Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00226 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWHE
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 10 Octobre 2024






















DEMANDEURS

Mme [R] [L] épouse [G]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [T] [G]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [M] [G]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [Y] [G]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [F] [G]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDEURS

S.A.R.L. LCR LE COIFFUREUR, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 811 210 764
[Adresse 1]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [I] [H]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 7]


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT
Greffier : Isabelle SOUNDRON 
Audience Publique du : 12 Septembre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 10 Octobre 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 


Copie exécutoire à Maître AKHOUN délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître RATINAUD délivrée le :



EXPOSE DU LITIGE 

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, Madame [R] [E] [L] épouse [G], Monsieur [T] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [F] [G], ont fait assigner la SARL LE COIFFUREUR, et Monsieur [I] [H] par devant le Président du tribunal de grande instance de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, sur le fondement des articles L 145-41 du Code de commerce et l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

DECLARER Madame [O] [G], Monsieur [T] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [F] [G] recevables et bien fondés en leurs demandesCONSTATER que le commandement de payer les loyers du 29 décembre 2023 est resté infructueux pendant plus d'un mois ;CONSTATER que le commandement de justifier de l'assurance du 29 décembre 2023 est resté infructueux pendant plus d'un mois ;CONSTATER que la clause résolutoire insérée dans le bail visé dans le commandement de payer est acquise ; JUGER que le bail commercial conclu le 28 mars 2015 est résilié de plein droit et JUGER que la SARL LE COIFFUREUR (LCR) et Monsieur [I] [H] sont occupants sans droit, ni titre du local depuis le 29 janvier 2024
En conséquence,

CONDAMNER la SARL LE COIFFUREUR (LCR) et Monsieur [I] [H] à payer à Madame [O] [G], Monsieur [T] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [F] [G] à titre de provision, la somme de 7 504.97 euros (décompte arrêtée au mois de juillet 2024) correspondant aux loyers impayés et provisions, et à parfaire au jour de l'ordonnance à intervenir ; CONDAMNER la SARL LE COIFFUREUR (LCR) et Monsieur [I] [H] à payer, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle de 600 euros jusqu'à la libération effective et complète des locaux loués ; JUGER que le bailleur peut conserver le dépôt de garantie fixé dans le bail ; ORDONNER l'expulsion de la SARL LE COIFFUREUR (ICR) et Monsieur [I] [H] de toute personne occupant les lieux de son chef avec le recours du commissaire de police, d'un serrurier et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance jusqu'au départ définitif et de remise des clés et ORDONNER le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues ;CONDAMNER la SARL LE COIFFUREUR (ICR) et Monsieur [I] [H] aux entiers dépens, notamment tous les frais d'acte engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes telle que la somme de 298.08 euros au titre du commandement effectué ; DEBOUTER la SARL ICR LE COIFFUREUR de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires, y compris sa demande de délais de paiements ; CONDAMNER la SARL LE COIFFUREUR (ICR) et Monsieur [I] [H] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

En défense, la SARL LE COIFFUREUR demande au juge des référés de bien vouloir : 

CONSTATER que le commandement de payer fait référence à un bail erroné et contient un décompte inexact des sommes dues ;CONSTATER, en conséquence, l'existence d'une contestation sérieuse échappant à la compétence du juge des référés et se DECLARER incompétent pour statuer sur le litige soumis ;DIRE, par suite, n'y avoir lieu, en l'état, à référé ;DEBOUTER les consorts [G] de leurs demandes ; Subsidiairement, 
OCTROYER des délais de paiement rétroactifs à la SARL LE COIFFUREUR à hauteur de 24 mois pour s'acquitter de sa dette ; SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ;DIRE que si les délais accordés sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise. 
Pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 12 septembre 2024, Monsieur [I] [H], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu. 

Le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée le 10 octobre 2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, la SARL LE COIFFUREUR conteste la validité du commandement de payer affirmant premièrement que le bail sur lequel se fonde le commandement de payer ne lui est pas opposable, car cette dernière n’est pas signataire du contrat initial et qu’aucune preuve d’une régularisation formelle du bail n’a été produite. 

En effet, la relation contractuelle entre les demandeurs et la SARL COIFFUREUR n’est pas clairement établie par les pièces versées au dossier. Celle-ci n'était pas signataire du bail conclu le 28 mars 2015, et si il est produit une copie de la première page du bail sur laquelle la SARL COIFFUREUR apparait en qualité de preneuse, cette seule page ne saurait suffire à prouver une régularisation formelle du bail.

Dès lors, en présence d’une contestation sérieuse quant à la qualité de locataire de la SARL COIFFUREUR, il convient de rejeter l’ensemble des demandes formées à son encontre.




Pour le surplus, s’agissant de monsieur [H], il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, les consorts [G] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Néanmoins, le montant de 7 710,75 euros mentionné dans le commandement de payer ne prend pas en compte l'intégralité des sommes versées par le locataire, notamment au mois de juin et juillet 2023 (mentionnés sur l’échéancier versé pièce 10 des demandeurs), qu’il convient de déduire. Ce commandement porte sur une créance non sérieusement contestable d'un montant de 5 904,97€, arrêtée au 29 décembre 2023. 

Malgré le versement d’une somme de 3 000 euros dès le 30 décembre 2023 (pièce 9 des demandeurs), les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 29 janvier 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [I] [H] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par monsieur [I] [H] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

En l’espèce, au vu du décompte produit par les consorts [G], l'obligation de Monsieur [H] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation dus jusqu’au mois de juillet 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 7 104,97 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner monsieur [I] [H], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 5 904,97 euros et à compter de l'assignation pour le solde.



Sur la demande du dépôt de garantie

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale comme telle également susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. 

Sur la demande reconventionnelle

Au vu du rejet des demandes dirigées contre la SARL LE COIFFUREUR, sa demande reconventionnelle est devenue sans objet. 

Sur les dépens ainsi que les frais irrépétibles 

L'équité commande de condamner Monsieur [I] [H] à payer à Madame [R] [E] [L] épouse [G], Monsieur [T] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [F] [G], la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [H] sera condamné aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie PARAT, juge des référés, 

REJETONS l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la SARL COIFFUREUR ; 

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant Monsieur [I] [H] par acquisition de la clause résolutoire en date du 29 janvier 2024 ; 

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [I] [H] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à la somme de 600,00 € par mois à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire le 29 janvier 2024, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ; 

CONDAMNONS par provision Monsieur [I] [H] à payer à Madame [R] [E] [L] épouse [G], Monsieur [T] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [F] [G] la somme de 7 104,97€ (sept mille cent quatre euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés jusqu’au mois de juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023 sur la somme de 5 904,97 euros, et à compter de l'assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; 

REJETONS la demande tendant à voir conserver le dépôt de garantie ;  
  
DECLARONS sans objet la demande tendant à voir octroyer des délais de paiement à la SARL LE COIFFUREUR ; 





REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS Monsieur [I] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [H] à payer à Madame [R] [E] [L] épouse [G], Monsieur [T] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [Y] [G], Madame [F] [G] la somme de 1 200 € (mille deux cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
  
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

 

LE GREFFIER                                                                                           LA PRESIDENTE