Cour d'Appel · 2e chambre civile — 10 octobre 2024

ARRÊT n°



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 10 OCTOBRE 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/06189 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QBZ4



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 DECEMBRE 2023 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS 

N° RG 23/00360





APPELANT :



Monsieur [J] [B]

né le 22 Novembre 1971 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me BERAL substituant Me Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS





INTIMEE :



Madame [V] [H]

née le 14 Février 1960 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Murielle MOLINE, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-012184 du 15/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)





Ordonnance de clôture du 18 Juin 2024



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 17 avril 2009 M [J] [B] a donné à bail à Mme [V] [H] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 4] Moyennant un loyer mensuel de 470 € outre 30 € de provisions sur charges.



Des loyers étant demeurées impayées, M [J] [B] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 15 février 2023 à Mme [V] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif de 4000 €.



Ce commandement étant demeuré infructueux, M [J] [B] a fait assigner par exploit du 23 mai 2023 Mme [V] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes ses conséquences.



Par ordonnance de référé du 5 décembre 2023 le juge des contentieux de la protection a :

-Déclaré recevable en la forme les demandes de M [J] [B] à l'encontre de Mme [V] [H].

-Constaté l'existence d'une contestation sérieuse concernant les demandes au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, de l'expulsion, de la condamnation provisionnelle de la locataire au paiement des loyers échus et indemnités d'occupation échues.

-Dit en conséquence n'y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de M [J] [B] à l'encontre de Mme [V] [H] tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et à sa condamnation provisionnelle au paiement des loyers échus et indemnités d'occupation échues.

-Ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert M. [L] [D] avec mission de :

Convoquer les parties

Se rendre sur les lieux

Décrire des désordres affectant le bien loué

En déterminer les causes

Décrire et chiffrer l'intégralité des travaux à intervenir pour y remédier tant sur la partie privative que les parties communes

Déterminer et évaluer le troubles de jouissance subie et le préjudice subi par Mme [V] [H], en chiffrer le montant

Provoquer les observations des parties

Faire toutes remarques utiles à la résolution du présent litige.



Par déclaration du 18 décembre 2023 M [J] [B] a relevé appel de cette décision.



Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément référé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions M [J] [B] demande à la Cour de :

-Infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a constaté l'existence d'une contestation sérieuse concernant l'acquisition de la clause résolutoire, la condamnation provisionnelle de la locataire au paiement des loyers échus et indemnité d'occupation

Statuant à nouveau

-Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation du 17 avril 2009 par l'effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail

-Condamner Mme [V] [H] à payer à M [J] [B] 5748 € au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de décembre 2023

-Condamner Mme [V] [H] à payer à M [J] [B] 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.



À l'appui de ses demandes il fait valoir que l'ensemble des désordres allégués par la locataire son de son propre fait comme cela a été confirmé par le rapport de M [D] désignés par la décision dont appel.



Il n'existe donc aucune contestation sérieuse excluant la compétence du Juge des référés de telle sorte que le commandement étant demeuré infructueux il y a lieu de constater le jeu de la clause résolutoire.



Il indique que Mme [V] [H] à quitté le logement et remis les clés le jour de l'expertise de telle sorte que l'expulsion est devenue sans objet.



Il produit le décompte des sommes dues.



Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions Mme [V] [H] demande à la Cour de :

-Confirmer l'ordonnance de référé du 5 décembre 2023

En conséquences.

-Débouter M [J] [B] de l'ensemble de ses demandes compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse concernant les demandes au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, de l'expulsion, de la condamnation provisionnelle de la locataire au paiement des loyers échus et indemnités d'occupation échues et de l'exception d'inexécution soulevée par Mme [V] [H].

À titre subsidiaire.

-Suspendre les effets de la clause résolutoire eu égard à la qualité de débiteur malheureux et de bonne foi de Mme [V] [H]

-Ooctroyer de larges délais de paiement sur la durée de 36 mois au profit des Mme [V] [H].

En tout État de cause ordonner une expertise.

-Débouter M [J] [B] de ses demandes.

-Débouter M [J] [B] de ces demandes au titre de l'article 700 du code de procédure Civile.

-Condamner M [J] [B] aux dépens.



À l'appui de ses demandes elle fait valoir que les demandes formulées par M [J] [B] devant le juge des référés se heurtent à une contestation sérieuse tenant les désordres affectant les lieux loués et l'indécence du logement.



Subsidiairement, elle indique que sa situation financière justifie que lui soient alloués les plus larges délais de paiement.



Elle ajoute que le décompte produit par l'appelant ne tient pas compte de certains versements.

 .





MOTIFS



Sur la recevabilité de l'appel.



Interjeté dans les formes et délais de la loi l'appel est recevable.



Sur les différentes demandes.



L'article 834 du Code de procédure civile stipule que «  dans tous les cas d'urgence, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l'existence d'un différend »



En l'espèce il résulte du rapport d'expertise de M. [D] que les désordres allégués par Mme [V] [H], tout comme la prétendue indécence du logement sont la conséquence du manque d'aération et d'entretien qui incombait à Mme [V] [H].



Cette dernière est donc seule responsable des désordre ou de l'indécence alléguée.



En conséquence aucune contestation sérieuse ne peut être opposée de ce fait aux demandes de M [J] [B] , de telle sorte que le juge des Référé était compétent.



La décision sera donc réformée de ce chef.



L'article 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après en commandement de payer demeurer infructueux »



En l'espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire expressément visée par le commandement qui à été signifié à la requête de M [J] [B] à Mme [V] [H]



Mme [V] [H] ne justifie aucunement avoir payé les loyers dus de telle sorte que le commandement est bien resté infructueux.



L'urgence est caractérisée par l'importance et l'ancienneté de la dette locative.



En conséquence il y a lieu de constater la résiliation du bail liant les parties et portant sur un bien à usage d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 4] au 24 juillet 2023.



Mme [V] [H] qui est demeurée dans les lieux jusqu'au 13 mars 2024 sera condamnée à payer à M [J] [B] une indemnité d'occupation courant de la date de résiliation du bail jusqu'à son départ des lieux égale au montant de loyers et des charges tels que si l'exécution du bail s'était régulièrement poursuivie.



M [J] [B] produit un décompte des sommes correspondantes pour un total de 5748 €, Mme [V] [H] ne justifie pas pour la période du décompte d'autres règlements que ceux comptabilisés.



Mme [V] [H] sera condamnée provisionnellement à payer à M [J] [B] la somme de 5748 € au titre des loyers,charges et indemnités d'occupations impayée.



Mme [V] [H] qui pour un motif fallacieux tenant à la prétendue indécence du logement s'est abstenue du règlement régulier des loyers et charges ne saurait prétendre à l'octroi de délais de paiement tenant son absence de bonne foi.



M [J] [B] a du exposer pour la défense de ses intérêts des frais irrépétibles i qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.



Mme [V] [H] sera condamnée à ce titre à lui payer la somme de 1000 €.



Mme [V] [H] qui succombe sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Reçoit l'appel de M [J] [B].



Infirme la décision entreprise et statuant à nouveau.



Constate la résiliation du bail liant les parties et portant sur un bien à usage d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 4] au 24 juillet 2023.



Condamne par provision Mme [V] [H] à payer à M [J] [B] la somme de 5748 € au titre des loyers,charges et indemnités d'occupations impayée.



Condamne Mme [V] [H] à payer à M [J] [B] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



Déboute les partie de leurs demandes plus amples ou contraires.



Condamne Mme [V] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.



Le greffier La présidente