Cour d'Appel · 1ère chambre — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS























ARRÊT N°



N° RG 22/03103 - 

N° Portalis DBVH-V-B7G-ISGR 



AB



TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AVIGNON

04 juillet 2022

RG:21/01396



SAS LESGE



C/



[G]

[N]



SELARL ETUDE BALINCOURT



























Grosse délivrée

le 10/10/2024

à Me Olivier Collion

à Me Stéphane Allard 







COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024





Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 04 juillet 2022, N°21/01396



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,

Mme Alexandra Berger, conseillère,

Mme Audrey Gentilini, conseillère,



GREFFIER :



Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Mme Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,



DÉBATS :



A l'audience publique du 03 septembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



La Sas LESGE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée par Me Olivier Collion, avocat au barreau d'Avignon





INTIMÉS :



M. [O] [G]

né le 28 mai 1951 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Mme [S] [N] épouse [G]

née le 05 juillet 1955 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Stéphane Allard, avocat au barreau d'Alès



PARTIE INTERVENANTE



La Selarl ETUDE BALINCOURT, désignée par jugement du tribunal de commerce d'Avignon le 12 avril 2023 en qualité de mandataire judiciaire de la Sas LESGE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représentée par Me Olivier Collion, avocat au barreau d'Avignon





ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 10 octobre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte authentique du 17 octobre 2019, M. [O] [G] et son épouse [S] née [N] (M. et Mme [G]) ont conclu avec la société Lesge une promesse unilatérale de vente de leur bien immobilier, cadastré AC n°[Cadastre 5] et AC n°[Cadastre 6] à [Localité 12], au prix de 500 000 euros outre frais de vente de 10 800 euros, sous réserve de l'obtention par la bénéficiaire 

- d'un permis de construire sur le bien immobilier promis, avant le 15 mai 2024, avec obligation de justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire, au plus tard le 31 janvier 2020 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente,

- d'un ou plusieurs prêts d'un montant total maximum de 3 600 000 euros, au taux de 2,5% hors assurance, remboursable sur une durée de 24 mois, des prêts garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier avec comme obligation le dépôt du ou des dossiers de demande de prêt dans le délai de quinze jours calendaires, à compter de la signature de la promesse.



Ont également été prévues une indemnité d'immobilisation de 25 000 euros et une clause pénale de 50 000 euros.



Le 8 juin 2020, le notaire des promettants a sollicité de la société Lesge les justificatifs des demandes de prêt et de permis de construire, à quoi celle-ci a répondu le 17 juin 2020, ne pas avoir obtenu le prêt sollicité et qu'elle n'effectuerait pas d'autre démarche tant que les promettants n'exécuteraient pas leurs obligations dans le cadre d'une autre relation contractuelle.



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 juin 2020, ceux-ci l'ont mise en demeure de régulariser la situation avant le 30 juin 2020, puis le 21 janvier 2021 en demeure de s'acquitter de la clause pénale et de la clause d'immobilisation.



Le 2 mars 2021, la société Lesge a indiqué les avoir informés dans les délais de la promesse du fait qu'elle n'avait pas obtenu son financement.

Par acte du 30 avril 2021, M. et Mme [G] ont assigné la société Lesge devant le tribunal judiciaire d'Avignon qui par jugement réputé contradictoire du 4 juillet 2022 :

- l'a condamnée à leur régler les sommes de

- 25 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2021 au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- 50 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2021, au titre de la clause pénale,

- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

- l'a condamnée aux dépens de l'instance,

- a rappelé que l'exécution provisoire était de droit.



Par acte du 21 septembre 2022 la société Lesge a régulièrement interjeté appel de cette décision.



Par ordonnance du 24 mars 2023, le premier président de cette cour l'a déboutée de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire.



Le 12 avril 2023, le tribunal de commerce d'Avignon a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Lesge et désigné la société Etude Balincourt, représentée par Me [Y] et Me [B] en qualité de mandataire judiciaire, qui est intervenue volontairement à l'instance le 27 avril 2023.



Par jugement du 23 août 2023, le tribunal de commerce d'Avignon a déclaré la tierce opposition de M et Mme [G] à l'encontre du jugement du tribunal de commerce du 12 avril 2023, irrecevable.



Par ordonnance du 16 novembre 2023, le conseiller de la mise en état de la cour a débouté M. et Mme [G] de leur demande de radiation de l'affaire.



Par ordonnance du 11 mars 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 20 août 2024. L'affaire été appelée à l'audience du 3 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 octobre 2024.





EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 2 août 2024, la société Lesge, appelante, demande à la cour :

- d'infirmer la décision déférée,

- de la décharger de l'ensemble des condamnations prononcées contre elle,

A titre subsidiaire

- d'annuler la promesse de vente pour erreur sur les qualités substantielles de la prestation,

A titre très subsidiaire

- d'infirmer la décision déférée et de fixer le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,

En tout état de cause

- de condamner M. et Mme [G] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.







Elle soutient


que le premier juge a fait une mauvaise interprétation des clauses du contrat qui ne concerneraient que l'hypothèse dans laquelle elle ne serait pas allée au bout de ses engagements après avoir obtenu un prêt et le permis de construire nécessaires à son opération immobilière,

qu'elle a respecté ses obligations en déposant deux demandes de prêts qui ont été rejetées, de sorte qu'il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir demandé un permis de construire qui se serait avéré inutile.


Elle prétend que son consentement a été vicié par une erreur sur la qualité substantielle du bien puisqu'une voie de chemin de fer devait être réouverte à proximité immédiate , circonstance de nature à faire obstacle à la réalisation de son projet, dont M. [G] était informé et qu'il lui a dissimulée, commettant ainsi un dol justifiant également la nullité de la promesse de vente.



Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 7 août 2024, M. et Mme [G], intimés demandent à la cour :

- de confirmer la décision déférée,

Tenant le redressement judiciaire dont celle-ci fait l'objet,

- de fixer leur créance au passif de la société Lesge à hauteur :

- de 25 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêt au taux légal à compter du 21 janvier 2021 au 12 avril 2023,

- de 50 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2021 au 12 avril 2023,

- de débouter la société Lesge de ses demandes de nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose et pour dol,

- de la condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Les intimés prétendent que l'appelante est redevable des indemnités au paiement desquelles elle a été condamnée en première instance, au titre de l'exécution du contrat, que les documents qu'elle produit ne permettent pas de vérifier qu'elle a respecté ses obligations et qu'en tout état de cause elle n'a pas respecté les délais impartis pour déposer une demande de prêt.

Ils prétendent que les conditions suspensives doivent être considérées comme accomplies du fait de sa défaillance.

Ils soutiennent que l'erreur alléguée n'est pas établie puisque le projet de réhabilitation de la ligne ferroviaire à proximité du bien est postérieur à la promesse de vente et que la preuve d'un dol n'est pas non plus rapportée.



Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.





MOTIFS



Sur l'exécution de ses obligations par la société Lesge



Aux termes de l'article 1103 du code civil 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.



Aux termes de l'article 1304-3 al 1 du même code prévoit 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'.



La promesse de vente du 17 octobre 2019 stipulait en p 9 et 11



- l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire avant le 15 mai 2020 et la justification auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 31 janvier 2020, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente,



- l'obtention par le bénéficiaire d'un ou plusieurs prêts d'un montant total d'un maximum de 3 600 000 euros, au taux de 2,5% hors assurance sur une durée de 24 mois, avec une sûreté réelle portant sur le bien, ou le cautionnement d'un établissement financier, et l'obligation de déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai de quinze jours calendaires à compter de sa signature et à en justifier à la première demande du promettant.



L'intimée ne conteste pas l'inexécution de son obligation de déposer une demande de permis de construire auprès des autorités compétentes.



Elle soutient que ses demandes de prêts ont été refusées et que dès lors, la demande d'un permis de construire n'avait plus de sens.



Pourtant, les deux conditions suspensives prévues sont indépendantes l'une de l'autre, et la société Lesge s'est engagée à déposer une demande de permis de construire avant le 31 janvier 2020.

Elle est donc défaillante dans l'exécution de cette première condition suspensive.



En ce qui concerne l'exécution de la seconde condition soit l'obligation de demander deux prêts dans un délai de quinze jours calendaires à compter de la signature de la promesse de vente, elle produit

- un courrier du 17 février 2024 d'une société SMC, indiquant qu'à la suite d'une demande de prêt du 7 février 2020, concernant une opération d'achat-revente à [Localité 12], « l'opération n'est pas éligible à l'étude auprès de leur service spécialisé en opérations de marchand de bien »,

- un courrier non daté d'une société AS Finances, faisant état de la restructuration de ses services et d'une reprise de contact ultérieure avec la société Lesge « sous réserve d'une meilleure conjecture économique. »



Ces pièces ne démontrent pas l'exécution de ses obligations par la société Lesge dans les délais impartis.



Le courrier de la société SMC fait état d'une demande de prêt formée plus de quinze jours après la signature de la promesse de vente, qu'elle déclare simplement inéligible. Il ne permet pas de vérifier la conformité de la demande aux stipulations contractuelles, notamment sur la somme demandée.



Le second courrier est plus lacunaire encore : non daté, il ne permet pas non plus de vérifier quelles ont été les conditions du prêt demandé à la société AS Finances.



Les appelants démontrent donc que la société Lesge n'a pas respecté ses obligations résultant de la promesse du 17 octobre 2019 et que les conditions sont défaillies.



*sur le paiement des indemnités d'immobilisation et de la clause pénale



L'intimée soutient que les premiers juges ont fait une lecture erronée des clauses de la promesse.



Ces clauses sont ainsi libellées :



- page 8 : 'les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'indemnisation à la somme forfaitaire de 25 000 euros (...). Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce premier s'oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes',



- page 26 : 'dans le cas où, toutes les conditions suspensives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil'



Elle prétend que ce n'est qu'au cas où elle aurait obtenu un prêt, et un permis de construire dans les conditions prévues à la promesse de vente, qu'il pourrait en être fait application si elle avait renoncé finalement à l'acquisition du bien.



Or, la promesse rappelle que 'toute condition suspensive est considérée comme accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt et ce au terme du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil'.



C'est ici du fait de la défaillance de la bénéficiaire qu'aucune des conditions suspensives n'a été réalisée.



Les conditions requises pour l'application des clauses pénale et d'immobilisation sont donc ici réunies.



Sur la demande subsidiaire d'annulation de la promesse de vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose



Aux termes de l'article 1132 du code civil 'l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités substantielles de la prestation due ou sur celle du cocontractant'.



Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.



L'intimée expose qu'une ligne ferroviaire doit être remise en service à proximité immédiate du bien objet de la promesse de vente et que la jouissance de ce bien en sera affectée.



Le seul document qu'elle produit pour en attester est postérieur de deux ans à la conclusion de la promesse de vente.



Elle ne démontre donc pas l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose alléguée au jour de la conclusion de la promesse.



Sur la demande subsidiaire d'annulation de la promesse de vente pour dol :



Aux termes de l'article 1137 du code civil 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres et des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant par l'autre partie'.



L'intimée prétend que les promettants lui ont dissimulé le projet de réouverture d'une ligne de chemin de fer à proximité de la parcelle objet de la promesse et d'avoir ainsi commis un dol à son encontre.



Elle produit à l'appui de cette prétention une attestation conforme aux dispositions des articles 200 à 202 du code de procédure civile émanant de M. [W] [X], ingénieur bâtiment, rédigée en ces termes : « Au cours d'une réunion en mairie de [Localité 12] le maire a fait par de la remise en activité de la ligne [Localité 9]-[Localité 12]. M. le maire appuyant fortement le projet. Le bien objet du litige n'est autre que les anciens entrepôts de la SNCF dont M. [G] était cadre. Ce dernier voulant absolument conserver la gare. M. le maire nous a bien fait comprendre que M. [G] était au courant du projet ».



Cette unique attestation qui ne précise pas la date de la réunion au cours de laquelle auraient été tenus les propos prêtés au maire de la commune de [Localité 12] rapportés par l'attestant ne démontrent pas que le vendeur avait connaissance du projet de réouverture de la ligne ferroviaire avant la conclusion du contrat.



Sur la demande subsidiaire de réduction de la clause pénale



Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.



La société Lesge sollicite la réduction du montant de la clause pénale au motif qu'elle a exécuté ses obligations, alors que le contraire est démontré.



En outre, elle ne se prévaut pas du caractère excessif de cette clause qui représente 10% du prix de vente convenu de 500 000 euros.



Toutefois, elle a été placée en redressement judiciaire le 12 avril 2023.



Dès lors, il y a seulement lieu de fixer la créance de M. et Mme [G] à son passif à hauteur des sommes prévues à la promesse de vente, assorties des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2021, date de la mise en demeure jusqu'au 12 avril 2023.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



La société Lesge succombant en son appel sera condamnée à supporter les dépens de l'entière instance et à payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M et Mme [G].





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement



Y ajoutant compte-tenu de la procédure de redressement judiciaire de la société Lesge,



Fixe la créance de M. [O] [G] et Mme [S] née [N] épouse [G] au passif de la société Lesge à hauteur de :



- 25 000 euros au titre de la clause d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 17 octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2021, date de la mise en demeure jusqu'au 12 avril 2023,



- 50 000 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse de vente du 17 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2021, date de la mise en demeure jusqu'au 12 avril 2023,



Déboute les parties de leurs plus amples demandes,



Condamne la société Lesge aux dépens d'appel,



Condamne la société Lesge à payer à M. [O] [G] et Mme [S] née [N] épouse [G] la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,