Cour d'Appel · 3ème Chambre — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 23/00802 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F6DK

Minute n° 24/00288





[F]

 C/

[U]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de THIONVILLE, décision attaquée en date du 07 Mars 2023, enregistrée sous le n° 20/000901

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024









APPELANTE :



Madame [W] [F]

[Adresse 2]

Représentée par Me Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ





INTIMÉE :



Madame [S] [U] épouse [X]

[Adresse 1]

Représentée par Me Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-003015 du 24/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier







ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS ET PROCEDURE 



Par acte d'huissier du 28 septembre 2020, Mme [W] [F] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Thionville Mme [S] [U] épouse [X] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail les liant, ordonner l'expulsion de la défenderesse de l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] et de la voir condamner au paiement de la somme de 5.113,73 euros au titre de l'arriéré locatif au 31 janvier 2022, d'une indemnité d'occupation mensuelle de 743,39 euros à compter du 1er février 2022 et d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [X] qui s'est opposée à ces prétentions, a demandé au tribunal d'enjoindre la bailleresse de justifier des charges locatives 2015, 2016, 2017, 2018 et 2021 et remettre les quittances de loyers de 2016 à mars 2022 et de la condamner au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Après avoir invité par jugement avant dire droit du 22 juillet 2022 Mme [F] à produire le décompte annuel des charges locatives pour les années 2018, 2020 et 2021 et les justificatifs y afférents, le tribunal a, par jugement du 7 mars 2023 : 

- débouté Mme [F] de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et indemnité d'occupation

- débouté Mme [F] de sa demande au titre de l'arriéré locatif 

- débouté Mme [X] de sa demande tendant à enjoindre à Mme [F] de remettre les quittances de 2016 à mars 2022 

- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

- condamné Mme [X] aux entiers dépens de 1'instance.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 3 avril 2023, Mme [F] a interjeté appel du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail, de ses demandes subséquentes en expulsion et indemnité d'occupation, de sa demande au titre de l'arriéré locatif et de ses autres demandes.



Aux termes de ses dernières conclusions du 26 juin 2023, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement et de :

- dire et juger que le loyer actuel doit être fixé à une somme mensuelle de 801,75 euros plus 30 euros de charges

- condamner Mme [X] à lui régler une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive 

- condamner Mme [X] à lui régler une somme de 3.526,18 euros au titre de l'arriéré locatif issu de la réévaluation du loyer sur 5 années

- condamner Mme [X] à lui régler une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.



L'appelante expose qu'un bail d'habitation a été signé entre les parties au mois d'août 2007 pour la location de l'appartement, que l'intimée ne lui a pas restitué l'original de ce document en dépit de trois mises en demeure, qu'en 2020 la dette de loyer s'élevait à 6.450,51euros, que des règlements sont intervenus près d'une année après la délivrance de l'assignation alors que l'arriéré était de 14.124,41 euros et que la mauvaise foi et la résistance abusive de l'intimée ont été pour elle source de frais conséquents. Elle soutient que le loyer a été révisé en 2012 puis en 2017, mais que cette dernière révision n'a jamais été acceptée par la locataire, que le loyer devrait désormais s'élever à 801,75 euros outre 30 euros de charges et que sur une période de 5 ans la somme due de ce chef est de 3.526,18 euros. 



Aux termes de ses dernières conclusions du 25 août 2023, Mme [X], demande à la cour de : 

- dire irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes formées par Mme [F] pour la première fois devant la cour d'appel de Metz tendant à obtenir la révision du loyer

- condamner Mme [F] à lui verser une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel et demandes abusifs

- condamner Mme [F] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens d'instance et d'appel. 

- pour le surplus, confirmer le jugement en toutes ses dispositions.



Elle soutient au visa de l'article 564 du code de procédure civile, que les demandes de révision du loyer sont irrecevables comme étant nouvelles en appel, que la demande de révision ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, n'en est ni l'accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire et n'est pas destinée à opposer compensation, à faire écarter les prétentions adverses ou à faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Subsidiairement sur le fond, elle soutient qu'en première instance, l'appelante a admis que le montant actuel du loyer s'élevait à la somme de 743,39 euros de sorte qu'elle a renoncé à se prévaloir de la révision du loyer mentionnée dans son courrier du 25 mai 2017, que le loyer ne peut être révisé chaque année que si le contrat de location comporte une clause de révision, qu'en l'absence de bail écrit, celui-ci semble verbal ce qui exclut toute clause de révision, ajoutant que selon l'article 17-1 de la loi Alur, la révision du montant du loyer ne peut être rétroactive et ne s'applique qu'à partir de la date de la demande et que les calculs de l'appelante sont incompréhensibles et injustifiés. Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, l'intimée prétend que l'appel est particulièrement abusif comme la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive alors que l'appelante est à l'initiative de l'instance et de l'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le loyer



Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En application des articles 70 et 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.



En application de l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si le fondement juridique est différent.



En l'espèce, devant le premier juge, les prétentions de Mme [F] avaient pour objet la résiliation du contrat de location, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d'un arriéré de loyer, de sorte que la demande en appel de paiement d'un arriéré locatif relatif à la révision annuelle de ce loyer tend aux mêmes fins que les demandes initiales et est recevable.





Sur le fond, selon l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. 



La révision doit être prévue par le contrat de bail. Le seul fait, pour un preneur à bail verbal, de payer sans protester un loyer augmenté par le bailleur ne saurait caractériser une renonciation de ce preneur à se prévaloir des dispositions de l'article 17-1 alinéas 1 et 2.



En l'espèce, si les parties admettent avoir conclu un bail, elles s'opposent en revanche sur l'existence d'un contrat écrit et l'appelante qui s'en prévaut ne produit pas de contrat de bail écrit, étant précisé que ses courriers faisant état de ce document sont d'une valeur probante insuffisante. Elle ne démontre pas davantage la réalité d'un accord sur la révision du loyer et le fait que la locataire se soit acquittée d'un loyer plus élevé lorsque la propriétaire le lui a demandé par lettre du 17 juin 2012, n'est pas de nature à caractériser une renonciation à se prévaloir de l'absence de clause d'augmentation, étant observé qu'elle n'a pas appliqué la nouvelle indexation réclamée par courrier du 25 janvier 2017.



En conséquence, Mme [F] est déboutée de la demande de fixation du montant du loyer révisé et de paiement d'un arriéré de loyers constitué par le seul rappel d'indexation. Le jugement est confirmé.



Sur les dommages et intérêts



L'exercice d'une action ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol, l'appréciation inexacte que l'une des parties fait de ses droits ne constituant pas une faute susceptible d'engager sa responsabilité à ce titre. Par ailleurs la simple affirmation du caractère abusif de la demande ne peut suppléer la nécessaire démonstration et justification du préjudice allégué.

 

En l'espèce, les procédures de première instance et d'appel ont été initiées par l'appelante, de sorte que leur introduction ne peut être reprochée à l'intimée et il n'est démontré aucun comportement abusif, ni résistance abusive alors que l'appelante est déboutée de ses demandes. En conséquence la demande de dommages et intérêts formée par Mme [F] est rejetée.



Sur les demandes de l'intimée pour appel et demandes abusives, le fait d'interjeter appel est à lui seul insuffisant pour caractériser un abus et il n'est pas établi que ce recours a été exercé avec malice, mauvaise foi ou encore qu'il résulte d'une erreur grave. Il n'est pas plus démontré que la demande de dommages et intérêts de l'appelante procède d'un excès et qu'elle a causé un préjudice à l'intimée qui n'en fait pas état. En conséquence l'intimée est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.



Sur les autres demandes



Selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

 

En l'espèce si l'appelante a visé dans sa déclaration d'appel les dispositions du jugement l'ayant déboutée de ses différentes demandes, elle ne forme aucune prétention au dispositif de ses conclusions relatives à la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Il s'ensuit que la cour n'a pas à statuer de ces chefs et ne peut que confirmer les dispositions susvisées.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



L'appelante, partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'elle soit condamnée à verser à l'intimée la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de la débouter de sa propre demande de ce chef. 



PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

DEBOUTE Mme [S] [U] épouse [X] de sa fin de non recevoir ; 



CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [W] [F] de ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion, d'indemnité d'occupation, de paiement d'un arriéré locatif, débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [S] [U] épouse [X] aux dépens de première instance ; 



Y ajoutant,



DEBOUTE Mme [W] [F] de sa demande de fixation du montant du loyer à la somme de 800,75 euros plus 30 euros de charges et de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



DEBOUTE Mme [S] [U] épouse [X] de sa demande de dommages et intérêts pour appel et demandes abusifs ;



CONDAMNE Mme [W] [F] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE Mme [W] [F] à payer à Mme [S] [U] épouse [X] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



DEBOUTE Mme [W] [F] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT