Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 8 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 5]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]





REFERENCES : N° RG 24/01766 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYCO

Minute : 24/00294







Monsieur [F] [C]
Représentant : Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

 

C/


Monsieur [R] [K] [U]
Monsieur [X] [W] [B] [P], en qualité de caution










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DENOT Laurence

Copie délivrée à :
Mr [U] [R] [K] 
Mr [P] [X] [W] [B]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 08 Octobre 2024




Ordonnance rendue par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 05 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Monsieur [F] [C]
[Adresse 3]
[Localité 9]
représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [R] [K] [U]
[Adresse 7]
[Localité 8]
comparant en personne

Monsieur [X] [W] [B] [P], en qualité de caution
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparant


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er décembre 2022, Monsieur [F] [C] a donné à bail à Monsieur [R] [K] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 741 euros outre des provisions sur charges.

Par acte séparé du 1er décembre 2022, Monsieur [X] [P] a conclu un cautionnement pour le paiement du loyer, de toutes indemnités d'occupation, clause pénale, dommages et intérêts, charges, réparations locatives, frais éventuels de procédure en principal intérêts et accessoires, évalué à la somme de 29 196 euros jusqu’au 30 novembre 2025. 

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [C] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 979,21 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 février 2024. Ledit commandement a été régulièrement dénoncé à la caution le 21 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date des 16 et 17 juillet 2024, Monsieur [F] [C] a fait assigner Monsieur [R] [K] [U] et Monsieur [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement Monsieur [R] [K] [U] et Monsieur [X] [P] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 3 juillet 2024, soit la somme de 425 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [R] [K] [U] et Monsieur [X] [P] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [C] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 février 2024.

A l'audience du 5 septembre 2024, Monsieur [F] [C], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1 050,88 euros, selon décompte en date du 23 août 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris par le défendeur avant l’audience.

Comparant en personne, Monsieur [R] [K] [U] a reconnu la dette et l’a expliquée par la perte de son alternance alors qu’il était encore étudiant. Il explique avoir retrouvé un emploi en intérim rémunéré 2 000 euros ce qui va lui permettre d’apurer rapidement la dette. Il a ainsi sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, estimant être en capacité de régler sa dette locative. Il reconnaît que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris.

Monsieur [X] [P], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice remis à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [F] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.



Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er décembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024, pour la somme en principal de 2 979,21 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 avril 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour les locataires d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. 

En l’espèce il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [R] [K] [U] étant sans droit ni titre depuis le 17 avril 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.

En l'espèce, la dette est résiduelle, et Monsieur [U] explique la constitution de la dette par la perte de son contrat en alternance alors qu’aujourd’hui sa situation financière lui permet de régler l’indemnité d’occupation et la dette. Par ailleurs, compte tenu de son statut d’intérimaire, les difficultés de relogement sont avérées. Aussi, il lui sera accordé un délai jusqu’au 30 juin 2025 pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [R] [K] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [F] [C] produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [K] [U] reste lui devoir la somme de1 050,88 euros (en ce inclus 565,71 euros de frais de poursuite) à la date du 23 août 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Les frais de poursuite facturés 565,71 euros outre les frais de rejet, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [K] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 485,17 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, la dette issue du commandement ayant été apurée avant l’audience. 

Monsieur [R] [K] [U] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 24 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, l'absence par Monsieur [R] [K] [U] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience au regard du décompte actualisé produit par le bailleur empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement malgré sa demande. 

Aussi la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la condamnation solidaire de la caution

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d'un bail d'habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

L’article 2288 du code civil issu de l’ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. L’article 2292 prévoit également que le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables. L’article 2294 dispose quant à lui que le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
Enfin, l’article 2297 du même code dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

En l’espèce, l’engagement de caution est sérieusement contestable faute de respecter les prescriptions impératives de l’article 2297 du code civil précité et de garantir l’intégrité de la signature éléctronique. Il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre des demandes formées à l’encontre de Monsieur [X] [P].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [K] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [C] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé à l’égard des demandes formées contre Monsieur [X] [P] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2022 entre Monsieur [F] [C] et Monsieur [R] [K] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 16 avril 2024 ;

Accordons à Monsieur [R] [K] [U] un délai jusqu’au 30 juin 2025 pour libérer les lieux et restituer les clés ;

Déboutons Monsieur [F] [C] de sa demande d'astreinte ;

Déboutons Monsieur [F] [C] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [R] [K] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, Monsieur [F] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Monsieur [R] [K] [U] à verser à Monsieur [F] [C] la somme provisionnelle de 485,17 euros (décompte arrêté au 23 août 2024, incluant la mensualité d’août), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons Monsieur [R] [K] [U] à verser à Monsieur [F] [C] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 836,88 euros), à compter du 24 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Monsieur [R] [K] [U] à verser à Monsieur [F] [C] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [R] [K] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection