Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00947 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZF3E

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 OCTOBRE 2024
MINUTE N° 24/02915
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société SOREMI [Localité 8],
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES-BENCHETRIT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 1]

ET :

La SARL [5],
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Imed KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0714

La SARL [6],
dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2020 à effet du 1er septembre 2020, la SCI DU [Adresse 3] a consenti à la société [6] un bail commercial sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 8]. Par acte du 26 mars 2022, la société [6] a cédé son droit au bail à la société [7], désormais dénommée société [5]. 

Par acte du 27 février 2024, la société SOREMI [Localité 8], venant aux droits du bailleur, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société [6] et la société [5], pour :
constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;ordonner l'expulsion de la société [5] et tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et sous astreinte condamner solidairement et par provision la société [5] et la société [6] à lui payer :une somme de 8.178,26 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 26 avril 2024,une indemnité d'occupation journalière de 5% du loyer trimestriel jusqu'à complète libération des lieux ;prononcer au profit de la société SOREMI [Localité 8] la conservation du dépôt de garantie ;condamner solidairement et par provision la société [5] et la société [6] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Après renvoi, l'affaire a été évoquée à l'audience du 26 septembre 2024.

À l'audience, la société SOREMI [Localité 8] maintient ses demandes à l'encontre de la société [5] et actualise sa créance à la somme de 12.403,66 euros, 3e trimestre 2024 inclus. Elle précise que la société [6], précédent preneur, est garante solidaire de la société [5]. 

En défense, par observations orales, la société [5] admet devoir la somme réclamée, soulève l'existence de contestations sérieuses quant à l'exploitation du local du fait de certains désordres, sollicite la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’un échéancier sur 8 à 12 mensualités. 

L'état des privilèges et nantissements de la société [7] en date du 19 avril 2024 ne porte mention d'aucune inscription. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Il est justifié de la cession de ce contrat de bail par la société [6] à la société [7] en date du 26 mars 2022, devenue la société [5] conformément au procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de cette société en date du 12 octobre 2022. 

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 29 février 2024 pour le paiement de la somme en principal de 8.178,26 euros.

Il résulte du décompte produit à l’audience, arrêté au 22 juin 2024 que ledit commandement est demeuré infructueux dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 30 mars 2024. 

La société SOREMI [Localité 8] justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé au 22 juin 2024 produit à l’audience, que la société [5] reste lui devoir une somme de 12.403,66 euros, terme du 3ème trimestre 2024 inclus.

La société 216 ne produit aucun élément permettant d'accréditer de prétendues difficultés d'exploitation du local, de sorte qu'aucune contestation sérieuse n'apparaît caractérisée. 

Cette obligation n’étant pas sérieusement contestable, la société [5] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société [5] causant un préjudice au bailleur, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.
 
Toutefois, il sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société [5] sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la société SOREMI [Localité 8] dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence susceptible de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

S'agissant de la demande de délais de la société [5], il y a lieu de relever que la dette est en augmentation depuis la délivrance du commandement de payer et qu'il n'a été justifié d'aucun règlement depuis le mois d'avril 2024. De plus, la société [5] ne fournit aucun élément pour démontrer que sa situation pourrait évoluer favorablement pour lui permettre d'apurer la dette en sus du paiement du loyer courant, de sorte qu'aucun délai ne peut lui être accordé sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. L'expulsion sera donc ordonnée selon modalités fixées au dispositif. 

Enfin, s'agissant des demandes provisionnelles formées à l'encontre de la société [6], le contrat de bail signé le 23 juillet 20210 comporte une clause de solidarité aux termes de laquelle “en cas de cession, le preneur restera garant solidaire du cédant de toutes les charges et conditions du bail, notamment du paiement des loyers, charges accessoires, pendant une durée de trois ans à compter de la cession du bail.”

La cession est intervenue le 26 mars 2022, soit il y a moins de trois ans, de sorte que c'est à bon droit que la société SOREMI [Localité 8] sollicite la condamnation solidaire de la société [6] à régler les arriérés locatifs. 

En revanche, en l'absence de comparution de la société [6] à l'audience, et par respect du principe du contradictoire, sa condamnation provisionnelle au titre des arriérés sera limitée à la somme réclamée dans l'assignation, soir 8.178,26 euros, somme arrêtée au 26 avril 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse. 

Elle sera en outre condamnée solidairement au règlement des indemnités d'occupation jusqu'au 22 mars 2025 au plus tard. 

Sur les demandes accessoires

La société [5] et la société [6], qui succombent, seront condamnées solidairement aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société SOREMI [Localité 8] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail liant les parties à compter du 30 mars 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société [5] ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 8] ;

Condamnons la société [5] à payer à la société SOREMI [Localité 8] la somme provisionnelle de 12.403,66 euros, au titre des arriérés locatifs, terme du 3ème trimestre 2024 inclus ; 

Condamnons solidairement la société [6] au paiement provisionnel de ces arriérés, dans la limite de 8.178,26 euros, somme arrêtée au 26 avril 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse ;

Condamnons par provision la société [5] au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons solidairement la société [6] au paiement provisionnel de cette indemnité d'occupation, jusqu'au 22 mars 2025 au plus tard ; 

Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande au titre de la majoration de l'indemnité d'occupation et de la conservation du dépôt de garantie ; 

Déboutons pour le surplus ; 

Condamnons solidairement la société [5] et [6] à payer à la société SOREMI [Localité 8] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la société [5] et [6] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 OCTOBRE 2024.



LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE