Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00032 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZHW

MINUTE N° : 





Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : 








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 10 OCTOBRE 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. [Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 3] (LA RÉUNION)
représentée par Maître Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué à l’audience par Maître Olivier TAMIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [J] [X]
[Adresse 1]
RDC
[Localité 3] (LA RÉUNION)
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, Adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier, présente lors des débats

Sophie RIVIERE, Greffière, présente lors du prononcé



DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Septembre 2024


DÉCISION :

Réputée contradictoire


EXPOSÉ DU LITIGE

La société [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [M] [J] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] selon contrat du 1er octobre 2022, moyennant un loyer mensuel de 630 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 23 février 2024, pour la somme en principal de 3.702,89 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, la société [Adresse 4] a fait assigner Monsieur [M] [J] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [J] [X] dans le délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en se réservant compétence pour liquider l'astreinte ; 
- l'autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [M] [J] [X] ;
- la condamnation par provision de Monsieur [M] [J] [X] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 6.300 euros, avec les intérêts au taux légal ;
- sa condamnation par provision au paiement de la somme de 301,50 euros au titre de la régularisation des charges récupérables pour les années 2023 et 2024 ;
- sa condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 630 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 12 septembre 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la société [Adresse 4], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 7.560 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 5 juillet 2024 à l'étude, Monsieur [M] [J] [X] ne s'est ni présenté à l'audience, ni fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même code, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.


Monsieur [M] [J] [X] étant non comparant lors de l'audience du 12 septembre 2024, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 8 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société [Adresse 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 1er octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [M] [J] [X] le 23 février 2024, pour la somme en principal de 3.702,89 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 23 avril 2024. 

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société [Adresse 4] produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [J] [X] était débiteur de la somme de 7.560 euros à la date du 12 septembre 2024. Monsieur [M] [J] [X], non comparant à l'audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à la société [Adresse 4] la somme de 7.560 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 12 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date de l'assignation, sur la somme de 6.300 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

La société [Adresse 4] ne produisant aucun justificatif des taxes d'enlèvement des ordures ménagères, il y a lieu de rejeter sa demande de condamnation au paiement de la somme de 301,50 euros au titre de la régularisation des charges récupérables pour les années 2023 et 2024.



IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, et en l'absence de Monsieur [M] [J] [X] à l'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office.

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [M] [J] [X] sera également condamné à verser à la société [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle de 630 euros révisable, à compter du 1er octobre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [J] [X], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l'équité et des situations respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [M] [J] [X] au paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société [Adresse 4] sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2022 entre la société [Adresse 4] et Monsieur [M] [J] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies au 23 avril 2024.

CONDAMNONS Monsieur [M] [J] [X] à verser à la société [Adresse 4] la somme de 7.560 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 12 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date de l'assignation, sur la somme de 6.300 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due.

DISONS n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [M] [J] [X].

EN CONSÉQUENCE : 

ORDONNONS à Monsieur [M] [J] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

AUTORISONS la société [Adresse 4] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [J] [X] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [M] [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

DISONS n'y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNONS Monsieur [M] [J] [X] à verser à la société [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 630 euros révisable, à compter du 1er octobre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTONS la société [Adresse 4] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 301,50 euros au titre de la régularisation des charges récupérables pour les années 2023 et 2024.
 
DÉBOUTONS la société [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETONS toute autre demande.

CONDAMNONS Monsieur [M] [J] [X] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 10 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE