Cour d'Appel · 3ème Chambre — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





















R.G. : A.R.I. N° RG 22/02122 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FZZB



Minute n° 24/00302 





[P], [Z]

 C/

[C]



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Juge des contentieux de la protection de METZ

28 Juillet 2022

12-21-583

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COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE

A.R.I.



ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024







APPELANTS :



Monsieur [O] [P]

[Adresse 2] - [Localité 4]

Représenté par Me Carole PIERRE, avocat au barreau de METZ



Madame [E] [Z] épouse [P]

[Adresse 2] - [Localité 4]

Représentée par Me Carole PIERRE, avocat au barreau de METZ





INTIMÉE :



Madame [D] [C]

[Adresse 1] - [Localité 3]

Représentée par Me Antoine LEUPOLD, avocat au barreau de METZ







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier









ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 15 février 1997, Mme [D] [C] a consenti un bail d'habitation à M. [O] [P] portant sur une maison située [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 4.800 francs (731,76 euros ) outre 80 francs (12,20 euros) de provision sur charges. 



Par acte d'huissier du 21 septembre 2021, elle a fait délivrer à M. [P] et Mme [E] [Z] épouse [P] un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.



Par acte d'huissier du 2 décembre 2021, elle les a fait citer devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion sous astreinte, fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1.100 euros par mois à compter du 21 novembre 2021, les voir condamner solidairement à lui verser à titre provisionnel une somme de 47.300 euros et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [P] ont sollicité la limitation de la créance à la somme de 46.200 euros sur une période non prescrite et des délais de paiement. 



Par ordonnance du 28 juillet 2022, le juge des référés a : 

- déclaré recevables les prétentions de Mme [C] 

- constaté la résiliation du bail signé le 15 février 1997 entre Mme [C] et M. [P] portant sur un logement sis [Adresse 2] [Localité 4] à compter du 21 novembre 2021

- ordonné l'expulsion de M. et Mme [P] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux

- condamné M. et Mme [P] à payer solidairement à Mme [C] par provision la somme de 34.100 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du mois suivant la signification de la décision

- condamné M. et Mme [P] à payer solidairement à Mme [C] une provision de 1.100 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2021 jusqu'à libération des lieux, dit que cette indemnité est révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et que les charges pourront être régularisées sur justificatifs et que les intérêts sur les échéances impayées ne seront dus qu'à compter d'une mise en demeure

- rejeté les autres demandes

- condamné M. et Mme [P] in solidum à payer à Mme [C] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens, y compris le commandement de payer du 21 septembre 2021.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 22 août 2022, M. et Mme [P] ont interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions sauf celles ayant déclaré recevables les prétentions de Mme [C] et rejeté les autres demandes.



Par jugement du 19 mars 2024, le tribunal judiciaire de Metz a ordonné l'ouverture d'un redressement judiciaire à l'encontre de M. et Mme [P] et désigné M. [N] représentant la société MJ AIR en qualité de mandataire judiciaire.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 juin 2024, les appelants, représentés par M. [N] ès qualités de mandataire judiciaire, demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance et de : 

- juger recevables les demandes nouvelles en appel

- juger qu'il existe une contestation sérieuse justifiant l'incompétence du juge des référés au profit du juge des contentieux de la protection statuant au fond

- subsidiairement confirmer la prescription des arriérés de loyers antérieurs au 2 décembre 2018 et juger que la somme de 34.100 euros constitue la somme maximale due au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2021

- condamner Mme [C] à verser à leur mandataire judiciaire ès qualités une somme de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, 10% du loyer principal par mois de retard soit 105 euros mensuels (à ce jour 1.050 euros) et 10% pour les mois de retard à venir

- débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes

- supprimer leur condamnation au titre de l'article 700 code de procédure civile et condamner Mme [C] à verser à leur mandataire judiciaire ès qualités une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile 

- statuer ce que de droit sur les frais et dépens.



Ils exposent que l'état des lieux de sortie a été établi le 29 juin 2023, que les demandes de l'intimée se heurtent à des contestations sérieuses en raison de l'état du logement, de sa vétusté et de l'absence d'entretien, que le montant du loyer et de l'indemnité d'occupation sont excessif et que le juge des référés est incompétent pour statuer. Ils ajoutent que leurs demandes nouvelles ne sont pas irrecevables par application de l'article 566 du code de procédure civile puisqu'elles sont la conséquence d'une contestation des sommes réclamées par l'intimée. Subsidiairement, ils soutiennent que les arriérés de loyers se prescrivent par 3 ans, que le premier juge a justement retenu la prescription des loyers antérieurs au 2 décembre 2018 et fixé la somme due à 34.100 euros, qu'ils ont totalement réglée.



Ils font valoir que le dépôt de garantie aurait dû leur être restitué le 1er août 2023, que l'intimée avait connaissance de leur nouvelle adresse par le constat d'huissier et doit leur verser outre le dépôt de garantie de 800 euros, une indemnité de 10 % du loyer principal par mois de retard, soit 105 euros mensuels, ajoutant que cette demande est recevable comme étant formée pour opposer compensation et en raison de l'évolution du litige. 



Aux termes de ses dernières conclusions du 20 mars 2024, Mme [C] demande à la cour de': 

- déclarer irrecevables les demandes de fixation du loyer et de l'indemnité d'occupation à la somme de 550 euros, de restitution du dépôt de garantie et toutes demandes indemnitaires relatives à l'occupation de l'immeuble 

- confirmer l'ordonnance 

- condamner solidairement M. et Mme [P] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.



Elle expose que les appelants n'ont jamais fait état d'un prétendu trouble de jouissance ou d'insalubrité et que leurs demandes nouvelles en appel au titre de ces troubles et de la restitution du dépôt de garantie sont irrecevables. Elle soutient qu'ils n'ont pas entretenu le logement qui a été restitué avec des dégradations et sale, que le dépôt de garantie a été retenu compte tenu de l'état du logement, qu'elle n'a connu la nouvelle adresse des appelants que par leurs conclusions, qu'ils ont réglé la provision allouée par le premier juge et que leur demande nouvelle de fixation du loyer et de l'indemnité d'occupation à 550 euros est irrecevable.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la résiliation du bail



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En l'espèce il n'existe aucune contestation sérieuse sur la résiliation du bail et l'expulsion des appelants, ces derniers n'exposant aucun moyen pour contester ces dispositions de l'ordonnance et ayant libéré le logement le 29 juin 2023. En conséquence l'ordonnance est confirmée de ces chefs.



Sur les demandes de provision



Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.



S'il appartient au demandeur d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, il incombe au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. 



Il est rappelé que le fait de dire s'il existe ou non une contestation sérieuse relève de l'appréciation des pouvoirs du juge des référés et non de sa compétence , de sorte que les appelants sont déboutés de leur exception d'incompétence.



Sur la demande d'irrecevabilité formée par l'intimée, il est constaté qu'au dispositif de leurs dernières conclusions les appelants ne forment aucune demande de fixation du montant du loyer et de l'indemnité d'occupation à 550 euros, ni aucune demande indemnitaire relative à l'occupation de l'immeuble, de sorte que la demande d'irrecevabilité de ces prétentions inexistantes est rejetée.



Sur l'existence d'une contestation sérieuse, il ne ressort pas de l'état des lieux de sortie que le logement serait indécent, insalubre ou vétuste et en l'absence d'autres pièces il n'y a pas lieu de retenir l'existence d'une contestation sérieuse empêchant le juge des référés de statuer sur la demande de provision relative aux loyers impayés.



Les parties ne critiquant pas l'ordonnance en ce qu'elle a écarté les loyers antérieurs au 1er janvier 2019, ni le montant de la provision fixée par le premier juge à 34.100 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2021, cette disposition est confirmée, ainsi que celle relative à l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du contrat de bail qui a été justement évaluée par le premier juge.



Sur le dépôt de garantie



Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



En l'espèce, si les appelants ont formé en appel une demande nouvelle tendant à la restitution du dépôt de garantie avec majoration de retard, cette demande est recevable puisqu'elle est liée à la survenance d'un fait nouveau en cours de procédure d'appel, à savoir la libération des lieux loués et la remise des clés le 29 juin 2023, lequel constitue le point de départ de l'obligation de restitution du dépôt de garantie. 



Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.



Il résulte de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.



A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.



En l'espèce, il n'est pas contesté que les appelants ont versé un dépôt de garantie de 800 euros et il résulte de ce qui précède qu'ils ont été condamnés à verser une provision de 34.100 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, de sorte qu'il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir restitué le dépôt de garantie après la libération des lieux puisque sa créance excède largement le montant du dépôt de garantie. En conséquence la demande de majoration de 10% par mois est rejetée.



Sur la restitution du dépôt de garantie, il ne ressort pas de l'état des lieux de sortie que le logement a été dégradé par les locataires et l'intimée admet que la provision au titre de l'arriéré locatif lui a été intégralement versée en cours de procédure, de sorte qu'elle doit être condamnée à verser aux appelants, représentés par leur mandataire judiciaire, la somme provisionnelle de 800 euros au titre du dépôt de garantie.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. 



M. et Mme [P], partie perdante, devront supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'ils soient condamnés à verser à Mme [C] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de les débouter de leur propre demande de ce chef.

 

PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

DEBOUTE Mme [D] [C] de sa demande d'irrecevabilité des demandes de fixation du loyer et de l'indemnité d'occupation à la somme de 550 euros, de restitution du dépôt de garantie et toutes demandes indemnitaires relatives à l'occupation de l'immeuble ; 



DEBOUTE M. [O] [P] et Mme [E] [Z] épouse [P] de leur exception d'incompétence ; 



CONFIRME l'ordonnance en ce qu'elle a : 

- constaté la résiliation du bail signé le 15 février 1997 entre Mme [D] [C] et M. [O] [P] portant sur un logement et ses accessoires sis [Adresse 2] [Localité 4] et ce à compter du 21 novembre 2021

- ordonné l'expulsion de M. [O] [P] et Mme [E] [Z] épouse [P] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux

- condamné M. [O] [P] et Mme [E] [Z] épouse [P] à payer solidairement à Mme [D] [C] par provision la somme de 34.100 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du mois suivant la signification de la décision

- condamné M. [O] [P] et Mme [E] [Z] épouse [P] à payer solidairement à Mme [D] [C] une provision de 1.100 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2021 jusqu'à libération des lieux, dit que cette indemnité est révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et que les charges pourront être régularisées sur justificatifs et que les intérêts sur les échéances impayées ne seront dus qu'à compter d'une mise en demeure

- rejeté les autres demandes

- condamné M. [O] [P] et Mme [E] [Z] épouse [P] in solidum à payer à Mme [D] [C] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens, y compris le commandement de payer du 21 septembre 2021 ; 



Y ajoutant, 



CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à M. [N] ès qualités de mandataire judiciaire de M. [O] [P] et Mme [E] [Z] épouse [P], la somme provisionnelle de 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; 



DEBOUTE M. [O] [P] et Mme [E] [Z] épouse [P] de leurs demandes tendant à dire qu'il existe une contestation sérieuse sur les demandes de l'intimée et de majoration du dépôt de garantie ; 



CONDAMNE solidairement M. [O] [P] et Mme [E] [Z] épouse [P] aux dépens; 



DEBOUTE M. [O] [P] et Mme [E] [Z] épouse [P] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE solidairement M. [O] [P] et Mme [E] [Z] épouse [P] à verser à Mme [D] [C] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT