Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00020 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVNX

MINUTE N° : 





Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : 








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

--------------------



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 10 OCTOBRE 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Y] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Maître Charles BERGIER, avocat au barreau de BASTIA substitué à l’audience par Maître Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Société SIDR
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Maître Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, Adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier, présente lors des débats

Sophie RIVIERE, Greffière, présente lors du prononcé




DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Septembre 2024


DÉCISION :

contradictoire 
EXPOSÉ DU LITIGE

La SIDR a donné à bail à Monsieur [Y] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] selon contrat du 27 août 2012, moyennant un loyer mensuel de 288,01 euros charges comprises.

Se plaignant de l’humidité ambiante et de la vétusté de l’appartement donné à bail nécessitant la réalisation de travaux de réfection et invoquant un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme, Monsieur [Y] [T] a, par un acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, fait assigner en référé la SIDR devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de : 
- à titre principal, ordonner la suspension totale des loyers dus jusqu’à ce que les travaux de mise en conformité de son logement soient réalisés ;
- à titre subsidiaire, ordonner la réduction des loyers à la somme mensuelle de 1 euros ;
- ordonner la consignation des loyers dus, soit la somme mensuelle de 1 euros, jusqu’à la mise en conformité de son logement et la réalisation de travaux permettant de le rendre décent ;
- ordonner que cette consignation se fasse entre les mains de la CARPA ;
- condamner la SIDR à lui payer la somme de 2.720 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;
- la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral ;
- la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

A l’audience du 12 septembre 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [Y] [T], représenté par son conseil, abandonne ses demandes de suspension du paiement des loyers et de consignation. Il sollicite la réduction du montant du loyer à la somme mensuelle de 1 euros entre le 1er décembre 2021 et le 1er mai 2024. Il maintient ses demandes pour le surplus dans les termes de l’assignation. 

Il fait valoir que d’importantes tâches d’humidité sont apparues sur les murs de l’appartement il y a 3 ans et qu’il n’a eu d’autre choix que de s’installer chez ses parents à compter du 1er décembre 2021. Il fait grief à la SIDR d’avoir méconnu son obligation de délivrance conforme en n’entreprenant aucuns travaux de réfection malgré ses engagements oraux et en ne répondant pas à la mise en demeure du 5 octobre 2023. Il précise que la SIDR a attendu la délivrance de l’assignation pour effectuer les travaux. Il conclut à la compétence du juge des référé et conteste la prescription soulevée en défense. Il soutient avoir subi un préjudice de jouissance à compter du 1er décembre 2021 jusqu’au 1er mai 2024 et explique avoir souffert de blocpnée, se caractérisant par un blocage respiratoire douloureux, depuis l’apparition d’humidité et de moisissures dans son logement.

La SIDR, représentée par son conseil, s’oppose aux demandes adverses à titre principal considérant, d’une part, que les conditions posées par les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ne sont pas remplies, et d’autre part, que les demandes sont irrecevables car prescrites. Elle demande que Monsieur [Y] [T] soit renvoyé devant le juge du fond pour statuer sur ses demandes de dommages et intérêts en l’absence d’urgence et au vu des contestations sérieuses qu’elle soulève. A titre subsidiaire, elle conclut au rejet des demandes relatives à la suspension, la réduction et la consignation des loyers dès lors que les travaux ont été réalisés le 21 mai 2024 ainsi qu’au débouté des demandes de dommages et intérêts, les preuves d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral n’étant pas rapportées. A titre infiniment subsidiaire, elle souhaite que l’indemnisation des préjudices soit ramenée à de plus justes proportions et que le préjudice de jouissance soit cantonné à la période d’octobre 2023, date de la mise en demeure, à mars 2024, date d’opposition de Monsieur [Y] [T] à la réalisation des travaux. En tout état de cause, elle sollicite reconventionnellement la condamnation de Monsieur [Y] [T] à lui payer la somme de 2.958,37 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés au 14 août 2024 ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 euros du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle demande enfin d’ordonner la compensation à due concurrence entre les sommes allouées à Monsieur [Y] [T] et le montant de sa créance de loyers. 

Elle estime que les conditions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile ne sont pas réunies. Elle invoque la réalisation effective des travaux et la prescription de l’action du demandeur. Elle réfute l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, tout comme le caractère urgent de l’action. Elle estime que les demandes indemnitaires qui auraient dû être présentées avant l’expiration du délai de 3 ans sont tardives. Elle soutient que les travaux n’ont été réalisés qu’au mois de mai 2024 à raison de l’opposition manifestée par Monsieur [Y] [T] au mois de mars 2024. Elle précise qu’en l’absence d’interpellation avant la mise en demeure du mois d’octobre 2023, elle n’était pas censée connaître les désordres affectant le logement et nécessitant des réparations. Elle ajoute qu’elle n’a pas attendu la délivrance de l’assignation pour effectuer des diligences. Elle indique que le juge, qui n’est plus saisi d’une demande de travaux, ne peut ordonner la suspension ou la réduction des loyers. Elle conteste le caractère inhabitable du logement et s’oppose à l’indemnisation des préjudice allégués.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

I. SUR LA DEMANDE PRINCIPALE DE DIMINUTION DU LOYER ET D’INDEMNISATION DES PRÉJUDICES :

Il résulte de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est notamment obligé de délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. 

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que : “ Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...) ”

L’article 20-1 de cette loi précise que : “ Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (...) Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. ”

En vertu de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : “ Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : / 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; (...).

En l’espèce, il est établi que Monsieur [Y] [T] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis la SIDR en demeure d’effectuer des travaux de réfection du logement donné à bail en l’état d’importantes infiltrations d’eau et de moisissures sur les murs par un courrier du 5 octobre 2023 que la bailleresse ne conteste pas avoir reçu.

La seule attestation émanant du père de Monsieur [Y] [T] qui indique que son fils est venu habiter chez lui à compter du 1er décembre 2021 ne suffit pas à démontrer l’existence de désordres dès 2021, pas plus que le caractère inhabitable du logement à cette date, en l’absence de tout autre élément venant corrober ces allégations.

En tout état de cause, il n’est pas démontré que la bailleresse ait été informée de l’état du logement donné à bail antérieurement à la mise en demeure du 5 octobre 2023.

Monsieur [Y] [T] justifie par un procès-verbal de constat du 8 décembre 2023 que son logement T1 présentait à cette date d’importantes traces d’infiltration et de dégradation des peintures notamment dans la salle de bains et le séjour qui constitue une pièce principale. 

Or, la SIDR a effectué les travaux de réfection nécessaires dans le logement le 21 mai 2024 et ne démontre pas avoir fait diligence avant le mois de mars 2024, date à laquelle Monsieur [Y] [T] a fait obstruction à la réalisation des travaux en n’honorant pas le rendez-vous fixé avec l’entreprise mandatée pour y procéder et en se montrant virulent au téléphone.

Il convient donc de constater que la SIDR a attendu à tout le moins 6 mois pour effectuer des diligences alors que l’état du logement T1 loué par Monsieur [Y] [T] était particulièrement dégradé avec de multiples traces d’infiltrations sur les murs et au sol, des tâches noires, de la peinture qui se décolle et qui s’effrite tel que cela ressort du procès-verbal de constat du 8 décembre 2023, de sorte que le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent n’est pas sérieusement contesté.

En outre, et dès lors que l’assignation a été délivrée le 26 mars 2024, Monsieur [Y] [T] est en droit de réclamer la réparation de son préjudice de jouissance sur les 3 années qui précèdent soit sur la période du 26 mars 2021 au 26 mars 2024. Le moyen tiré de la prescription de l’action opposé en défense ne constitue donc pas une contestation sérieuse.

Monsieur [Y] [T] maintient sa demande en diminution du montant des loyers à la somme mensuelle de 1 euros pour la période allant du 1er décembre 2021 au 1er mai 2024.

En premier lieu, la SIDR soutient à juste titre que la demande en diminution de loyers n’est prévue par l'article 20-1 précité qu'accessoirement à l'exécution de travaux qui n’est plus sollicitée en l’espèce.

En second lieu, la diminution des loyers constituerait une double indemnisation du préjudice de jouissance qui est par ailleurs réclamé par Monsieur [Y] [T]. 

En conséquence, la demande en diminution de loyers se heurtant à plusieurs contestations sérieuses, il y a lieu de la rejeter.

Il résulte de ce qui précède que la SIDR, qui a été informée de l’indécence du logement par un courrier du 5 octobre 2023, n’a entrepris d’effectuer les travaux qu’en mars 2024. 

Monsieur [Y] [T] ayant subi des désordres en lien avec le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme pendant 6 mois, il y a lieu de lui allouer la somme de 1.200 euros (200 euros x 6 mois) à titre provisionnel en réparation de son préjudice de jouissance.

Le demandeur justifie par un certificat médical du 19 janvier 2024 avoir souffert de problèmes d’asthme. L’état du logement donné à bail étant de nature à aggraver son état de santé, il convient de lui allouer une indemnité provisionnelle de 300 euros au titre de son préjudice moral.

II. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN PAIEMENT DES LOYERS :

La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [T] était débiteur de la somme de 2.958,37 euros à la date du 14 août 2024. Monsieur [Y] [T] n'apporte aucun élément de nature à contester la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SIDR la somme de 2.958,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

En outre, il y a lieu d’ordonner la compensation des créances réciproques entre les parties telle que sollicitée par la SIDR sur le fondement de l’article 1347 du Code civil. 

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.


La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTONS Monsieur [Y] [T] de sa demande en diminution du loyer. 

CONDAMNONS la SIDR à verser à Monsieur [Y] [T] la somme de 1.200 euros à titre provisionnel au titre de son préjudice de jouissance. 

CONDAMNONS la SIDR à verser à Monsieur [Y] [T] la somme de 300 euros à titre provisionnel au titre de son préjudice moral. 

CONDAMNONS Monsieur [Y] [T] à verser à la SIDR la somme de 2.958,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ORDONNONS la compensation des créances réciproques entre les parties.

DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

LAISSONS à chaque partie la charge de ses propres dépens.

CONSTATONS l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE