Cour d'Appel · CHAMBRE EXPROPRIATIONS — 10 octobre 2024

ARRET RENDU PAR LA



COUR D'APPEL DE BORDEAUX



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Le : 10 Octobre 2024





CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS



N° de rôle : N° RG 22/04128 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M337









S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE MUREINE



c/



ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMÉNAGEMENT (EPA) [Localité 4] EURATLANTIQUE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT





















Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



à :





Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.



Le 10 Octobre 2024



Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

 

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L' EXPROPRIATION, a, dans l'affaire opposant :



S.C.I. MUREINE représentée par ses gérants en exercice [M] [S] et [U] [S]

[Adresse 1] - [Localité 4]



représentée par Maître Eric VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX





Appelante d'un jugement rendu le 07 juillet 2022 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d'appel en date du 05 août 2022,



à :



ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMÉNAGEMENT (EPA) [Localité 4] EURATLANTIQUE représenté par sa directrice générale, Mme [B] [Z]

[Adresse 5] - [Localité 4]



représenté par Maître Mélissa RIVIERE substituée par Maître Damien DELLA-LIBERA, avocats au barreau de BORDEAUX







COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Régionale des Finances Publiques - [Adresse 6] - [Localité 4]



Comparant en la personne de Monsieur [F] [X], inspecteur divisionnaire des finances publiques.



Intimés,













Rendu l'arrêt réputé contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 19 juin 2024 devant :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseillère,



Greffier lors des débats : François CHARTAUD



 

en présence de Monsieur [F] [X], inspecteur divisionnaire, 



et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.





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FAITS ET PROCÉDURE :



La société civile immobilière Mureine était propriétaire de la parcelle cadastrée section DL n° [Cadastre 2] située [Adresse 3] à [Localité 4].



Cette parcelle est située dans la zone d'aménagement concerté '[Localité 4] [Adresse 10] [Adresse 11]', dont la réalisation a été déclarée d'utilité publique par arrêté préfectoral du 31 mars 2014, prorogé le 13 février 2019, qui a autorisé l'établissement public à caractère industriel et commercial Etablissement Public d'Aménagement (ci-après EPA) [Localité 4]-Euratlantique à acquérir, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les parcelles et immeubles nécessaires à la réalisation de l'opération.



Une ordonnance du 19 juin 2020 a déclaré la parcelle DL n°[Cadastre 2] immédiatement expropriée pour cause d'utilité publique au profit de l'EPA [Localité 4]-Euratlantique.



L'expropriant a notifié son offre d'indemnisation à la société Mureine par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 mars 2021, puis, en raison du refus de l'expropriée le 30 mars suivant, a saisi la juridiction de l'expropriation de la Gironde par mémoire reçu au greffe le 21 mai 2021.



Le juge de l'expropriation s'est transporté sur les lieux le 22 novembre 2021 puis a statué ainsi qu'il suit :

- fixe les indemnités revenant à la société civile immobilière Mureine, pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section DL n°[Cadastre 2] située [Adresse 3] à [Localité 4], aux sommes suivantes :

- indemnité principale : 1.410.000 euros

- indemnité de remploi : 142.000 euros ;

- condamne l'établissement public à caractère industriel et commercial Etablissement Public d'Aménagement [Localité 4] Euratlantique à payer à la société civile immobilière Mureine la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déboute la société civile immobilière Mureine pour le surplus ;

- condamne l'établissement public à caractère industriel et commercial Etablissement Public d'Aménagement [Localité 4] Euratlantique aux dépens.



La société Mureine a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 5 août 2022.



***



L'appelante a déposé, par message RPVA du 4 novembre 2022, son mémoire et la totalité de ses pièces, qui ont été notifiés le 15 novembre suivant au commissaire du gouvernement et au conseil de l'EPA [Localité 4] Euratlantique, qui s'était constitué le 7 septembre 2022.

Ces documents ont été reçus le 18 novembre 2022.



La société Mureine y demande à la cour, au visa des articles L. 321-1 et suivants du code de l'expropriation, de :

- infirmer le jugement rendu par la juridiction de l'expropriation de la Gironde le 7 juillet 2022 en ce qu'il a fixé à 1.410.000 euros l'indemnité principale et à 142.000 euros l'indemnité de remploi revenant à la société civile immobilière Mureine pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section DL n°[Cadastre 2] située [Adresse 3] à [Localité 4] ;

- fixer l'indemnité totale de dépossession du bien immobilier situé [Adresse 3] [Localité 4] sur la parcelle cadastrée DL n° [Cadastre 2], appartenant à la société Mureine représentée par ses gérants en exercice, Monsieur [M] [S] et Monsieur [U] [S], comme suit :

- indemnité principale : 2.417.000 euros

- indemnité de remploi : 242.700 euros

soit une indemnité totale de dépossession de 2.659.700 euros ;

- condamner l'Etablissement Public d'Aménagement [Localité 4] Euratlantique à payer à la société Mureine la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l'Etablissement Public d'Aménagement [Localité 4] Euratlantique aux frais de la procédure et aux dépens.



***



L'EPA [Localité 4] Euratlantique a déposé son mémoire et ses pièces le 2 février 2023. Ils ont été notifiés le jour-même au commissaire du gouvernement et à l'appelante, lesquels les ont reçus le 3 février et le 6 février 2023.



L'intimé y demande à la cour, au visa des articles L. 321-1, L. 322-2 et R. 311-9 du code de l'expropriation, de :

- déclarer la société Mureine mal fondée en son appel et l'en débouter ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué rendu le 7 juillet 2022 par la juridiction de l'expropriation de la Gironde ;

- fixer, ainsi que l'a reconnu le jugement attaqué, les indemnités de dépossession du bien immobilier situé [Adresse 3], [Localité 4], sur la parcelle cadastrée section DL n°[Cadastre 2], dues à la société Mureine, représentée par ses associés-gérants, Messieurs [U] et [M] [S], comme suit : 

- indemnité principale : 1.410.000 euros 

- indemnité de remploi : 142.000 euros ;

- débouter la société Mureine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause, au titre de la procédure d'appel,

- condamner la société Mureine à régler à l'EPA [Localité 4] Euratlantique la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Mureine aux dépens.



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L'intimé a déposé un deuxième mémoire accompagné de trois nouvelles pièces le 16 février 2024.



L'appelante a déposé un deuxième mémoire accompagné de deux nouvelles pièces le 5 avril 2024.



Ils ont été notifiés le 19 février 2024 pour le premier et le 5 avril 2024 pour le second et ont été reçus respectivement les 20 et 21 février 2024 pour le premier et le 11 avril 2024 pour le second.



Le commissaire du Gouvernement n'a pas déposé de mémoire.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



1. Sur la date de référence et l'usage effectif du bien



L'article L. 322-2 du code de l'expropriation dispose : 

« Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. 

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique (') » 

 

En vertu des dispositions de l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.



Il est constant que la parcelle expropriée est située dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, de sorte que, par application de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence est la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé.



La ZAD au sein de laquelle est située la parcelle objet du litige a été créée par décret du 3 mai 2012 et renouvelée par arrêté préfectoral du 26 mai 2016, date prise en considération par le premier juge.

Toutefois, un nouvel arrêté préfectoral, produit aux débats par [Localité 4] Euratlantique, a renouvelé cette ZAD pour une durée de 6 ans le 3 mai 2022.





Il convient donc de retenir cette dernière date comme étant la date de référence pour l'estimation du bien, ce qui est d'ailleurs proposé par les parties.

A cette date, le bien exproprié est classé en zone UP-27 du Plan local d'urbanisme de [Localité 4] Métropole, soit en zone urbaine de projet, d'aménagement et de renouvellement urbain « OIN [Adresse 11] » ; entièrement bâti, il était à usage mixte commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble et d'habitation aux étages, et libre d'occupation au jour du transfert de propriété.



Le juge de l'expropriation le décrit ainsi :

« La parcelle est située dans le [Adresse 10] de [Localité 4], [Adresse 11], actuellement en cours de réaménagement et destiné à devenir à terme le nouveau quartier d'affaires de la métropole, à proximité immédiate de la gare TGV et de son pôle intermodal (train/tram/bus), à l'angle des rues [Adresse 9] et [Adresse 8].

Elle est entièrement construite d'un immeuble, élevé en R+2 sur rez-de-chaussée, en moellons et pierre de taille sous enduit - en assez bon état au rez-de-chaussée sur la [Adresse 9] et très abîmé sur le surplus - et toiture en tuiles récemment refaite sur charpente en bois, avec côté [Adresse 9] des menuiseries en PVC avec double vitrage et volets battants en fer, deux portes d'entrée au rez-de-chaussée et deux fenêtres au premier étage dont l'une porte-fenêtre avec balcon en ferronnerie, et côté [Adresse 8] des menuiseries en bois avec simple vitrage et volets battants en bois, deux portes métalliques et des ouvertures murées en rez-de-chaussée et six fenêtres au premier étage dont trois avec volets.

Côté [Adresse 9], la grande porte d'entrée en fer blindée ouvre au rez-de-chaussée sur un sas d'entrée, un vestiaire, une petite pièce et un WC, puis une salle

principale à usage de bar/discothèque avec bar surélevé disposant d'un comptoir en zinc, et salon en haut d'un escalier métallique, ainsi que des sanitaires - 2 WC et un lavabo - et une réserve avec sol en béton, outre une issue de secours côté [Adresse 8] ; l'ensemble, en état moyen, dispose de la VMC, le sol est carrelé, les murs et plafonds sont peints. La petite porte d'entrée en aluminium sur la rue ouvre sur une cage d'escalier privative menant à l'appartement en duplex du premier étage ; l'escalier est en pierre peinte et débouche sur un dégagement qui ouvre à droite, côté [Adresse 9], sur deux chambres au sol en parquet stratifié, dont l'une avec porte-fenêtre et l'autre avec fenêtre, une salle d'eau attenante à la première avec douche à l'italienne et fenêtre sur l'autre rue ; côté gauche, côté [Adresse 8], on trouve un salon/séjour avec trois fenêtres, parquet stratifié, éclairage par spots intégrés et cuisine ouverte avec îlot central, puis deux chambres, deux salles de bain et deux WC indépendants ; en face de l'escalier, l'appartement dispose de WC séparés, d'une buanderie puis d'un escalier en bois peint qui mène au second étage à une dernière chambre mansardée sur environ la moitié de sa surface avec charpente apparente et climatisation réversible, éclairée par deux fenêtres de toit ; l'ensemble de l'appartement est en très bon état et récemment rénové, le chauffage est électrique.

Côté [Adresse 8], une porte d'entrée en aluminium ouvre sur une entrée avec carreaux de ciment au sol et escalier en bois et rambarde en ferronnerie, qui mène à un palier privatif ouvrant sur un appartement situé au premier étage de l''immeuble. Il dispose de la climatisation réversible et est constitué, d'Ouest en Est, d'un dégagement mansardé, d'un WC indépendant mansardé, d'une chambre avec fenêtre de toit, d'un salon/séjour mansardé avec cuisine, îlot central, trois fenêtres de toit et deux grandes verrières de toit anti UV, athermiques et autonettoyantes, puis d'un dégagement, d'une salle de bain mansardée avec fenêtre de toit, douche à l'italienne et baignoire, d'une chambre avec fenêtre de toit, puis d'une troisième chambre mansardée avec poutres apparentes, deux fenêtres de toit, un espace dressing et une salle d'eau attenante. L'ensemble est en très bon état et rénové récemment.»



2. Sur l'indemnité principale



La société Mureine fait grief au jugement déféré d'avoir retenu, pour l'évaluation du bien litigieux, le principe de la comparaison par vente en bloc alors, explique l'appelante, que les locaux présentant les caractéristiques de l'immeuble exproprié sont rares et que le seul terme de comparaison utile proposé par le commissaire du gouvernement en première instance n'était pas pertinent puisqu'il concernait un immeuble en état vétuste.



L'appelante demande à la cour de procéder à une évaluation séparée de la partie commerciale et de la partie habitation du bien litigieux.



Toutefois, la société Mureine produit au soutien de sa démonstration un rapport d'expertise amiable dont les termes de comparaison proposés ne sont pas soutenus par la production des actes qui y sont relatifs ou la mention des références de leur publication, qu'il s'agisse de locaux commerciaux ou d'appartements.

Or il est constant en droit que de tels termes de comparaison doivent être écartés puisqu'ils ne permettent pas à la cour de connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions.



C'est de plus par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le juge de l'expropriation a observé que, en effet, le terme de comparaison proposé par le commissaire du gouvernement était en son principe intéressant puisqu'il s'agissait d'un immeuble situé dans le même quartier ([Adresse 7]) et à usage mixte de commerce de club privé pour adultes en rez de chaussée et appartements aux étages, le tout de surfaces comparables, mais présentant un état dégradé. Or il est établi par les photographies versées aux débats ainsi que par le descriptif des lieux inséré au jugement entrepris, que les appartements dont il s'agit ont été récemment rénovés et sont en excellent état.



Dès lors, le jugement du 7 juillet 2022 sera confirmé en ce qu'il a retenu que la proposition de l'expropriant, supérieure à la valeur de ce terme de comparaison, devait être considérée comme satisfactoire.



La décision déférée sera également confirmée en ce qui concerne ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance;



Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel. La société Mureine, qui succombe, sera condamnée au paiement des dépens de l'appel.







PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,



Confirme le jugement prononcé le 7 juillet 2022 par le juge de l'expropriation de la Gironde.



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la société civile immobilière Mureine à payer les dépens de l'appel.





L'arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.



Le greffier, Le président,