Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 10 octobre 2024

RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00030 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYDE

MINUTE N° : 





Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : 








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 10 OCTOBRE 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [P], [U] [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2] (RÉUNION)
représentée par Maître Valérie MOULIN, avocate au barreau de LYON, substituée à l’audience par Maître GODON-PATEL Norman avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [W] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2] (RÉUNION)
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,


DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Septembre 2024


DÉCISION :

Réputée contradictoire







EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [U] [H] a donné à bail à Monsieur [O] [W] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 10 septembre 2020, moyennant un loyer mensuel de 440 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 946,60 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, Madame [P] [U] [H] a fait assigner Monsieur [O] [W] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [W] [Y] ; 
- la condamnation par provision de Monsieur [O] [W] [Y] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.350,15 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- sa condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Lors de l'audience du 22 août 2024, Monsieur [O] [W] [Y], comparant en personne, a indiqué avoir effectué un règlement de 600 euros le 5 août 2024 et a sollicité des délais de paiement.

A l’audience du 26 septembre 2024, date à laquelle l'affaire a été renvoyée pour vérifier la reprise du paiement du loyer courant par le locataire, Madame [P] [U] [H], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.104 euros. Elle ne s'est pas opposée aux délais de paiement sollicités en défense.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 10 juin 2024 signifié à personne et avisé de la date de renvoi, Monsieur [O] [W] [Y] ne s’est pas présenté, ni fait représenter à cette audience.

Aucun diagnostic social et financier n'a pu être établi.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :


Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 11 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Madame [P] [U] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 10 septembre 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [O] [W] [Y] le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 946,60 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 26 mars 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [P] [U] [H] produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [W] [Y] était débiteur de la somme de 4.104 euros à la date du 12 septembre 2024. Monsieur [O] [W] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à Madame [P] [U] [H] la somme de 4.104 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 12 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 946,60 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, il ressort du décompte produit que le locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience.

Dans ces circonstances et en l'absence d'opposition de la bailleresse, il y a lieu d'accorder à Monsieur [O] [W] [Y] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement, d'une part, des loyers et charges courants, et d'autre part, des délais de paiement justifiera la condamnation de Monsieur [O] [W] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 482,45 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En outre, Madame [P] [U] [H] sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [O] [W] [Y].

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [W] [Y], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [P] [U] [H], Monsieur [O] [W] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,



CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2020 entre Madame [P] [U] [H] et Monsieur [O] [W] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 26 mars 2024.

CONDAMNONS Monsieur [O] [W] [Y] à verser à Madame [P] [U] [H] la somme de 4.104 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 12 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 946,60 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus de la somme due.

AUTORISONS Monsieur [O] [W] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 114 euros chacune qui solderont la dette en principal et intérêts.

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DISONS que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISONS Madame [P] [U] [H] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [O] [W] [Y] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [O] [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

CONDAMNONS Monsieur [O] [W] [Y] à verser à Madame [P] [U] [H] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 482,45 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNONS Monsieur [O] [W] [Y] à verser à Madame [P] [U] [H] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETONS toute autre demande.


CONDAMNONS Monsieur [O] [W] [Y] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE