Cour d'Appel · 2ème Chambre — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /24 DU 10 OCTOBRE 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/00411 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FKIR 



Décision déférée à la cour : 

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00246, en date du 09 novembre 2023, 



APPELANT :

Monsieur [I] [K] [S], 

né le 21 janvier 1981 à [Localité 4] (54) domicilié [Adresse 2]

Représenté par Me Sarah NETIENNE, avocat au barreau de NANCY



INTIMÉE :

S.A. BATIGERE HABITAT, 

société anonyme d'HLM à conseil d'administration immatriculée au RCS de NANCY sous le numéro 645 520 154 ayant son siège social [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Marie-laurence FOLMER, avocat au barreau de NANCY





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 19 Septembre 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, 

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;



A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 10 Octobre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Selon acte du 23 octobre 2020, M. [I] [K] [S] a conclu avec la société Batigère, devenue Batigère Grand-Est, un contrat de bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] (54) moyennant un loyer mensuel de 309,04 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 115,59 euros.



Par acte du 22 septembre 2022, la société Batigère a fait signifier à M. [K] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 211,46 euros, au titre des loyers et charges impayés.



Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2023, dénoncé au représentant de l'Etat dans le département le 16 janvier 2023, la société Batigère a fait assigner M. [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Nancy qui a, par jugement du 9 novembre 2023 :

- déclaré la société Batigère recevable en ses demandes de résiliation,

- constaté que le bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], est résilié de plein droit à la date du 23 novembre 2023,

- ordonné en conséquence à M. [K] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés,

- dit qu'à défaut pour M. [K] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus

tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, la société Batigère pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer,

- rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné M. [S] [K] à payer à la société Batigère la somme de 5 944,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 août 2023,

- condamné M. [K] [S] au paiement en deniers ou quittance d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs,

- dit que cette indemnité d'occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement de M. [K] [S], conformément aux clauses du bail et à chaque fois que la législation l'autorisera,

- condamné M. [K] [S] à verser à la société Batigère la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [K] [S] aux dépens de l'instance, lesquels comprendront les coûts du commandement du 22 septembre 2022 et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration enregistrée le 1er mars 2024, M. [K] [S] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.



Par conclusions déposées le 13 juin 2024, M. [K] [S] demande à la cour de:

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant aux lieu et place,

- autoriser M. [K] [S] à se libérer de toute dette locative pouvant subsister jusqu'à l'élaboration des mesures imposées par la commission de surendettement 

dans sa décision de recevabilité et d'orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 28 mai 2024, et ce dans un délai de deux ans,

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés, 

- dire que si M. [K] [S] s'acquitte de sa dette locative dans le délai accordé 

et selon les modalités fixées par l'arrêt, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En tout état de cause, 

- dire et juger que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens, tant de première instance que d'appel,

- accorder à M. [K] [S] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.



Par conclusions déposées le 17 juin 2024, la société Batigère demande à la cour de :



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions. 

Y ajoutant, 

- au titre de l'actualisation des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, condamner M. [K] [S] à payer à la société Batigère la somme de 7 608,92 euros selon décompte arrêté au 14 juin 2024,

- condamner M. [K] [S] à payer à la société Batigère la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure 

d'appel ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2024.



MOTIFS



Sur la recevabilité de la demande relative à la résiliation 



M. [K] [S] sollicite dans le dispositif de ses écritures l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions sans toutefois discuter dans les motifs de ses écritures la disposition du jugement ayant déclaré recevables les demandes de la société Batigère.



En tout état de cause, il est constant que la société Batigère a justifié, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (I, II, III et IV), avoir saisi plus de deux mois avant l'audience de première instance (8 septembre 2023) tant la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (le 21 septembre 2022) que la préfecture de Meurthe et Moselle (le 16 janvier 2023).



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a déclaré recevables les demandes de la société Batigère.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement



Le premier juge a relevé que le commandement de payer signifié le 22 septembre 2022 était resté infructueux et a en conséquence constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 23 novembre 2022 et ordonné l'expulsion de M. [K] [S].



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.



En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échues, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.



M. [K] [S] ne conteste pas ne pas avoir réglé dans les deux mois les sommes visées au commandement de payer qui lui a été délivré à l'initiative de la société Batigère par acte du 22 septembre 2022.



A hauteur d'appel, il sollicite cependant la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de 2 ans, au cours duquel il demande des délais de paiement, en faisant valoir que, par décision du 28 mai 2024, la commission de surendettement des particuliers de Meurthe et Moselle a déclaré recevable son dossier, comprenant notamment sa dette locative envers la société Batigère, et qu'elle l'a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. 



Cette décision de recevabilité de la Commission de surendettement est cependant sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire dès lors qu'elle est intervenue le 28 mai 2024, soit bien après l'expiration de délai de 2 mois suivant la signification du commandement de payer.



Force est de surcroît de constater que M. [K] [S] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant.



Il en ressort que M. [K] [S] n'est fondé ni à solliciter des délais de paiement ni à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a constaté que le bail était résilié de plein droit à la date du 23 novembre 2022, date à laquelle étaient réunies les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, a ordonné l'expulsion de M. [K] [S] et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés. Le jugement sera toutefois rectifié en ce qu'il a mentionné dans son dispositif que le paiement de l'indemnité d"occupation serait dû "à compter du 1er septembre 2023", cette indemnité étant en réalité due à compter de la résiliation du bail, soit du 23 novembre 2022 ainsi qu'il est d'ailleurs bien précisé dans les motifs du jugement.



Il convient en conséquence de :



- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- constaté la résiliation du bail à la date du 23 novembre 2022, 

- ordonné à M. [K] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés, 

- dit qu'à défaut pour M. [K] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, la société Batigère pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, - condamné M. [K] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés ;



- y ajoutant,

- rejeter les demandes de M. [K] [S] tendant à obtenir des délais de paiement, voir suspendre les effets de la clause résolutoire et dire que la clause résolutoire sera réputé ne pas avoir joué s'il s'acquitte de sa dette locative dans les délais sollicités,

- dire que l'indemnité d'occupation est due à compter du 23 novembre 2022.













Sur l'arriéré locatif



Le premier juge a condamné M. [K] [S] à payer à la société Batigère la somme de 5 944,49 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2023.



La société Batigère souligne que la dette locative a depuis augmenté et sollicite, au titre de l'actualisation de cette dette, la condamnation de M. [K] [S] à lui payer une somme de 7 608,92 euros selon décompte arrêté à fin mai 2024.



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, M. [K] [S] précise s'en rapporter "à prudence de justice" quant aux sommes réclamées par la société Batigère au titre de l'arriéré locatif. M. [K] [S] ne justifie en tout état de cause pas s'être acquitté de la somme de 7 608,92 euros réclamée par le bailleur au titre de la dette locative actualisée à fin mai 2024. 



Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné M. [K] [S] à payer à la société Batigère la somme de 5 944,49 euros et M. [K] [S] sera condamné à payer à la société Batigère la somme de 7 608,92 euros selon décompte arrêté à fin mai 2024. 



Il convient cependant de préciser que cette condamnation est soumise aux modalités de paiement inhérentes à la procédure de surendettement en cours et de rappeler qu'en application de l'article L 722-5 du code de la consommation, la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers du 28 mai 2024, ayant déclaré recevable le dossier de M. [K] [S] (comprenant notamment sa dette locative vis-à-vis de la société Batigère), emporte interdiction de rembourser les dettes, notamment locatives, existant avant cette décision de recevabilité, et ce jusqu'à la décision définitive de la commission et pour deux ans maximum.



Sur l'aide juridictionnelle provisoire



M. [K] [S] sollicite dans le dispositif de ses écritures le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.



A l'appui de cette demande, il n'expose cependant aucun moyen de fait ou de droit et ne produit aucun justificatif de dépôt d'une demande d'aide juridictionnelle dans le cadre de la présente procédure.



Cette demande ne pourra en conséquence qu'être rejetée.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Compte tenu de l'issue du litige, M. [K] [S] sera condamné aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une somme de 200 euros et de dire n'y avoir pas lieu à application de cet article à hauteur d'appel. 





PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



Infirme le jugement uniquement en ce qu'il a condamné M. [K] [S] à payer à la société Batigère la somme de 5 944,49 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2023 ;



Le confirme pour le surplus ;





Statuant à nouveau et ajoutant ; 



Constate que la commission de surendettement des particuliers de Meurthe et Moselle a, par décision du 28 mai 2024, déclaré recevable le dossier de M. [K] [S] comprenant notamment sa dette locative vis-à-vis de la société Batigère ;



Condamne M. [K] [S] à payer à la société Batigère la somme de 7 608,92 euros selon décompte arrêté à fin mai 2024 ;



Rappelle qu'en application de l'article L 722-5 du code de la consommation, la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers du 28 mai 2024, ayant déclaré recevable le dossier de M. [K] [S] emporte interdiction de rembourser les dettes, notamment locatives, existant avant cette décision de recevabilité, et ce jusqu'à la décision définitive de la commission et pour deux ans maximum ;



Dit que l'indemnité d'occupation est due par M. [K] [S] à compter du 23 novembre 2022, et non à compter du 1er septembre 2023 ainsi qu'il est mentionné par erreur dans le dispositif du jugement ; 



Rejette les demandes de M. [K] [S] tendant à obtenir des délais de paiement, voir suspendre les effets de la clause résolutoire et dire que la clause résolutoire sera réputé ne pas avoir joué s'il s'acquitte de sa dette locative dans les délais sollicités ;



Rejette la demande d'aide juridictionnelle provisoire formée par M. [K] [S] ;



Rejette la demande formée à hauteur d'appel par la société Batigère Grand Est sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [K] [S] aux entiers dépens ; 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,









Minute en six pages.