Cour d'Appel · Chambre civile 1-5 — 10 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 28D



Chambre civile 1-5



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 OCTOBRE 2024



N° RG 24/01458 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WMRB



AFFAIRE :



[Z], [Y], [K] [T]





C/

[W], [B], [V] [N]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Janvier 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 23/00648



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10.10.2024

à : 



Me Samba SIDIBE, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Virginie DESPORT-AUVRAY, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [Z], [Y], [K] [T]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentant : Me Samba SIDIBE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 695 - N° du dossier UBEL/LUC



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2024-001280 du 08/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)





APPELANT

****************



Madame [W], [B], [V] [N]

née le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]



Représentant : Me Virginie DESPORT-AUVRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 361 - N° du dossier 18/072





INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,



Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Mme [W] [N] et M. [Z] [T] se sont mariés le [Date mariage 6] 2005 à [Localité 4] (Yvelines) sans avoir fait précéder leur union d'un contrat de mariage.



Par acte notarié du 30 octobre 2007, M. et Mme [T] ont acquis en indivision un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] (Yvelines) moyennant le prix de 362 000 euros, à hauteur de la moitié chacun.



Par ordonnance de non-conciliation en date du 30 avril 2014, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Versailles a autorisé les époux à introduire l'instance selon les dispositions de l'article 1113 du code de procédure civile et a notamment prescrit à titre de mesures provisoires, l'attribution de la jouissance du domicile conjugal et des biens mobiliers à l'époux à titre onéreux, l'épouse disposant d'un délai de six mois pour quitter les lieux et donné acte à l'époux de son engagement à faire l'avance du paiement du crédit immobilier.



Par jugement du 17 mai 2018, le tribunal a prononcé aux torts exclusifs de l'époux, le divorce de Mme [N] et M. [T].



Un certificat de non appel du jugement a été établi par le greffier en chef de la cour d'appel de Versailles le 29 août 2018.



Par courriers recommandés en date des 19 décembre 2018 et 22 mars 2023, Mme [N] a adressé à M. [T] de vaines demandes de règlement amiable de la liquidation du régime matrimonial.



Par acte de commissaire de justice délivré le 28 avril 2023, Mme [N] a fait assigner M. [T] aux fins d'obtenir principalement :

- la fixation du montant de l'indemnité d'occupation due par M. [T] à Mme [N] à la somme de 650 euros par mois à compter du mois de mai 2014,

- la condamnation de M. [T] au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme de 650 euros par mois à compter du mois de mai 2014,

- la condamnation de M. [T] au paiement d'une provision de 76 700 euros à titre d'indemnité d'occupation due entre mai 2014 et avril 2023,

- la condamnation de M. [T] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation aux entiers dépens.



Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond le 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a : 

- fixé à titre provisoire l'indemnité d'occupation du bien indivis situé [Adresse 1] à [Localité 5] due par M. [T] au profit de l'indivision à la somme mensuelle de 1 040 euros à compter du 1er mai 2014 et jusqu'à son départ effectif des lieux, ou à défaut jusqu'au partage définitif dudit bien, 

- condamné M. [T] à payer à Mme [N] la somme provisionnelle de 56 160 euros au titre de l'indemnité d'occupation du bien indivis situé [Adresse 2] à [Localité 5] due pour la période du mois de mai 2014 au mois d'avril 2023 inclus,

- débouté Mme [N] et M. [T] de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [T] à payer les dépens, 

- rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration reçue au greffe le 29 février 2024, M. [T] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'il a débouté les ex-époux de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions déposées le 1er juillet 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [T] demande à la cour de : 

'- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- fixé à titre provisoire l'indemnité d'occupation du bien indivis situé [Adresse 2] à [Localité 5] due par M. [Z] [T] au profit de l'indivision à la somme mensuelle de 1 040 euros à compter du 1er mai 2014 et jusqu'à son départ effectif des lieux, ou à défaut jusqu'au partage définitif dudit bien, 

- condamné M. [Z] [T] à payer à Mme [W] [N] la somme provisionnelle de 56 160 euros au titre de l'indemnité d'occupation du bien indivis situé [Adresse 2] à [Localité 5] due pour la période du mois de mai 2014 au mois d'avril 2023 inclus, 

- débouté Mme [W] [N] et M. [Z] [T] de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [Z] [T] à payer les dépens 

statuant a nouveau 

à titre principal, 

- débouter Mme [N] de l'ensemble de ses demandes. 

À titre subsidiaire, 

- ordonner une expertise 

- dire n'y avoir lieu à indemnité de procédure. 

- condamner Mme [N] aux dépens.'



Dans ses dernières conclusions déposées le 25 juillet 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [N] demande à la cour de : 

'- débouter M. [T] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 

- confirmer le jugement du 18 janvier 2024 en toutes ses dispositions. 

subsidiairement, si la cour ordonnait une expertise pour évaluer l'indemnité d'occupation de l'ancien domicile conjugal situé [Adresse 2], la mission de l'expert serait étendue de la manière suivante : 

- rechercher et décrire tout défaut d'entretien ou dégradation à la charge de M. [T] depuis le départ du domicile conjugal en mai 2014 de Mme [N], 

- évaluer les travaux de remise en état. 

- condamner M. [T] à payer à Mme [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

- le condamner aux entiers dépens.'



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sollicitant l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé provisoirement l'indemnité d'occupation du bien acquis par les ex-époux à la somme mensuelle de 1 040 euros à compter du 1er mai 2014 et l'a condamné à payer à Mme [N] la somme provisionnelle de 56 160 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du mois de mai 2014 au mois d'avril 2023 inclus, M. [T] articule ses conclusions comme suit. 



Il fait tout d'abord des développements sous un titre intitulé « en ce qui concerne l'occupation du bien par M. [T] », en indiquant qu'il n'a jamais été opposé à la restitution de la soulte en faveur de Mme [N] mais que certaines sommes doivent en être déduites. 



Il fait grief au jugement attaqué d'avoir retenu que son état de santé et sa situation précaire, ainsi que l'état de vétusté du bien indivis, n'étaient pas de nature à voir rejeter la demande de Mme [N]. 



Ainsi, il relate avoir eu deux arrêts cardiaques en 2013, avoir souffert d'un triple cancer en 2015 puis entre 2019 et 2023, être actuellement atteint d'une tumeur à l''sophage, indiquant que le corps médical s'est prononcé pour une invalidité totale ; qu'il ne peut exercer un emploi et bénéficie d'une carte mobilité inclusion ; qu'il est dans l'incapacité d'exercer une quelconque activité professionnelle. 



Sur la vétusté avancée du logement, il expose que lors de son achat, le logement nécessitait des travaux ; que lors de son déménagement en 2014, Mme [N] a emporté tout le mobilier acheté avec sa prime de licenciement (environ 40 000 euros) et qu'il a dû aller aux encombrants de diverses communes pour prendre des meubles ; que l'état de l'appartement est resté inchangé depuis le départ de Mme [N] (le tissus qui recouvre les murs datent des années 1970, l'électricité n'est plus aux normes car l'installation électrique date de l'année de construction du bâtiment, la plomberie est également d'origine présentant de nombreuses fuites, le carrelage est endommagé, suite au déménagement sauvage de Mme [N] entre le 20 et 27 août 2014, la cloison qui sépare le salon et une chambre a tendance à se disloquer car le bâtiment a travaillé, les tapisseries sont très anciennes, l'absence de double vitrage). 





Il souligne que le degré de vétusté du bien est avancé ; qu'il n'est plus aux normes ; qu'il est classé dans la catégorie F et nécessite une rénovation complète ; qu'en l'état, l'appartement ne peut être loué, de sorte que sa valeur locative est nulle. 



Il fait valoir que Mme [N] présente une évaluation d'une agence immobilière datée du 5 octobre 2018 qui est contestable puisqu'elle n'était plus détentrice des clés de l'appartement à cette époque ; qu'elle a toujours refusé de faire un état des lieux malgré ses demandes répétées. 



Il insiste sur le fait qu'il est contraint de rester dans le logement bien qu'il soit une passoire thermique inlouable et invendable en l'état. 



Il critique ensuite l'évaluation de valeur locative faite par le premier juge sous le titre « en ce qui concerne la valeur locative du bien immobilier » puis fait des développements sous le titre « quant à la prise en charge financière de M. [T] » en expliquant que depuis le 1er mai 2014, il a honoré toutes les charges financières afférentes au bien. 



Il expose qu'il a bénéficié de la prise en charge du remboursement du crédit de décembre 2015 à novembre 2022 ; que Mme [N] « laisse traîner la procédure sachant qu'elle récupérerait l'appartement en cas de l'éventuel décès de M. [T], compte tenu de son état de santé alarmant ». 



Il fait valoir que le décompte est le suivant : 

- le remboursement du crédit de mai 2014 à novembre 2015 inclus puis de novembre 2022 à ce jour soit 1580,75 x 31 mensualités = 49 003,25 euros ; 

- l'assurance du prêt depuis mai 2014 à ce jour soit 180,33 x 125 mensualités = 22 541,25 ; 

- les charges à hauteur de 560 euros par mois en moyenne, soit 560 x 125 = 70 000 ; 

- l'assurance habitation 475 euros annuel soit 475 x 10 = 4750 euros ; 

- les impôts fonciers de l'appartement soit 1635 x 10 = 16 350 ; 

soit une dépense minimum pour l'appartement : 162. 644 euros, outre la somme de 1 982 euros qu'il devra débourser pour s'acquitter de la taxe foncière 2024. 



Il indique que de plus, il « a été dans l'obligation de régler la moitié des taxes foncière de la succession de [Localité 10] soit 700 x 9 ans = 6 300 euros et se rendre 4 fois à [Localité 10] pour la succession soit 2 500 euros, d'une part, et de régler à la CPAM la somme de 7 954,41 euros, suite à la suppression de la mutuelle » : que « doivent s'ajouter les 14 000 euros de frais d'avocat en Allemagne et à [Localité 10] et la pension alimentaire d'un montant de 150 euros par mois dont il s'acquitte depuis mai 2014 ». 



Il fait d'ultimes développements sous un titre « quant à la détermination du montant de la valeur locative », reproduisant des extraits d'un article issu d'un site internet relatif à l'« Evaluation d'un bien : comment définir le taux de vétusté ' La résidence », pour déduire qu'au regard de la méthode de détermination du coefficient de vétusté, celui-ci s'établit à 54 % et que « dès lors que la valeur locative est nulle et le coefficient de vétusté égal à 54 %, alors la somme prévisionnelle correspondant à l'indemnité provisionnelle est nulle », de sorte qu'il y a lieu de débouter Mme [N] de sa demande d'indemnité d'occupation. 



Mme [N], intimée, sollicite la confirmation du jugement critiqué, soulignant sa « juste motivation ». 



S'agissant des développements de l'appelant sur la soulte, elle considère qu'il s'agit de « diversions fantaisistes » qui ne pourront être retenues. 



Sur l'état de santé de M. [T], elle fait valoir que celui-ci est indépendant de ses droits d'indivisaire, outre qu'elle conteste une partie des éléments qu'il rapporte. 



En ce qui concerne l'état de vétusté de l'appartement, elle soutient que les estimations produites par l'appelant, concluant toutes que le bien ne peut être loué en l'état, ont été établies pour les besoins de la cause. 



Elle indique quant à elle que l'estimation du 14 février 2014 qu'elle produit (retenant un prix de 310 000 euros), et qui ne fait état d'aucune vétusté, fait bien suite à une visite du bien et que la même agence a effectué une actualisation le 5 octobre 2018 avec une légère baisse à la somme de 300 000 euros en raison du marché. 





Elle fait valoir que le fait que l'appartement doive être rénové en vue de sa location n'entraîne pas une absence de valeur locative ; que l'appelant ne rapporte aucune preuve de ce qu'elle aurait emporté tout le mobilier lors de son départ des lieux, ni qu'elle serait partie en laissant l'appartement dans un mauvais état. 



Quant à la situation financière de M. [T], elle conteste la véracité de ce qu'il dit, indiquant qu'il a perçu des héritages substantiels et rappelant que 83 échéances de l'emprunt immobilier ont été prises en charge par l'assurance [9]. 



Subsidiairement et si la cour faisait droit à la demande d'expertise, elle demande d'ajouter à la mission de l'expert de préciser dans quelle mesure l'état de l'appartement résulte d'un défaut d'entretien de la part de M. [T] puisque lorsqu'elle l'a quitté en 2014, son état était correct et il était parfaitement habitable. 



Sur ce, 



A titre liminaire il convient d'observer que faute pour M. [T] d'avoir développé dans la partie discussion de ses conclusions les éléments au soutien de sa demande subsidiaire d'expertise, en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie de cette prétention. 



Il découle des articles 815-9 du code civil et 1380 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, et la cour à sa suite, sont compétents, à défaut d'accord entre les indivisaires, pour régler provisoirement leur droit de jouissance et ainsi fixer une indemnité d'occupation à la charge de l'indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise.



M. [T] ne conteste pas occuper privativement le bien indivis depuis le 1er mai 2014. 



La jouissance exclusive de cet appartement dont il est indivisaire le rend donc redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision de cette date jusqu'à sa libération des locaux ou jusqu'au partage, étant rappelé qu'il détient 50% du bien indivis. 



M. [T] invoque sans distinction divers frais qu'il a exposés, certains à l'évidence ne pouvant être assimilés à des charges afférentes au bien immobilier litigieux (comme par exemples les « taxes foncières de la succession de [Localité 10] » ou « les frais d'avocat en Allemagne et à [Localité 10] »), et d'autres susceptibles, tels les impôts fonciers, d'être mis à la charge de l'indivision dans le cadre des dépenses de conservation. 



Toutefois, ces charges, qui devront faire l'objet le cas échéant d'un compte entre les parties dans le cadre de la liquidation globale du régime matrimonial, ou dans le cadre du partage de l'indivision, ne sont pas de nature à le dispenser de s'acquitter des sommes dues à l'autre indivisaire au titre de l'occupation du bien. 



Il convient donc comme l'a fait le premier juge de fixer le montant de l'indemnité d'occupation, étant relevé qu'il s'agit de déterminer une valeur propre au bien et que la situation économique et sociale de l'indivisaire occupant est indifférente pour ce faire. 



Il découle par ailleurs de l'article 815-9 susvisé que dès lors que la jouissance privative est établie, l'indemnité est due, son évaluation devant tenir compte de la valeur locative, mais pouvant également prendre en compte d'autres considérations telles que les caractéristiques de l'immeuble (voir notamment 1re Civ., 27 mars 2024, pourvoi n° 22-14.552).



En l'espèce, il ressort de l'acte d'achat de ce bien par les consorts [T] et [N] qu'il s'agit d'un appartement situé au 3ème étage d'un ensemble immobilier dénommé Résidence du Parc de Diane, comprenant 18 bâtiments collectifs à usage d'habitation. Cet appartement, d'une superficie de 92,02 m², est composé de 4 pièces, avec une entrée, un séjour, une cuisine, 3 chambres, une salle d'eau, une salle de bains, un toilette et bénéficie d'une loggia et de balcons. Deux places de parking y sont attachées.



Le descriptif de l'estimation réalisée à la demande de M. [T] par l'agence [8] le 15 novembre 2023 précise qu'il s'agit d'une résidence de grand standing, avec gardien, piscine, courts de tennis, commerces et groupe scolaire. 



En outre, M. [T] communique les taxes foncières pour les années 2021, 2023 et 2024, s'élevant respectivement aux sommes de 1 435 euros, 1 631 euros et 1 982 euros. 



Mme [N] verse une évaluation du prix de vente de l'appartement au prix de 310 000 euros datant du 14 février 2014 et communique également une « réactualisation » de cette évaluation faite le 5 octobre 2018 par la même agence, qui a à l'occasion déterminé la valeur locative entre 1 450 et 1 500 euros. 



M. [T] produit quant à lui trois avis d'agences immobilières, tous émis au cours de l'année 2023 et qui concluent à un mauvais état de l'appartement, en l'état non louable.



Néanmoins, force est de constater qu'à l'appui de son allégation selon laquelle l'appartement litigieux serait dans un état de « vétusté avancée », l'appelant ne verse aucune autre pièce propre à le démontrer alors qu'il lui aurait été aisé de le faire constater par commissaire de justice, ou même de prendre par lui-même des photographies de nature à justifier de l'état du logement. 



Il ne prouve pas davantage ses dires selon lesquels Mme [N] aurait laissé le bien en mauvais état lors de son départ en 2014, ni ne démontre avoir effectué les dépenses courantes nécessaires à l'entretien du bien. 



Dans ces conditions, il convient de dire que c'est à juste titre que le premier juge a apprécié la valeur locative de l'appartement litigieux à la somme de 1 300 euros par mois, hors charges, et qu'il a retenu un coefficient de vétusté de 20 %, fixant ainsi l'indemnité d'occupation à la somme de 1 040 euros. 



Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que cette indemnité s'élevait à la somme de 112 320 euros pour la période du mois de mai 2014 au mois d'avril 2023 inclus et qu'il a condamné M. [T] à verser à Mme [N] sa part sur cette période, soit la somme de 56 160 euros. 



Sur les demandes accessoires :



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, M. [T] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d'appel.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à Mme [N] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 18 janvier 2024 en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Dit que M. [Z] [T] supportera les dépens d'appel, 



Condamne M. [Z] [T] à verser à Mme [W] [N] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



La Greffière Le Président