Cour d'Appel · Chambre 2 A — 10 octobre 2024

MINUTE N° 379/2024 

































Copie aux avocats 



Copie aux parties par

lettre simple



Transmis par courriel

au médiateur



Le 10 octobre 2024



La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03669 - 

N° Portalis DBVW-V-B7H-IFHQ



Décision déférée à la cour : 29 Septembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar





APPELANTE et INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT :



L'UNION POUR LA GESTION DES ETABLISSEMENTS DES CAISSES D'ASSURANCE MALADIE D'ALSACE - UGECAM, prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 2]



représentée par Me Marion BORGHI, Avocat à la cour

plaidant : Me Thomas BLOCH, Avocat au barreau de Strasbourg





INTIMÉE et APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :



L'Association AVENIR DU [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal,

ayant siège [Adresse 4]



représenté par Me Mathilde SEILLE, Avocat à la cour 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 05 Septembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Nathalie HERY, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE





ARRÊT avant-dire droit 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS ET PROCÉDURE

'

L'UGECAM (Union pour la gestion des établissements des caisses d'assurance maladie d'Alsace) est propriétaire à [Localité 7], au lieu-dit [Localité 5], d'un important ensemble immobilier.

'L'association Avenir du [Localité 5] a souhaité acquérir ce bien pour y établir un ensemble de résidences « autonomie, répit et tourisme social ».

Une promesse de vente a été signée par les parties le 15 juin 2021, mais les conditions suspensives n'ont pas été levées dans le délai fixé, de sorte qu'elle est devenue caduque.

Les parties ont également signé une première convention d'occupation précaire le 2 mai 2022, portant sur la période du 1er avril 2022 au 31 juillet 2022, date limite fixée pour la concrétisation de la vente.

Le délai dans lequel devait intervenir la vente ayant été prorogé jusqu'au 31 décembre 2022, une nouvelle convention d'occupation précaire a été conclue le 5 août 2022, prenant effet rétroactivement au 7 juillet 2022, pour la période allant jusqu'au 31 décembre 2022.

'

Par exploit de commissaire de justice du 16 mai 2023, l'UGECAM a fait assigner l'association Avenir du [Localité 5] en demandant son évacuation des lieux, le paiement d'une indemnité d'occupation et de provisions. 

A titre reconventionnel, l'association Avenir du [Localité 5] a demandé le paiement d'une provision. 

Par ordonnance de référé du 29 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Colmar a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent a': 

-''''''''' débouté l'UGECAM de ses demandes,

-''''''''' débouté l'association Avenir du [Localité 5] de sa demande reconventionnelle,

-''''''''' débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-''''''''' condamné l'UGECAM au paiement des dépens.



Après avoir constaté des éléments contradictoires, à savoir': 

-''''''''' un message électronique du directeur général de l'UGECAM au président de l'association, avant l'expiration de la dernière convention d'occupation précaire, lui proposant de «'basculer'» sur une nouvelle convention d'occupation avec un loyer,

-''''''''' une lettre officielle du 3 janvier 2023 aux termes de laquelle l'association Avenir du [Localité 5] demandait effectivement à l'UGECAM «la prorogation d'une convention d'occupation du site», 



-''''''''' une lettre faisant état d'une occupation sans droit ni titre adressée à la défenderesse par le conseil de l'UGECAM le 7 mars 2023, mais le procès-verbal d'une réunion du 17 mars 2023 tenue entre les patries mentionnant que': « L'UGECAM Alsace a proposé à Avenir du [Localité 5] de louer le site à raison de 4 000 euros par mois, toutes charges comprises. Il appartient à « Avenir du [Localité 5] » de rédiger un projet de convention.'»,

-''''''''' la reconnaissance par l'UGECAM, dans ses écritures du 24 août 2023, que l'indemnité d'occupation a été réglée.'

Le juge des référés a considéré, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que la contestation soulevée par l'association Avenir du [Localité 5] estimant être titulaire d'un droit d'occupation du site apparaissait sérieuse, et que la nature de la relation entre les parties nécessitait d'être analysée par le juge du fond, excluant ainsi l'existence d'un trouble manifestement illicite et partant, sa compétence.'

Il a également considéré qu'il en était de même s'agissant de la provision au titre d'une éventuelle indemnité d'occupation et du manquement invoqué par l'UGECAM à l'obligation d'assurer les locaux occupés, l'association justifiant avoir souscrit une assurance couvrant son activité professionnelle, dont la portée méritait d'être analysée. 

Concernant les dégradations survenues sur le site, il a constaté qu'elles étaient intervenues dans des locaux ne faisant pas l'objet de la convention d'occupation. 



S'agissant des demandes de provision de l'UGECAM': 

-''''''''' concernant celle relative à la facturation du coût du personnel de surveillance, il a constaté que la première convention d'occupation précaire ne comportait aucune contrepartie financière et que la seconde prévoyait la prise en charge pour la mise à disposition de l'occupant de salariés UGECAM, alors que l'association contestait que le personnel visé par la facture dépendait de l'UGECAM, 

-''''''''' concernant celle relative à des frais de remise en état, il a constaté que l'occupation de l'association n'avait pas pris fin, que le coût des travaux ne faisait pas l'objet d'un décompte détaillé et concernait un appartement ayant subi un incendie avant l'entrée dans les lieux de la défenderesse. '

Il a ainsi estimé que les demandes de provision étaient prématurées ou sérieusement contestables et que la demande d'expertise judiciaire était également prématurée. 

'

S'agissant de la demande reconventionnelle de l'association portant sur une provision de 100'000 euros destinée à rémunérer sa gestion du site, qu'elle qualifiait de gestion d'affaires, il a constaté qu'elle ne justifiait d'aucune des dépenses qu'elle affirmait avoir effectuées dans l'intérêt de l'UGECAM et a donc rejeté sa demande.

'

Le 10 octobre 2023, l'UGECAM a interjeté appel de cette ordonnance, son appel tendant à l'annulation, l'infirmation ou à tout le moins la réformation de cette décision, en ce qu'elle l'a': 

-''''''''' déboutée de sa demande à l'encontre de l'association tendant à sa condamnation, ainsi que celle de tout occupant, à évacuer les lieux occupés,

-''''''''' déboutée de sa demande au paiement de la somme de 4 000 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2023,

-''''''''' déboutée de sa demande de provisions de 2 571,26 euros et 70 000 euros,

-''''''''' déboutée de sa demande subsidiaire de voir ordonner une expertise concernant le chiffrage des travaux de remise en état,' 

-''''''''' déboutée de sa demande en paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

'

Par ordonnance du 14 novembre 2023, la présidente de la chambre a fixé d'office l'affaire à l'audience du 5 septembre 2024, en application de l'article 905 du code de procédure civile. L'avis de fixation a été envoyé le même jour. 

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PRÉTENTIONS DES PARTIES ET MOYENS

'

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 janvier 2024, l'UGECAM demande à la cour de prendre acte de la constitution de la SELARL Marion Borghi Avocat en lieu et place de la SCP Cahn et Associés, recevoir l'appel, le dire bien fondé et d'infirmer l'ordonnance du juge des référés du 29 septembre 2023. 

Et, statuant à nouveau, de': 

-''''''''' constater que l'association est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023,

-''''''''' condamner l'association à évacuer les lieux, ainsi que tout occupant de son chef,

-''''''''' le cas échéant, autoriser le concours de la force publique, 

-''''''''' condamner l'association Avenir du [Localité 5] au paiement d'une indemnité d'occupation de 4 000 euros par mois, hors charge à compter du 1er janvier 2023,

-''''''''' condamner l'association Avenir du [Localité 5] au paiement d'une provision de 2 571,26 euros,

-''''''''' condamner l'association Avenir du [Localité 5] au paiement d'une provision de 70'000 euros,

A titre subsidiaire': 

-''''''''' ordonner une expertise concernant le chiffrage des travaux de remise en état,

En tout état de cause': 

-''''''''' débouter l'association de son appel incident,

-''''''''' le rejeter et la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

-''''''''' condamner l'association Avenir du [Localité 5] aux entiers frais et dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



'

L'UGECAM fait valoir que': 

- S'agissant de l'occupation des lieux':

-'l'association Avenir du [Localité 5] ne rapporte pas la preuve du droit d'occupation dont elle se prévaut, alors que la seule convention d'occupation temporaire intervenue est expirée depuis plusieurs mois,

-'le paiement d'une indemnité d'occupation par l'association Avenir du [Localité 5] ne lui confère aucun titre,

-'le paiement d'une indemnité d'occupation, et non d'un loyer, confirme l'absence de droit et de titre,

-'alors que la convention d'occupation précaire est arrivée à son terme, l'association se prévaut de propositions de maintien dans les lieux qui lui auraient été faites, mais ne produit pas sa réponse à ces propositions et n'a formulé aucune offre de rachat, dûment financée et acceptée par l'UGECAM, 

-'l'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier depuis plusieurs mois constitue une trouble manifeste et il y a urgence à y mettre un terme. 

- S'agissant de l'absence de souscription d'un contrat d'assurance : l'avis d'échéance produit est relatif à un contrat garantissant l'activité professionnelle de l'association Avenir du [Localité 5], et non à un contrat d'assurance du bâtiment, ce qui démontre que l'association n'en a pas souscrit,'

- S'agissant des demandes de provisions : 

-'les devis présentés par la partie adverse prouvent la dégradation évoquée et l'association doit, en tout état de cause, remettre en état les lieux ce qui justifie le paiement d'une provision,

-'en cas de contestation sur le montant des travaux de remise en état, une expertise pourra être ordonnée,

-'l'association n'était effectivement pas titulaire d'un contrat au titre des locaux qui ont fait l'objet de dégradations mais s'en est approprié la jouissance et a sous-loué ces locaux, situation à l'origine de ces dégradations.

'

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 décembre 2023, l'association Avenir du [Localité 5] demande à la cour de déclarer l'appel principal mal fondé, de le rejeter et de : 

-''''''''' constater que les conditions nécessaires à l'introduction d'une procédure de référé ne sont pas réunies, 

-''''''''' constater que les indemnités d'occupation ont toutes été réglées,

-''''''''' constater que les factures produites sont réglées, annulées ou indues,

-''''''''' constater que la procédure est sans objet du fait du déménagement de l'intimée des lieux dont il est demandé l'expulsion,

-''''''''' constater que les prétentions et demandes de l'UGECAM sont infondées.

'



Et, en conséquence : 

-''''''''' débouter l'UGECAM de l'intégralité de ses demandes

-''''''''' confirmer l'ordonnance du 29 septembre 2023 du tribunal judiciaire de Colmar, mais uniquement en ce qu'elle a débouté l'UGECAM de l'intégralité de ses demandes et condamné cette dernière aux entiers dépens d'instance. 

Sur appel incident, elle demande l'infirmation de l'ordonnance du 29 septembre 2023 du tribunal judiciaire de Colmar, en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande reconventionnelle et de sa demande de condamnation de l'UGECAM au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

Et statuant à nouveau, elle demande à la cour de : 

-''''''''' constater que la gestion du site du [Localité 5] par Avenir du [Localité 5] constitue une gestion d'affaires au sens de l'article 1301 du code civil, 

-''''''''' constater que l'UGECAM s'est enrichie de la gestion d'affaires d'Avenir du [Localité 5],

'En conséquence, 

-''''''''' condamner l'UGECAM au paiement d'une provision de 63 498,93 euros à Avenir du [Localité 5], '

En tout état de cause, 

-''''''''' condamner la demanderesse aux entiers frais et dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

-''''''''' débouter l'UGECAM de toutes ses contestations et demandes. 

'

Tout d'abord, l'association Avenir du [Localité 5] fait valoir que le recours à une procédure de référé n'est pas justifié au regard des conditions posées par les articles 834 et 835 du code civil. 

En premier lieu, elle soutient qu'il n'y a pas de trouble manifestement illicite': '

- s'agissant des sommes prétendument dues au titre de l'occupation du site du [Localité 5], elle affirme que toutes les indemnités d'occupation ont été réglées conformément au montant sur lequel les parties s'étaient accordées, que ces règlements fondent le droit à l'occupation du site de l'association et que l'appelante elle-même a admis que les indemnités d'occupation avaient été réglées, 

- s'agissant de la demande d'expulsion, elle soutient avoir quitté les lieux depuis le mois de septembre 2023, 

- s'agissant de l'assurance, la preuve a été apportée de la souscription d'une assurance conforme à l'accord conclu avec l'UGECAM, couvrant les locaux occupés. Par ailleurs, dès lors qu'elle n'occupe plus les locaux, le trouble allégué au titre de l'absence de souscription d'assurance ne saurait exister,

- s'agissant des sommes prétendument dues au titre des dégâts constatés sur le site du [Localité 5], elle indique que la preuve de ce que les dégradations du site lui sont imputables n'est pas rapportée. Les dégâts constatés dans le bâtiment 3B datent d'un incendie de 2018 et sont antérieurs à son entrée en jouissance des lieux. Elle s'interroge sur la différence du coût de remise en état de l'appartement du bâtiment 3B qui s'élève à 70 000 euros selon l'UGECAM contre 7 067,36 euros sur la base des devis réalisés. Par ailleurs, des gravats ont depuis été évacués et l'association a déjà procédé à une première remise en ordre. Des travaux plus importants n'ont pas pu être réalisés en raison du refus de l'UGECAM d'y procéder. 

En second lieu, elle prétend qu'il n'y a pas de dommage imminent. Les constats d'huissier font état soit d'un état d'usure normale, soit de dégâts des eaux sans qu'il ne soit mentionné un dommage imminent, soit de dégâts plus importants résultant de l'incendie, mais déjà réalisés donc non imminents. 

En troisième lieu, elle fait valoir qu'il n'y a pas d'urgence. Elle affirme que l'absence de dommage imminent prouve l'absence d'urgence et que l'appelante ne caractérise pas de situation d'urgence. 

En dernier lieu, elle fait état de contestations sérieuses et soutient que la facture dont il est demandé le paiement a un objet qui ne concerne pas la convention d'occupation entre les parties et que la demande de provision pour réaliser des travaux est excessive et servirait à réparer des dégâts antérieurs à l'occupation des lieux. 

'

Puis, l'association Avenir du [Localité 5] invoque le caractère infondé des demandes de l'UGECAM : 

- l'association a quitté les lieux, de sorte que la demande d'expulsion n'est plus fondée, 

- la convention d'occupation met les frais de gardiennage à sa charge, de sorte que la demande de provision à hauteur de 2'571,26 euros au titre de la rémunération de la société de gardiennage mandatée par l'UGECAM n'est pas fondée, 

- il était convenu que l'association réponde des dégradations survenant pendant son occupation des locaux, à moins qu'elle ne prouve qu'elles avaient eu lieu par cas de force majeure ou par la faute de l'UGECAM. Or, les dégradations sont toutes intervenues en dehors du lieu de son activité et leur origine est soit imputable à l'UGECAM pour une période antérieure à l'occupation des locaux par l'association, soit à un cas de force majeure. En outre, l'estimation de 70 000 euros de l'UGECAM pour procéder à la réparation des dégradations sur le site n'est pas justifiée et compte tenu de son départ des lieux, le préjudice aurait pu être chiffré plus précisément. 

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Enfin, elle forme une demande reconventionnelle de provision au titre de la gestion d'affaires, et fait valoir au visa des articles 1301 et 1301-2 du code civil, qu'elle a procédé à des dépenses auxquelles elle n'était pas tenue, avec l'accord de l'UGECAM, pour assurer la sécurité du site. Elle a également pris en charge diverses dépenses d'investissement pour la réparation et la rénovation du site afin de le préserver, voire de l'améliorer.

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A l'issue des débats à l'audience du 5 septembre 2024, les parties ont été invitées à informer la cour, en délibéré, de leur accord pour qu'une mesure de médiation soit ordonnée. '

Par message transmis par voie électronique le 18 septembre 2024, l'association Avenir du [Localité 5] a accepté le principe d'une médiation et la restitution des clés du site du [Localité 5] «'éditées à ses frais durant l'occupation du site'».

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Par message transmis par voie électronique le 30 septembre 2024, l'UGECAM a donné un accord de principe à une mesure de médiation, sous réserve, préalablement à l'ouverture des opérations de médiation, de la remise des clés, laquelle n'est pas encore intervenue. 

'

SUR CE, 

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L'UGECAM conditionne sa participation à la mesure de médiation à la remise préalable des clés, à laquelle l'association Avenir du [Localité 5] a également donné son accord. '

Dans ces conditions, et en considération de l'accord des parties à la mesure de médiation proposée par la cour le 5 septembre 2024, il convient de l'ordonner, de désigner à cet effet M. [G] [J] pour y procéder dans les conditions définies dans cet arrêt et de dire que la restitution des clés du site du [Localité 5] devra intervenir au plus tard le jour de la première réunion de médiation. 

'

PAR CES MOTIFS

'

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par décision d'administration judiciaire,

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Vu l'accord des parties à une mesure de médiation':

'

ORDONNE une mesure de médiation ;

'

DÉSIGNE pour y procéder'M. [G] [J], [Adresse 3] [XXXXXXXX01] [Courriel 6] ; 

'

DIT que cette désignation est faite pour une durée de 3 mois à compter de la date de la première réunion de médiation et que ce délai pourra être renouvelé une fois pour une durée de trois mois à la demande du médiateur';

'

FIXE à 900 euros (neuf cents euros) la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui lui sera versée directement, avant la date fixée pour la première réunion'de médiation ;

'

DIT que, sauf meilleur accord, l'UGECAM et l'association Avenir du [Localité 5], devront verser chacune la moitié de cette provision, soit 450 euros (quatre cent cinquante euros)';

'

DIT que cette provision rémunérera le temps de préparation, les premiers entretiens individuels et la première réunion plénière, et que, pour le surplus, le médiateur soumettra aux parties une convention réglant les conditions matérielles et financières des réunions suivantes';

'

RAPPELLE qu'à défaut de versement intégral de la provision dans le délai prescrit, la décision de désignation du médiateur sera caduque et que l'instance se poursuivra';

'

DIT que la remise des clés du site du [Localité 5] devra intervenir au plus tard le jour de la première réunion de médiation';

'

DIT que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties';

'

DIT que le médiateur informera la cour de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière';

'

DIT qu'au terme de la médiation, le médiateur informera la cour, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues';

'

RENVOIE l'affaire à l'audience de plaidoiries du 20 février 2025';

'

RÉSERVE à statuer au fond ainsi que sur les dépens et frais exclus des dépens'; 

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DIT que le présent arrêt sera notifié aux parties, à leurs conseils et au médiateur désigné, par les soins du greffe.



La greffière, La présidente,