Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 10 octobre 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 10 OCTOBRE 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16912 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMI2



Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2021 -Juge des contentieux de la protection de SUCY EN BRIE - RG n° 11-20-1036





APPELANTS

 

Monsieur [W] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Kristell TANGUY-MARTIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 129

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/035618 du 22/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)



Madame [B] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Kristell TANGUY-MARTIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 129

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/35620 du 22/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEES 



Madame [M] [L] représentée par sa tutrice, Madame [E] [O], demeurant [Adresse 5], désignée par ordonnance rendue le 15 février 2018 par le Juge des Tutelles près le Tribunal d'instance de Charenton le Pont';



[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Frédéric POIRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0547

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant contrat sous-seing privé du 23 décembre 2004, M. [J] [W] et Mme [B] [G] sont locataires d'un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] (cave, parking) à [Localité 4] (94) appartenant à Mme [M] [L], moyennant un loyer initial de 610 euros outre 45 euros de provision pour charges.



Par acte d'huissier du 11 décembre 2018, Mme [L] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 23.231,25 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 10 décembre 2018.



Par acte d'huissier du 4 mars 2020, Mme [L] représentée par sa tutrice Mme [E] [O] a fait assigner M. [J] [W] et Mme [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail, ordonner l'expulsion des locataires et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 25.667,59 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 novembre 2019, avec intérêts de droit, ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux égale au montant des loyers et charges.





Par jugement contradictoire entrepris du 3 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie a ainsi statué :



CONDAMNE conjointement M. [J] [W] et Mme [B] [G] à verser à Mme [M] [L] la somme de 21 056,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 8 octobre 2020 (échéance d'octobre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail convenu entre les parties le 4 mars 2020, date

de la présente assignation ; 

ORDONNE l'expulsion de M. [J] [W] et Mme [B] [G] du local à usage d'habitation situé [Adresse 2] (cave, parking) à [Localité 4] (94), faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; 

CONDAMNE conjointement M. [J] [W] et Mme [B] [G] à verser à Mme [M] [L] à compter du 1er novembre 2020 (terme de novembre exigible) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui aurait été appelé si le bail s'était poursuivi, se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

CONDAMNE M. [J] [W] et Mme [B] [G] à verser à Mme [M] [L] la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [W] et Mme [B] [G] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au

présent dispositif.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 24 septembre 2021 par M. [J] [W] et Mme [B] [G],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 décembre 2021, et signifiées le 16 décembre 2021 à étude d'huissier et à domicile aux intimées alors non constituées par lesquelles M. [J] [W] et Mme [B] [G] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu le 3 juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de SUCY EN BRIE, 

Et statuant à nouveau, 

PRINCIPALEMENT, 

DEBOUTER Madame [L] l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

SUBSIDIAIREMENT, 

ACCORDER à Madame [G] et Monsieur [J] les délais de paiement les plus larges, 

ACCORDER à Madame [G] et Monsieur [J] des délais de grâce à l'expulsion d'une durée de trois ans, 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

CONDAMNER Madame [L] à payer à Madame [G] et Monsieur [J] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens que Monsieur [J] aurait exposés s'il n'avait pas eu l'aide juridictionnelle, et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés par Madame [G] qui ne bénéficie que d'une aide juridictionnelle partielle, 

CONDAMNER Madame [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Mme [M] [L], représentée par sa tutrice Mme [E] [O], a constitué avocat le 18 janvier 2022, mais n'a pas conclu au fond ; elle a conclu uniquement sur l'incident aux fins d'irrecevabilité de l'appel qu'elle a introduit avant de se désister à l'audience du conseiller de la mise en état du 4 avril 2024.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.









MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne conclut pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée (Civ. 2ème, 30 avril 2003, n°01-12.289).



En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. 



Sur l'arriéré locatif



Les appelants font grief au jugement entrepris de les avoir condamnés au paiement de la somme de 21.056,45 euros arrêtée au 8 octobre 2020, échéance d'octobre incluse, alors qu'ils font valoir que la bailleresse n'a pas produit de décompte locatif remontant à l'origine de la dette, et qu'il lui appartient de fournir l'état de répartition des charges depuis l'apparition des premières difficultés de paiement qui sont liées à l'augmentation excessive et injustifiée des charges.



L'intimée est réputée s'approprier les motifs du jugement, lequel mentionne que la bailleresse, suite à la réouverture des débats ordonnée, a justifié de l'état de répartition des charges pour les années 2016 à 2019 faisant apparaître un solde en faveur des locataires de 6135,84 euros et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 21056,45 euros au 8 octobre 2020, terme d'octobre inclus. Le premier juge précise que, s'il est exact que l'on peut observer un volume important de consommation d'eau, les locataires, sur lesquels repose la charge de la preuve de leurs prétentions, ne justifient pas d'éléments permettant de contrevenir aux éléments probants apportés par la bailleresse fondés sur la consommation individuelle issue du relevé de compteur équipant le logement.



Devant la cour, les appelants n'apportent pas davantage d'éléments permettant de remettre en cause le montant de la dette locative arrêté par le premier juge ; ils ne produisent aucune pièce relative à des paiements effectués ou à la contestation des charges.



Il convient dès lors de juger qu'ils ne contestent pas utilement la motivation du premier juge.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 21.056,45 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2020, échéance d'octobre incluse.



Sur la résiliation du bail 



Les appelants font grief au jugement entrepris d'avoir prononcé la résiliation du bail, ordonné leur expulsion et de les avoir condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été appelés si le bail s'était poursuivi, alors qu'ils font valoir qu'ils ont continué à régler le montant du loyer en principal, démontrant ainsi leur bonne foi, mais qu'ils n'ont pas été en mesure de faire face à une augmentation importante et injustifiée de leurs charges, la dette locative n'étant pas certaine, et ne constituant au demeurant pas un manquement d'une gravité telle qu'elle rendrait impossible la poursuite des relations contractuelles.



L'intimée est réputée s'approprier les motifs du jugement, lequel mentionne que, si les locataires ont bénéficié d'un effacement de leurs dettes contesté par la bailleresse devant le juge du surendettement, il n'en demeure pas moins qu'ils ne se sont pas acquittés régulièrement de leur loyer créant une dette d'un montant important. Le premier juge ajoute qu'au vu du décompte actualisé versé aux débats, ils ne s'acquittent pas intégralement du montant du loyer courant, et que cette situation d'impayés est très préjudiciable pour la bailleresse, sous protection judiciaire.



Ainsi qu'il a été jugé plus haut, la dette locative s'élève à 21.056,45 euros arrêtée au 8 octobre 2020. Les appelants ne justifient pas par les pièces produites qu'ils s'acquitteraient du paiement du loyer courant ; il résulte au contraire de la motivation du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif du 24 août 2021 statuant en matière de surendettement, ayant déclaré M. [J] [W] et Mme [G] recevables à bénéficier de la procédure de surendettement, constaté que leur situation n'est pas irrémédiablement compromise, dit n'y avoir lieu à effacement des dettes et renvoyé le dossier à la commission pour mise en oeuvre des mesures imposées, que 'depuis le mois de novembre 2020, les loyers et charges ne sont pas intégralement réglés'.



En conséquence, il convient de juger que le manquement des locataires à leur obligation de paiement des loyers et charges est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail, confirmant le jugement entrepris sur ce point, ainsi que sur les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation des locataires au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été appelés si le bail s'était poursuivi.



Sur les demandes reconventionnelles de délais formés par les appelants



* La demande de délais de paiement 



Au soutien de leur demande, les appelants font valoir que Mme [G] est femme de chambre et perçoit des revenus de l'ordre de 1600 euros nets, que M. [J] [W], né en 1958, ne perçoit aucun revenu, ne peut plus travailler suite à un AVC et ne bénéficiera d'une pension de retraite qu'en 2025. Ils ajoutent qu'ils vivent dans l'appartement avec leur fils [T], né en 2001, en recherche d'emploi, et leur fille [H] née en 1999, bénéficiaire du RSA, ainsi que le fils de cette dernière né en 2016. 



Selon l'article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.



En l'espèce, il résulte des termes du jugement du juge du surendettement précité du 24 août 2024, ayant retenu la bonne foi des appelants, que ceux-ci bénéficient de ressources de 1816 euros, avec des charges de 2539,50 euros, de sorte qu'ils ne disposent d'aucune capacité de remboursement. Toutefois, le juge a considéré que la situation n'était pas irrémédiablement compromise, dès lors que Mme [G], qui se trouvait au chômage partiel en raison de la crise sanitaire, allait pouvoir reprendre une activité professionnelle à plein temps et ainsi augmenter ses revenus, tandis que M. [J] [W] allait pouvoir liquider ses droit à la retraite ; il a estimé que les locataires avaient justifié d'une demande de logement social de sorte qu'un relogement dans un appartement moins onéreux était également envisageable à court terme; par ailleurs, il a considéré que la fille des locataires et son enfant n'étaient pas à leur charge, dès lors qu'elle percevait une prime d'activité ce qui signifiait qu'elle devait exercer une activité professionnelle. 



Compte tenu de ces éléments, dont il résulte que les appelants sont de bonne foi et disposent de capacités de remboursement malgré leurs revenus modestes, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, et de permettre aux appelants de se libérer de la dette en 23 mensualités de 300 euros et une dernière mensualité constituée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt.



* Les délais pour l'expulsion



Les appelants sollicitent des délais de grâce à l'expulsion de trois ans, en faisant valoir qu'ils ont continué à régler le montant de leur loyer en principal, démontrant ainsi leur bonne foi, et qu'ils ont déposé une demande de logement social.



Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.



La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.



En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent les appelants, ceux-ci ne justifient pas qu'ils règlent le montant de leur loyer en principal. Par ailleurs, ils ont bénéficié des délais écoulés du fait de la procédure.



Il convient dès lors de débouter les appelants de leur demande de ce chef.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



Les appelants, perdant à titre principal, seront condamnés aux dépens d'appel et seront déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant,



Dit que M. [J] [W] et Mme [B] [G] pourront se libérer de leur dette en 23 mensualités de 300 euros, et d'une dernière mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,



Dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision, sous réserve de l'exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d'une seule échéance à son terme exact,



Dit que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital,



Rappelle que conformément à l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,



Déboute M. [J] [W] et Mme [B] [G] de leur demande de délais pour l'expulsion,



Condamne M. [J] [W] et Mme [B] [G] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le président