Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01184 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQDK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/03001
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La Société FONCIERE DE SEINE,
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par Me Samuel PALLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J010


ET :

La Société SARL SAMY,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5]

non comparante, ni représentée


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 2 novembre 2022, la société FONCIERE DE SEINE a consenti à la société SARL SAMY un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5].

Le 13 mai 2024, la société FONCIERE DE SEINE a fait délivrer à la société SARL SAMY un commandement de payer des arriérés locatifs visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 19.254,96 euros.

Par acte du 1er juillet 2024, la société FONCIERE DE SEINE a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société SARL SAMY, pour :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;ordonner, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la SARL SAMY et de toute personne occupant les lieux de son chef sous astreinte forfaitaire et définitive de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance jusqu'à la libération effective et intégrale de tout occupant du chef de la société SARL SAMY et de tout meuble lui appartenant ; se dire compétent pour liquider l'astreinte ; lui voir attribuer le dépôt de garantie ;condamner la société SARL SAMY à lui payer à titre provisionnel :une somme de 20.511,58 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 31 mai 2024,une somme de 2.051,158 euros correspondant à la clause pénale,une indemnité d'occupation journalière égale au double du montant journalier du loyer, augmentée des charges, taxes, impôts et redevances, jusqu'à la libération effective des lieux,outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 septembre 2024.

À l'audience, la société FONCIERE DE SEINE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assignée, la société SARL SAMY n'a pas comparu.

L'état des inscriptions sur le fonds de commerce à jour du 27 mai 2024 ne porte mention d'aucune inscription.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 13 mai 2024 pour le paiement de la somme en principal de 19.254,96 euros.

Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 31 mai 2024 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 14 juin 2024. L'obligation de la société SARL SAMY de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, selon modalités fixées au dispositif, sans qu'il soit prononcé une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société SAMY causant un préjudice à la société FONCIERE DE SEINE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le la société FONCIERE DE SEINE peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société FONCIERE DE SEINE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 31 mai 2024, que la SARL SAMY reste lui devoir à cette date une somme de 20.511,58 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance du 2ème trimestre 2024 incluse.

La société SARL SAMY sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

La société FONCIERE DE SEINE sollicite en outre une somme de 2.051,158 euros en application de la clause pénale prévue au contrat. Cette somme pouvant être réduite par le juge du fond si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, elle ne peut être accueillie devant le juge des référés. Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef de demande. 

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société SARL SAMY restera acquis à la société FONCIERE DE SEINE dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l'existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l'office du juge des référés.

La société SARL SAMY, succombant, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l'équité commande d'allouer à la société FONCIERE DE SEINE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et la résiliation du bail à compter du 14 juin 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société SARL SAMY ou de tous occupants de son chef hors des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ;

Condamnons la société SARL SAMY au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société SARL SAMY à payer à la société FONCIERE DE SEINE la somme provisionnelle de 20.511,58 euros, somme arrêtée au 31 mai 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement de la clause pénale et sur la demande d'attribution du dépôt de garantie ;

Condamnons la société SARL SAMY à supporter la charge des dépens.

Condamnons la société SARL SAMY à payer à la société FONCIERE DE SEINE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 OCTOBRE 2024.


LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE