Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 24/00139 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JBXL 



SI



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'UZES

21 novembre 2023 RG :23-000365



[J]

[T]



C/



[Y]



































Grosse délivrée

le 

à Me VENEZIA

Me LAVIE











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2024





Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'UZES en date du 21 Novembre 2023, N°23-000365



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 20 Juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 Septembre 2024 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



Mme [H] [J]

née le 26 Juillet 1977 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Réjane VENEZIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON



M. [G] [T]

né le 18 Juin 1983 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Réjane VENEZIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON





INTIMÉ :



M. [X] [Y]

né le 03 Août 1978 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Joséphine LAVIE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 10 octobre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, M. [X] [Y] a donné à bail à M. [G] [T] et à Mme [H] [J] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel incluant les charges de 893,91 €.



Considérant que des loyers demeuraient impayés, M. [X] [Y] a fait délivrer le 4 avril 2023 à ses locataires, un commandement visant la clause résolutoire du bail et les mettant en demeure de régler la somme en principal de 3.135,21 €.



Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2023, M. [X] [Y] a fait assigner M. [G] [T] et à Mme [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès, statuant en référé, afin de :



- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire emportant résiliation du bail,

- Ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique, 

- De les condamner au paiement :

- de la somme de 5.666,20 €, au titre des arriérés de loyers sous bénéfice de l'actualisation de la dette à l'audience,

- d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à libération effective des lieux et restitution des clés,

- de la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la notification de la demande en résiliation au préfet.



Par ordonnance de référé réputée contradictoire, en date du 21 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès a :




condamné solidairement M. [G] [T] et à Mme [H] [J] à payer à M. [X] [Y] la somme de 1.226,15 € au titre des loyers échus et impayés au 2 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 5 juin 2023,

 dit que M. [G] [T] et à Mme [H] [J] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

ordonné, à défaut, l'expulsion de M. [G] [T] et à Mme [H] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, 


- condamné solidairement M. [G] [T] et à Mme [H] [J] à payer à M. [X] [Y] une indemnité d'occupation d'un montant de 893,91 € à compter de l'échéance du 1er décembre 2023 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu'à son départ effectif des lieux,


condamné in solidum M. [G] [T] et à Mme [H] [J] à payer à M. [X] [Y] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles,

condamné in solidum M. [G] [T] et à Mme [H] [J] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer,

rejeté le surplus des demandes,

rappelé l'exécution provisoire de la présente décision.




Par déclaration reçue le 9 janvier 2024, M. [G] [T] et à Mme [H] [J] ont interjeté appel de cette ordonnance sur l'ensemble de ces chefs.



Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 7 juin 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [G] [T] et à Mme [H] [J], appelants, demandent à la cour de :



INFIRMER le jugement du 21 novembre 2023 rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de proximité d'UZES en ce qu'il a été statué comme suit : 

« CONDAMNONS solidairement M. [G] [T] et Mme [H] [J] à payer à M. [X] [Y] la somme de 1.226,15 Ä au titre des loyers échus et impayés au 2 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 5 juin 2023 ;

DISONS que M. [G] [T] et Mme [H] [J] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS à défaut, l'expulsion de M. [G] [T] et Mme [H] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et cet au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [G] [T] et Mme [H] [J] à payer à M. [X] [Y] une indemnité d'occupation d'un montant de 893,91 €, à compter de l'échéance du 1er décembre 2023 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu'à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNONS in solidum M. [G] [T] et Mme [H] [J] à payer à M. [X] [Y] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

RENVOYONS le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles (articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum M. [G] [T] et Mme [H] [J] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer ;

RAPPELONS l'exécution provisoire de la présente décision ».

Statuant à nouveau : 

- ACCORDER de manière rétroactive des délais de paiement entre le 4 avril 2023 et le 12 janvier 2024, soit à hauteur de dix mois, à Madame [J] et Monsieur [T] ; 

- ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ; 

- CONSTATER que Madame [J] et Monsieur [T] se sont libérés de la dette locative ; 

En conséquence, 

- JUGER que la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; 

- DEBOUTER Monsieur [Y] de l'ensemble de ses demandes.

- JUGER que chacun conservera la charge de ses dépens et frais exposés en première instance ; 

- CONDAMNER Monsieur [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros au couple [J] -[T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens au titre de l'appel. 



M. [G] [T] et à Mme [H] [J] exposent qu'ils ont rencontré courant 2022 des difficultés professionnelles et personnelles, Mme ayant été en dépression puis en arrêt maladie pendant un an et Monsieur ayant du, sur la même période, faire face à des charges Urssaf importantes. Ils exposent que lors de l'audience, la majeure partie de la dette locative avait été soldée et qu'ils ont depuis réglé le reliquat en janvier 2024 et repris le paiement courant des loyers. Ils estiment dès lors démontrer leur bonne foi.



Ils sollicitent des délais de paiement qu'ils n'ont pu solliciter en première instance ainsi que la suspension de la clause résolutoire, exposant que l'agence locative leur aurait indiqué ne pas poursuivre la procédure, ne s'étant pas présentés à l'audience. Ils estiment qu'ils auraient pu bénéficier de délais devant le premier juge et ajoutent disposer de ressources mensuelles à hauteur de 3.000 €, Mme devant être reclassée et reprendre une activité lui apportant des revenus supplémentaires.



Ils s'estiment bien fondés à demander que la clause résolutoire soit réputée, en l'état de l'apurement de leur arriéré, ne pas avoir joué.



Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 18 juin 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [X] [Y], intimé, demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 de :



- STATUER ce que de droit sur la recevabilité de l'appel, 

- CONFIRMER l'ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2023 en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

- CONDAMNER in solidum Madame [J] et Monsieur [T] à payer à Monsieur [X] [Y] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

- CONDAMNER in solidum Madame [J] et Monsieur [T] aux entiers dépens d'appel par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile. 

 

L'intimé fait état des nouvelles dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, relevant cependant que les appelants ayant repris le versement intégral du loyer, il n'y a pas lieu à rechercher la loi applicable dans le temps. 



Il s'oppose à la demande de délai rétroactive, dans son principe et dès lors à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il déplore les accusations mensongères tenues par les locataires à l'encontre de l'agence gestionnaire, celle-ci contestant avoir retenu des chèques déposés quelques jours avant l'audience. Il ajoute que FONCIA leur aurait indiqué que s'ils étaient en capacité de régler leur loyer et non des tiers, il ne pourrait pas s'opposer à leur maintien dans les lieux, l'agence contestant tout autant leur avoir dit de ne pas se présenter à l'audience. 



M. [X] [Y] rappelle que le commandement de payer est demeuré infructueux et que la dette s'est aggravée lors de la délivrance de l'assignation. Il précise qu'à l'audience, un reliquat de 1.226,15 € restait à régler. Il ajoute que la situation personnelle et financière de ses locataires est fragile, leur loyer représentant 1/3 de leurs ressources et qu'ils ne sont pas en possibilité de le régler, ayant recours à une aide familiale. Il relève qu'ils ont également bénéficier de larges délais de paiement et que devant le juge de l'exécution, ils n'ont justifié d'aucune diligence pour se reloger. 



L'affaire a été appelée à l'audience du 20 juin 2024 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 26 septembre 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.



En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



1) Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement compte tenu de leur situation et des besoins du créancier, dans la limite de deux années.



L'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 applicable lors de la délivrance de l'assignation dispose que 'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.'



L'article 24-VII précise que ' pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI du présent aricle, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'.



Il est constant que la loi du 27 juillet 2023 a modifié les dispositions de l'article 24 et rajoute une condition, tenant à la reprise du versement intégral du loyer, avant la date de l'audience par le locataire. Il est également précisé que la suspension des effets de la clause résolutoire prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Néanmoins, il est prévu que si le locataire se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, cette modalité ayant été maintenue.



M. [G] [T] et à Mme [H] [J] ne contestent pas la décision rendue par le premier juge quant à l'acquisition de la clause résolutoire, en l'état du commandement délivré demeuré infructueux. Ils sollicitent, cependant, que leur soient accordés des délais de paiement, de manière rétroactive entre le 4 avril 2023 et le 12 janvier 2024, n'ayant pas comparu devant le premier juge et n'ayant pu formaliser une telle demande et ce, afin d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire mais également qu'il soit constaté que la clause est réputée ne pas avoir joué.



La dette locative s'élevait au 2 novembre 2023, à la somme de 1.226,15 €, montant retenu par le premier juge lorsqu'il a statué. 



Il résulte des éléments produits aux débats et notamment du décompte actualisé au 24 avril 2024 qu'il n'est pas sérieusement contestable que les appelants sont désormais à jour de leur arriéré locatif, la dette locative ayant pu être réglée par une aide familiale mais également par la reprise du versement régulier de leur indemnité d'occupation, depuis le mois de mars 2024.



Il est constant que le locataire qui a fait l'effort de régler l'arriéré locatif se trouve dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette lorsque le juge statue, seul le second pouvant obtenir, par l'octroi de délais de paiement, la suspension des effets la clause résolutoire et sa neutralisation, en cas de respect des délais octroyés.



La demande de suspension des effets de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse, quant au point de savoir s'il peut être fait droit à l'octroi de délais de paiement de manière rétroactive, que seul le juge du fond peut trancher et apprécier, une telle question ne relevant pas de la compétence du juge des référés.



Il convient, en conséquence, de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.



Il y a lieu, dès lors, d'infirmer la décision critiquée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion des appelants, les a condamnés à un arriéré locatif ainsi qu'à régler une indemnité d'occupation.



2) Sur les autres demandes



L'équité commande de ne pas faire droit aux demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles en appel. 



Les parties seront chacunes déboutées de leur demande présentée à ce titre.



Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance de référé du 21 novembre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a condamné M. [G] [T] et à Mme [H] [J] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 



L'infirme pour le surplus,



Dit n'y avoir à référé sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,



En conséquence,



Rejette la demande d'expulsion, de condamnation de M. [G] [T] et à Mme [H] [J] à régler un arriéré locatif et à verser une indemnité d'occupation à M. [X] [Y],









Y ajoutant,



Déboute M. [G] [T] et à Mme [H] [J] de leur demande de condamnation de M. [X] [Y] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



Déboute M. [X] [Y] de sa demande de condamnation de M. [G] [T] et à Mme [H] [J] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,