. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point. 



Mme [U], partie perdante en appel, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 800 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l'appel, 



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [I] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 3 338,99 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, à valoir à titre provisionnel sur l'arriéré de charges de copropriété et fonds de travaux pour la période du ler trimestre 2022 au deuxième trimestre 2023 ; 



Le confirme s'agissant de la condamnation au titre des frais irrépétibles de première instance ; 



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,



Condamne Mme [I] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3] ; 



- la somme de 5 366,09 euros au titre du solde des charges de copropriété arrêté au deuxième trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2021 sur la somme de 3 276,42 euros et à compter de la signification de l'arrêt pour le surplus ; 

- la somme de 2 002,78 euros au titre des charges du fonds de travaux arrêtées au deuxième trimestre 2023 ; 



Condamne Mme [I] [U] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3] la somme supplémentaire de 800 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE