Cour d'Appel · 2ème Chambre — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /24 DU 10 OCTOBRE 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/00844 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FLHW 



Décision déférée à la cour : 

Ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 24/00121, en date du 19 avril 2024, 



APPELANT :

Monsieur [Z] [N], 

né le 17 janvier 1963 à [Localité 3] (54) domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Alexandre GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au barreau de NANCY





INTIMÉE :

S.A.R.L. LV IMMOBILIER

immatriculée au RCS de NANCY sous le n° 493 794 473 ayant son siège social [Adresse 2] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Me Violaine LAGARRIGUE de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

 





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 19 Septembre 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;



A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 10 Octobre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; 



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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 22 novembre 2011, l'indivision [O]-[F] a donné à bail à M. [Z] [N] un appartement à usage d'habitation avec garage, situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 1 400 euros. Le bien a été vendu à la société LV Immobilier par acte authentique du 7 juillet 2017.



Par acte du 10 janvier 2020, la société LV Immobilier a fait délivrer à M. [N] un premier congé pour vendre fixant la date de libération des lieux au 1er janvier 2021.

M. [N] a contesté la validité de ce congé en saisissant le juge des contentieux de la protection de Nancy qui a, par jugement du 13 avril 2021, prononcé son annulation.



Par acte du 24 février 2023, la société LV Immobilier a délivré un nouveau congé pour vendre à M. [N] mentionnant une date de libération des lieux au 1er janvier 2024. 



M. [N] s'est maintenu dans les lieux après le 1er janvier 2024 et a, par acte du 30 août 2023, fait assigner la société LV Immobilier devant le juge des contentieux de la protection de Nancy aux fins de voir prononcer la nullité du congé pour vendre notifié le 24 février 2023, l'affaire étant audiencée au 2 octobre 2024. 



La société LV Immobilier a, par acte du 31 janvier 2024, fait assigner en référé M. [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir dire que M. [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 et de voir en conséquence ordonner son expulsion. 



Par ordonnance de référé du 19 avril 2024, le juge des contentieux de la protection de Nancy a :

- constaté la validité du congé délivré le 24 février 2023 et en conséquence, l'occupation sans droit ni titre, par M. [N], du logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 1er janvier 2024,

- ordonné en conséquence à M. [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

- dit qu'à défaut pour M. [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société LV Immobilier pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

- rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,

- condamné M. [N] à payer par provision à la société LV Immobilier une indemnité mensuelle de 1 546,66 euros à compter de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,

- dit que l'indemnité d'occupation sera revalorisée et indexée dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail pour les loyers et charges,

- condamné M. [N] à verser à la société LV Immobilier une somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- mis les dépens à la charge de M. [N],

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.



Par déclaration enregistrée le 25 avril 2024, M. [N] a interjeté appel de l'ordonnance précitée, en toutes ses dispositions.



Par conclusions déposées le 15 mai 2024, M. [N] demande à la cour de :



- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance, 

Et statuant à nouveau, 

- A titre principal, juger irrecevables et infondées les demandes de la Société LV Immobilier et l'en débouter,

A titre subsidiaire, 

- surseoir à statuer jusqu'à ce que la procédure en annulation du congé aux fins de vente délivré le 24 février 2023, diligenté par M. [N], ait abouti à une décision 

définitive,

- condamner la Société LV Immobilier à payer à M. [N] une somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par conclusions déposées le 17 juin 2024, la société LV Immobilier demande à la cour de :



- confirmer la décision en toutes ses dispositions.

Y ajoutant, 

- condamner M. [N] à verser à la société LV Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [N] aux entiers dépens. 



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2024.





MOTIFS



Sur les demandes principales



Sur leur recevabilité



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite lequel résulte notamment de l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui.



La société LV Immobilier est dès lors recevable à solliciter en référé l'expulsion de M. [N] au motif que ce dernier occupe sans droit ni titre le bien litigieux depuis le 1er janvier 2024.



Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes de la société LV Immobilier. 



Sur leur bien fondé



Le premier juge a estimé que le congé pour vendre était régulier de telle sorte que M. [N], n'ayant pas accepté l'offre de vente, se trouvait déchu de plein droit de tout titre d'occupation depuis l'expiration du délai de préavis le 1er janvier 2024.



Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix, les conditions de la vente projetée et reproduire des dispositions de cet article 15. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, l'offre étant valable les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.



L'absence des mentions prescrites par l'article 15 précité relève du régime de l'article 114 du code de procédure civile de telle sorte que la nullité du congé n'est prononcée que si le locataire rapporte la preuve que les indications omises lui causent un grief.



En l'espèce, M. [N] fait valoir que le congé pour vendre notifié le 24 février 2023 serait nul pour plusieurs raisons.



* M. [N] invoque tout d'abord l'omission du diagnostic de performance énergétique en faisant valoir que le propriétaire est tenu de le tenir à la disposition de tout candidat, acquéreur ou locataire, en vertu de l'article L 126-28 du code de la construction et de l'habitation.



Force est cependant de constater que l'article 15 précité ne mentionne pas l'obligation de transmettre ce diagnostic qui n'est exigé qu'en cas de vente ou de promesse de vente mais pas dans l'hypothèse d'une offre de vente contenue dans un congé.



De surcroît l'absence de transmission de ce diagnostic ne cause aucun grief à M. [N] qui connaît les lieux qu'il occupe depuis novembre 2011 mentionnant lui-même que l'appartement litigieux serait classé F ou G.



* M. [N] fait valoir par ailleurs que le prix proposé est excessif afin de le dissuader de se porter acquéreur en soulignant que le logement ne répondrait pas aux critères légaux de décence.



Selon l'article 15 précité, le congé pour vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L'alinéa 4 de l'article 15 précise que dans l'éventualité où le propriétaire décide de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux, ces conditions et prix doivent être notifiés au locataire, soit par le bailleur, soit par le notaire lorsque le bailleur n'y a pas procédé lui-même, cette notification étant imposée à peine de nullité de la vente qui serait consentie aux nouvelles conditions au profit du tiers.



Le prix est par ailleurs déterminé librement par le bailleur auquel il ne peut être reproché de chercher à tirer le meilleur profit de son bien.



Cependant, si l'intention spéculative n'est pas en elle-même critiquable, le prix offert ne doit pas atteindre une disproportion telle qu'elle ne peut que traduire la volonté du bailleur d'empêcher le locataire d'exercer son droit légal de préemption et d'obtenir son éviction. Ainsi une disproportion significative du prix offert avec la réalité du marché immobilier, appréciée in concreto, est de nature à entraîner la nullité du congé.



La charge de la preuve de l'intention frauduleuse pèse sur le locataire.



En l'espèce, le congé pour vendre mentionne un prix de 495'000 euros ventilé comme suit :

- 450'000 euros pour l'appartement

' 40'000 euros pour le garage

' 5 000 euros pour la cave.



M. [N] n'est tout d'abord pas fondé à se prévaloir du prix au m² d'un autre appartement de l'immeuble, qui diffère manifestement du logement litigieux notamment par sa superficie qui est moindre, d'autant que la vente est intervenue en novembre 2018, soit il y a prés de six années alors que le prix de l'immobilier était différent. 



Chacune des parties verse aux débats des estimations de l'appartement litigieux, d'une superficie de 204 m², faisant état d'un prix moyen au m² variant entre :

- 1 822 et 2 160 euros selon M. [N], 

- 2 412 et 2 629 euros selon la société LV Immobilier. 



Concernant le prix proposé pour le garage, M. [N] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu'il serait excessif au regard des prix moyens du marché, aucune estimation de ce type de bien n'étant versée aux débats .



Concernant l'état du logement, la cour d'appel de Nancy a, par arrêt du 21 mars 2024, assorti de l'autorité de chose jugée dès son prononcé, jugé que la société LV Immobilier respectait son obligation de délivrance d'un logement décent.



Force est en outre de constater qu'aucune suite n'a été donnée à la demande formée par M. [N] de voir un contrôle de la décence du logement effectué par les services d'hygiène de la mairie de [Localité 3] qui ont précisé par courriel du 3 juin 2024 que la situation décrite ne constituait pas un risque sanitaire justifiant la mise en 'uvre de la procédure sollicitée par M. [N].



Il n'en ressort ainsi pas une disproportion significative du prix offert pour le bien litigieux avec la réalité du marché immobilier qui serait de nature à entraîner la nullité du congé, étant rappelé qu'en cas de vente de l'appartement pour un prix moindre que celui proposé dans le congé, M. [N] pourrait alors exercer son droit de préemption subsidiaire en se substituant à l'acquéreur.



* M. [N] fait également valoir que le bien ne serait pas désigné avec suffisamment de précision relativement au garage et aux pièces de l'appartement du fait que le congé mentionne « cinq chambres, salle de bains »



Le congé pour vendre doit mentionner précisément les locaux sur lesquels porte le droit de préemption du locataire.



En l'espèce, il ressort de l'état descriptif de division, joint au congé pour vendre, que sont matérialisées clairement et précisément tant la composition exacte du logement que la situation du garage, que M. [N] connaît de surcroît parfaitement puisqu'il les utilise depuis près de 14 années.



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que c'est à bon droit que le premier juge a estimé que le congé pour vendre notifié à M. [N] le 24 février 2023 était régulier de telle sorte que M. [N], n'ayant pas accepté l'offre de vente, se trouve déchu de plein droit de tout titre d'occupation depuis l'expiration du délai de préavis au 1er janvier 2024, ce qui est constitutif pour la société LV Immobilier d'un trouble manifestement illicite justifiant d'ordonner en référé l'expulsion de M. [N].



Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance de ces chefs.



Sur la demande de sursis à statuer formée à titre subsidiaire par M. [N] 



Pour la première fois à hauteur d'appel, M. [N] sollicite qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision judiciaire définitive qui sera rendue par le juge du fond.



La société LV Immobilier s'y oppose en faisant valoir qu'elle attend depuis plusieurs années de pouvoir vendre le bien.



Compte tenu de ce qui précède, cette demande de sursis à statuer apparaît mal fondée et ne pourra en conséquence qu'être rejetée.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



M. [N] qui succombe sera condamné aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamné au paiement d'une somme de 750 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer à une somme supplémentaire de 1 000 euros. 









PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions ;



Condamne M. [N] à payer à la société LV Immobilier une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;



Condamne M. [N] aux entiers dépens ; 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,









Minute en six pages.