Cour d'Appel · 3ème Chambre — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 23/00743 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F56P

Minute n° 24/00303





[V]

 C/

[C]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 27 Février 2023, enregistrée sous le n° 1122001145

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024









APPELANT :



Monsieur [I] [V]

[Adresse 1]

Représenté par Me Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ





INTIMÉ :



Monsieur [Z] [C]

[Adresse 2]

Représenté par Me Paul HERHARD, avocat au barreau de METZ





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL,Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier







ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.















EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er avril 2013, M. [I] [V] a consenti un bail à M. [Z] [C] portant sur un studio meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 366 euros et la somme de 94 euros au titre des charges.

 

Par acte d'huissier du 14 décembre 2022, il l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes de 2.616,37 euros au titre des charges impayées et 2.000 euros au titre du moral, outre une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement réputé contradictoire du 27 février 2023, le tribunal a débouté M. [V] de ses demandes de régularisation des charges, de dommages et intérêts et d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamné aux dépens.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 24 mars 2023, M. [V] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.



Aux termes de ses dernières conclusions du 25 juin 2023, il demande à la cour d'infirmer le jugement, de'débouter M. [C] de l'intégralité de ses demandes et le condamner à lui payer les sommes de 4.559,53 euros au titre des charges locatives et 2.000 euros au titre du préjudice moral, outre une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel. 



Il soutient que la responsabilité de l'intimé est engagée sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 applicable à un logement meublé, qu'au titre des exercices 2014 à 2021, celui-ci a réglé des provisions sur charges pour un montant total de 9.024 euros alors que la régularisation des charges s'élève à la somme de 13.583,53 euros et qu'il doit lui verser la somme de 4.559,53 euros. Il souligne qu'un courrier de régularisation des charges et les pièces ont été adressés annuellement au locataire qui n'a rien versé malgré les mises en demeure, que le premier juge a à tort estimé que les charges récupérables n'étaient pas suffisamment justifiées et conclut à l'infirmation du jugement. Il expose que l'intimé n'use pas du logement de manière paisible et modérée, que sa consommation d'eau a augmenté de manière considérable entre 2014 et 2021, que cette attitude fautive l'a mis dans l'impossibilité de régler les charges de copropriété, que le syndic a saisi directement ses comptes et qu'il s'est retrouvé dans une situation financière compliquée, sollicitant des dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.



Par acte du 23 juillet 2023 remis à étude, l'appelant a fait signifier la déclaration d'appel et les conclusions à l'intimé qui n'a pas constitué avocat dans le délai légal.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2024.



Le 16 mai 2024, M. [C] a constitué avocat et sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture ainsi que la réouverture des débats. Par ordonnance du 23 mai 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté ses demandes.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la régularisation des charges



Selon l'ancien article 1134 du code civil (devenu article 1103) applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



Les dispositions d'ordre public des articles 23-5 à 25-18 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 sur le fondement desquelles la condamnation de l'intimée est sollicitée, sont applicables aux logements meublés qui constituent la résidence principale du locataire (article 23-5).



L'article 25-10 de la même loi dispose que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail':

1° soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges

2° soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou régularisation ultérieure. Le montant du forfait des charge est fixé en fonction des montant exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.



En l'espèce, aux termes du bail conclu entre les parties pour la location d'un studio meublé, «'le loyer s'élève à 366 euros, les charges à 94 euros. (augmentation possible)'». Il ressort de cette formulation que les parties ont convenu d'une somme forfaitaire et non d'une provision sur charges dont la régularisation n'est pas prévue au contrat de bail, de sorte qu'il ne peut y avoir de réclamation au titre d'une régularisation annuelle comme allégué. Il n'est ni justifié ni même allégué qu'en cours de location, l'appelant a sollicité une augmentation de la somme contractuellement fixée et il ressort de son décompte que l'intimé s'est acquitté de la somme mensuelle de 94 euros prévue par le contrat, le montant réclamé étant uniquement constitué par la différence entre les charges réelles et la somme versée. En conséquence, l'appelant doit être débouté de sa demande en paiement au titre de la régularisation des charges et le jugement est confirmé.



Sur les dommages et intérêts



L'ancien article 1147 du code civil (devenu article 1231-1) applicable au litige, dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



En l'espèce, l'intimé n'ayant pas l'obligation de payer les sommes réclamées du chef de la régularisation des charges, il n'est démontré aucune inexécution fautive et les allégations de l'appelant relatives à un défaut d'usage paisible du logement ne sont étayées par aucune pièce objective. En particulier, il n'est pas démontré que l'augmentation des sommes dues au titre de la consommation d'eau est imputable à l'intimé, étant observé que les décomptes produits font apparaître une somme globale pour la copropriété répartie par tantième et non en fonction de relevés propres à chaque logement. C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté le bailleur de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement est confirmé.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



L'appelant qui succombe en appel, est condamné aux dépens d'appel et débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions';



Y ajoutant,



CONDAMNE M. [I] [V] aux dépens d'appel';



DEBOUTE M. [I] [V] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';



LE GREFFIER LE PRESIDENT