Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 10 octobre 2024

ARRET 

N°





[G]





C/



[C]

[E] épouse [C]













CJ/SGS/VB/DPC







COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DIX OCTOBRE 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/00182 - N° Portalis DBV4-V-B7I-I6YF 



Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS





PARTIES EN CAUSE :



Madame [M] [G]

née le 23 Juin 1975 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Gaelle DEFER, avocat au barreau de BEAUVAIS



APPELANTE



ET



Monsieur [H] [C]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Madame [X] [E] épouse [C]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés par Me Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocat au barreau d'AMIENS, 

Plaidant par Me Arnaud ANDRIEU, avocat au barreau de BEAUVAIS



INTIMES





DEBATS :



A l'audience publique du 13 juin 2024, l'affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière assistée de M. [K] [I], greffier stagiaire.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 10 octobre 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





*

* *



DECISION :



Par acte du 3mai 2023, Mme [M] [G] a fait assigner Mme [X] [E] épouse [C] et M. [H] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Beauvais, statuant en référé, aux fins qu`une entreprise de son choix soit autorisée à pénétrer sur la propriété des défendeurs pour effectuer des travaux de ravalement de sa façade pendant la durée nécessaire de ces travaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un mois en cas de refus de laisser pénétrer, passé un délai d`un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et que les défendeurs soient condamnés aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [G] a, par la suite, également sollicité du juge des référés qu'il ordonne une expertise relative aux limites de propriété et l'existence de servitudes entre elles. 



Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge des référés a débouté Mme [G] de l`ensemble de ses demandes, dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de donner acte présentées par M. et Mme [C], enjoint à Mme [G] de supprimer tout élément faisant obstacle à l'exercice, par M. et Mme [C], de leur droit de passage dans la cour cadastrée AD numéro [Cadastre 2], sous astreinte de 20 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, pendant une durée de 3 mois, à l`issue de laquelle il pourra être à nouveau statué, réservé à la juridiction des référés le pouvoir de statuer sur la liquidation de l'astreinte, condamné Mme [G] aux dépens, condamné Mme [G] à payer à M. et Mme [C] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [G] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 4 janvier 2024.



Par ses dernières conclusions signifiées le 14 mars 2024, Mme [G] demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Beauvais le 14 décembre 2023, en ce qu'elle l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, lui a enjoint de supprimer tout élément faisant obstacle à l'exercice, par M. et Mme [C], de leur droit de passage dans la cour cadastrée AD numéro [Cadastre 2], sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, pendant une durée de 3 mois, à l'issue de laquelle il pourra être de nouveau statué, en ce qu'elle a réservé à la juridiction des référés le pouvoir de statuer sur la liquidation de l'astreinte, l'a condamnée au paiement à M. et Mme [C] de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- statuant à nouveau, 

* sur le tour d'échelle, autoriser toute entreprise du choix de Mme [G] à pénétrer sur la propriété des époux [C] pendant la durée nécessaire à la réalisation des travaux de ravalement avec possibilité d'installer un échafaudage, à charge pour Mme [G] d'informer ses voisins de la date d'intervention prévue au moins une semaine avant le début des travaux et en cas de refus de laisser entrer l'entreprise mandatée afin de réaliser les travaux de ravalement, condamner les époux [C] à une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un mois courant à compter du constat par commissaire de justice de ce refus,

* sur la demande d'expertise, sur le fond, renvoyer les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent, désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction de céans avec pour mission de :

- Convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et de tous sachants, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, tout en recourant en tant que de besoin à tout sapiteur de son choix dans un domaine de compétence différente du sien, notamment d'un géomètre expert en cas de nécessité ;

- Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;

- Se rendre sur les lieux, 3 et [Adresse 3] ;

- Vérifier les actes de propriété et définir les limites de propriété ; 

- Décrire la ou les servitudes dont bénéficient tant M. et Mme [C] sur le fonds de Mme [G] que Mme [G] sur le fonds de M. et Mme [C] ; 

- en tout état de cause, trancher les difficultés relatives au droit de passage,

- Décrire et chiffrer les mesures à faire cesser les atteintes alléguées au droit de propriété revendiqué par chacune des parties, et autres éventuels préjudices constatés, afin d'éviter toute difficulté à l'avenir, 

- Donner son avis sur les préjudices subis par la requérante, et notamment sur le trouble de jouissance,

- Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, 

- Décrire les travaux à effectuer afin de mettre un terme aux atteintes aux droits de propriété,

- Préconiser toutes mesures urgentes qui s'avéreront nécessaires au cours des opérations d'expertise judiciaire afin d'éviter l'aggravation des préjudices subis par Mme [G] notamment en termes de trouble de jouissance et d'habitabilité aux frais avancés du demandeur mais à la charge de qui il appartiendra,

- Dresser rapport qui sera déposé au greffe du tribunal judiciaire de Beauvais en étant précédé au moins à l'avance d'un pré-rapport pour les dires et observations ultimes des parties,

- En tout état de cause, débouter M. et Mme [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, condamner M. et Mme [C] in solidum à payer à Mme [G] la somme de 1 500 euros à titre d'indemnité de procédure outre les dépens.



A l'appui de ses demandes, Mme [G] expose qu'elle souhaite réaliser des travaux de ravalement de la façade de son immeuble, que leur réalisation nécessite l'installation d'un échafaudage sur la propriété des défendeurs mais que ces derniers ont refusé de lui donner accès à leur propriété.



Elle soutient au visa de l'article 834 du code de procédure civile que deux conditions justifient l'octroi d'un droit sur la propriété voisine, la nécessité d'effectuer des travaux et de les réaliser depuis le fonds voisin. Elle affirme rapporter la preuve qu'elle remplit ces conditions. 



Elle conteste toute obstruction de sa part sur leur propriété notamment s'agissant de l'exercice d'un droit de passage. Elle estime qu'une expertise est nécessaire en raison de la contradiction des actes de propriété s'agissant de l'exercice du droit de passage par chaque partie. 



Par leurs dernières conclusions signifiées le 8 avril 2024, M. et Mme [C] demandent à la cour, 

- à titre principal, de confirmer l'ordonnance de référés entreprise du président du tribunal judiciaire de Beauvais du 14 décembre 2023 en ce qu'elle a débouté Mme [G] de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée à une indemnité de procédure à hauteur de 1 500 euros ainsi qu'aux entiers dépens et l'a condamnée sous astreinte à supprimer tous obstacles au droit de passage de M. et Mme [C] dans la cour cadastrée AD N°[Cadastre 2] et consécutivement débouter à nouveau Mme [G] de l'ensemble de ses demandes, consécutivement condamner Mme [G] aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à une indemnité de procédure supplémentaire au bénéfice de M. et Mme [C] à hauteur de 2 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- subsidiairement, surseoir à statuer au fond tant sur les obligations de faire que pécuniaires et avant dire droit (et/ou au visa des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile) désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction de désigner avec notamment pour mission de se rendre sur les lieux, vérifier la matérialité de ceux-ci, les titres de propriétés de chacun, les servitudes et autres droits de passage de l'ensemble des parties, de donner un avis sur les atteintes aux droits de propriété et de passage et aux préjudices revendiqués par chacune des parties notamment en termes de trouble de jouissance, de réaliser toutes constatations utiles à l'examen des prétentions de chacune des parties tant en termes de droit de passage que droit de propriété et autre tour d'échelle allégué, de concilier en tant que de besoin les parties s'il y parvient et de dresser rapport après avoir répondu à l'ensemble des dires des parties et leur avoir laissé un délai minimum d'un mois après note de synthèse, avant document conclusif. 

- désigner ainsi tel expert compétent en matière de servitudes, construction et droit de propriété, confier à celui-ci une mission neutre et objective avec notamment avis à donner sur les droits, devoirs, propriété, servitudes, passage et préjudices de chacune des parties et dire et juger que l'expert ainsi désigné le sera à la charge avancée de Mme [G], pour le compte de qui il appartiendra au titre des dépens dont le sort dépendra du fond et surseoir à statuer sur toutes autres demandes, en ce compris indemnité de procédure et dépens. 



M. et Mme [C] font valoir que Mme [G] ne justifie pas de son impossibilité de réaliser les travaux souhaités autrement qu'en installant un échafaudage sur leur fonds et que cette installation leur occasionnerait une gêne disproportionnée en ce qu'elle se situerait sur leur seul point d'accès à leur propriété. Ils exposent qu'ils ne sont pas opposés à l'exercice de ce droit d'échelle à condition que Mme [G] rapporte la preuve que les conditions soient remplies et que des précisions soient apportées sur l'intervention de l'entreprise chargée du ravalement, sur la durée et la condition de réalisation des travaux. 



Ils soutiennent ensuite que Mme [G] ne justifie pas de l`intérêt de sa demande d'expertise.





Ils affirment qu'elle ne respecte pas le droit de passage dont ils bénéficient à l'égard de sa propriété.



Ils indiquent que si une expertise était ordonnée, elle devrait être golable et se rapporter tant à l'exercice du droit de passage qu'au tour d'échelle. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



La clôture de la procédure est intervenue le 30 mai 2024 et l'affaire a été fixée pour être plaidée le 13 juin 2024. 





MOTIFS



1. Sur le tour d'échelle



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer es choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements. 



Tout propriétaire peut bénéficier d'un droit d'accès temporaire et limité au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d'une construction existante s'il lui est impossible de réaliser les travaux depuis chez lui. 



En l'espèce, Mme [G] justifie avoir fait établir un devis en 2022 en vue de la réalisation du ravalement de façade de sa maison et démontre que la pose d'un échafaudage était indispensable. Elle avait alors réalisé toutes les démarches nécessaires à l'obtention d'une autorisation de la mairie et d'une subvention. 



Il ne peut lui être opposé l'ancienneté des pièces produites qui datent de 2022 alors qu'elle a agi dès mai 2023 pour saisir le président du tribunal judiciaire de Beauvais en référé à la suite du refus opposé par ses voisins de laisser l'entreprise accéder à leur cour pour réaliser les travaux sur la partie de la façade de la maison qui jouxte la cour intérieure. 



Il ressort par ailleurs des procès-verbaux produits que la façade de la maison, et notamment le pignon donnant sur la cour appartenant à M. et Mme [C], est particulièrement délabrée : l'enduit s'effrite, la façade est fendue de haut en bas et l'huissier note qu'il existe même un écart entre deux plaques qui se séparent sur le pignon qui fait face à la cour des époux [C]. L'appui de fenêtre extérieur qui se trouve sur la façade au dessus du passage est également fendillé. 





Si la façade est délabrée depuis de nombreuses années, il ne peut être reproché à Mme [G] de vouloir réaliser les travaux nécessaires à sa remise en état alors qu'elle a acquis le bien en 2016.



Compte tenu de l'ampleur des désordres qui affectent la façade, les travaux de ravalement envisagés sont nécessaires et justifiés. 



Par ailleurs, s'agissant du pignon bordé par la cour de M. et Mme [C], dès lors qu'il est indispensable d'installer un échafaudage pour réaliser les travaux, il n'existe aucune autre solution que de le mettre dans la cour comme en attestent le cadastre et les procès-verbaux produits puisque le pignon donne directement dans la cour des intéressés. 



Il n'existe pas de disproportion entre la gêne occasionnée par la réalisation des travaux et l'utilité des travaux devenus indispensables compte tenu des fentes présentes sur le pignon et de l'effritement de l'enduit. 



Les travaux étaient initialement prévus pour deux mois mais concernaient l'ensemble de l'enduit de la maison. Il ne sera pas nécessaire de laisser un échafaudage sur le pignon bordé par la cour de M. et Mme [C] pendant toute la durée des travaux sur toutes les façades. 



Les intéressés ne seront ainsi privés que temporairement de la possibilité de garer leur véhicule dans la cour. 



Dans ces conditions, il convient, par infirmation de l'ordonnance entreprise, d'accorder à Mme [G] une servitude de tour d'échelle comprenant l'autorisation de pénétrer sur la propriété de M. et Mme [C] aux fins de faire procéder aux travaux de ravalement par une entreprise qualifiée, d'installer un échafaudage, des bâches, outils et matériaux nécessaires à l'accès des ouvriers, à la réalisation des travaux, ainsi qu'au respect des prescriptions de sécurité, 



L'obligation résultant de la servitude du tour d'échelle à la charge de M. et Mme [C] sera assortie d'une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un mois courant à compter du constat par commissaire de justice de ce refus.



Il appartiendra à Mme [G] d'informer M. et Mme [C] au moins 21 jours à l'avance de la date de début des travaux, par lettre simple et par lettre recommandée avec avis de réception.



En outre, la durée des travaux ne devrait pas excéder huit semaines, hors intempérie éventuelle dûment justifiée et il appartiendra à Mme [G] de remettre les lieux en l'état à l'issue des travaux. 



Le délai de réalisation des travaux sera fixé à un an à compter de la présente décision.



2. Sur l'exercice du droit de passage de M. et Mme [C] sur la propriété de Mme [G]



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 





Il ressort de l'acte d'acquisition de leur bien immobilier par M. et Mme [C] en 1996 qu'ils bénéficient d'un droit de passage à pied, avec une brouette ou une voiture à bras dans la cour cadastrée section AD numéro [Cadastre 2] qui fait partie des parcelles dont est propriétaire Mme [G]. Ce droit de passage est également mentionné dans l'acte authentique de vente de son bien immobilier à Mme [G]. 



M. et Mme [C] produisent par ailleurs un procès-verbal de constat du 21 juillet 2023 qui constate la présence d'une barrière retenue par un parpaing à l'entrée de la cour interdisant l'accès au sous-sol des époux [C].



L'ordonnance sera ainsi confirmée en ce qu'elle a enjoint à Mme [G] de supprimer tout élément faisant obstacle à l'exercice, par M. et Mme [C], de leur droit de passage dans la cour cadastrée AD numéro [Cadastre 2], sous astreinte de 20 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, pendant une durée de 3 mois, à l`issue de laquelle il pourra être à nouveau statué, réservé à la juridiction des référés le pouvoir de statuer sur la liquidation de l'astreinte.



3. Sur la demande d'expertise



Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 



Une mesure d'expertise peut être ordonnée en référé pour un motif légitime si l'action au fond sous-tendant la demande n'est pas manifestement vouée à l'échec et que la mesure est légalement admissible, utile et améliore la situation probatoire des parties. 



En l'espèce, Mme [G] sollicite la mise en oeuvre d'une expertise en vue de délimiter les propriétés des parties et de déterminer l'existence éventuelle de servitudes sur ces propriétés. 



Aucun litige n'oppose cependant les parties sur les limites de leurs propriétés respectives. 



Par ailleurs, chacun des actes de vente comporte une partie 'servitude' qui détermine les conditions d'exercice de droits de passage pour les uns et les autres. 



L'acte de propriété de M. et Mme [C] ne prévoit pas de servitude s'agissant de leur cour en façade sur la [Adresse 6] alors que Mme [G] pensait en bénéficier car l'acte de vente de sa maison en prévoit une. 



Un éventuel litige sur l'existence d'une servitude sur la cour, non spécifié en l'état, supposerait l'interprétation des actes en question sans que l'expertise sollicitée ne puisse améliorer la situation probatoire des parties qui ne peuvent que se prévaloir du contenu des actes de vente respectifs dont elles disposent. 



Dès lors que l'utilité de la mesure d'instruction sollicitée n'est pas démontrée, il convient de confirmer l'ordonnance qui a rejeté la demande de Mme [G].



Par ailleurs, dès lors que les pièces produites ont permis à la cour de solutionner le litige, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer au fond tant sur les obligations de faire que pécuniaires et avant dire droit et d'expertise formée à titre subsidiaire par M. et Mme [C]. 



4. Sur les autres demandes 



Compte tenu de l'issue du litige, il convient d'infirmer l'ordonnance s'agissant du sort des dépens et des demandes au titre des frais irrépétibles. 



Dès lors qu'il est fait droit à une part des demandes de chacune des parties, il convient de dire que chacune conservera la charge des dépens par elle exposés et de les débouter de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant de la procédure devant le juge des référés comme de la procédure d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a débouté Mme [M] [G] de sa demande relative au tour d'échelle et condamné cette dernière au paiement des dépens et d'une indemnité au profit de M. [H] [C] et Mme [X] [E] épouse [C] ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Accorde à Mme [M] [G] une servitude de tour d'échelle comprenant l'autorisation de pénétrer sur la propriété de M. [H] [C] et Mme [X] [E] épouse [C] aux fins de faire procéder aux travaux de ravalement par une entreprise qualifiée, d'installer un échafaudage, des bâches, outils et matériaux nécessaires à l'accès des ouvriers, à la réalisation des travaux, ainsi qu'au respect des prescriptions de sécurité, 



Dit que l'obligation résultant de la servitude de tour d'échelle à la charge de M. [H] [C] et Mme [X] [E] épouse [C] sera assortie d'une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un mois courant à compter du constat par commissaire de justice de ce refus ; 



Dit qu'il appartiendra à Mme [M] [G] d'informer M. [H] [C] et Mme [X] [E] épouse [C] au moins 21 jours à l'avance de la date de début des travaux, par lettre simple et par lettre recommandée avec avis de réception ;



Dit que la durée des travaux ne devra pas excéder huit semaines, hors intempérie éventuelle dûment justifiée et qu'il appartiendra à Mme [M] [G] de remettre les lieux en l'état à l'issue des travaux ; 



Dit que le délai de réalisation des travaux sera fixé à un an à compter de la présente décision ;



Rejette la demande subsidiaire de sursis à statuer et d'expertise formée par M. [H] [C] et Mme [X] [E] épouse [C] ; 



Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés et déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant de la procédure devant le juge des référés comme de la procédure d'appel.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE